HOOFDSTUK 1 VERBORGEN GEBREKEN: ZIN EN ONZIN VAN EXONERATIECLAUSULES Veronique HULPIAU Praktijkassistent Centrum voor Notariaat KU Leuven 1. INLEIDING 1 2. GEMEENRECHTELIJKE REGELING 2 I. Voorwaarden 2 a. Het verkochte goed dient behept te zijn met een gebrek 5 b. Het gebrek moet verborgen zijn 8 c. Het gebrek moet ernstig en belangrijk zijn 10 d. Het gebrek moet op het ogenblik van de koop bestaan 11 II. Sanctie 12 a. Principe : keuzerecht tussen ontbinding en prijsvermindering 12 1. Actio redhibitoria : teruggave van de zaak, terugbetaling van de prijs 12 2. Actio aestimatoria : recht op prijsvermindering, behoud van de zaak 14 3. Principieel keuzerecht koper 14 4. Tegen wie vorderen? 15 b. Schadeherstel mogelijk? 16 c. Bijkomende schadevergoeding enkel als verkoper te kwader trouw is 18 d. Strafsancties 19 III. Korte termijn waarbinnen vordering moet worden ingesteld: artikel 1648 BW 19 IV. Goede trouw 23 a. Belang kwalificatie goede trouw/kwade trouw 23 b. Indiciën goede/kwade trouw 23 V. Beroepsverkoper 24 a. Begrip 24 b. Belang onderscheid 25 VI. Afbakening met conforme levering-dwaling 27 3. BIJZONDERE WETGEVING 30 I. Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming 30 a. Historische situering 30 b. Belang wetgeving 31 c. Toepassingsgebied 33 d. Sanctie 34 II. Consumentenkoop 37 III. Aannemingsovereenkomsten Wet Breyne 38 III
IV. Wet Productaansprakelijkheid 42 4. MOGELIJKHEID EXONERATIECLAUSULES 43 I. Principiële geldigheid 43 II. Exoneratie voor vrijwaring voor verborgen gebreken 44 5. CLAUSULES DIE VRIJWARINGSPLICHT UITBREIDEN 47 6. BESPREKING CLAUSULES 47 I. Algemeen 47 II. Clausules die gebreken opsommen 51 III. Clausules die de bestemming en de wijze van gebruik van het verkochte goed specificeren 52 IV. Clausules betreffende de termijnen 53 V. Beperking vrijwaringsmethode 54 VI. Uitbreidende bedingen 55 VII. Beroepsverkoper die verkoopt aan een koper voor privé-doeleinden 56 7. BESLUIT 56 HOOFDSTUK 2 LEEGSTAND EN ANDERE VERGETEN FORMALITEITEN Joni SOUTAER Kandidaat-notaris Vrijwillig wetenschappelijk medewerkster Studiecentrum Vastgoedrecht en Financieel Recht 1. INLEIDING 59 2. LEEGSTAND, ONGESCHIKTHEID, VERWAARLOOSDE EN ON- BEWOONBARE GEBOUWEN, WONINGEN EN BEDRIJFSRUIM- TEN 60 I. Leegstand In het algemeen 60 II. Leegstaande gebouwen en woningen 60 a. Wetgeving 60 b. Definities 61 c. Vindplaatsen 62 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte van overdracht 63 e. Formaliteiten na de akte overdracht 65 f. Gevolgen kennisgeving 66 g. Sancties 67 IV VLN-Congres 2012 Notariële Valkuilen: Wie betaalt de rekening? Kluwer
III. Leegstaande bedrijfsruimten 69 a. Wetgeving 69 b. Definities 69 c. Vindplaatsen 70 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 71 e. Formaliteiten te vervullen na de akte overdracht 71 f. Gevolgen 72 g. Sancties 73 IV. Verwaarloosde, ongeschikte en verkrotte gebouwen en woningen 74 a. Wetgeving 74 b. Definities 74 c. Vindplaatsen 74 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 75 e. Formaliteiten te vervullen na de akte overdracht 75 f. Gevolgen 76 g. Sancties 76 3. BESCHERMING ONROEREND ERFGOED 77 I. Algemeen 77 II. De inventaris van het onroerend erfgoed 77 a. Wetgeving 77 b. Definities 78 c. Vindplaats 78 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 79 e. Formaliteiten na de notariële akte Gevolgen 79 III. Monumenten, stads- en dorpsgezichten 80 a. Wetgeving 80 b. Definities 80 c. Vindplaatsen 81 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 82 e. Formaliteiten na te leven na de notariële akte overdracht 84 f. Sancties 84 IV. Bescherming van landschappen 84 a. Wetgeving 84 b. Definities 85 c. Vindplaatsen 85 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 86 e. Formaliteiten na te leven na de notariële akte overdracht 87 f. Sancties 88 V. Bescherming van archeologisch patrimonium 89 a. Wetgeving 89 b. Definities 89 c. Vindplaatsen 90 d. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 90 e. Formaliteiten na te leven na de notariële akte overdracht 91 f. Sancties 91 V
4. BOS 92 I. Wetgeving 92 II. Definities 92 III. Vindplaatsen 93 IV. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 95 V. Formaliteiten na de notariële akte 96 VI. Sancties 97 5. AFZONDERLIJKE AKTE HERSTELMAATREGEL 98 I. Algemeen 98 II. Wetgeving 98 III. Vindplaatsen 98 IV. Formaliteiten vóór en bij de notariële akte overdracht 99 V. Formaliteiten na de notariële akte overdracht 100 VI. Sancties 100 6. BESLUIT 101 HOOFDSTUK 3 ANTIMISBRUIKBEPALING VEREIST NIEUWE HANDLEIDING VOOR VERMOGENSPLANNING Guillaume DEKNUDT Advocaat en vennoot Delboo Deknudt Advocaten Affiliated Researcher KU Leuven Evy DHAENE Advocaat Delboo Deknudt Advocaten 1. INLEIDING 109 2. ALGEMENE CONTOUREN ANTIMISBRUIKBEPALING 110 I. Invoering AMB 110 II. Handleiding 112 a. Vraag 1 : is er fiscaal misbruik? 112 b. Indien «ja» op vraag 1 vraag 2 : kan de fiscale administratie dit fiscaal misbruik bewijzen? 113 c. Indien «ja» op vraag 2 vraag 3 : kan de belastingplichtige het tegenbewijs leveren? 116 d. Indien «neen» op vraag 3 vraag 4 : wat zijn de gevolgen? 117 1. Herziening fiscale toestand 117 VI VLN-Congres 2012 Notariële Valkuilen: Wie betaalt de rekening? Kluwer
2. Termijn 117 3. Belastingverhogingen 118 4. Teruggave onverschuldigde belasting 118 III. Rulingcommissie 119 3. PLANNINGSTECHNIEKEN IN DE NOTARIËLE PRAKTIJK 120 I. Schenkingen 121 a. Schenking via handgift/bankgift 121 b. Schenking via buitenlandse notaris 122 c. Schenking met burgerlijke maatschap 123 II. Planningstechniek via wijziging huwelijkscontract 124 a. Uitbreng uit gemeenschappelijk vermogen en wederzijdse schenking tussen echtgenoten 124 b. Inbreng door één echtgenoot van goederen in de huwelijksgemeenschap, gevolgd door een schenking door beide echtgenoten 127 III. Planningstechnieken via testament 129 a. Duo-legaat 129 b. Ik opa-testament 132 IV. Beding van aanwas 135 V. Gesplitste aankoop 138 4. CONCLUSIE 141 HOOFDSTUK 4 NOTARIEEL FISCAAL RECHT DOOR EEN PRAKTISCHE BRIL: ENKELE KNIPPERLICHTEN Stephane VAN DEN HOVE Kandidaat-notaris Deeltijds assistent KU Leuven 1. EEN PRAKTISCHE KIJK OP DE DIENST VAN VOORAFGAANDE BESLISSINGEN 143 I. De akkoorden met de fiscus: de keuze tussen de formele en de informele akkoorden? 144 II. Akkoorden met de Dienst van Voorafgaande Beslissingen 146 a. Meest relevante wetgeving 146 b. Voornaamste handboeken 147 c. Welke soorten aanvragen kan men indienen? 147 1. Een prefiling meeting 147 2. Een voorafgaande beslissing 149 d. Wie is bevoegd om een aanvraag te formuleren? 150 VII
e. Wanneer kan men een aanvraag formuleren? 151 1. Vragen in het kader van een concrete en bijzondere situatie of verrichting die de belastingplichtige ernstig overweegt te stellen (art. 22, 3 de lid Wet voorafgaande beslissingen) 151 2. De concrete en bijzondere situatie of verrichting mag nog geen uitwerking hebben gehad op fiscaal vlak (art. 20, 2 de lid Wet voorafgaande beslissingen) 151 3. De concrete en bijzondere situatie of verrichting mag nog niet het voorwerp zijn geweest van een administratief beroep of gerechtelijke procedure (art. 22, 1 Wet voorafgaande beslissingen) 154 f. Voor welke zaken kan een aanvraag ingediend worden? 155 1. Enkel vragen over bestaande wetgeving (art. 20, 2 de lid Wet 24 december 2002) 155 2. Algemeen toepassingsgebied ratione materiae (art. 20, 2 de lid Wet 24 december 2002) 156 3. Bijzondere beperkingen op het algemeen toepassingsgebied ratione materiae 157 g. Hoe wordt een aanvraag ingediend? 159 h. Wat moet er in de aanvraag worden opgenomen? 160 i. Hoe verloopt een aanvraag? 162 j. Wat is de geldigheidsduur van een beslissing en kan haar bindende kracht vroegtijdig vervallen? 163 k. Welke bindende kracht heeft een voorafgaande beslissing? 164 2. HET VERDELINGSRECHT EN IN HET BIJZONDER TWEE SPE- CIFIEKE TOEPASSINGSGEVALLEN : TRANSACTIES BINNEN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOMMEN EN ONDER- ONVERDEELDHEDEN 165 I. Denkpatroon bij een dossier van uitonverdeeldheidtreding? 165 a. Vraag I : Gaat het hier om een overdracht van gelijkaardige rechten op eenzelfde goed in België? 166 1. Vereiste van gelijkaardige en van niet gelijkwaardige rechten 166 2. Rechten op eenzelfde goed gelegen in België 167 b. Vraag II : Gaat het om een verkrijging bij een overeenkomst onder bezwarende titel? 167 1. De vereiste van een conventionele verkrijging 167 2. De vereiste van een verkrijging onder bezwarende titel 168 c. Vraag III : Heeft de afstandhouder ten aanzien van de afstanddoener een zelfde of voorafgaandelijke conventionele eigendomstitel die heeft geleid tot de initiële onverdeeldheid? 168 1. De notie derde-verkrijger 168 2. Er wordt enkel gekeken naar eigendomstitels van conventionele aard 169 3. De eigendomstitel moet dezelfde of van eerdere oorsprong zijn 172 d. Vraag IV : Komt er een einde aan de onverdeeldheid? 173 e. Vraag V : Zijn er verschillende transacties in dezelfde akte? 175 II. Het verdelingsrecht en de gedwongen mede-eigendommen 176 a. Verduidelijking van de notie gedwongen mede-eigendom 176 b. Basisstandpunt van de fiscale administratie over het verdelingsrecht binnen de sfeer van de gedwongen mede-eigendom 178 c. Bevindt men zich in de fase van het opstellen van een basisakte? 179 1. Worden er kavels toebedeeld? 179 2. Heeft men te maken met een klassieke gedwongen mede-eigendom zonder bebouwde privatieve delen? 180 VIII VLN-Congres 2012 Notariële Valkuilen: Wie betaalt de rekening? Kluwer
3. Bebouwde privatieve delen : gebeurt de toebedeling van de kavels vóórdat de bouw van de privatieve delen werd aangevat? 180 4. Bebouwde privatieve delen : gebeurt de toebedeling van de kavels nádat de bouw van de privatieve delen werd aangevat? 182 d. Heeft men te maken met een wijzigende basisakte van een gebouw? 183 1. Worden er privatieve delen overgedragen? 183 2. Worden er aandelen in de gemeenschappelijke delen overgedragen? 184 3. Worden er specifieke gemeenschappelijke delen geprivatiseerd? 185 4. Wordt een exclusief gebruiksrecht gevestigd op een gemeenschappelijk gedeelte in het voordeel van een kavel? 187 5. Wordt er een submede-eigendom gecreëerd? 187 e. Komt er een einde aan een (hoofd)mede-eigendom? 188 1. Komt er slechts een einde aan een hoofdmede-eigendom? 188 2. Wordt er van een gedwongen onverdeeldheid teruggegaan naar een gewone onverdeeldheid? 189 III. Het verdelingsrecht en onder-onverdeeldheden 190 a. Wat verstaat men onder onder-onverdeeldheden? 190 b. Welke gevolgen brengt een onder-onverdeeldheid met zich mee op fiscaal vlak? 191 c. Enkele voorbeelden 191 IX