Plan van Aanpak Project Nieuwbouw Rijnegom (herstructureringsproject Rijnhart Wonen) datum 3 april 0 opsteller Koos Vennik datum vaststelling 3 mei 0 3 9 6 39 8 43 5 3 9 55 8 0 3 3 80 7 8 5 6 57 INHOUDSOPGAVE. Aanleiding. Projectdefinitie 3. Kader 4. Organisatie 5. Capaciteitsraming 6. Planning, fasering en mijlpalen 7. Middelen 8. Krachtenveld en partijen 9. Communicatie, informatie en rapportage 0. Kwaliteit. Risico s. Evaluatie
. Aanleiding Rijnhart Wonen heeft in 00 in het kader van herstructurering 3 woningen aan de 5 Meilaan (nummer 3 t/m 5) en Willibrordusstraat (nummers t/m 3) in Zoeterwoude Rijndijk gesloopt. De 3 gesloopte woningen worden vervangen door nieuwbouw. Rijnhart Wonen wil minimaal 6 nieuwe woningen terugbouwen, namelijk eengezinswoningen, 5 seniorenwoningen en 0 starterswoningen. Voor de gemeente is de eis dat er minimaal 3 woningen worden teruggebouwd. De woningen aan de Titus Brandsmalaan t/m 6 en de 5 Meilaan t/m zijn in 008/009 gerenoveerd. Op dit moment wordt er ook een hoge parkeerdruk in de omgeving geconstateerd. Mensen zijn genoodzaakt om op de stoep te parkeren. Mede op verzoek van de gemeente bestaat het plan om de straat te verbreden ter verbetering van de parkeervoorzieningen. Hiervoor dient Rijnhart Wonen de nieuwbouwblokken aan de Willibrordusstraat en 5 Meilaan naar achteren te plaatsen. Het college van B&W heeft de bestuursopdracht nieuwbouw Rijnegom op april 0 vastgesteld.. Projectdefinitie Probleemstelling Ontwikkelen van minimaal 3 woningen op de locatie van de gesloopte woningen aan de Willibrordusstraat en de 5 Meilaan, waarbij naar een oplossing wordt gezocht voor de hoge parkeerdruk in de omgeving. De gemeente heeft geen parkeernormen vastgesteld, daarom is het gebruik van de juiste parkeerkerncijfers noodzakelijk. De verplaatsing van de bouwblokken, het wijzigen van de tuinstrook (voorzijde) en de gestapelde bouw passen niet binnen het bestemmingsplan. Hiervoor dient een planologische procedure te worden gevoerd (uitgebreide procedure van 6 weken met mogelijkheid om eenmalig met maximaal 6 weken te verlengen). Ten aanzien van de grondoverdracht dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) overname van de grond van ongeveer 850 m ten behoeve van openbare parkeervoorzieningen. Uitgangspunt Medewerking verlenen aan de nieuwbouwplannen van Rijnhart Wonen ten aanzien van het terug bouwen van minimaal 3 woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd en bestemd als sociale huur, gekoppeld aan een kwalitatieve woonomgeving. Parkeervoorzieningen realiseren die de parkeerdruk verminderen. Randvoorwaarden De randvoorwaarden die daarbij in acht moeten worden genomen zijn: Ontwerp structuurvisie Rijndijk Ontwerp bestemmingsplan Rijndijk (door de gemeenteraad vastgesteld op 7-0-0) Welstandsnota Woonvisie 008-00 Wonen in groen Zoeterwoude Prestatieafspraken Samen Presteren 00 t/m 03 Groenstructuurplan CROW-normen
Duurzame Stedenbouw GPR-gebouwen Bij oplevering het certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen Resultaat Het resultaat is te komen tot minimaal 00% vervangende woningbouw in de sociale sector. Rijnhart Wonen wil minimaal 6 nieuwe woningen terug bouwen, bestaande uit eengezinswoningen, 5 seniorenwoningen en 0 starterswoningen. De woonomgeving voldoet aan de kwaliteit zoals vastgelegd in het programma van eisen ten behoeve van het inrichtingsplan. Herinrichting van de parkeervoorzieningen om de parkeerdruk in de omgeving te verminderen. 3. Kader Het MT en het college zijn akkoord gegaan met de bestuursopdracht. De volgende stap is dit Plan van Aanpak, welke goedgekeurd moet worden door het college en ter kennisname naar de raad wordt gezonden. De randvoorwaarden en het programma van eisen worden vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst wordt vastgesteld in het college. 4. Organisatie De bestuurlijke opdrachtgever voor het project is mevrouw M.H.J.C. Ateş-Snijdewind. De ambtelijke opdrachtgever is de heer A.M. van Dijk. De projectleider is de heer J.H. Vennik. De interne projectgroep bestaat uit; de projectleider, J.H. Vennik projectmedewerker, medewerker RO, R. de Jong projectmedewerker, medewerker Verkeer, N. Sukul (namens Ruimtelijk Beheer) De externe projectgroep bestaat uit; projectleider Rijnhart Wonen en gemeentelijke projectleider, waar nodig aangevuld met (een) projectmedewerker(s). 5. Capaciteitsraming Projectleider: bestuursopdracht plan van aanpak samenwerkingsovereenkomst projecturen overleggen intern overleggen extern toetsing plan MDWH advisering: Brandweer advisering: uur 8 uur 8 uur 7 uur uur uur 8 uur 0 uur 8 uur 3
Ambtelijke advisering beleidsmedewerker RO beleidsmedewerker Verkeer beleidsmedewerker Groen medewerker Civiele Techniek buitendienst, directievoering en toezicht incidentele ondersteuning Totaal noodzakelijke gemeentelijke uren gepland: 0 uur 30 uur 6 uur uur 80 uur 0 uur 38 uur 6. Planning, fasering en mijlpalen Hoe ziet de planning van de hoofdactiviteiten, planfasen en bestuurlijke beslismomenten er op hoofdlijnen uit Fase Planning Bestuursopdracht april 0 Plan van Aanpak 3 mei 0 Vaststellen samenwerkingsovereenkomst mei/juni 0 Procedure omgevingsvergunning (6 + 6 weken) okt 0 Planuitvoering door Rijnhart Wonen juni 0 De nieuwbouwplannen passen niet binnen het bestemmingsplan. Voor de afwijking van het bestemmingsplan wordt een planologische procedure gevoerd (uitgebreide procedure van maximaal 6 + 6 weken). Op basis van de huidige planning zal in juni 0 kunnen worden aangevangen met de uitvoering. Hierbij is geen rekening gehouden met juridische procedures. Rijnhart Wonen zal in de week van 8 april 00 starten met de ontwerpprijsvraag, vervolgens heeft Rijnhart Wonen tot september/oktober 0 nodig om de aanvraag omgevingsvergunning voor te bereiden. Er wordt naar gestreefd om de (maximale) proceduretermijn van de omgevingsvergunning zo kort mogelijk te houden. Het is de bedoeling om voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor de omgevingsvergunning middels een vooroverleg de aanvraag te bespreken met Rijnhart Wonen en controleren op volledigheid, zodat er direct een ontvankelijke aanvraag kan worden ingediend. 7. Middelen De gemeente verleent Rijnhart Wonen medewerking om in afwijking van het bestemmingsplan de nieuwbouw te realiseren. De voorwaarden worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Uitgangspunt hierbij is dat Rijnhart Wonen een goede ruimtelijke onderbouwing levert, inclusief parkeervoorziening en het daartoe benodigde onderzoek uitvoert. De exploitatie komt geheel ten laste van Rijnhart Wonen. De gemeentelijke kosten worden via de samenwerkingsovereenkomst op Rijnhart Wonen verhaald. Deze kosten zullen per kwartaal worden verrekend. 4
Ten aanzien van de grondoverdracht is de insteek van de gemeente dat de grond om niet wordt overgedragen aan de gemeente. Hierbij kan eventueel een verrekening plaatsvinden met de herinrichting van het openbaar gebied. De kosten en belastingen voortvloeiende uit de overdracht van de grond (notarieel transport) komen voor rekening van de gemeente. 8. Krachtenveld en partijen Ontwikkelaar Rijnhart Wonen Risicodrager voor het realiseren van een (financieel) haalbaar plan; Kwaliteit woonomgeving; Vertraging als gevolg van zienswijzen en/of beroepen. Direct omwonenden Belang bij goede en nette inrichting van het plangebied en omgeving; Verbetering parkeervoorzieningen; Waarborgen van privacy; Voorkomen van overlast; Voorkomen van bouwschade; Voorkomen van planschade. Gemeente Toevoeging woningvoorraad sociale woningen. Belang bij gedifferentieerd woningaanbod ten behoeve van de doelgroepen: starters, senioren en gezinnen; Belang bij verbetering parkeervoorzieningen; 9. Communicatie, informatie en rapportage Rijnhart Wonen wil een prijsvraag uitschrijven voor het ontwerp van de woningen. De ontwerpen worden voorgelegd aan de omwonenden om te komen tot een breed gedragen plan. Daarnaast zal gedurende het proces tot start bouw met alle betrokkenen gecommuniceerd worden. Intern is dit de verantwoordelijkheid van de projectleider, waar de ontwikkelaar een faciliterende rol heeft. Extern ligt deze verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar, waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Alvorens het concept PvA met het afdelingshoofd en de portefeuillehouder wordt besproken, hebben de projectmedewerkers de gelegenheid gekregen om op het concept PvA te reageren. Het definitieve plan wordt ter vaststelling aan het college voorgelegd en zal ter kennisname naar de raad worden gestuurd. De direct omwonenden en belanghebbenden zullen door Rijnhart Wonen bij de planvorming worden betrokken. 5
0. Kwaliteit Een belangrijk aspect voor het gewenste eindresultaat is de kwaliteit van de woonomgeving, inclusief uitbreiding van de parkeervoorzieningen overeenkomstig de vastgestelde parkeernorm. Vooraf worden de randvoorwaarden en het programma van eisen openbare buitenruimte door het college van B&W vastgesteld. Het programma van eisen voor de nieuwbouw is ten behoeve van de prijsvraag door Rijnhart Wonen opgesteld en doorgesproken met de gemeente. De randvoorwaarden en het programma van eisen vormen onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst. Naast de ruimtelijke kwaliteit zal het plan ook aan andere kwaliteitsaspecten moeten voldoen als duurzaamheid (natuur en milieu), veiligheid op maatschappelijke vlak, leefbaarheid, draagvlak en op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Om de kwaliteit te waarborgen zullen in de samenwerkingsovereenkomst met Rijnhart Wonen bindende afspraken hierover worden gemaakt. Tussentijds en bij afsluiting van het project zullen deze getoetst worden.. Risico s In de onderstaande risicoanalyse is een beknopt overzicht gemaakt van de risico s die het project kunnen vertragen of kunnen tegenhouden. Risicosoort Gevolg Risicodrager Er is geen maatschappelijk draagvlak voor het plan en plan moet worden herzien Vertraging als gevolg van herziening en/of lange procedures Rijnhart Wonen Financiering Plan blijkt financieel niet haalbaar Rijnhart Wonen Geen overeenstemming/ overeenkomst met Rijnhart Wonen Rijnhart Wonen en gemeente Geen verrekening ambtelijke kosten, waardoor geen medewerking gemeente aan dit plan De economische haalbaarheid is hierbij niet als risico opgenomen, omdat het geen koopwoningen betreft. Evenals de gesloopte woningen worden de woningen in de sociale huursector gerealiseerd en deze zullen binnen het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland worden verhuurd. Financieel loopt de gemeente geen tot zeer weinig risico s. Door het opstellen van de samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar worden alle risico s voor de gemeente afgedekt. Daarnaast worden in de samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt over verrekening van gemaakte kosten binnen het gemeentelijke apparaat ook als dit plan onverhoopt geen doorgang vindt. NB: Omdat er 3 woningen zijn gesloopt heeft Rijnhart Wonen de plicht minimaal 3 woningen terug te bouwen. 6
. Evaluatie Mede op basis van de prestatieafspraken vindt er bij afsluiting van het project een evaluatie van het resultaat en proces plaats. De evaluatie is bedoeld om uitgangspunten zoals in de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen te controleren en als leerproces voor volgende projecten. Zoeterwoude, 3 mei 0 7