Sectorrapport Hotelmarkt VOORJAARS UPDATE 2017

Transcriptie

1 Sectorrapport Hotelmarkt VOORJAARS UPDATE 2017

2 46 SPF Nederlandse Sectorrapport Slagersbedrijven Vastgoedmarkt Kantorenmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken GEBRUIKERSMARKT Nederland trekt meer hotelgasten: Nederland wordt steeds meer als (toeristische) reisbestemming op de kaart gezet en dit werpt zijn vruchten af: het aantal hotelgasten dat ons land bezoekt zit sterk in de lift; Amsterdam uitgegroeid tot internationale topbestemming: Amsterdam wordt internationaal gezien als topbestemming, direct achter steden als Londen, Parijs, Barcelona en Berlijn. De vraag naar hotelkamers in Amsterdam neemt fors toe. Door de relatief korte afstanden in Nederland combineren reizigers deze stedentrip vaak met een bezoek aan andere steden en regio s, waar men vooral de karakteristieke attracties bezoekt; In de hotelmarkt is een verbetering van het product waarneembaar en er komen steeds meer internationale brands en nieuwe concepten naar Nederland. Aanbod maakt kwaliteitssprong: Het aanbod van hotelkamers in Nederland laat een sterke groei zien. In de afgelopen jaren is het aantal beschikbare hotels in de grote steden toegenomen en worden de hotels (in aantal hotelkamers) steeds groter. Daarnaast is er verbetering van het product waarneembaar: hoteliers reageren op (technologische) ontwikkelingen en proberen gasten meer aan zich te binden. Er komen steeds meer internationale brands en nieuwe concepten naar Nederland en de vraag naar hotels vanuit deze exploitanten is onafgebroken hoog. BELEGGINGSMARKT Vraag naar hotelvastgoed door investeerders stijgt: Hotels zijn populair onder investeerders die de portefeuille wensen te diversifiëren. Amsterdam is in Nederland de meest populaire reisbestemming en daarmee ook voor hoteliers het meest aantrekkelijk. De hotels in de stad behalen erg goede resultaten, wat leidt tot hoge interesse van (internationale) investeerders. Door de grote vraag naar hotelvastgoed in de hoofdstad zijn de prijzen in de afgelopen jaren fors gestegen en is het aantal nieuwe hotelontwikkelingen in Amsterdam toegenomen. De gemeente Amsterdam kondigde onlangs een hotelstop aan, waardoor de mogelijkheid tot het ontwikkelen van nieuwe hotels in de stad zeer beperkt wordt; Niet alleen hotels in Amsterdam, maar ook hoogwaardige hotels in andere steden wekken interesse op bij internationale beleggers. Toenemende interesse voor hoogwaardige hotels buiten Amsterdam: Omdat andere steden in Nederland steeds meer op de kaart worden gezet als reisbestemming en de mogelijkheden in Amsterdam beperkt zijn, wijken investeerders uit naar alternatieve steden als Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Ook steden als Leiden, Maastricht en Eindhoven vallen op. Zo is onlangs het Holiday Inn Leiden verkocht aan een consortium van Chinese investeerders. Deze transactie laat zien dat hoogwaardige hotels buiten Amsterdam ook de interesse hebben van internationale beleggers.

3 47 Sectorrapport Nederlandse Vastgoedmarkt Kantorenmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate HOTELMARKT IN CIJFERS

4 48 SPF Nederlandse Sectorrapport Slagersbedrijven Vastgoedmarkt Kantorenmarkt 2017 Voorjaarsupdate TRENDS Hotels laten zich steeds vaker combineren met andere vastgoedtypen: De functies van wonen, werken en verblijven worden steeds vaker in één gebouw gecombineerd. Gasten willen graag verschillende activiteiten uitvoeren op dezelfde plaats en de omgeving moet dus aan meerdere eisen voldoen; Meer variabele huur- en management contracten: In de traditionele hotelbeleggingsmarkt werden veel hotels geëxploiteerd op basis van een langdurig vast huurcontract. De huurpenningen werden maandelijks overgemaakt en de belegger werd niet of nauwelijks beïnvloed door de operationele resultaten van het hotel. Steeds meer zien wij dat zowel de exploitant als de eigenaar een voorkeur heeft voor een variabel huurcontract, waarbij de hoogte van de huur een vast percentage is van de opbrengsten van het hotel. Ook zien we steeds meer managementcontracten, gedreven door de grote internationale brands die niet werken met huurovereenkomsten; Airbnb wint aan terrein: Een belangrijke trend van de laatste jaren is de opkomst van Airbnb. Dit platform biedt huiseigenaren de kans om hun woning (gedeeltelijk) te verhuren aan reizigers en is enorm populair onder beide partijen. Uit recent onderzoek van Colliers naar Airbnb in Nederland blijkt dat Airbnb in de drie grote steden een aanzienlijk marktaandeel heeft. In Amsterdam bedraagt dit circa 11% in Rotterdam en Den Haag zo n 7%. Dit heeft met name impact op hotels in het lagere segment en bij non-branded hotels. Airbnb heeft in de drie grote steden een aanzienlijk marktaandeel. In Amsterdam bedraagt dit circa 11%, in Rotterdam en Den Haag zo n 7%. Dit heeft met name impact op hotels in het lagere segment en bij nonbranded hotels. VERWACHTINGEN Concept en brand krijgen sleutelrol in keuze consument: Technologische ontwikkelingen zorgen voor veranderende wensen bij de consument. Gasten willen steeds meer een unieke ervaring en blijven weg van traditionele hotelbedrijven waar weinig interactie is met de gast. Er worden veel nieuwe concepten ontwikkeld en de keuze voor de consument is dan ook ruim. Door verbeterde infrastructuur binnen steden speelt de locatie een steeds minder grote rol en kiest de consument vaker voor kwaliteit en beleving in plaats van een locatie in het stadscentrum. Verwacht wordt dat deze trend zich verder zal doorzetten; Opkomst van sale-and-management-back transacties: Naast de bekende sale-and-lease-back transacties, die steeds vaker voorkomen, verwachten wij ook een toename in het aantal sale-and-management-back transacties. Aangezien steeds meer hotel partijen zich willen richten op het exploiteren van hotels als core activiteit en daarmee het vastgoed vervreemden. Omdat het aantal managementcontracten toeneemt, wordt verwacht dat ook saleand-management transacties steeds vaker zullen voorkomen, in navolging op Londen en Parijs waar dit transactietype al langer gebruikelijk is. Door de verbeterde infrastructuur binnen steden speelt de locatie van hotels een steeds minder grote rol en kiest de consument vaker voor kwaliteit en beleving in plaats van een locatie in het stadscentrum.

5 49 Sectorrapport Nederlandse Vastgoedmarkt Kantorenmarkt SPF 2017 Slagersbedrijven Voorjaarsupdate DEN HAAG LEIDEN AMSTERDAM UTRECHT ROTTERDAM EINDHOVEN MAASTRICHT

6 Sectorrapport Kantorenmarkt 2017 Voorjaarsupdate Services Joost Mees Partner Director Hotels Benelux Dirk Bakker Partner Head of EMEA Hotels Martijn Turenhout Senior Valuer Marieke Dessauvagie Consultant Hotelmarkt, Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.