Vooruitzicht Commercieel Vastgoed Ook gebruikersmarkt herstelt Beleggingsvolume vastgoed naar hoogste niveau sinds 2007 record 2007 Sterke groei van opname bedrijfsruimten 1.200.000 1.000.000 800.000 2014 2015 600.000 400.000 200.000 0 2013 2014 2015 ING Economisch Bureau / februari 2016
Hoogste beleggingsvolume in vastgoed sinds 2007 De vastgoedbeleggingsmarkt haalde in 2015 het hoogste transactievolume sinds 2007. Er werd vooral veel in woningen en winkelvastgoed geïnvesteerd. Ook de gebruikersmarkt begint te herstellen. De kantorenmarkt zet een voorzichtige groei in en de bedrijfsruimtemarkt zag het hoogste opnameniveau tot nu toe gemeten. Op de winkelmarkt is de activiteit gefocust op grote steden. Hoogste beleggingsvolume sinds 2007 Het beleggingsvolume commercieel vastgoed in 2015 was het hoogste sinds 2007. Het eerste kwartaal was nog wel relatief zwak, maar 2015 eindigde het jaar zelfs met een kwartaalrecord. Vooral het tweede en het vierde kwartaal van 2015 waren beter ten opzichte van 2014. Het beleggingsvolume in de retail sector vestigde een record in 2015. Met name dankzij de vele portefeuille overnames in het afgelopen jaar, waarvan de belangrijkste de overname van negen winkelcentra van Klépierre door het beursgenoteerde winkelfonds Wereldhave. De overige sectoren zagen gelijke investeringsvolumes ten opzichte van 2014, waarbij de woningmarkt het niet eerder vertoonde investeringsvolume van 2014 bijna evenaarde. Het onderzoek van Capital Value, ABF en ING woningbeleggingsmarkt in beeld noemt als belangrijkste oorzaak een sterke toename van het geïnvesteerde volume door institutionele beleggers in bestaande huurwoningen en de nieuwbouw hiervan. Blijvende interesse in kwaliteit De hoeveelheid belegd kapitaal wordt naar verwachting niet minder in de nabije toekomst. Nieuwe kapitaalstromen vanuit Azië en de beschikbaarheid van kapitaal zorgen voor een blijvende druk op de aanvangsrendementen. Vastgoed blijft een aantrekkelijke lange termijn belegging door de premie ten opzichte van andere beleggingsproducten, in het bijzonder ten opzichte van staatsobligaties. Het opkopen van obligaties door de ECB lijkt voorlopig door te gaan, wat gunstig werkt voor de vastgoedsector. Dit reflecteert de positieve groeiverwachting van institutionele en private beleggers. Vooral in de economische kernen van ons land is men positief ingesteld over de groeiverwachting*. De interesse in Nederlands vastgoed zal zich naar verwachting verder doorzetten, in ieder geval zolang het verschil met de rentestand zo groot blijft. * Deze verwachtingen zijn gemeten in het onderzoek van INREV investment intentions en het onderzoek van Nyenrode en ING het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015. Beleggingsvolume commercieel vastgoed naar nieuw record Beleggingsvolume in mln (12 maands voortschrijdend gemiddelde) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bron: CBRE, bewerkt door ING Real Estate Finance Market Research ING Economisch Bureau 2 Vooruitzicht Commercieel vastgoed / Februari 2016
Voorzichtig herstel kantorenmarkt Aanvangsrendementen dalen verder De aanvangsrendementen in Nederland blijven dalen ten opzichte van de voorgaande kwartalen. Het totaal aan transacties in Nederland was in 2015 ongeveer gelijk verdeeld tussen buitenlandse en binnenlandse beleggers. Van de buitenlandse beleggers waren met name de USA en de UK goed vertegenwoordigd en Aziatische investeerders vinden in toenemende mate de weg naar de Nederlandse vastgoedmarkt. Vooral de kwalitatief goede panden op de beste locaties zien beleggers als een veilige investering en zijn erg in trek. De aanvangsrendementen voor de meest gewilde beleggingsobjecten liggen al onder de aanvangsrendementen die op de top van de markt werden behaald in 2007. In 2007 waren de rentestanden echter een stuk hoger dan het huidige niveau. De enorme beschikbaarheid van kapitaal en de aanhoudende vraag zorgen ook voor een verdere druk op de aanvangsrendementen. Op zoek naar alternatieven gaan beleggers meer naar de secondbest beleggingen kijken, waarbij ze managementintensieve en herontwikkelings-strategieën niet uit de weg gaan. Ondanks deze toename blijft er echter nog een groot deel van het vastgoed waar weinig tot geen interesse meer voor is. Kantorenmarkt Groei zet door in zakelijke dienstverlening De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Ook in 2016 blijven omzetten in de zakelijke dienstverlening toenemen. Naar verwachting ligt het omzetvolume eind 2016 acht procent boven dat van voor de crisis in 2008. Uitzendbureaus en de reisbranche laten de hoogste groei zien. Digitalisering drukt de volumes bij advocaten en accountants. Daartegenover staat een grotere vraag naar advisering bij fusies en overnames. De digitalisering en met name de cloud is voor IT bedrijven een belangrijke drijfveer. De bestedingen aan cloud-software namen in 2015 met ruim 60% toe ten opzichte van 2013. Kleinere overheid Digitalisering is, naast bezuinigingen en onderlinge samenwerking tussen bestuursorganen, een instrument dat tot een kleinere overheid leidt. Met name gemeenten zien hun budgetten door de decentralisaties en bezuinigingen blijvend onder druk staan. Doordat lokale belastingen slechts 15% van de totale inkomsten uitmaken, richten gemeenten zich vooral op bezuinigen en het efficiënter organiseren van hun taken. Voorzichtig herstel kantorenmarkt De vraag naar kantoormeters blijft gericht op kwalitatief goede (moderne) panden op goede (multifunctionele, bereikbare) locaties. Het 12 maandelijks voortschrijdend gemiddelde voor de opname van kantoormeters laat een positieve trend zien met een langzame stijging. In de regio Opname kantoren trekt aan Opname 1.000 m 2 per kwartaal voortschrijdend gemiddelde 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bron: Property NL, bewerkt door ING Real Estate Finance, Market Research Amsterdam lijkt als één van de weinige regio s sprake te zijn van een dalende trend in het aanbod. De leegstand en het aanbod blijft daarentegen onverminderd hoog, al was 2015 wel een goed jaar voor transformaties van kantoren naar woningen, hotels en vluchtelingenopvang. Veel bedrijven verlengen ook nog hun bestaande huurcontracten en nieuwe contracten betreffen veelal een vervangingsvraag. Daarnaast zijn er maar weinig spelers die hun kantoormeters uitbreiden. De dynamiek die er in 2015 was, kwam veelal vanuit de IT, multimedia en communicatie hoek, die de vruchten weten te plukken van de aantrekkende economie en structurele veranderingen. ING Economisch Bureau 3 Vooruitzicht Commercieel vastgoed / Februari 2016
Sterke stijging opname bedrijfsruimten Bedrijfsruimtemarkt Wegtransport & groothandel hebben wind in de rug De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten. Vooral het wegtransport en de binnenvaart profiteren van de aantrekkende binnenlandse vraag. Internationaal actieve logistieke bedrijven zien de markt op dit moment per saldo beperkt groeien. Op Europa en de Verenigde Staten gerichte bedrijven presteren daarbij relatief goed. De prijsdruk blijft groot maar dalende brandstofprijzen geven enigszins lucht. Hierdoor kampen olie gerelateerde groothandels echter juist met lagere omzetten door de gedaalde olieprijs. Voor groothandels actief in andere segmenten staan juist de seinen op groen. De voorziene omzetgroei is het sterkst in de segmenten bouwmaterialen en ICT apparatuur. Gematigde productiegroei in industrie Na een sterke eerste helft van 2015 stond de groei van de industrie in de tweede helft onder druk. Voor 2016 wordt een gematigde productiegroei (één procent) verwacht. De export was lange tijd de steun voor de industrie, maar de ordergroei is de laatste maanden flink afgenomen. De lage olieprijzen zorgen voor meer winst bij raffinaderijen en in mindere mate de chemiesector. Een deel van de maakindustrie ervaart juist druk door fors lagere investeringen van oliebedrijven en overheidsinvesteringen in olierijke landen. Sterke stijging opname bedrijfsruimte De opname van bedrijfsruimten was in 2015 met meer dan 4 miljoen m 2 het hoogste jaarlijks gemeten opnameniveau tot nu toe. Met name de logistieke regio s in het zuiden van het land zijn verantwoordelijk voor een groot deel van deze opnamecijfers. De vraag naar modern logistiek vastgoed op de belangrijkste knooppunten, zoals Tilburg en Venlo, in ons land blijft gezond, en de opname cijfers zijn het laatste kwartaal dan ook verder gestegen. 2015 was voor de opname in logistiek vastgoed een erg goed jaar, ook beleggers waren erg actief in de logistieke sector. Vooral de voorverhuurde en op maat gemaakte objecten deden het goed. Groei bij gebruikers bedrijfsruimtemarkt Verwachte productieontwikkeling (% j.o.j.) 5% 4% 3% 2% 1% 0% Groothandel Industrie Transport & 2015 2016 2017 opslag Record opname bedrijfsruimten Opname x 1.000 m 2 per kwartaal voortschrijdend gemiddelde 1200 1000 800 600 400 200 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bron: Property NL, bewerkt door ING Real Estate Finance, Market Research Bron: CBS en ING Economisch Bureau ING Economisch Bureau 4 Vooruitzicht Commercieel vastgoed / Februari 2016
Veranderende winkelstraat Winkelmarkt Restaurant wint het van supermarkt De bestedingen bij restaurants stijgen sterker dan die bij supermarkten of andere winkels. Dit is een teken van de prioriteit die consumenten aan een avond uit eten geven. Door een verbetering van de koopkracht groeit het volume in 2016 naar verwachting met 2%. Veranderende winkelstraat door faillissementen en innovaties In de foodsector markeerde 2015 de groeiende concurrentie tussen de supermarktketens en de vernieuwende leveranciers van maaltijd-boxen. AH deed zijn intrede in de maaltijdboxen-markt eind 2015. Jumbo nam La Place over en heeft eveneens een maaltijdbox aangekondigd. Daarnaast vergrootten pure spelers op die markt (HelloFresh, Streekbox, etc.) hun aandeel. Net als overige retailers lijken de supermarktketens en de food e- commerce zich meer te gaan richten op beleving, getuige het succes van de indoorfoodmarkten. De invloed die dit heeft op de vastgoedmarkt voor supermarkten is nog onduidelijk. 2015 kenmerkte zich door faillissementen. Vooral het vierde kwartaal zag faillissementen van grote retailnamen zoals V&D, Macintosh en DA. In de eerste weken van 2016 volgden er zelfs meer. De faillissementen kunnen voor een sterke verandering van het winkel-landschap gaan zorgen. Het onderscheid tussen de primaire en secundaire locaties lijkt hiermee sterker te worden, waarbij retailers zich vooral richten op A-locaties. De leegstand is tussen 2007 en 2015 van 5 procent naar 9 procent van het totale winkeloppervlak toegenomen. De verwachtingen zijn dat de leegstand nog licht toeneemt op de secundaire locaties. Naast de dalende opname en hoge leegstand blijft de vraag naar goede kwaliteit winkelvastgoed vanuit retailers aanhouden. De afgelopen jaren is de aanwezigheid van internationale retailers in de Nederlandse winkelstraat sterk toegenomen, met onder andere Forever 21, Top Shop, Urban Outfitters, River Island als nieuwe toetreders. De verwachting is dat de komende jaren nog meer nieuwe spelers in de winkelstraat opduiken. Groei bij food en non-food winkels Volume in % ten opzichte van vorig jaar 3% 2% 1% 0% Supermarkten Non-food winkels 2014 2015 2016 Bron: CBS Transformeren! Deze eeuw kenmerkt zich door meerdere fundamentele veranderingen. De belangrijkste zijn de technologische vernieuwing en digitalisering die er toe leiden dat veel bestaande en bewezen bedrijfsmodellen niet langer toekomstbestendig zijn. Trendwatchers voorspellen dat we zelfs pas aan het begin staan van de impact die deze veranderingen teweeg gaan brengen. Een gevolg is dat consumenten al een veel dominantere marktpositie hebben. Ondernemingen moeten steeds innovatiever zijn om relevante klantwaarde te blijven bieden. Omdat ondernemers veranderen geldt dat ook de eigenaren van het vastgoed zich moeten aanpassen. Voor een effectieve vastgoedexploitatie geldt daarom dat de verbinding met de exploitatie van de gebruiker steeds belangrijker wordt. Denk aan smart buildings, gezonde gebouwen, circulaire gebouwen en gebouwen die sneller aangepast kunnen worden. Immers: de functie van een gebouw is om te voorzien in de behoefte van de gebruiker. Een aantal gebouwen voorziet daar niet (meer) in.. Gelukkig zie ik steeds meer gebouwen die door transformatie en/of een verregaande verduurzaming weer voldoen aan de vraag. Transformeren is dus zeker een oplossing, deze moet maximaal ingezet worden voor maximaal behoud van het bestaande vastgoed. Daar is creativiteit, samenwerking en ondernemerschap voor nodig. ING neemt ook haar verantwoordelijkheid door de klanten met een scan inzicht te bieden in mogelijkheden om hun bezit te verduurzamen. Voor een betere exploitatie en toekomstige houdbaarheid. Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed ING Economisch Bureau 5 Vooruitzicht Commercieel vastgoed / Februari 2016
Meer weten? Kijk op ing.nl/kennis Of neem contact op met: Begga Berben Barbera Brand Jan van der Doelen Ruud Pastoor Maurice Van Sante Roland van der Schoot Jantine Schrader Hans Vissinga Regional Director REF Eindhoven 06 109 12 862 Regional Director REF Rotterdam 06 543 13 387 Sectormanagement Vastgoed 06 558 12 215 Regional Director REF Arnhem 06 543 13 362 Senior Econoom 06 836 32 062 Market Researcher REF 06 232 91 353 Senior Research Manager REF 06 533 31 759 Regional Director REF Amsterdam 020 59 456 00 Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 13 februari 2015. ING Economisch Bureau 6 Vooruitzicht Commercieel vastgoed / Februari 2016