Datum 21 mei 2012 Projectnr. 547.101/g Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet info@companen.nl www.companen.nl Gemeente Leiderdorp Discussienotitie Woonvisie 2012 1. Inleiding De gemeente Leiderdorp werkt aan haar woonvisie. Ter voorbereiding hierop is samen met Rijnhart Wonen in 2011 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek geeft een beeld van de huidige stand van zaken op de woningmarkt en toekomstverwachtingen. Nu is het tijd om de richtingen uit dit onderzoek te wegen, en te komen tot een toekomstperspectief voor de Leiderdorpse woningmarkt. Hoe moet het wonen in Leiderdorp zich de komende jaren ontwikkelen? Donderdag 31 mei zal s middags een workshop over de woonvisie plaatsvinden. Ter voorbereiding op deze discussie ontvangt u deze notitie, waarin de belangrijkste dilemma s en potentiële ontwikkelingsrichtingen voor de Leiderdorpse woningmarkt geschetst worden. Samen met u willen we tijdens de bijeenkomst nagaan welk antwoord we kunnen geven op deze ontwikkelingen: hoe houden we het wonen in Leiderdorp aantrekkelijk voor huidige en toekomstige generaties? De notitie kent de volgende opbouw: Inhoudelijk ligt het vertrekpunt bij een korte samenvatting van de uitkomsten uit het woningbehoefteonderzoek. De rol van de overheid verandert. Ook dat bepaalt de context van het nieuwe woonbeleid. Vervolgens schetsen we een paar mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor Leiderdorp: wat gebeurt er als een bepaalde centrale keuze gemaakt wordt? Tot slot benoemen we de opgaven waar per keuze een antwoord op gegeven moet worden.
2. Samenvatting woningbehoefteonderzoek Leiderdorp heeft een duidelijke regiofunctie; jongeren trekken naar Leiden, gezinnen met kinderen uit Leiden naar Leiderdorp en vanuit Leiderdorp verder de regio in. Daarmee heeft Leiderdorp een brugfunctie in de regionale woningmarkt. Let daarom bij toekomstige woningbouwontwikkelingen op concurrentie in de directe omgeving. Leiden Leiderdorp De positie van Leiderdorp in de regio verhoudt zich tot die van Oegstgeest en Voorschoten. Elk van deze kernen heeft volgens marktkenners een eigen functie in het stedelijk gebied, waarbij Leiderdorp vooral de mobiele tweeverdiener met een middeninkomen bedient. Hiervoor is de ligging ten opzichte van de grote steden een belangrijke kwaliteit. De komende tien jaar zijn er 750 woningen nodig voor de huisvesting van de autonome bevolkingsgroei (op basis van geboorte minus sterfte). Bij dit aantal nieuwbouwwoningen daalt de bevolking met 350 inwoners tot 2020. Een belangrijke trend hierbinnen is de vergrijzing en daling van het aantal gezinnen met kinderen. Dit heeft gevolgen voor de gevraagde voorzieningen in Leiderdorp. Van de woningen in de gemeente (nieuwbouw en bestaand) wordt overigens 70% betrokken door vestigers van buiten de gemeente. Een gelijk aantal mensen vertrekt uit de gemeente. De huurmarkt is kansrijk voor de komende jaren; steeds meer huishoudens richten zich op de huursector. o Starters hebben vanwege de beperkte kansen in de huursector een groeiende kooporiëntatie. Verkoop van (voormalige huur)appartementen blijkt bij starters aan te slaan. o Huishoudens van 55 jaar en ouder willen huren in het sociale segment (tot 665). Een groot deel van deze groep heeft echter een te hoog inkomen voor het sociale segment. Zij zijn aangewezen op hun huidige woning, of verhuizing naar duurdere marktsegmenten. In de koopsector zijn de goedkopere eengezinswoningen en koopappartementen kansrijk (vraag van starters). Kwetsbaar (meer aanbod dan vraag) zijn de duurdere eengezinswoningen. o De verkoopbaarheid van duurdere woningen staat onder druk, waardoor de doorstroming stagneert. De afgelopen jaren is met succes het Heerlijk Recht ontwikkeld. Marktkenners geven aan dat hiermee voorlopig de vraag in dit hoge segment afgeroomd is. o De exploitatie van nieuwbouw is hierdoor minder renderend. Woningcorporaties en gemeenten hebben een eerste verantwoordelijkheid voor mensen met een laag inkomen (tot 34.085 belastbaar per jaar). Woningcorporaties moeten om tegen gunstige voorwaarden te kunnen investeren, minimaal - 2 -
90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een dergelijk inkomen. Deze verantwoordelijkheid vraagt aandacht voor een voldoende aanbod sociale huurwoningen in Leiderdorp. Uitgaande van de huidige economische stilstand en de huidige scheefheid van hogere inkomens in een sociale huurwoning, moet de voorraad sociale huurwoningen de komende tien jaar toenemen met 180 woningen. De bevolking vergrijst. Ook blijven mensen zo lang mogelijk in hun huidige woning wonen. Dit kan leiden tot een groeiende vraag naar woningaanpassingen vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). De financiële mogelijkheden groeien waarschijnlijk niet mee. Daarom is het wenselijk om mensen tijdig te stimuleren hun woning comfortabeler te maken voor de oude dag. Uit het onderzoek blijkt dat hier nog maar weinig inwoners (preventief) mee bezig zijn. In de bestaande woningvoorraad is als alternatief voor het aanpassen van woningen voldoende aanbod van geschikte woningen beschikbaar, onder meer opgepluste woningen in De Schansen. Het imago van deze woningen is echter ongunstig, waardoor de populariteit hiervan onder ouderen beperkt is. Woningvraag korte termijn De hiervoor beschreven trends hebben betrekking op de woningmarkt voor langere termijn. In het hier en nu is de afzetbaarheid van woningen veelal sterk bepaald door de specifieke kwaliteiten van bouwplannen. Een eerste inventarisatie is gemaakt van bepalende kwaliteiten voor de marktopnamecapaciteit. Wat verkoopt / verhuurt in de huidige markt? Koop Huur eengezinswoning appartement eengezinswoning appartement Prijs Tot 225.000/250.000, Tot 200.000, geen / Vrije sector tot Vrije sector tot mits uitbreidbaar Ontwerp Jaren 30 Uitrusting - Tuin op zuiden Locaties - Beukmaat > 5,1 meter - >3 ruime slaapkamers - Ruime badkamer(s) - Dichtbij gratis parkeren beperkte VVE-bijdrage - Diep balkon (tafel+4 stoelen) - 3 kamers - Berging - Lift - Parkeren zeer nabij Nabij uitvalswegen Nabij winkels Oude Dorp 800 1.000 - Sociale segment: betaalbaarheid en basic-kwaliteit - Vrije sector: bouwkwaliteit, zie koop - Woningen moeten voorzien zijn van luxe keuken met apparatuur - Serviceniveau bij aanbieding Bij woningbouwontwikkelingen zouden in elk geval deze aspecten belicht moeten worden. In de tabel is aangegeven aan welke kwaliteiten woningen in de huidige markt moeten voldoen om verkocht / verhuurd te worden. Herkent u deze vraag, en heeft u eventuele aanvullingen hierop? 3. Rol van de gemeente Sinds jaar en dag heeft de gemeente verantwoordelijkheden voor een goed functionerende woningmarkt. De gemeente heeft hierin vooral een faciliterende en regisserende - 3 -
rol. Zij heeft verantwoordelijkheid voor een betere afstemming tussen vraag en aanbod, in het bijzonder voor groepen die dit niet op eigen (economische) kracht kunnen. De uitvoering is in handen van autonome marktpartijen (corporaties, beleggers, ontwikkelaars). Sturing geven aan de gewenste ontwikkelingen vraagt derhalve een subtiel samenspel tussen gemeente en marktpartijen. Behulpzaam hierbij voor de gemeente en haar partners is een gemeentelijke woonvisie. Op grond van haar woonvisie onderneemt de gemeente de volgende activiteiten 1 : Stimuleren: rol van de gemeente is initiëren van nieuwe ontwikkelingen en voldoende keuzemogelijkheden (variëteit). De gemeente stimuleert verantwoordelijke partijen dat zij vanuit hun verantwoordelijkheden bijdragen aan de uitvoering. Situeren: de gemeente heeft kennis en overzicht van het netwerk van partijen en bestaande initiatieven. Hierdoor is zij in staat een integrale afweging te maken. Steun creëren: de gemeente zorgt voor (blijvend) draagvlak voor het beleid bij betrokken organisaties. Deze organisaties zullen immers het beleid moeten uitvoeren. Dan is draagvlak bij hen essentieel. Sturen: de gemeente gebruikt haar beschikbare instrumenten om ontwikkelingen te sturen. Daarbij kan het gaan om afspraken met ontwikkelende partijen over aandeel sociale woningbouw, subsidies, leningen, grondbeleid, medewerking aan procedures. Samen werken: de gemeente is partner van marktpartijen bij ontwikkelingen. Zij helpt de gewenste ontwikkelingen van de grond te komen, en ondersteunt zo partijen bij het realiseren van hun ondernemingsdoelen. De gemeente past hiermee bescheidenheid. Zij heeft een visie op de maatschappelijke ontwikkeling van Leiderdorp. In de uitvoering werkt zij samen met partners in het lokale speelveld. Het college zal via afspraken met Rijnhart Wonen, en afspraken over Lokaal Maatwerk uitvoering kunnen geven aan het beleid. Overigens, betekent dit terughoudendheid bij de uitvoering. Bij de uitwerking van beleidsambities is het zinvol om deze gemeentelijke rol goed in het vizier te houden. Hiermee staat of valt de realiteitswaarde van de woonvisie. Welke rol verwacht u van de gemeente als het gaat om woningbouwplanning en aanpak van de bestaande woningvoorraad? 4. Ontwikkelingsrichtingen voor Leiderdorp De gemeente Leiderdorp maakt onderdeel uit van een groter woningmarktgebied. Daardoor is het begrip eigen woningbehoefte niet exact af te bakenen. Enerzijds is er een natuurlijk vertrek van (met name) jongeren de kern uit, anderzijds komen (met name) jonge gezinnen terug. Afhankelijk van de samenstelling en omvang van de nieuwbouwproductie is de terugstroom van jonge gezinnen groter of kleiner. Tegelijkertijd is er ook de groep Leiderdorpers die (sociaal) lokaal gebonden zijn. Voor het woonbeleid zou het in het licht van de regionale positie van Leiderdorp weinig zinvol zijn om te focussen op een scherpe afbakening van de eigen woningbehoefte. Belangrijker zijn ambities ten aanzien van de ontwikkeling van de gemeente. 1 Vrij naar publicatie VNG over gemeentelijke verantwoordelijkheden - 4 -
Bij die ambities gaat het om te bereiken doelen. Woningbouw is hierbij een bepalend instrument. Om ambities scherper neer te kunnen zetten, hebben wij twee (extreme) ontwikkelingsscenario s voor Leiderdorp uitgewerkt. Wij schetsen daarbij de effecten van meer of minder nieuwbouw (dus nog los van de samenstelling van het programma, hoewel dat uiteraard medebepalend is voor de ontwikkelingsrichtingen, daar komen we in het vervolg van de notitie op terug). Scenario 1: continu inwonertal, bouw 1.000 woningen tussen 2011-2021 Effecten bevolkingsopbouw: o De bevolkingsomvang blijft min of meer constant op 26.700 inwoners. o Er is sprake van vergrijzing: +1.200 inwoners van 60 jaar of ouder (waarvan +500 vanaf 75 jaar). o Er is sprake van ontgroening: -700 inwoners tot 15 jaar. o De beroepsbevolking daalt met 400 personen. Gevolgen zijn: o De zorgbehoefte zal stijgen, terwijl het arbeidspotentieel in de zorg licht afneemt. o Het aantal schoolgaande kinderen daalt (met ruim 10%). Het aantal klaslokalen wordt minder. Ook (sport)verenigingen krijgen te maken met minder leden. o Winkelvoorzieningen zijn vaak afhankelijk van koopkracht en bestedingen van groepen (vaak tot 60 jaar). Deze vraag daalt, terwijl economische trends leiden tot schaalvergroting bij detailhandelvoorzieningen. Sturing op woningmarkt: o Er moet aanvullende ruimte gevonden worden voor nieuwbouw. Dit kan door toevoeging van meer hoogbouw op vrijkomende locaties en door meer braakliggende locaties te benutten. Ook is het zaak om zo snel mogelijk leegstaande kantoren te gebruiken voor woningbouw, al zijn daarbij wel nog de nodige financiële en praktische bezwaren te overwinnen. o Bij woningbouw is er in deze situatie ruimte voor een gedifferentieerd bouwprogramma voor verschillende doelgroepen. Meer nieuwbouw biedt meer flexibiliteit om gewenste doorstroming van de grond te tillen. Daarnaast ontstaat zo meer ruimte voor het samenspel met aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Te denken is aan transformatie in de huursector: door verkoop en sloop van huurwoningen en compenserende nieuwbouw. o Er is veel druk op de Leiderdorpse woningmarkt. De afgelopen jaren was die mede het gevolg van stadsvernieuwing in Leiden. Maar ook de komende jaren blijft sprake van stadsvernieuwing. De druk zal bij dit nieuwbouwprogramma iets beperkter worden, waardoor (bij het juiste programma) meer Leiderdorpers in de gemeente huisvesting kunnen vinden. Scenario 2: realisatie 70% bekende plannen, bouw 300 woningen tussen 2011-2021 Effecten bevolkingsopbouw: o De bevolkingsomvang daalt met ruim 1.000 inwoners. o Er is sprake van vergrijzing: +1.200 inwoners van 60 jaar of ouder (waarvan +500 vanaf 75 jaar). o Er is sprake van ontgroening: -970 inwoners tot 15 jaar. o De beroepsbevolking daalt met 1.200 personen. Juist in deze groep heeft minder nieuwbouw het grootste (negatieve) effect. - 5 -
Gevolgen zijn: o De zorgbehoefte van ouderen zal in vrijwel gelijke mate stijgen als bij meer nieuwbouw, terwijl het arbeidspotentieel in de zorg extra sterk afneemt. o Het aantal schoolgaande kinderen daalt iets sneller dan bij meer nieuwbouw (met ruim 20%). Het aantal klaslokalen wordt minder. Ook (sport)verenigingen krijgen te maken met minder leden. o Winkelvoorzieningen zijn vaak afhankelijk van koopkracht en bestedingen van groepen (vaak tot 60 jaar). Deze vraag daalt extra snel, terwijl economische trends leiden tot schaalvergroting bij detailhandelvoorzieningen. Sturing op woningmarkt: o De ruimtelijke inpassing van nieuwbouw is makkelijker, want het sluit aan bij bekende woningbouwlocaties. Wel is het in dit scenario iets makkelijker om ook in iets ruimere woonmilieus woningen toe te voegen, met ruimtelijk meer mogelijkheden voor differentiatie. Stedenbouwkundig zal het dorpse karakter van Leiderdorp zo minder onder druk komen te staan. Tevens hoeft de gemeente minder energie (en geld) te steken in het van de grond brengen van moeilijke ontwikkelingen (stedenbouwkundige inpassing, hergebruik kantoren). o In aantallen zullen bij woningbouw explicietere keuzes gemaakt moeten worden voor doelgroepen: doe je nog iets voor jongeren of juist voor ouderen? Doorstroming blijft een belangrijk streven, maar de gerichte sturingsmogelijkheden hiervoor worden kleiner. Het past daardoor nauwer wat je toevoegt aan woningen. De aanpassingsmogelijkheden in de bestaande voorraad worden moeilijker, doordat er minder ruimte is voor verversing van sociaal woningbezit. o Er is al veel druk op de Leiderdorpse woningmarkt. Deze druk blijft hoog, waardoor meer Leiderdorpers (ruim 700 in tien jaar tijd) niet in Leiderdorp huisvesting zullen vinden. Wat vindt u de relevante argumenten bij beide scenario s? Wat spreekt voor scenario 1 en wat voor scenario 2? En wat ertegen? Kunt u op grond van deze scenario s een gewenste ontwikkelingsrichting voor Leiderdorp bepalen? 5. Relevante ontwikkelingsrichtingen woonvisie Naast de kwantitatieve kaders in de scenario s, met kwalitatieve effecten, noemen we enkele richtingen die in de woonvisie mogelijk een plek zouden moeten krijgen. 5.1. Meer evenwichtig bevolkingsontwikkeling: ruimte voor jonge huishoudens De bevolking van Leiderdorp is relatief ouder en kapitaalkrachtiger dan elders in de regio. - 6 -
Figuur 5.1: Leiderdorp. Samenstelling bevolking naar leeftijd per 1 januari 2011 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar 15 tot 30 jaar 30 tot 45 jaar 45 tot 60 jaar 60 tot 75 jaar vanaf 75 jaar Nederland Zuid-Holland Holland-Rijnland Leiderdorp Bron: CBS. De komende jaren neemt naar verwachting het aantal mensen in de jonge leeftijdsgroepen af (ontgroening). Met woningbouw kan deze trend iets sneller of minder snel gaan (ter illustratie 250 woningen meer bouwen in 10 jaar tijd = 2 schoolklassen behouden). Om deze ontwikkeling in gunstige richting om te buigen, zal de gemeentelijke woningmarktstrategie nauwgezet moeten aansluiten bij de woonvoorkeuren van (startende) jonge huishoudens. De afgelopen jaren bleek de verkoop van huurappartementen waardevol voor koopstarters. Ook de komende jaren kan dit (in het bijzonder voor kleine huishoudens) een bruikbare strategie zijn, eventueel aangevuld met een starterslening. Volgens het woningbehoefteonderzoek blijkt echter onvoldoende aanbod voor jonge huishoudens om de stap te zetten naar een grondgebonden woning met tuin: noch in de huursector, noch in de koopsector. Strategieën om deze woningen toe te voegen zijn: o Bevorderen van doorstroming uit eengezinswoningen, hoewel hier op basis van het woningbehoefteonderzoek weinig animo voor is. Hiervoor zou Lokaal Maatwerk in het bijzonder ingezet kunnen worden. o Toevoeging van goedkopere eengezinshuur- en -koopwoningen. o Verkoop van eengezinshuurwoningen en compenserende nieuwbouw van sociale eengezinshuurwoningen. Met deze strategie wordt tevens de scheefheid van hoge inkomens in de sociale huursector mogelijk iets teruggedrongen (die is nu 25%). o Inzetten van startersleningen om koopwoningen ook voor koopstarters financieel bereikbaar te maken. Welke woonmilieus en bouwplannen zijn het meest kansrijk voor deze groepen? Welke faciliteiten moeten gemeente en Rijnhart Wonen voor deze groepen bieden? - 7 -
5.2. Ruimte creëren voor strategische toevoegingen in sociale segment De gemeente Leiderdorp en Rijnhart Wonen hebben, zoals eerder al aangegeven, een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de (sociale) huisvesting van mensen die niet volledig op eigen kracht hierin kunnen voorzien. De afgelopen jaren is (mede door beperkte inkomensregels bij toewijzing van huurwoningen) een deel van de sociale woningen bewoond door mensen met een hoog inkomen boven 43.000. Dit is vanuit effectieve besteding van sociale middelen ongewenst. Op grond van het woningbehoefteonderzoek zou de voorraad sociale huurwoningen (bij gelijkblijvende scheefheid) met 180 woningen moeten groeien. Naar segmenten is dat weergegeven in de volgende figuur. Figuur 5.2: Leiderdorp. Saldo vraag en aanbod op de woningmarkt 2011-2021 (inclusief correcties) Kansrijk Kwetsbaar Huur Eengezins Meergezins Ggb seniorenwoning < 650 euro > 650 euro < 650 euro > 650 euro < 650 euro > 650 euro -1.000-500 0 500 1.000 Eengezins Appartement Ggb seniorenwoning tot 200.000 200-300.000 300-400.000 vanaf 400.000 tot 200.000 200-300.000 300-400.000 vanaf 400.000 tot 200.000 200-300.000 300-400.000 vanaf 400.000 Kansrijk Kwetsbaar Bron: Woningbehoefteonderzoek (2011). -1000-500 0 500 1000 Bij toevoeging van sociale huurwoningen gelden de volgende uitgangspunten: Voor financiering van deze toevoeging van sociale huurwoningen moet Rijnhart Wonen middelen beschikbaar krijgen door verkoop van huurwoningen. Verkoop van sociale huurwoningen moet echter ook weer gecompenseerd worden, waardoor de nieuwbouwopgave groter wordt. - 8 -
Nieuwbouw van sociale huurwoningen lijkt dan ook een wezenlijk deel van de nieuwbouw in de gemeente te betreffen. Hierover moeten nadere afspraken met ontwikkelende partijen gemaakt worden. Mocht de economie de komende jaren aantrekken, dan ligt de gewenste toevoeging van sociale huurwoningen lager. Dit vraagt flexibiliteit bij planuitwerking, om zo in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden. Aanvullend is er de komende jaren een latente wens om kwaliteitsverbeteringen in de bestaande voorraad te realiseren door sloop-nieuwbouw van verouderde woningen. Hiervoor is marktruimte in het sociale segment nodig, die er nu onvoldoende is (ook door herstructurering in Leiden). Wat vindt u de belangrijkste opgaven in de sociale sector? En hoe moeten de gemeente en Rijnhart Wonen deze opgaven oppakken? Welke randvoorwaarden zijn nodig voor een haalbaar sociaal woningbouwprogramma: naar wensen ten aanzien van basiskwaliteit en naar financiering van plankosten (parkeren, groen, )? 5.3. Gebiedsontwikkelingen De ontwikkelingsrichtingen voor Leiderdorp zijn sterk afhankelijk van de schaarse bouwmogelijkheden. Locaties die vrijkomen moeten effectief benut worden. In het kader van de woonvisie is voor een praktisch en realistisch toekomstperspectief het zinvol om na te gaan welke locaties potentieel kansrijk zijn. En wat voor die locaties ontwikkelingsrichtingen zijn. In grote lijnen lijken de volgende gebieden de komende jaren nog voor woningbouw in aanmerking te komen: Het gebied rond Leythenrode, waar door verplaatsing en optimalisatie van ruimtegebruik van het gebied kansen voor herinrichting ontstaan. Het gebied rond de Baanderij, grenzend aan de Pinksterbloem, Vlechtbaan en de ROC-locatie. Hergebruik van leegstaande kantoorgebouwen voor woonfuncties. Deze functieverandering zal in de praktijk enige voorbereiding en doorzettingskracht van de gemeente vragen. Vraag is voor die locaties: Welk woonmilieu ga je er toevoegen? Versterk je de aanwezige omringende woonmilieus (soms groen, soms stedelijk), of kies je altijd voor intensief ruimtegebruik? Hoe gaan we om met differentiatie in deze plannen, vanuit gemeentelijke ambities enerzijds en de korte-termijnafzetbaarheid anderzijds? In hoeverre ondersteunt u de strategie voor Leiderdorp: verdichten in het sociale segment (meer nieuwbouw op woningbouwlocaties om dit haalbaar te maken) en versterken in het topsegment (kleine aantallen met hoge kwaliteit, niches)? Middengroepen zijn hierdoor aangewezen op de bestaande woningvoorraad - 9 -
5.4. Aanpak bestaande wijken: wonen-welzijn-zorg, geschiktheid en duurzaamheid Het grootste deel van de woningvoorraad staat al. Nieuwbouw is slechts een klein deel van de woningvoorraad. Daarom is in het licht van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen de aandacht voor de bestaande wijken nodig. In het bijzonder gaat het dan om de relatie tussen wonen-welzijn-zorg, in het verlengde daarvan geschikte woningen en duurzaamheid. Wonen-welzijn-zorg Veel mensen kunnen en willen, in elk geval zo lang mogelijk, zelfstandig blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Mensen zullen minder vaak/snel dan vroeger in instituten als verzorgings- of verpleeghuizen terecht kunnen, en langer zelfstandig blijven wonen. Dat betekent in de praktijk dat in toenemende mate mensen met zorgvragen en/of beperkingen (ouderen, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, chronisch zieken en GGZ-cliënten) gewoon in de wijk wonen, te midden van mensen zonder zorgvragen en beperkingen. Hiermee wordt beoogd om (zware) zorg en zorgvragers normaal onderdeel van de samenleving te laten zijn. Velen die dit betreft, ervaren dit als prettig, want veel mensen willen zelf graag zelfstandig blijven wonen, zolang dat kan. Maar het leidt bij sommigen ook tot gevoelens van kwetsbaarheid en eenzaamheid. Een goed welzijn- en zorgaanbod in de wijken ondersteunt mensen in hun zelfstandigheid. Via woonzorgcomplexen als Ommedijk wordt voorzien in een dergelijke voorziening. Het is de vraag of deze organisatievorm van wonen-welzijn-zorg in heel Leiderdorp toegepast kan worden. De vraag is nu: willen we werken aan een woonzorgaanbod in verschillende wijken, of zorgen we voor het brengen van diensten bij mensen thuis, onafhankelijk van de plek waar zij wonen. Geschikte woningen Gekoppeld aan de behoefte aan wonen met welzijn en zorg is een geschikt woningaanbod voor verschillende generaties noodzakelijk. Nu al heeft Leiderdorp een relatief oude bevolking. Het aandeel mensen op leeftijd groeit de komende jaren verder. Het etiket senioren wordt op een brede groep geplakt. Soms wordt als grens 55 jaar en ouder genomen, soms 65 jaar en soms 75 jaar. De voorspelde groei bij deze groepen was aanleiding om de nodige aandacht te besteden aan de veranderende huisvestingsvraag als gevolg van de vergrijzing: door nieuwbouw van geschikte woningen. Hierop heeft de afgelopen jaren bij nieuwbouw een accent gelegen. Meer en meer blijkt echter dat senioren wel nadenken over verhuizen, maar dit beperkt doen. Hierdoor is de afgelopen jaren de vraag naar nieuwe geschikte woningen nog wel eens overschat. Vanuit het Wmo-beleid, waarin eigen verantwoordelijkheid centraal staat, zullen mensen meer en meer zelf oplossingen moeten zoeken om goed zelfstandig te kunnen wonen. Deze ontwikkelingen leiden tot een andere benadering van de vraag naar geschikte woningen: meer kansen benutten in de bestaande woningen van senioren. De opgave ligt erin om mensen te informeren en stimuleren over de aanpassingen van hun woning. - 10 -
Dit kan door: Informatievoorziening vanuit de gemeente, ouderenbonden, Rijnhart Wonen. Daarbij actief benutten van de kennis over klanten vanuit de Wmo-adviesraad en de VAC. Afspraken met leveranciers over aanpassingen met korting. Nu al duidelijk maken dat in de toekomst de mogelijkheden voor gesubsidieerde woningaanpassingen verminderen of verdwijnen. Hierbij geldt mogelijk dat nu investeren in preventieve aanpassingen, mogelijk toekomstige subsidie -verzoeken voorkomen. Prestatieafspraken met Rijnhart Wonen over de huursector. Duurzaamheid: energiebewust werken Maatregelen voor energiezuinige woningvoorraad zijn gewenst uit milieu-oogpunt, maar ook vanuit de woonlasten van mensen. De komende jaren stijgen naar verwachting de energieprijzen snel. Een laag energieverbruik leidt dan ook tot een beperktere woonlastenstijging. Voor nieuwbouw is energiebesparing als norm verwerkt in het Bouwbesluit. Dit is aangevuld in het regionaal convenant Duurzaam Bouwen. Bij de bestaande voorraad is vooral nog winst te halen in een energiezuiniger voorraad door isolatiemaatregelen en betere installaties. Dit is echter niet eenvoudig te regelen. Het meest essentieel is het gedrag van mensen. Werken aan energiebewustzijn vraagt dan ook een aanpak van bestaande woningen en installaties, en aan gedrag. Daarnaast is de verdeling van kosten en revenuen in de huursector onevenwichtig: wie investeert en wie heeft het profijt? Binnen dit krachtenveld kunnen mogelijk de volgende maatregelen helpen bij het energiezuiniger maken van de woningvoorraad: Informatievoorziening vanuit de gemeente, Rijnhart Wonen, Energiecentraal. Afspraken met leveranciers over maatregelenpakketten. Prestatieafspraken met Rijnhart Wonen over de huursector. Met in het bijzonder aandacht voor evenwicht tussen een reële huurprijs en de energetische kwaliteit van woningen. Inzet van duurzaamheidsleningen door de gemeente. Wat is de gewenste organisatievorm van wonen met welzijn en zorg in Leiderdorp? Hoe gaan we levensloopgeschiktheid en duurzaamheid bevorderen op de verschillende locaties? Is korting op de grondprijs of op leges, of subsidie een goede optie? Op welke wijze kunnen we consumenten stimuleren om in de bestaande woningvoorraad aanpassingen en energie-besparende maatregelen te nemen: in de huur- en koopsector? - 11 -