Conditie afhankelijk onderhoud

Transcriptie

1 Conditie afhankelijk onderhoud Inspectiemethodiek Vastgoedmanagement Conditie afhankelijk onderhoud dossier: F datum:

2 bouw- en vastgoedmanagement ago building Kempenstraat Bocholt contactpersoon: A. Voets t f [email protected] Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 2

3 colofon titel Conditie afhankelijk onderhoud ondertitel Inspectiemethodiek versie, datum versie 01, d.d kenmerk C samengesteld door A. Voets dossier F Onderhoud laatste versie bewerkt door ago building, A. Voets ago building, 2005 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ago building. Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 3

4 Inhoudsopgave 1 In kort bestek Werkwijze Inspectie Meerjaren-onderhoudsplanning 5 2 Toelichting Inspectiemethodiek Intensiteit (I) Omvang (O) Ernst Conditie Prioriteitstelling Veiligheid en gezondheid Voorschriften en normen Gebruikswaarde Bedrijfszekerheid technische installaties Esthetica en belevingswaarde Financiële motieven en vervolgschade Meerjaren-onderhoudsplanning Relatie conditie en verouderingskromme Relatie conditie en herstelkosten 9 Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 4

5 1 In kort bestek Conditie afhankelijk onderhoud, zoals de term reeds laat vermoeden, vindt plaats op basis van conditiemetingen van de desbetreffende bouwdelen of elementen. De uit te voeren herstel- en onderhoudsactiviteiten, worden bepaald door het verschil tussen de huidige, gemeten conditie en de gewenste conditie van deze bouwdelen. De gewenste conditie wordt bepaald door de beleidsuitgangspunten van de gebruiker en/of eigenaar van het vastgoed. Door de herstel- en onderhoudsactiviteiten te budgetteren en uit te zetten op een tijdsschaal, ontstaat de meerjaren-onderhoudsplanning. Door bovenstaande acties, periodiek te herhalen, ontstaat conditie afhankelijk, planbaar onderhoud. 1.1 Werkwijze Inspectie De feitelijke onderhoudstoestand wordt vastgelegd en geregistreerd, door opname ter plaatse. Hierbij worden de gebreken en de gebrekkenmerken inzichtelijk gemaakt en de conditiescore bepaald. Alle gebreken die aanleiding geven tot herstelactiviteiten op korte of langere termijn worden aangegeven. Indien meerdere gebreken worden aangetroffen die allemaal leiden tot één en dezelfde activiteit, worden volstaan met het gebrek dat de slechtste conditiescore oplevert. Door middel van een risicomatrix wordt vervolgens aangegeven wat de risico s binnen een termijn van drie jaar zijn, als de geconstateerde gebreken niet worden hersteld. Er worden in de matrix een zestal aspecten en negen prioriteiten onderscheiden. Vervolgens worden de herstelactiviteiten op korte termijn én de onderhoudsactiviteiten op lange termijn bepaald. Uitgangspunt is het verschil tussen de feitelijke onderhoudstoestand (gemeten conditie) en de beste conditie die na herstel nog is te ambiëren. De definitieve herstel- en onderhoudsactiviteiten worden bepaald na prioriteitstelling op basis van de strategische, beleidsmatige uitgangspunten van de gebruiker en/of eigenaar van het vastgoed Meerjaren-onderhoudsplanning Op basis van voorgaande inspectieresultaten wordt een concept meerjaren-onderhoudsplanning opgezet, dit tot einde verwachte exploitatie van het vastgoed. De eerste 3 jaren in deze meerjaren-onderhoudsplanning, bestaan, aangezien het gaat om conditieafhankelijk onderhoud, vooral uit herstelactiviteiten, voortkomend uit de geconstateerde gebreken die ook daadwerkelijk voor direct herstel in aanmerking komen. Een en ander afgestemd op de prioriteitsopgave via de risicomatrix en het gestelde beleid. Daarnaast zullen in de eerste 3 jaren enkel onderhoudsactiviteiten voorkomen in de zin van onderhoudscontracten of werkzaamheden terugkerend in een korte cyclus, zoals bijvoorbeeld een controle / tussenbeurt schilderwerk. Op grond van de gemeten, feitelijke conditie en de verwachte levensduur van de desbetreffende bouwdelen of elementen, wordt vervolgens bepaald, op welke tijdstippen de diverse onderhoudsactiviteiten, in de jaren 4 t.e.m. einde exploitatie, moeten plaatsvinden, en worden deze ook gebudgetteerd. Alzo ontstaat de gehele meerjaren-onderhoudsplanning. ago building bvba Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 5

6 2 Toelichting 2.1 Inspectiemethodiek Conditiemeting vindt plaats conform NEN 2767, waarbij op objectieve, éénduidige wijze de technische kwaliteit (conditie) van bouw- en installatiedelen worden vastgesteld en geregistreerd. De vastlegging vindt plaats op bouwdeel- of elementniveau. Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore met een bijbehorende registratie van gebreken en kenmerken van de gebreken. De conditie (kwaliteit) wordt bepaald door de gebreken die aan het bouwdeel voorkomen. Bepalend voor de conditie zijn de intensiteit, omvang en ernst van de gebreken Intensiteit (I) Onder intensiteit van een gebrek wordt verstaan, het stadium waarin het gebrek zich bevindt, m.a.w. hoe ver het gebrek zich ontwikkeld heeft. Dit houdt bijvoorbeeld in: de mate van scheurvorming, de hoogte van het houtvochtgehalte, ed. De intensiteit van een gebrek wordt gemeten op die plaats van een bouwdeel of element waar het gebrek zicht het sterkst voordoet Omvang (O) Met de omvang wordt bedoeld, de verhouding van de aangetaste oppervlakte en de totale, te beschouwen oppervlakte van een bouwdeel of element. De omvang geeft aan of een gebrek op slechts één plaats of op meerdere plaatsen voorkomt op het element. De omvang van het gebrek wordt uitgedrukt in percentages, eigen aan en variërend per type of soort gebrek Ernst Onder de ernst van een gebrek, verstaan we het soort gebrek en de manier waarop deze ten opzichte van de andere gebreken gewaardeerd wordt. De ernst van een gebrek is in de classificatie de belangrijkste factor. De classificatie naar ernst voorkomt dat een gering gebrek leidt tot een extreem slechte conditiescore. M.a.w. een ernstig gebrek heeft een slechtere conditiescore tot gevolg dan een gering gebrek bij éénzelfde intensiteit / omvang van beide gebreken. Houtrot is bijvoorbeeld een ernstiger gebrek dan een verkleurde verflaag en zal zwaarder doorwegen, ook al is de omvang van dit gebrek kleiner dan die van de verkleurde verflaag. Een aantal voorbeelden van gebreken gerelateerd naar de ernst ervan (functionele benadering met een esthetisch lagere prioriteit) ondergrond ernstige gebreken serieuze gebreken geringe gebreken hout - openstaande verbindingen - hoog % houtvochtgehalte - vervuiling - houtrot - scheuren in het hout - lekkage beglazing - scherpe kanten - ondeugdelijke afwatering Conditie Tijdens de inspectie, welke gebeurt op basis van bijvoorbeeld een één op één controle (100%) of een representatieve, gestratificeerde steekproef, wordt de intensiteit (I) en omvang (O) van de gebreken vastgelegd; de I/O score. Telkens wordt er uitgegaan van een drieledige indeling: Intensiteit: 1 beginstadium 2 duidelijk 3 eindstadium Omvang: 1 incidenteel / plaatselijk 2 regelmatig 3 structureel ago building bvba Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 6

7 Vervolgens wordt de intensiteit / omvang score van de gebreken gekoppeld aan de ernst van de gebreken. Ook de ernst van de gebreken worden drieledig ingedeeld en vooraf bepaald. Ernst: ernstige gebreken doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het bouwdeel serieuze of tamelijk ernstige gebreken betekenen wel een degradatie van het bouwdeel, maar tasten de functionaliteit niet aan geringe gebreken zijn vooral esthetisch van aard Deze koppeling, op basis van conversietabellen, resulteert uiteindelijk in een conditiescore (kwaliteitsscore). Deze conditiescore worden hoofdzakelijk in een 6-punts schaal uitgedrukt, waarbij conditie 1 = uitstekend en conditie 6 = zeer slecht is. Conform de bestaande methoden wordt de volgende indeling gemaakt: Conditie 1 - uitstekende onderhoudstoestand - De onderhoudssituatie is zowel technisch als esthetisch zeer goed. Nieuwbouwkwaliteit of met nieuw vergelijkbare kwaliteit, op basis van een goed ontwerp, uitvoering en materiaalkeuze. Zeer incidenteel kan een gebrek van ondergeschikte aard voorkomen of veroorzaakt door een calamiteit. Conditie 2 - goede onderhoudstoestand - De onderhoudssituatie is goed. De invloeden van het gebruik, weer en wind, manifesteren zich in de eerste, geringe gebreken, doch de technische staat is nog goed. Primaire functievervulling is zonder meer gewaarborgd. De esthetische kwaliteit is nu minder, het nieuwe is eraf. Conditie 3 - redelijke onderhoudstoestand - De onderhoudssituatie is redelijk. Het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de primaire functievervulling zijn opgetreden. De conditie is technisch op een kritisch punt gekomen m.b.t. een preventieve onderhoudsstrategie. De esthetische kwaliteit is nu laag. Conditie 4 - matige onderhoudstoestand - De onderhoudssituatie en technische toestand van het bouwdeel zijn matig en van esthetische kwaliteit is geen spraken. Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen in de primaire functievervulling komen plaatselijk voor en/of zijn reeds meerdere malen gesignaleerd. Deze defecten kunnen doorgaans curatief hersteld worden. Conditie 5 - slechte onderhoudstoestand - De onderhoudssituatie en technische toestand van het bouwdeel zijn slecht. Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden. Regelmatig / structureel komen ernstige gebreken voor. De primaire functievervulling van het geheel is niet meer gewaarborgd. Het bouwdeel heeft het einde van zijn levensduur bereikt. Conditie 6 - zeer slechte onderhoudstoestand - De onderhoudssituatie en technische toestand van het bouwdeel of gebouw is zeer slecht. Het verouderingsproces is hierbij zodanig gevorderd dat er spraken is van een voortdurende storing in de primaire functievervulling van het bouwdeel. Het herstel van deze defecten is alleen mogelijk door vervanging Prioriteitstelling In een risicomatrix wordt aangegeven wat de risico s binnen een termijn van drie jaar zijn, als de geconstateerde gebreken niet worden hersteld. In dergelijke matrix worden een zestal aspecten beoordeeld en gequoteerd in een negental prioriteiten, waarbij 1 = hoge prioriteit en 9 = lage prioriteit. De zes aspecten zijn: - veiligheid en gezondheid - voorschriften en normen - gebruikswaarde - bedrijfszekerheid (technische installaties) - esthetica en belevingswaarde - financiële motieven en vervolgschade ago building bvba Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 7

8 Veiligheid en gezondheid Het betreft gebreken welke het risico van lichamelijke letsels aan gebruiker, bezoeker, ed. kunnen inhouden, zoals: - letsels ten gevolge van afvallende, afwaaiende voorwerpen of bouwdelen - letsels ten gevolge van het afvallen, doorzakken, doorvallen, ed. van personen - letsels ten gevolge van vergiftiging, stikken door gas of rookgassen, brand en ontploffing doorgas of elektra, blootstelling aan elektrische stroom - letsels ten gevolge van onvoldoende sterkte of verband van bouwdelen. Daarnaast richt dit aspect zich op de kwaliteit van de geconditioneerde lucht in de diverse ruimten. Aantasting hiervan kan plaatsvinden door bijvoorbeeld: - schimmelvorming door vochtdoorslag en kleine lekkages - tocht- en winddichtheid - luchtvochtigheid - luchtverontreiniging, stank - ongedierte Voorschriften en normen Dit aspect richt zich op het al dan niet voldoen van het bouwdeel of de technische installatie aan de huidige wet- of regelgeving Gebruikswaarde Het betreft gebreken welke het gebruik van de woning en/of bouwdeel beïnvloeden, zoals: - het open, dicht kunnen doen van ramen en deuren - vast kunnen houden, kunnen steunen tegen leuningen en hekwerken - doorzicht van beglazing - stevigheid, stijfheid van vloeren, wanden om iets op te hangen - vlakheid van vloeren en wanden - voldoende voorzieningen m.b.t. gas, water, elektra - bereikbaarheid, toegankelijkheid, bruikbaarheid zoals een onlogische plaatsing van bijvoorbeeld schakelaars, kruipruimte onder water - beloopbaarheid, stroefheid van trappen, galerijen, balkons) - onderhoudbaarheid, reinigbaarheid Bedrijfszekerheid technische installaties Dit aspect richt zich op de doelmatigheid van het technisch functioneren van de installaties, zoals: - verwachte uitval installaties - het niet meer kunnen openen of sluiten van elektrische deuren - het stilstaan van liften - het uitvallen van verwarmingsinstallaties of hydrofoor installatie Esthetica en belevingswaarde Dit aspect richt zich op zaken welke samenhangen met de esthetica, het aanzien, het beleven, zoals: - verkleuring, vergeling, bontheid - vervuiling, bekladding - schimmelaanslag - visuele recht en strak - visuele uitstraling afwerklagen zoals schilderwerk - een eerste indruk van professionaliteit van uitvoering, materiaalgebruik - in het oog springende klachten met betrekking tot de onderhoudstoestand van bouwdelen zoals houtrot, betonrot, slecht onderhoud, ed Financiële motieven en vervolgschade Vervolgschade richt zich op de meerkosten van herstelwerkzaamheden bij uitstel van de voorgestelde activiteiten. De vervolgschade beperkt zich tot het herstel van bouwdelen. Schaden aan en herstel van inventaris, ed. blijft buiten beschouwing, evenals indirecte vervolgschade. 2.2 Meerjaren-onderhoudsplanning Relatie conditie en verouderingskromme Doordat de feitelijke conditie bepaald en gekend is, kan op basis hiervan de restlevensduur van de desbetreffende bouwdelen bepaald worden. De restlevensduur is de periode die nog rest tussen het moment van de inspectie en het jaar dat de desbetreffende bouwdelen aan vervanging toe zijn. ago building bvba Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 8

9 Hiervoor wordt de verouderingskromme gebruikt. Een en ander gebaseerd op de reguliere, normaal te verwachten verouderingsgebreken en niet gebreken door calamiteiten. De relatie tussen de conditie en restlevensduur is als volgt: elke terugval per stap in conditiescore = halvering van de restlevensduur. Bijvoorbeeld Een bouwdeel heeft een levensduur van 20 jaar. Uit de inspectie volgt een conditiescore 3. Vervanging van het bouwdeel moet ingepland worden over 5 jaar Relatie conditie en herstelkosten Grosso modo bestaat onderstaande relatie tussen de vastgestelde conditie en de daaruit voortvloeiende onderhoudsactiviteiten en dus onderhouds- cq. herstelkosten. conditie maximale onderhoudskost als % van de totale vervangingskost toelichting 1 0 % Geen onderhoud % Herstellingen zullen zich richten op kleine onvolkomenheden, vaak geen gevolg voor veroudering maar meer van verkeerd gebruik, vandalisme, bouwfouten ed. Denk hierbij aan een gebroken ruit, een afgewaaide dakpan, reparatie van incidenteel houtrot % Herstellingen vloeien vaak voort uit ongelijkmatige veroudering van materialen. Denk bijvoorbeeld aan een bijwerkbeurt voor schilderwerk, het opnieuw inplakken van een dakrand ed. Voor zover de conditie een gevolg is van één of meer gelijkmatige verouderingsgebreken, zullen de herstelkosten minimaal zijn. Bijvoorbeeld verwering van hout, krijten van een verfsysteem, craquelé of erosie van schutlaag van bitumineuze dakbedekking ed. Vaak is niet éénduidig aan te geven wat de precieze oorzaak is van het probleem, en gericht herstel is dan feitelijk uitgesloten % Gericht herstel zal conform de situatie bij conditie 3, is wel mogelijk en heeft betrekking op sterk verouderde delen van het totale bouwdeel. Bijvoorbeeld betondekkingschaden, het vervangen van kozijnen in een bepaalde gevel ed. Daar waar bouwdelen moeilijk onder te verdelen zijn, zullen hooguit de zwakke plekken worden bijgewerkt. Bijvoorbeeld voegwerk, pleisterwerk, dakbedekking, balkon vloerafwerkingen ed. Gezien het feit dat ten opzichte van het totaal sprake blijft van mager presteren na herstel, is de verleiding groot om meer te doen dan direct noodzakelijk % Bij bouwdelen welke een onderverdeling kennen, zoals bv. kozijnen, bouwdelen in voor- versus achtergevel, zal de onderhoudsinspanning veelal rond de 50% variëren. Bij bouwdelen die niet onder te verdelen zijn, bv. een bitumineuze dakbedekking van een plat dak, zal de onderhoudsinspanning oplopen tot 100% % Het totale bouwdeel of element zal zonder meer voor 100% vervanging in aanmerking komen. ago building bvba Vastgoedmanagement, Conditie afhankelijk onderhoud 9