Plan van Aanpak. Woonvisie gemeente Purmerend

Transcriptie

1 Plan van Aanpak Woonvisie gemeente Purmerend d.d. 22 februari 2011

2 1 Inleiding Purmerend is een woonstad die de afgelopen decennia een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de diverse woningbouwtaakstellingen in de regio Waterland en de Stadsregio Amsterdam. Vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw tot nu is de stad van inwoners, naar bijna inwoners gegroeid. Met de vaststelling van de structuurvisie van 2006 heeft de Raad een kantelpunt in deze ontwikkeling onderkend. Onder de noemer 'van Groei naar Bloei' is een lijn uitgezet om de kwantitatieve opgave om te buigen naar een kwalitatieve opgave. Ook andere onderzoeksrapporten, zoals 'de Staat van Purmerend' en de 'Stadsfoto' van Purmerend geven aan dat Purmerend de slag naar kwaliteit zal moeten maken. In de huidige Woonvisie Thuis in Purmerend' ('07-'10) is deze slag al voor een belangrijk deel gemaakt. Op basis van deze woonvisie zijn prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties over de toewijzing van woningen, 2 e kansbeleid, sociale grondprijzen en over leefbaarheid. Deze worden momenteel uitgevoerd. Dit wil de gemeente ook na 2011 doen, om het woonklimaat voor de inwoners in de wijken van Purmerend op peil te houden, danwel te verbeteren. Een nieuwe woonvisie vormt hiervoor het kader waarmee in 2011 nieuwe afspraken tussen gemeente en corporaties en andere betrokkenen op het gebied van wonen kunnen worden opgesteld. Daarnaast zijn er maatschappelijke vraagstukken die vragen om richting in het woonbeleid. Bijvoorbeeld de stagnerende doorstroming op de woningmarkt (niet in de laatste plaats door de economische tegenwind van heden) en de Europese wetgeving die corporaties verplicht om 90% van het bezit toe te wijzen aan de inkomensgroep tot ,-. Hoeveel (sociale) huurwoningen hebben we nodig? Sluit het aanbod aan bij de vraag? Hoe krijgen we de doorstroming van de sociale huursector naar de koopsector of de vrije huursector op gang zodat de wachtlijsten voor een sociale huurwoning bekort worden? Daarnaast is er een nieuwe huisvestingswet in wording die lokale bindingseisen aan banden zal leggen. Welke mogelijkheden staan ons ten dienste om kwetsbare groepen in Purmerend gelijke kansen te geven op de woningmarkt? Deze vragen willen gemeente en corporaties het hoofd bieden in een nieuwe woonvisie van de gemeente Purmerend. De woonvisie wordt opgesteld in samenspraak met de professionals en nauw betrokkenen in de hele gemeente. Dit plan van aanpak voor de woonvisie is opgesteld door een initiatiefgroep met deelnemers uit de gemeente, corporaties, huurdersvertegenwoordiging en een makelaar. Het wordt voorgelegd aan de gemeenteraad en aan de gezamenlijke corporaties. Wanneer zij akkoord gaan met deze aanpak, kan het worden uitgevoerd met de gevraagde inzet van menskracht en financiële middelen. 2

3 2 Kader en ontwikkelingen die vragen om woonbeleid Het al dan niet maken van een woonvisie is geen vanzelfsprekendheid. In de gemeente Purmerend is intern gewikt en gewogen over nut, noodzaak en vormgeving van dit instrument. De keuze om daadwerkelijk te komen tot het opstellen van een woonvisie komt voort uit een aantal motieven. Het eerste motief is formeel; in artikel 25 van het Besluit Beheer Sociale huursector (BBSH) worden 'toegelaten instellingen' (woningcorporaties) verplicht om met gemeenten in overleg te gaan over het 'volkshuisvestingsbeleid'. Indien de gemeente geen volkshuisvestingsbeleid heeft, is er dus geen aanleiding voor gesprek tussen corporaties en de gemeente. Het tweede motief is eveneens gelegen in de BBSH. Corporaties hebben verplichtingen op de terreinen 'huisvesting van de doelgroep', 'leefbaarheid' en 'wonen en zorg'. Terreinen met een wederzijds belang voor een goede afstemming tussen corporaties en de gemeente. Het derde motief is gelegen in de nieuwe uitdagingen die de huidige woningmarkt biedt. Verandering van regelgeving voor zowel de koop- als de huursector zetten aan tot nadenken over een toegankelijke woningmarkt voor de inwoners van Purmerend en noopt tot het herdefiniëren van de doelgroepen van beleid. Naast deze specifieke redenen heeft een woonvisie meerwaarde door zicht te houden op demografische ontwikkelingen, oog te hebben voor trends (bijvoorbeeld de aanhoudende toename van 1-persoonshuishoudens) en om waakzaam te zijn op economische omstandigheden die de bestedingsruimte op huishoudensniveau beïnvloeden. Nieuwe rol Het college van de gemeente Purmerend heeft reeds in het collegeprogramma het voornemen geuit om op een andere wijze invulling te geven aan de rol van de gemeente in het maatschappelijk verkeer. De woonvisie is één van de eerste projecten waarin die andere rol van de gemeente tot uiting wordt gebracht. Dit is op 26 augustus in een gezamenlijke sessie met de 4 grootste corporaties, de afdeling RO en in aanwezigheid van de griffie nader toegelicht. Een weerslag hiervan treft u als bijlage aan. In het bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporaties is besloten dat de woonvisie een coproductie wordt. Het college vraagt immers om een maatschappelijk gedragen visie waarbij maatschappelijke partners medeverantwoordelijkheid voelen en nemen. Daar tegenover staat dat een gemeentelijke woonvisie vaststelling door de gemeenteraad verlangt. Om deze intentie kracht bij te zetten is besloten de woonvisie in twee delen te splitsen. Deel A wordt gevormd door een kaderstellende visie, waarmee de Raad de portefeuillehouder de voorwaarden en ruimte geeft om op uitvoeringsniveau afspraken te maken met ontwikkelaars en woningcorporaties. Deel B wordt een uitvoeringsprogramma waarin organisaties (met inbegrip van de gemeente) een plan opstellen voor de komende jaren om invulling te geven aan de visie en een leidraad te zijn voor de uitvoering de komende jaren. 3

4 3 De uitgangspunten Een nieuwe visie geeft ruimte om nieuwe keuzes te maken en een nieuwe koers te varen. Bij het bepalen van die koers is het in eerste instantie van belang om enkele piketpaaltjes te slaan. Wat is de tijdshorizon? Is het een visie voor de mensen in Purmerend of een positionering van de stad? Welke relevante ontwikkelingen of kaders wegen we mee in het proces? In het bestuurlijk overleg tussen corporaties en portefeuillehouder dhr. Krieger zijn de volgende afspraken hieromtrent gemaakt: De Woonvisie is een coproductie tussen corporaties en gemeenten, waarbij input geleverd wordt door andere maatschappelijke partners (bijvoorbeeld zorg en welzijn) en belangenorganisaties (bijvoorbeeld makelaars en huurdersbelangen). De woonvisie wordt opgeknipt in een deel A en een deel B, waarbij deel A het visiegedeelte vormt en kaderstellend is. In deel B vormt het uitvoeringsprogramma. Er wordt gewerkt aan een visie voor de middenlange termijn (10 a 15 jaar) die richtinggevend is. Zowel de gemeenteraad als de bestuurders van de corporaties zullen de woonvisie (deel A) accorderen. Het uitvoeringsprogramma (deel B) is gericht op de korte termijn (tot ca. 4 jaar). Het is een visie op de Purmerendse woningmarkt die rekening houdt met ontwikkelingen in het Waterlandse (ISW) en het Amsterdamse (metropoolregio/stadsregio), bijvoorbeeld wat betreft de bouwprogramma's. Belangrijke onderlegger voor de Woonvisie is het bestaande beleidskader van de gemeente en de corporaties, expliciet aangevuld met 'de Staat van Purmerend' Wet- en regelgeving: recent zijn enkele verstrekkende maatregelen genomen die grote invloed hebben op de toegankelijkheid van zowel de koop (aanscherping criteria hypotheekverstrekking) als de huursector (90% norm corporaties). De gevolgen voorde Purmerendse woningmarkt dienen in beeld te worden gebracht. 4. De doelstelling Het doel is te komen tot een woonvisie die richting geeft aan het woonbeleid in Purmerend. Een gedeelde woonvisie van zowel de gemeente, als de maatschappelijke partners in het veld. Corporaties zijn daarin de belangrijkste partner omdat zij mede uitvoering geven aan het woonbeleid wat betreft woonruimteverdeling, leefbaarheid, wonen en zorg. Maatschappelijke opgaven Het vaststellen van de doelgroepen en opgaven voor het woonbeleid vindt plaats in de eerste fase van de totstandkoming van de woonvisie (deel A). De initiatiefgroep met vertegenwoordigers van maatschappelijke partners heeft een opzet gemaakt voor de opgaven waar Purmerend voor staat. Kernpunten in de maatschappelijke opgaven verwijzen naar gelijke kansen, leefbaarheid en betaalbaarheid. 4

5 De initiatiefgroep is gekomen tot 5 opgaven: 1. Aandacht voor een leefbare woonomgeving (sociale en fysiek) - Schoon, heel en veilig Sociale samenhang 2. Woonruimteverdeling: bevorderen van de doorstroming en een rechtvaardige woonruimteverdeling: De Europese beschikking die stelt dat corporaties 90% moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,-, samen met het prijsniveau van koopwoningen werkt stagnatie in de hand. Oplossingsrichtingen om de doorstroming, en daarmee de toegankelijkheid aan de onderkant van de markt, te bevorderen vormen de opgave voor de komende jaren. 3. Extra aandacht voor specifieke doelgroepen De slaagkans op de woningmarkt is gerelateerd aan de financiële draagkracht van huishoudens en de beschikbaarheid van woningen voor doelgroepen (bijvoorbeeld ouderen, jongeren, starters en zorgbehoevenden). Zorgdragen voor voldoende geschikte woningen. 4. Aandacht voor een gedifferentieerde woningvoorraad om een aantrekkelijke woonstad te blijven in tijden van ontspanning van de woningmarkt: Purmerend kent in vergelijking met andere (voormalige) groeikernen een eenzijdige woningvoorraad (Staat van Purmerend). Verdere differentiatie vergroot de doorstroming en daarmee de toegankelijkheid voor alle inkomensgroepen. 5. Aandacht voor duurzaamheid ook met het oog op de woonlasten: Energieprestatie krijgt een zwaardere weging in het woningwaarderingsstelsel Nieuwbouw dient vanaf energieneutraal te zijn. Energiekosten stijgen waardoor de woonlasten stijgen. Deze vijf hoofdopgaven zijn uitdrukkelijk niet meer dan een eerste aanzet vanuit de initiatiefgroep. Bij het proces om de woonvisie op te stellen, wordt veel aandacht besteed aan het komen tot een gedeelde visie van de gemeente en de maatschappelijke partners. Daartoe is bijvoorbeeld voorzien in een brede bijeenkomst met de stakeholders en ook bij de samenstelling van de projectgroep (gemeente, corporaties, huurders en makelaar) is hier rekening mee gehouden. Onder stakeholders verstaan we niet alleen de leden van de initiatiefgroep, maar ook vertegenwoordigers van andere maatschappelijke en marktgeoriënteerde partijen. 5

6 5 Inhoud Kader Een woonvisie geeft richting vanuit het hier en nu. Wat hier en nu inhoudt dient in eerste instantie in beeld gebracht te worden. Wat is het huidige beeld van de genoemde opgaven? Welke afspraken zijn daar reeds over gemaakt, bijvoorbeeld in wijkontwikkelingsplannen? Is het huidige beleid effectief of vraagt het om herijking? Hoe grijpen maatschappelijke ontwikkelingen of wet- en regelgeving hier op in? In het kader dienen in ieder geval de volgende aspecten aan de orde te komen: Lering trekken uit de woonvisie De woonvisie van de gemeente Purmerend is een goede basis gebleken om tot prestatieafspraken te komen tussen gemeente en corporaties. Er dient in de woonvisie ruimte te zijn voor een analyse van bruikbare elementen uit deze woonvisie, gerelateerd aan de geformuleerde maatschappelijke opgaven. Feiten en cijfers Inventarisatie van de O-situatie. Daartoe cijfers verzamelen over: Bevolkingsontwikkeling Purmerend en Stadsregio Amsterdam (accent op noord) Verhuisstromen in de regio Woningvoorraad en -ontwikkeling Woningmarktontwikkeling (koop en huur) Woningproductie tot 2030 Woningvoorraad(ontwikkeling) en bevolkingssamenstelling op wijkniveau Analyse van het wijkteam over de genoemde opgaven Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Purmerend en in de regio tot Capaciteitsinzet Welke middelen hebben corporaties en gemeenten (globaal) ter beschikking om tot een goede uitvoering van de woonvisie te komen? Zowel qua menskracht als financieel. Dit is nodig om tot een reële ambitie te komen. Trends en ontwikkelingen We zien in Nederland steeds meer éénpersoonshuishoudens, vooral in steden. Zo zijn er mogelijk meerdere trends te ontwaren. Hoe staat het met de vraag naar appartementen ten opzichte van eengezinswoningen? Willen ouderen wel geclusterd wonen in een 55+ complex? Neemt de vraag naar bedrijfsruimte aan huis toe? Vraagstukken die gerelateerd zijn aan woningbouw en eisen stellen aan woningbouwprogramma's. Hierbij wordt ook betrokken een analyse van het huidige beleidskader van de betrokken partijen en stakeholders en een analyse van de gevolgen van veranderde wet- en regelgeving wat betreft zowel de huurals de koopsector. 6