NEN 2767 Conditiemeting en Risicosturing Johan Smit
Doel Inzicht in: Methodiek van conditiemeting en risicobeoordeling van gebreken voor gebouwen. Toepassing van NEN 2767 deel 1 en 2 in prestatiecontracten. Dia 2 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Agenda Inleiding NEN 2767 Toelichting Methodiek Conditiemeting NEN 2767 Risicobepaling onderhoudsgebreken Prestatieniveaus toegepast in prestatiecontracten Ten slotte Dia 3 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Inleiding NEN 2767
Wat is Conditiemeting? Definitie NEN 2767 Objectieve methodiek voor de bepaling (gebaseerd op een gebrekenopname) van de conditie van een bouw- of installatiedeel Conditie is de technische toestand of staat waarin een bouw- of installatiedeel verkeert Dia 5 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Visie op onderhoud Onderhoud is primair gericht op Instandhouding en Waarborgen Prestaties Het Meerjarenonderhoudsplan o.b.v. NEN 2767 is als hulpmiddel gericht op beheersen onderhoudskosten, -kwaliteit en -risico s in de tijd Conditiemeting NEN 2767 moet de effectiviteit van het onderhoudsproces optimaliseren en bijdragen aan beheersing van prestaties op korte en lange termijn Dia 6 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Conditie van bouw- en installatiedelen en gebouwen Wanneer heeft een gebouw een uitstekende of een slechte conditie? Dia 7 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Onderhoud van gebouwen Prestatieverloop De aanwezige gebreken bepalen de conditie waarin een gebouw verkeert. Dia 8 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Opbouw NEN 2767 - Conditiemeting NEN 2767-deel 1: Methodiek Algemeen Deel 4.1: Methodiek specifiek voor Infrastructuur (aanvulling op deel 1) NEN 2767-deel 2: Gebrekenlijst van bouw- en installatiedelen gebouwen Deel 4.2: Gebrekendatabase/demarcatie Infrastructuur Aanvullende relevante publicaties voor meerjarenplannen: NTA 8026 Vastgoedsturing en conditiemeting NTA 8027 Kwaliteitscriteria voor kwaliteitsverstrekking voor conditiemetingen en opstellen van onderhoudsbehoefte en meerjarenbegrotingen (concept) Dia 9 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Doelstellingen gebouwbeheerder met Conditiemeting (1) In beeld brengen van de huidige conditie van de gebouwenvoorraad Meten en controleren van onderhoudscondities Kwantificeren van achterstallig of uitgesteld onderhoud Opstellen van meerjarenonderhoudsplanningen korte en lange termijn Afstemming gewenste technische staat (prestaties) en huidige technische staat (instandhouding) Middel om over OH-beleid en gewenste prestatie te kunnen communiceren Dia 10 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Doelstellingen gebouwbeheerder met Conditiemeting (2) Verdelen van onderhoudsbudgetten in relatie tot de risicoafweging - wat kunnen we betalen/wat heeft prioriteit Toetsing bijdrage onderhoudsactiviteiten aan doelstellingen Optimaliseren onderhoudsprognose, -kosten, kwaliteit en rendement efficiënt en effectief Kader voor afspraken (huurcontract) over onderhoudsverplichtingen huurder/verhuurder (kruisjeslijst) Basis voor prestatieafspraken t.b.v. contractvorming Dia 11 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Conditieverloop zie deel 1 blz. 9 Conditie 1 Uitstekend Conditie 2 Goed Conditie 3 Redelijk Conditie 4 Matig Conditie 5 Slecht Conditie 6 Zeer slecht Dia 12 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
De norm Technische staat Corrigeren kwaliteitstekorten Narooikosten Corrigeren kwaliteitsverliezen Temporiseren kwaliteitsverliezen Bouwfase Gebruiksfase Calamiteiten Oplevering Tijd Dia 13 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Inspecteur & Adviseur staan centraal in de Methodiek 1 2 3 4 5 6 Informatie = input voor prestatieafspraken en beleid 1 1 1 2 2 2 3 3 3 Dia 14 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Toelichting methodiek Conditiemeting NEN 2767
Kader Conditiemeting en risico beoordeling Dia 16 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
STAP 1 Inventarisatie - Hoofdcode Voor input zie NEN 2767 deel 2 TOTAAL Overzicht STAP 2 STAP 3 STAP 4 Inventarisatie - Bouwdeelcode Inventarisatie - Beschrijving element en afwerking/type Inspectie Gebreken & Vaststellen Ernst Voor input zie NEN 2767 deel 2 Eigen uitwerking op basis van waargenomen feiten NEN 2767 deel 2, gebrekenlijsten INVENTA- RISATIE Ernstig Serieus Gering STAP 5 STAP 6 Vaststellen Intensiteit NEN 2767 deel 1 blz. 12, tabel 3 1=Laag 2=Midden 3=Hoog Vaststellen Omvang NEN 2767 deel 1 blz. 12, tabel 2 1=<2% 2=2-10% 3=1=-30% 4=30-70% 5=>70% CONDITIE- METING Let op in geval van Meerdere gebreken & Verval STAP 7 Bepaal Conditie NEN 2767 deel 1 blz. 13, tabel 4 (of zie het kaartje van NEN) 1 2 3 4 5 6 STAP 8 Bepaal Risico in geval van het niet herstellen van het gebrek NEN 2767 Bijlage D (nader vast te stellen welke aspecten) blz. 21 RISICO BEPALING STAP 9 Bepaal Activiteit Eigen kennis op basis van inzicht, ervaring en specifiek kennis/expertise STAP 10 Bepaal Startjaar Zet uit met verouderingskromme in NEN 2767 deel 1 blz. 14 Meerjarenonderhoudsbehoefteraming STAP 11 Bepaal Herstelkosten Gebruik kengetallen of bereken arbeid/materiaal kosten STAP 12 Bepaal Conditie na uitvoeren onderhoud NEN 2767 deel 1 blz. 13 (rekening houden met eventueel rest gebreken) CONDITIE- METING Dia 17 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Gebrek (zie deel 1 blz. 16 Bijlage A) Ernst Intensiteit Omvang Dia 18 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
ERNST van gebreken zie deel 1 blz. 16 Bijlage A en Uitwerking Deel 2 Mate van invloed van het gebrek op het functioneren Ernstige: Directe inbreuk op functioneren: houtrot, corrosie Serieuze: Degradatie: erosie, verwering Geringe: Esthetisch: vervuiling en dergelijke Dia 19 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
ERNST van gebreken Dia 20 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
INTENSITEIT van gebreken zie deel 1 blz. 12 Tabel 3 Beginstadium: Nauwelijks waarneembaar, beginnend Gevorderd stadium: Duidelijk waarneembaar Eindstadium Zeer duidelijk waarneembaar, kan niet verergeren Dia 21 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
OMVANG van gebreken zie deel 1 blz. 12 Tabel 2 Percentage van de totale hoeveelheid Uitgedrukt in omvangklassen: Incidenteel < 2% Plaatselijk 2-10% Regelmatig 10-30% Aanzienlijk 30-70% Algemeen 70% Bij installatie vaak op basis van % van de totale vervangingswaarde! Dia 22 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Gebrek -> Conditiemetingmatrix zie deel 1 blz. 13 Tabel 4 Ernstige gebreken Omvang 1: Incidenteel 2: Plaatselijk 3: Regelmatig 4: Aanzienlijk 5: Algemeen Intensiteit (<2%) (2-10%) (10-30%) (30%-70%) (>=70%) 1: Begin- 1 1 2 3 4 Stadium 2: Gevorderd 1 2 3 4 5 Stadium 3: Eind- 2 3 4 5 6 Stadium Serieuze gebreken Omvang 1: Incidenteel 2: Plaatselijk 3: Regelmatig 4: Aanzienlijk 5: Algemeen Intensiteit (<2%) (2-10%) (10-30%) (30%-70%) (>=70%) 1: Begin- 1 1 1 2 3 Stadium 2: Gevorderd 1 1 3 4 Stadium 2 3: Eind- 1 2 3 4 5 stadium Geringe gebreken Omvang 1: Incidenteel 2: Plaatselijk 3: Regelmatig 4: Aanzienlijk 5: Algemeen Intensiteit (<2%) (2-10%) (10-30%) (30%-70%) (>=70%) 1: Begin- 1 1 1 1 2 Stadium 2: Gevorderd 1 1 1 2 3 Stadium 3: Eind- 1 1 2 3 4 stadium Dia 23 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Voorbeeld (1) Gebrek Ernst Intensiteit Omvang Conditie Gat ->lekkage Ernstig Eindstadium 2-10% 3: redelijk Dia 24 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Voorbeeld (2) Gebrek Ernst Intensiteit Omvang Conditie Verzanding Serieus Gevorderd stadium 10-30% 2: goed Dia 25 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Gebrek verspreid over oppervlak 10-30% van totaal Dia 26 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Gebrek geconcentreerd 10-30% van totaal Dia 27 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Conditie en restlevensduur Alleen bij verouderingsgebreken!!!!!! Voorbeeld: levensduur dakbedekking/koelmachine: 20 jaar bij conditie = 2 vervangen na 10 jaar bij conditie = 3 vervangen na 5 jaar Dia 28 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Restlevensduur Voorbeeld: HWA van PVC en 20 jaar oud heeft nu conditie = 3. Theoretische levensduur is 20 jaar. Wanneer kosten opnemen voor vervanging? Na 5 jaar vervanging opnemen > Alleen toepassen bij verouderingsgebreken Dia 29 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Restlevensduur (vervolg) PVC HWA: 20 jaar Conditie = 3 Wanneer vervangen? Manifeste gebrek: Direct een activiteit opnemen! Dia 30 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Werkwijze meerdere gebreken aan een bouw- of installatiedeel Dia 31 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Casus Dak Dia 32 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak Drie mogelijke situaties! SITUATIE 1 - Afzonderlijke gebreken op exact hetzelfde deel De conditiescore wordt bepaald door het gebrek dat tot de slechtste conditie leidt Dia 33 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (1) SITUATIE 1 - Afzonderlijke gebreken op exact hetzelfde deel De conditiescore wordt bepaald door het gebrek dat tot de slechtste conditie leidt Waarneming ter plaatse op Dak: Afschot = Serieus Craquelé = Serieus Blazen = Serieus Vervuiling = Gering Afschot, Craquelé en Blazen zijn Ernstiger dus die zijn uitgangspunt voor het bepalen van de Conditie. Dia 34 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (2) SITUATIE 2 - Gebreken met dezelfde ernst en intensiteit en op verschillend gedeelte Op hetzelfde oppervlak - vlakke dakvlak Afschot /Blazen (Craquelé) = Serieus & Eindstadium (Begin) Op ander verschillend te onderscheiden deel - goot Blazen en Plooien = Serieus & Eindstadium Omvang van afzonderlijke gebreken optellen tot totale omvang waarmee de Conditie wordt bepaald. Dia 35 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (3) SITUATIE 3 - Gebreken met verschillende ernst en intensiteit op verschillend gedeelte => Splitsen We hebben al Afschot/Blazen zijn Serieuze Gebreken in Eindstadium op een groot deel van het vlakke dakoppervlak op diverse plaatsen in de goot.. daar komt bij: Lekkage, en dat is een Ernstig Gebrek in Eindstadium op één plaats in de goot En! Geen gebreken aan overige deel van het vlakke dakoppervlak en delen van de goot! Dia 36 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (4) Conditiebepaling diverse afzonderlijke gedeeltes van het dakvlak Uitgangspunt kiezen: vanuit Concrete hoeveelheid (m2) of vanuit Vervangingswaarde ( ) naar Percentage in % t.o.v. gehele bouwdeel dakbedekking Deel vlakke dakvlak + deel goot is 85% van het hele dakvlak Lekkage plek in goot is 1% van het hele dakvlak Overig deel dakbedekking is 14% van het hele dakvlak Totaal is dat 100% Dia 37 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (5) Conditiebepaling diverse afzonderlijke gedeeltes van het dakvlak De omvang voor het bepalen van de conditie van elk afzonderlijk deel van het dakvlak is dan 100% Deel vlakke dakvlak + deel goot - Serieus & Eindstadium : Conditie is 5 (o.b.v. 100%) Lekkage plek in goot - Ernstig & Eindstadium : Conditie is 6 (o.b.v. 100%) Overig deel dakbedekking - Geen gebreken : Conditie is 1 (o.b.v. 100%) Dia 38 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (6) Conditiebepaling van het bouwdeel vanuit het samenstel van de delen Elk deel met een bepaalde conditie vermenigvuldigen we met de correctiefactor in Tabel B1 Tabel B.1 (85% x 1,7 = 144,5) + (1% x 2 = 2) + (14% x 1 = 14) = 160,5% : 100% = 1,605 Dia 39 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Uitvoering casus Dak (7) Conditiebepaling van het bouwdeel vanuit het samenstel van de delen Met de uitkomst uit Tabel B.1 wordt de totale conditie herleid van het bouwdeel vanuit het samenstel van delen. Tabel B.2 De uitkomst 1,605 zit tussen 1,4 en <= 1,78 = Conditie 5 Dia 40 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Hoe werkt Conditie aggregatie? Zie einde film op You Tube Dia 41 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Risico bepaling onderhoudsgebreken
Conditie- en risico gestuurd onderhoud Kwaliteit Onderhoudskosten in relatie tot herstel prioriteit Risico Dia 43 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
= input voor prioriteren!! 100% Kwaliteit 0% risico Dia 44 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Aspecten (risico s) (1) Aspecten of risico parameters In te vullen o.b.v. wensen opdrachtgever In te vullen door inspecteur op basis van feitelijke situatie en los van beleid Directe relatie tussen risico van niet herstellen aangetroffen gebreken en gewenste minimale prestatie Dia 45 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Aspecten (risico s) (2) (zie deel 1 Bijlage D) Belevingswaarde Esthetica, het aanzien Gebruik Gebruik en functionaliteit Binnenmilieu Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of Wet- en regelgeving met betrekking tot technische staat Veiligheid Constructieve veiligheid, gevaar op letsel Verder: Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud,, Milieu/Duurzaamheid, etc. Dia 46 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Invulling risicoaspecten door inspecteur Mogelijke invullingen Het gebrek heeft geen/gering effect op het betreffende criterium (1) Het gebrek heeft een matig effect op het betreffende criterium (2) Het gebrek heeft een sterk/ernstig effect op het betreffende criterium (3) Gebrek Risico Aspect Geen/Gering effect Matig effect Sterk effect Beleving 1 2 3 Gebruik 1 2 3 Binnenmilieu 1 2 3 Veiligheid 1 2 3 Klachtenonderhoud 1 2 3 Vervolgschade 1 2 3 Dia 47 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Toepassing in prestatiecontracten
Prestatienormering Bijvoorbeeld Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767 Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI); Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen Uitvoeringseisen en kwaliteit Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen, tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud Dia 49 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Prestatieafspraken o.b.v. NEN 2767 Essentieel voor succes: Transparante en objectieve methodiek conditiemeting NEN 2767 Aanwezigheid van een goed startniveau Ondergrens aan prestaties: conditie, functionaliteitseisen en acceptabele risico s = = waarde prestatie op einddatum contact Vastleggen duidelijke toetsmomenten en verdere samenwerkingsafspraken Dia 50 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Prestatie-eisen Functionele prestatie-eisen Kwalitatieve eisen die aan de functie(s) van een bouw- of installatiedeel worden gesteld Beschikbaarheid Technische prestatie-eisen o.b.v. NEN 2767 Minimale technische staat = conditie Maximaal aanvaardbare risico s Dia 51 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Conditieniveau 3 wat zegt dat nu? E r n s tig e g e b re k e n O m v a n g 1 : In c id e n te e l 2 : P la a ts e lijk 3 : R e g e lm a tig 4 : A a n z ie n lijk 5 : A lg e m e e n In te n s ite it (< 2 % ) (2-1 0 % ) (1 0-3 0 % ) (3 0 % -7 0 % ) (> = 7 0 % ) 1 : B e g in - 1 1 2 3 4 S ta d iu m 2 : G e v o rd e rd 1 2 3 4 5 S ta d iu m 3 : E in d - 2 3 4 5 6 S ta d iu m S e r ie u z e g e b re k e n O m v a n g 1 : In c id e n te e l 2 : P la a ts e lijk 3 : R e g e lm a tig 4 : A a n z ie n lijk 5 : A lg e m e e n In te n s ite it (< 2 % ) (2-1 0 % ) (1 0-3 0 % ) (3 0 % -7 0 % ) (> = 7 0 % ) 1 : B e g in - 1 1 1 2 3 S ta d iu m 2 : G e v o rd e rd 1 1 2 3 4 S ta d iu m 3 : E in d - 1 2 3 4 5 s ta d iu m G e r in g e g e b r e k e n O m v a n g 1 : In c id e n te e l 2 : P la a ts e lijk 3 : R e g e lm a tig 4 : A a n z ie n lijk 5 : A lg e m e e n In te n s ite it (< 2 % ) (2-1 0 % ) (1 0-3 0 % ) (3 0 % -7 0 % ) (> = 7 0 % ) 1 : B e g in - 1 1 1 1 2 S ta d iu m 2 : G e v o rd e rd 1 1 1 2 3 S ta d iu m 3 : E in d - 1 1 2 3 4 s ta d iu m Dia 52 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Aanvaardbaarheid aanwezige gebreken Hoe omgaan met: Eis aan maximaal toegestane type gebreken en in welke hoeveelheid ze mogen voorkomen en waar wel en/of waar niet Niet toepassen van gebrek Verval bij bepaalde installaties (bijlage F deel 1) -> Conditie blijft hierdoor staat van onderhoud Categoriseer alle gebreken op risico s -> relatie tot managen van verwachtingen van de klant/gebouwgebruiker = communicatiemodel Dia 53 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Voorbeeld bouwtechnisch basis prestatieniveau Risico Aspect Invulling Geen effect Matig effect Beleving Geringe afbreuk acceptabel 1 2 3 Gebruik Geringe afbreuk acceptabel 1 2 3 Binnenmilieu Afbreuk niet acceptabel. 1 2 3 Veiligheid Afbreuk niet acceptabel. 1 2 3 Klachtenonderhoud Geringe afbreuk acceptabel 1 2 3 Vervolgschade Geringe afbreuk acceptabel 1 2 3 Conditie Invulling Score Conditie Minimum conditie 3 3 Sterk effect Correctie cyclus Basiswaarde aanhouden Dia 54 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Ten slotte.
Kennis en competenties inspecteur Beschikken over: Beheersen methodiek NEN 2767 (conditie en risicobeoordeling) en kunnen toepassen in de praktijk Materialenkennis, herkennen van gebreken en oorzaken van gebreken en bouwfouten e.d. Inzicht in veroudering en brede kennis van levensduren (oh. cycli) Kennis van opbouwen meerjarenonderhoudsplannen en software Inzicht kosten van onderhoudsactiviteiten Kunnen rapporteren Adviesvaardigheden Dia 56 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Opleidingen in Nederland NEN NEN 2767 Basiskennis en Verdieping NEN 2767 E-Learning in ontwikkeling NEN 2767 Bedrijfstrainingen op Management en Uitvoerend niveau indien gewenst ook praktijktrainingen (maatwerk) Hogescholen/NVDO Integraal Inspecteur Vastgoed Stichting COMOG Examens Vastgoed (zie www.scev.nl) Onafhankelijk examens voor Methodiek en? Integraal Inspecteur (IIV) Adviseur (IAV) Vastgoed en Comog Onderhoudskundige Vastgoed (COV) Dia 57 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis
Imagine the result Johan Smit, Senior Consultants johan.smit@arcadis.nl +31 655892370 Dia 58 Conditiemeting van gebouwen volgens NEN 2767: basis