Naar de afronding van de Harnaschpolder De business case: in de woningmarktcrisis - en daarna? Ron van Vliet Fidan Bulut
Wat willen we bespreken 1. Aanleiding en geschiedenis ontwikkeling Harnaschpolder 2. De woningmarktcrisis en waar staan we nu 3. Naar een afronding van de wijk: de strategie 4. Kansen en risico s
1. Waarom de Harnaschpolder Delft? Rond 2000: onevenwichtige woningvoorraad Delft Veel oudere binnenstedelijke woningen Veel sociale voorraad Veel gestapelde bouw Weinig aanbod voor kenniswerkers/jonge gezinnen/middenen hogere inkomens Concurrentie Pijnacker, Nootdorp, Berkel, Ypenburg, Rijswijk
1. Waarom de Harnaschpolder Delft? Uitbreidingsmogelijkheden lagen in kassengebied Midden-Delfland Grenscorrectie met gemeente Schipluiden Hoornse Zoom en Harnaschpolder op tekentafel Hoornse Zoom als eerste, Harnaschpolder daarna
Ligging
Hoge ambities! Ecologische zone HOV baan 30% sociale woningbouw 70% middelduur en duur (grote behoefte in Delft) Veel water (en bruggen) & groen School Behoud van de linten Waterwoningen Projectbouw maar ook zelfbouw Stadsverwarming
Planvorming Totaal 1300 woningen Segmentering: 390 soc huur 520 middenduur 390 duur Oorspronkelijke fasering 2008-2009-2010
Harnaschpolder
Ontwikkelstrategie Actief grondbeleid Meeste grondposities al vergeven -> claimmodel -> ontwikkelovereenkomsten Gemeente maakt bouwrijp en woonrijp Gemeente geeft gronden uit conform overeenkomsten
Partijen Vestia AM Weboma / VWV Gemeente Woonbron Verwelius Vidomes Visade Visade/ Weboma
Crisis op de woningmarkt Startte kort na sluiten van ontwikkelovereenkomsten..
Crisis op de woningmarkt Uitval (uitstel) vraag naar koopwoningen Hypotheekregels aangescherpt Inkomensonzekerheid Krijg ik mijn huis verkocht? En malaise in de corporatiesector: Verhuurdersheffing Fiscale aanscherpingen Inperken speelruimte tot primaire doelgroep Door affaires valt vertrouwen weg
In Harnaschpolder Woningbouwproductie Oorspronkelijke planning 2010 gereed Planning eind 2009 aangepast: 2012 gereed, uitloop 2013 Opgeleverd in 2013: ca. 530 van de 1300 woningen
Maatregelen om vraag te bevorderen Intensivering marketing Naar voor halen openbare ruimte / infra Inruilfonds Aanpassing programma Dosering / fasering Naar voren halen sociale woningbouw Prijs aanpassingen Particulier opdrachtgeverschap Starterslening
Maatregelen om aanbod te bevorderen Participatie in afzetrisico (opkoopfonds) Achtervang door beleggers/corporaties Grondprijs aanpassen aan de markt (afwegen kosten vertraging tegen kosten grondprijsverlaging). Stimuleringssubsidie Aanpassen fasering Latere grondbetaling
Effecten crisis op financiële resultaat Grondquotesystematiek Diverse invloeden: Andere fasering (2014) Ander programma Lagere prijzen Beheersen kosten Geraamde resultaat op grex hierdoor: 2008: -/- 8,1 mln. 2013: -/- 31,5 mln.
Herbezinning op strategie eind 2012 Hoofdlijn beschreven in tmpg 2013 en Kadernota 2013 Uitwerking voor Harnaschpolder in brief aan raad d.d. 12 september 2013: Naar voren halen velden die op korte termijn ontwikkeld kunnen worden Vasthouden aan programmering velden met woningen in duurder segment Openbare ruimte afmaken waar zinvol en redelijk. Wijk moet af ogen Verder project op waakvlam
Naar voren gehaalde velden Uitgangspunt: boter bij de vis. Eén laatste kans voor ontwikkelaars: prijsreductie tegen gegarandeerde afname Langs assen
Naar voren gehaalde velden Verwelius: velden 1,2 en 4b in totaal 100 eengezinswoningen met een huurprijs boven 900 euro of prijs >220.000 VON Visade: 3 van de 4 blokken herontwikkeld met als resultaat lagere VON prijzen (ca. 33 woningen) AM: tijdelijke prijsverlaging van de woningen in fase 1 (20 woningen)
Naar voren gehaalde velden De volgende velden zijn ook in ontwikkeling gekomen; Veld 3 Het Maatpakhuis, 18 koopwoningen in de goedkope sector door STEBRU en MIII architecten Velden 14+15 Het Klavertje van Delft, 60 woningen waarvan 42 in de vrije sector huur door WEBOMA
Resultaat 2005-2014
Resultaat 2005-2014
Openbare ruimte Afronden waar mogelijk Wijk moet aantrekkelijk ogen Parkstrook Speelvoorzieningen Bereikbaarheid, waaronder Kristalweg -> maar ook langzaam verkeer!
Waakvlam Beperken plankosten Vasthouden aan contractuele afspraken (geen wijziging programma of grondprijs meer) Ontwikkeling stap voor stap duurdere velden tot 2016 Gaat uit van aantrekken woningmarkt vanaf 2016
Beoogde resultaten 2014 en verder Harnaschpolder in hoofdlijnen af; 2014: Belangrijkste openbare ruimte gereed Braakliggende velden netjes afwerken Start bouw Verwelius, VWV / Weboma, AM, VISADE en maatpakhuis (velden 1,2,3,4b,14,15,21b,32): circa 200 woningen 2015 en verder Nog 500 woningen te gaan
Hoe ziet de toekomst er uit Kansen en risico s (I) Kansen: (Collectief) Particulier opdrachtgeverschap meer uitnutten Ontwikkelen zonder ontwikkelaar Harnaschpolder is af geen bouwput meer
Hoe ziet de toekomst er uit Kansen en risico s (II) Risico s: Herstel woningmarkt blijft uit; Verhevigde concurrentie Rijswijk, Den Hoorn etc.; Markt infrastructuur trekt aan: prijzen openbare ruimte vallen tegen; Steeds strenger wordende (milieu)eisen; Plankosten door spreiding in de tijd
Hoe ziet de toekomst er uit Kansen en risico s (III) Welke kansen en risico s ziet u?