Projectplan. Winkelcentrum Meidoornplein fase II. Gemeente Oldebroek

Transcriptie

1 Projectplan Winkelcentrum Meidoornplein fase II Gemeente Oldebroek Datum Projectleider M. Maathuis Ambtelijk Opdrachtgever J. Kaat Projectnummer B.2078 Startdatum Einddatum Verseon nummer Akkoord Ambtelijk Opdrachtgever Datum: Akkoord Programmaboard Datum:

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Vraagstelling en achtergrond Aanleiding voor de start van het project Doelstelling Op te leveren tussen- en eindresultaat Afbakening Risico s Randvoorwaarden voor de uitvoering van het project Fasering en planning van tussenresultaten (mijlpalen) Projectbeheersing Tijd Geld Kwaliteit Informatie Organisatie Communicatie Gevraagd besluit

3 1. Inleiding De gemeenteraad heeft op 26 maart 2015 een besluit genomen over de toekomstplannen voor het winkelcentrum Meidoornplein in Wezep. Besloten is dat het Revitaliseringsplan wordt gevolgd en dat gestart kan worden met de realisatie van fase I. Medio augustus 2015 is gestart met de uitvoering van fase I. De openbare ruimte wordt heringericht en de algehele uitstraling van het winkelcentrum wordt verbeterd. Nu fase I wordt uitgevoerd, is fase II, een gedeeltelijke herstructurering van het winkelcentrum, aan de orde. Dit projectplan behelst de voorfase, de planvoorbereiding. Hierin onderzoeken we de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van een gedeeltelijke herstructurering en eventuele bestemmingsplanwijziging, om tot daadwerkelijke realisatie te komen. 2. Vraagstelling en achtergrond Het winkelcentrum Meidoornplein is verouderd. Bij de eigenaren en winkeliers bestaat al jaren de behoefte om het winkelcentrum te verbeteren. De gemeente onderschrijft het belang van een aantrekkelijk winkelhart met goede voorzieningen en een solide winkelbestand in Wezep. Van 2004 tot en met 2013 is in stappen gewerkt door eigenaren, ondernemers, gemeente en projectontwikkelaar aan een haalbaar herstructureringsplan. Als gevolg van de effecten van de economische crisis op de detailhandel, de ontbinding van de overeenkomst met de projectontwikkelaar, de opkomst van webwinkels en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is er voor gekozen om het ambitieniveau een trede lager te leggen. Nog steeds is het doel om het winkelcentrum duurzaam te verbeteren, maar nu minder grootschalig. Zo is het ook in het coalitieakkoord verwoord en het Revitaliseringsplan vastgelegd. Schets uit het Revitaliseringsplan met een mogelijke invulling van fase II 3

4 3. Aanleiding voor de start van het project Met de start van de uitvoering van fase I van het revitaliseringsplan is ook het moment om fase II te starten. Op dit moment zijn twee private initiatieven geïnteresseerd om in de hoek Rabobank / bibliotheek / postkantoor (zogenoemd blok M) een gedeeltelijke herstructurering uit te voeren. Dit is een kans om het winkelcentrum te verbeteren. Begin juli 2015 heeft de gemeenteraad besloten om te investeren in de verbouwing en uitbreiding van het dorpshuis Wezep waarbij de bibliotheek Noord Veluwe in het dorpshuis gehuisvest wordt. Hiermee komt het huidige vastgoed van de bibliotheek in het winkelcentrum vrij voor verkoop. In het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) 2015 is het project opgenomen als algemene dienst project. In het MPG zijn verschillende (potentiële) projectlocaties in de gemeente met elkaar vergeleken. De lijst, en vooral de wijze van waarderen en scoren, gaat uit van een kwaliteitsimpuls en werkelijke lokale behoefte. Het project winkelcentrum Meidoornplein staat bovenaan deze lijst, hetgeen het (algemeen) belang van dit project benadrukt. 4. Doelstelling Het doel is om samen met de eigenaren en ondernemers te komen tot een integrale opwaardering van het winkelcentrum, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid. Daarbij is het nadrukkelijk de bedoeling dat de initiatiefnemers niet alleen zorgdragen voor de herstructurering van het vastgoed maar ook zorgen voor een opwaardering van de openbare ruimte in het betreffende deel. Fase II, de gedeeltelijke herstructurering, moet voor de gemeente in principe budgetneutraal uitgevoerd worden. 5. Op te leveren tussen- en eindresultaat In het deel waar de voormalige Rabobank, het voormalig postkantoor en de bibliotheek staat (blok M), is de kans op een succesvolle herontwikkeling het grootst. Dit blijkt ook uit de interesse van private partijen om dit deel te herontwikkelen. Het initiatief voor de herontwikkeling ligt bij deze, of wellicht andere, private partijen. De gemeente kiest een facilitaire rol. Dit betekent dat de gemeente regie houdt op het behalen van de doelstelling, meedenkt met de initiatiefnemers om de doelstelling te behalen en de plannen van de private partijen toetst en controleert. De kosten van de ambtelijke inzet zijn voor rekening van de initiatiefnemer(s). Twee private partijen zijn met voorstellen, om een deel van het winkelcentrum te herontwikkelen, gekomen. Beide voorstellen behelzen een uitbreiding van het huidig winkelvloeroppervlak. Om een juist kader te hebben voor de toetsing van deze voorstellen is het belangrijk om het distributie planologisch onderzoek winkelcentrum Meidoornplein van een aantal jaar geleden up-to-date te maken zodat inzichtelijk is wat de fysieke (uitbreidings)mogelijkheden van het winkelvloeroppervlak zijn. Tussenresultaat: actueel distributie planologisch onderzoek. De voorstellen van de private partijen zijn nu nog globaal van aard. Er heeft een eerste toetsing plaatsgevonden waarvan de conclusie was dat de voorstellen passen in het Revitaliseringsplan maar dat er ook een aantal aandachtspunten zijn. De verdiepingsslag van de voorstellen zullen ook stedenbouwkundige schetsen bevatten. Deze zullen stedenbouwkundig, verkeerskundig, milieukundig en qua inrichting van de openbare ruimte getoetst moeten worden aan gemeentelijk beleid en van toepassing zijnde 4

5 wet- en regelgeving. Voor met name de toekomstige parkeerbehoefte, en hoe dit op een juiste manier moet worden ingepast bij de verschillende voorstellen, zal aanvullende verkeersonderzoek nodig zijn. Daarbij is het belangrijk dat de voorstellen bijdragen aan de kwaliteitsverbetering van het gehele gebied. Hierbij kan gedacht worden aan het door de initiatiefnemer herinrichten van de openbare ruimte rondom het bouwplan waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied stijgt. Daarnaast moeten de voorstellen getoetst worden aan het vigerende bestemmingsplan. Tussenresultaat: Notitie met de gemeentelijke reactie op de voorstel(len) tot herontwikkeling. De voorstellen van de private partijen zullen naar alle waarschijnlijkheid consequenties hebben voor de inrichting van de openbare ruimte en voor de eigendomssituatie. Wellicht zal de gemeente gronden gaan kopen en/of verkopen. Op basis van de nota grondprijsbeleid vraagt de gemeente een m2 verkoopprijs op basis van de dcf/bar-methode. De prijs wordt door een externe deskundige situationeel (maatwerk) bepaald op het moment dat zich een uitgifte aandient. Daarnaast zullen meerdere kosten ten laste komen van de initiatiefnemer, denk aan gemeentelijke plankosten en planschade. Deze punten worden onderdeel van de anterieure grondexploitatie overeenkomst. De onderhandeling over deze punten start met een notitie over de uitgangspunten die de gemeente hanteert voor deze overeenkomst. Het college van b&w zal hierover besluiten. Tussenresultaat: Collegebesluit notitie uitgangspunten anterieure grondexploitatie overeenkomst. De maatschappelijke haalbaarheid van de voorstellen wordt getoetst door in overleg te treden met de ondernemersvereniging OWH, ondernemers en eigenaren van het winkelcentrum en omwonenden en eventueel andere belanghebbenden. Let wel, het initiatief ligt bij de private partij, maar de gemeente kan hierin wel faciliteren en meedenken om de doelstelling te bereiken. Tussenresultaat: Notitie onderzoek maatschappelijke haalbaarheid Als een private partij een ruimtelijk, financieel en maatschappelijk haalbaar plan heeft opgesteld is dit de basis voor een eventuele bestemmingsplanwijziging, een anterieure overeenkomst en / of verkoop van gemeentelijke gronden. Het eindresultaat van dit project is: Het sluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst of een grondverkoopovereenkomst met de initiatiefnemer(s) van de gedeeltelijke herstructurering. 6. Afbakening Dit projectplan behelst de werkzaamheden en onderzoeken die uitgevoerd moeten worden om tot het sluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst of grondverkoopovereenkomst te komen. De werkzaamheden die uitgevoerd worden in het kader van fase I van het Revitaliseringsplan behoren niet tot dit project. Ook werkzaamheden die toehoren aan het dagelijks functioneren van het winkelcentrum horen niet bij dit project. Op dit moment is onduidelijk of voor de gedeeltelijke herstructurering een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Een eventuele procedure om het bestemmingsplan te wijzigen is niet in dit projectplan opgenomen. De daadwerkelijke realisatie van de herstructurering is geen onderdeel van dit projectplan. 5

6 7. Risico s Financieel De gemeente maakt voorbereidingskosten voor ambtelijke inzet en onderzoeken. Deze kosten kunnen verhaald worden op de initiatiefnemer(s). Echter, als het niet tot een haalbaar plan komt of er komt geen anterieure overeenkomst, doordat bijvoorbeeld het plan binnen de bouwmogelijkheden van het huidige bestemmingsplan blijft, is kostenverhaal niet mogelijk. Wellicht ontstaat de mogelijkheid om door verkoop van (bouw)grond de kosten te dekken. Dit is afhankelijk van de planontwikkeling. Het risico bestaat dat de gemaakte kosten voor rekening van de gemeente blijven. Herstructurering van een winkelcentrum is complex. Kosten en opbrengsten zijn niet altijd met elkaar in evenwicht te brengen. Het risico bestaat dat de initiatiefnemer een beroep op een financiële bijdrage van de gemeente doet als er geen financieel haalbaar plan ontstaat. Hierover zal de gemeenteraad moeten beslissen. Tijd De verhuizing van de bibliotheek is begin 2017 voorzien. Dit betekent dat een mogelijke nieuwe ontwikkeling op de plek van de huidige bibliotheek niet eerder dan medio 2017 kan plaatsvinden. Vertraging van de uitbreiding en vernieuwing van het dorpshuis heeft rechtstreeks consequenties voor de planning van herstructurering. Omgekeerd is het ook van belang dat de bibliotheek tijdig verkocht wordt, om te voorkomen dat de Bibliotheek Noord-Veluwe dubbele huisvestingslasten heeft. Tevens is in het project verbouwing en uitbreiding Dorpshuis Wezep rekening gehouden met de financiële inbreng van een deel van de opbrengst uit de verkoop van het bibliotheekpand door de Bibliotheek Noord-Veluwe. Het initiatief van de gedeeltelijke herstructurering ligt bij private partijen. Dit betekent dat de planning van het proces in hoofdzaak door de private partijen wordt bepaald en niet altijd aansluit bij de beoogde planning van de gemeente. Herstructurering van een winkelcentrum is complex, de onderhandeling over de (uitgangspunten van de) anterieure grondexploitatie overeenkomst kan langdurig zijn en leiden tot vertraging in het planproces. Informatie Tijdens fase I heeft uitgebreide communicatie met eigenaren, ondernemers en consumenten plaatsgevonden. Ook in fase II is goede communicatie belangrijk. Echter in fase I was de gemeente in the lead in fase II niet meer. Dit betekent dat de initiatiefnemer(s) communicatie als integraal onderdeel van zijn plan moet opnemen. Kwaliteit Het beeldkwaliteitsplan voor het winkelcentrum heeft een duidelijke ambitie neergezet. Als de financiële haalbaarheid onder druk staat, komt de kwaliteit ook onder druk. Het is zaak een juiste balans te vinden tussen ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid. Het beeldkwaliteitsplan is daarbij leidend. 8. Randvoorwaarden voor de uitvoering van het project De bestuurlijk opdrachtgever voor dit project is de portefeuillehouder ruimtelijke ontwikkeling. De ambtelijk opdrachtgever voor dit project is de teamleider ruimte en concern. In dit soort complexe herstructureringsprocessen kan planvorming een langdurig proces zijn. Al vanaf 2004 is geprobeerd om tot een succesvolle herstructurering te komen. Om grip te kunnen blijven houden op de ambtelijke inzet is dit projectplan gebaseerd op twee maal een 6

7 toetsing van een beide voorstellen van de initiatiefnemer(s) en de toetsing van één uitwerking / aanpassing van een voorstel met als einddatum april Fasering en planning van tussenresultaten (mijlpalen) Het initiatief van de gedeeltelijke herstructurering ligt bij private partijen. Dit betekent dat de planning van het proces in hoofdzaak door de private partijen wordt bepaald en niet altijd aansluit bij de beoogde planning van de gemeente. Fase (tussen)resultaten / producten Startdatum Einddatum 1. Initiatieffase projectplan Okt Definitiefase PvE particuliere initiatieven Okt 2015 Nov 2015 Distributie planologisch onderzoek 3. Ontwerpfase Onderzoeken haalbaarheid Nov 2015 Maart 2016 door: Toetsing stedenbouwkundig plan Toetsing exploitatieberekening Notitie uitgangspunten anterieure overeenkomst / grondverkoopovereenkomst Onderzoek maatschappelijke haalbaarheid 4. Voorbereidingsfase Bij een haalbaar plan, het Maart 2016 April 2016 opstellen van een overeenkomst. Bij een niet haalbaar plan start de definitiefase opnieuw 5. Realisatiefase Ondertekening overeenkomst Mei Implementatie/ nazorg/evaluatie Vervolg proces tot realisatie 10. Projectbeheersing 10.1 Tijd Het initiatief van de gedeeltelijke herstructurering ligt bij private partijen. Dit betekent dat de planning van het proces in hoofdzaak door de private partijen wordt bepaald en niet altijd aansluit bij de beoogde projectplanning van de gemeente. De verhuizing van de bibliotheek is begin 2017 voorzien. Dit betekent dat een mogelijke nieuwe ontwikkeling op de plek van de huidige bibliotheek niet eerder dan medio 2017 kan plaatsvinden. Afstemming tussen beide projecten is essentieel en moet plaatsvinden Geld De kosten van dit projectplan worden bepaald door ambtelijke uren en externe onderzoeken. In hoofdstuk 10.5 Organisatie staat de beoogde ureninzet. Voor de uitvoering van het project incl. kosten projectleider en diverse onderzoeken is een bedrag nodig van De kostenraming is als volgt opgebouwd: 7

8 Inzet ambtelijke uren 370 uur x 64 = Inhuur externe projectleider 120 uur x 90 = Actualisatie distributie planologisch onderzoek Bepaling grondprijzen op basis van dcf/bar-methode Onderzoek effecten parkeerbalans Totaal Het winkelcentrum Meidoornplein is geen grondbedrijfcomplex meer. Het is, met besluitvorming over meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2015, onder de algemene dienst gebracht. Binnen het MPG zijn dus geen uren / budget meer beschikbaar voor dit project. Voor de uren voor ambtelijke inzet en onderzoeks- en advieskosten moet dus een voorbereidingskrediet bij de raad aangevraagd worden. Deze voorbereidingskosten worden verhaald op de initiatiefnemer(s). Het voorbereidingskrediet bedraagt Kwaliteit Om de kwaliteit te beheersen worden de voorstellen door de gemeente getoetst aan gemeentelijk beleid en van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Hierin opgenomen kwaliteitsaspecten zijn onderdeel van het proces. Denk hierbij aan het beeldkwaliteitsplan en de inrichtingseisen voor de openbare ruimte. Daarnaast wordt de beleidsmedewerker economische zaken ingezet om het realiseren van de doelstelling, de integrale opwaardering, te bewaken Informatie Het projectteam zal bestaan uit: Stedenbouwkundige Planeconoom Beleidsmedewerker EZ Projectleider Het projectteam wordt ondersteund door verschillende vakgebieden. Het projectteam wordt aangestuurd door de projectleider en zal maandelijks bijeenkomen. De projectleider zal tweemaandelijks met de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever overleggen. Daar waar er aanleiding voor is, zal er ad-hoc met de opdrachtgevers overlegd worden Organisatie Hieronder staat welke deskundigheid nodig is om het project uit te voeren met de beschreven kwaliteit. Daarnaast de benodigde capaciteit (werkuren) die er nodig zijn om de gestelde deadlines te halen. De doorlooptijd is geraamd op 8 maanden. Wie Verantwoordelijkheid Aantal uur communicatie Toetsing communicatieplan initiatiefnemer 20 Advisering over communicatie stedenbouw Toetsing stedenbouwkundig plan 50 Toetsing aan bestemmingsplan milieu Toetsing stedenbouwkundig plan 10 8

9 verkeer openbare Toetsing stedenbouwkundig plan 60 ruimte Toetsing onderzoek parkeerbalans groen en water Toetsing stedenbouwkundig plan 10 planeconomie Toetsing exploitatieberekening 80 Waarderen grond Uitgangspunten anterieure overeenkomst economische zaken Bewaken doelstelling 50 Toetsing distributie planologisch onderzoek Overleg met ondernemers en eigenaren Onderzoeken maatschappelijke haalbaarheid juridische zaken Opstellen overeenkomst(en) 20 samenleving Contact met de bibliotheek 70 Onderzoek verplaatsing muziekkoepel / herdenkingsmonument projectleiding Aansturen projectteam Verantwoordelijk voor (tussen)resultaat Overleg met initiatiefnemer(s) Overleg met ondernemers en eigenaren Onderzoeken maatschappelijke haalbaarheid 120 Totaal 490 uur 10.6 Communicatie Tijdens fase I van het revitaliseringsplan heeft uitgebreide communicatie met eigenaren, ondernemers, inwoners en consumenten plaatsgevonden. Ook in fase II is goede communicatie belangrijk. Echter in fase I was de gemeente in the lead en is er nauw samen gewerkt met vooral de ondernemers. In fase II ligt het initiatief voor het plan en dus ook voor de communicatie hierover niet meer bij de gemeente. Dit betekent dat de initiatiefnemer(s) communicatie als integraal onderdeel van het plan moet(en) opnemen. Het is wel een taak van de gemeente om in de gaten te houden dat dit daadwerkelijk goed wordt opgepakt. In de fase tot aan de daadwerkelijke start van fase II ligt het initiatief voor communicatie nog wel bij de gemeente. Het is daarbij van belang om tijdig te communiceren over verdere ontwikkelingen, maar de verwachtingen van de ondernemers en gebruikers van winkelcentrum Meidoornplein ook goed te managen. 11. Gevraagd besluit Akkoord gaan met de geformuleerde projectopdracht zoals omschreven in dit projectplan winkelcentrum Meidoornplein, fase II ; Een voorbereidingskrediet van ,- beschikbaar stellen voor de uitvoering van de projectopdracht. 9