WINKELMARKT NOORDWEST- NEDERLAND Flevoland, Noord-Holland en Utrecht LANDELIJKE MARKT ONTWIKKELINGEN Het consumentenvertrouwen is in de eerste maanden van 2011 verbeterd. Niettemin zijn de meeste consumenten nog somber gestemd. De onzekere economische omstandigheden en de forse bezuinigingen die de komende jaren doorgevoerd worden, leiden ertoe dat het vertrouwen bij consumenten laag en kwetsbaar blijft. Hierdoor dalen de detailhandelsbestedingen en dat raakt ook de omzet van winkeliers. Dat geldt zowel voor de food als non-food, maar de omzetdaling in de non-food is beduidend groter. De detailhandelsbestedingen lagen in 2010 op circa 80 miljard. Dat is ruim 4 miljard minder dan in 2008, toen het absolute bestedingsniveau het hoogst was. Het gevolg is dat de vraag naar winkelruimte op een laag niveau ligt. In 2010 en 2009 is er in historisch perspectief weinig winkelruimte opgenomen. Retailers blijven dus voorzichtig in de aanhuur van nieuwe ruimte. Tegelijkertijd leiden faillissementen en inkrimpingen tot een stijgend aanbod. De leegstand is op alle winkellocaties gestegen, met nadruk op secundaire winkellocaties. In bepaalde winkelsteden wordt meer dan 10% van de winkelruimte op deze locaties aangeboden. Op de A-locaties blijft sprake van beperkte leegstand met stabiele huurprijzen. Binnen de winkelsector nemen de verschillen daardoor toe, zowel naar type locatie als naar regio. Op de A1- en A2-locaties bedraagt de leegstand volgens de cijfers van Locatus 2,5% en is sprake van relatieve krapte. Op B1-locaties ligt de leegstand al hoger (6,5%), terwijl op B2-locaties (8,9%) en C-locaties (12,3%) de leegstand problematische vormen heeft aangenomen. Op geografisch gebied zijn het vooral regio s die met vergrijzing en ontgroening te maken hebben of op korte termijn krijgen, die nu al de grootste leegstand kennen. Vooral de perifere regio s in Nederland hebben hier veel last van. Economisch sterke gebieden hebben juist de minste leegstand, terwijl het beeld soms bestaat dat hier sprake is van overbewinkeling. Dat de A1- en A2-winkelgebieden beter blijven presteren komt door de grote vraag en het relatief beperkte aanbod. Deze locaties blijven in trek, vooral bij internationale partijen en bij financieel sterke en succesvolle retailers die willen profiteren van Aanbod en opname winkelruimte in Nederland 1.000 900 800 700 1.000 m 2 600 500 400 300 200 100 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Aanbod Opname Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
de vrijkomende winkelruimte door nu te verhuizen of uit te breiden. Ondanks de tegenvallende economie blijft de internationalisering doorzetten. Vooral de topwinkellocaties in de grotere gemeenten (grofweg vanaf 75.000 inwoners) profiteren hier van. Daarnaast zorgen structurele ontwikkelingen voor druk op de winkelmarkt. Vooral demografische veranderingen en de verdere opkomst van online en mobiele winkelkanalen gaan invloed uitoefenen op het winkellandschap. De traditionele winkelfunctie verandert meer van een verkoopfunctie richting het ervaren en beleven. Dit heeft tevens gevolgen voor winkelstraten en hele winkelgebieden. Voor omvangrijke en bewezen winkelgebieden zullen de gevolgen echter minder ingrijpend zijn dan voor kleinere en monofunctionele winkelgebieden. Ondanks de druk op de markt bestaan er nog veel nieuwe winkelplannen. De markt is echter meer gebaat bij strategische keuzes en herontwikkeling van bestaand winkelvastgoed. NOORDWEST-NEDERLAND Structuur Amsterdam is met een winkelvoorraad van 1.060.000 m² de grootste winkelstad van Nederland. De rijke geschiedenis en monumentale binnenstad trekt jaarlijks veel buitenlandse toeristen en dagjesmensen aan. In combinatie met de zondagsopenstelling zorgt dit voor een levendige, dynamische winkelstad. In en rond het centrum zijn er verschillende winkelstraten met een eigen onderscheidend karakter. Voorbeelden hiervan zijn de Haarlemmerstraat, Utrechtsestraat, P.C. Hooftstraat en het gebied van de negen straatjes. Dichtbij Amsterdam zijn Amstelveen, Haarlem en Zaanstad gevarieerde winkellocaties. Alkmaar is voor het noorden van de provincie Noord-Holland de winkelstad met de grootste aantrekkingskracht. Hoorn en Den Helder bestrijken in deze regio een beperkter marktgebied, maar bieden niettemin een aantrekkelijk winkelbestand. In de regio het Gooi is Hilversum de belangrijkste winkelmarkt. De Bazaar in Beverwijk heeft een bijzondere rol als grote overdekte mark met landelijke aantrekkingskracht. De luchthaven Schiphol is een gewilde locatie voor grote internationale retailers. In de provincie Utrecht is de stad Utrecht met afstand de belangrijkste winkelstad. De stad heeft een winkelvoorraad van ruim 500.000 m². De binnenstad heeft een hoogwaardig verblijfsklimaat. De winkels liggen in de historische binnenstad en winkelcentrum Hoog Catharijne. De winkelcentra Overvecht en Kanaleneiland zijn omvangrijke stadsdeelcentra. De Utrechtse woonboulevard en The Wall (Leidsche Rijn), zijn locaties met grootschalige detailhandel. Amersfoort is met een winkelvoorraad van circa 270.000 m² voor het noordoosten van de provincie de belangrijkste winkelstad. De stad bedient ook veel consumenten uit de westzijde van de Veluwe. In de Amersfoortste nieuwbouwlocatie Vathorst is in 2009 de eerste fase van het wijkwinkelcentrum geopend. De tweede fase volgt over enkele jaren. Vathorst heeft bovendien en IKEA-vestiging waar mensen uit de wijdere regio naartoe trekken. Parallel aan de explosieve bevolkingsgroei, is de winkelvoorraad van Almere de laatste decennia hard gegroeid tot bijna 270.000 m². Het centrum van Almere is de laatste jaren kwalitatief verbeterd, onder meer door winkelcentrum de Citadel. Almere verliest echter een deel van de koopkracht aan Amsterdam. Het outlet center Bataviastad heeft Lelystad een belangrijke economische impuls gegeven. Bataviastad is een van drie factory outlet centers in ons land en trekt veel dagjesmensen uit zowel het midden en noorden van Nederland. In de Noordoostpolder is Emmeloord sinds het bestaan ervan, de centrale locatie voor winkelvoorzieningen. Voorraad winkelruimte Noordwest-Nederland in m² 7.069.439 Verkooppunten Noordwest-Nederland naar branchering 35% 30% 25% 20% 15% 10% Noordwest-Nederland (23%) Overig Nederland (77%) 23.252.038 5% 0% dagelijks aanbod Nederland mode & luxe Noordwest-Nederland vrije tijd in / om huis overig detailhandel Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
Dynamiek De winkelmarkt in Noordwest-Nederland vertoont veel gebruikersdynamiek. Enerzijds komt dit door de absolute hoeveelheid winkelruimte; bijna een kwart van alle winkelruimte in Nederland ligt in de provincies Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Anderzijds door de aanwezigheid van enkele zeer dynamische winkelsteden waarop de grote retailers hun pijlen richten. Gemiddeld is er de laatste tien jaar 105.000 m² winkelruimte op jaarbasis opgenomen in Noordwest-Nederland. Ondanks de verslechterde economische omstandigheden, is er in de laatste drie jaar met 112.000 en 117.000 m² meer dan het langjarig gemiddelde opgenomen. Dit geeft blijk van de aanhoudende vraag van retailers naar de beste locaties. Amsterdam en Utrecht nemen in de regio jaarlijks de grootste transactievolumes voor hun rekening. In Flevoland wordt gemiddeld bijna 10.000 m² op jaarbasis opgenomen. De ontwikkeling van de leegstand van winkelruimte laat een ander beeld zien. In alle drie provincies is de leegstand sinds 2008 opgelopen. Landelijk wordt begin 2011 circa 8,6% van het winkelareaal als leegstand bestempeld. Met 6,4% leegstand in Noord-Holland en 5,8% in Utrecht, zijn dit landelijk gezien de provincies met de laagste leegstand. Het leegstandcijfer in Flevoland (8,9%) ligt net boven het landelijk gemiddelde. In de binnensteden groeien de verschillen tussen de beste winkelstraten en de overige winkellocaties. De vraag naar winkelvastgoed in primaire winkelstraten is nog altijd hoog. De leegstand op secundaire winkelmilieus is de laatste jaren sterk opgelopen. Ook kleinschalige winkelconcentraties op buurtniveau hebben te maken met oplopende leegstand. Daarnaast is de leegstand op woonboulevards opgelopen. Dat is direct het gevolg van economische omstandigheden, omdat consumenten de aanschaf van duurzame goederen uitstellen of schrappen. Prijsvorming Sinds de eeuwwisseling zijn de huurprijzen op de beste winkellocaties snel gestegen. Dit is het gevolg van de beperkt hoeveelheid beschikbare winkelruimte en de toenemende focus van een groeiend aantal retailers op de beste winkellocaties. Ook de A1-locaties in de andere grote winkelsteden laten een soortgelijk beeld zien, weliswaar minder explosief dan in de hoofdwinkelstraten van Utrecht en Amsterdam. Buiten de hoofdwinkellocaties ontstaat een ander beeld. In de zogenaamde aanloopgebieden van de beste winkelstraten worden de huren dikwijls naar beneden bijgesteld. De hoogste winkelhuren in Nederland worden behaald in Amsterdam. In de Kalverstraat ligt het huurniveau rond 2.250,-/m². Ook in de Leidsestraat, Heiligeweg en Nieuwendijk worden hoge huurniveaus gerealiseerd. In het kernwinkelgebied van de stad Utrecht ligt de maximale gerealiseerde huur rond 1.350,-/m². Voor de overige steden bewegen de huren zich in de hoofdwinkelgebieden tussen 500,- en 900,-/m². Perspectief De komende jaren blijft er in algemene zin druk op de winkelbestedingen. De gevolgen van de economische crisis zijn voelbaar in de portemonnee en de vooruitzichten op economisch herstel zijn nog broos. Het herstel van de winkelomzetten laat hierdoor voorlopig nog op op zich wachten. De winkelbestedingen worden bovendien diffuser, waarbij vooral de online winkels hun marktaandeel zien groeien. Dit leidt tot een herpositionering van fysieke winkels en bestaande winkelgebieden. De Noordvleugel van de Randstad (grofweg de lijn Haarlem- Amsterdam-Almere-Utrecht) is de belangrijkste economische kernregio in Nederland. De komende decennia zijn de prognoses op het gebied van bevolkings- en economische groei voor dit Leegstand en opname winkelruimte Noordwest-Nederland Leegstand winkelruimte Noordwest-Nederland (in %) Oppervlakte in m 2 1.000 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 10% 9% 8% 7% 6% 5% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 4% 2006 2007 2008 2009 2010 Leegstand Opname Nederland Flevoland Noord-Holland Utrecht Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
gebied bovendien gunstig. De basis voor winkelvoorzieningen blijft hierdoor sterk. Op woningbouwlocaties is tevens behoefte aan nieuwe winkelvoorzieningen. Aan de randen van met name Noord-Holland en Flevoland, is groei niet vanzelfsprekend. Hier komen winkelvoorzieningen meer in de verdrukking. Opname winkelruimte Noordwest-Nederland (volume naar grootteklasse) 23% 21% In het centrum van Amsterdam en Utrecht bestaan weinig mogelijkheden voor (grootschalige) uitbreidingen van het winkelareaal. Winkelprojecten in het centrum zijn doorgaans kleinschalig opgezet. De meeste potentie zit in herontwikkeling van bestaand winkelvastgoed en in functieomzetting. Recent heeft H&M een voormalig bankgebouw aan de Dam betrokken en is er winkelruimte gecreëerd in project The Bank bij het Rembrandtplein. Voor Utrecht geldt de herontwikkeling van Hoog Catharijne als sleutelproject voor de komende jaren. 25% 15% 16% < 250 m 2 250-500 m 2 500-1.000 m 2 1.000-2.500 m 2 > 2.500 m 2 Opname winkelruimte Noordwest-Nederland (aantal transacties naar grootteklasse) 7% 2% 9% 63% < 250 m 2 19% 250-500 m 2 500-1.000 m 2 1.000-2.500 m 2 > 2.500 m 2 Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
Factsheet winkels Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte huurprijzen in /m² 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 Flevoland Almere 188.200 264.300 277.400 8.400 15.800 3.000 600 450-750 400-700 Lelystad 74.600 147.700 150.900 15.200 18.600 3.800 1.300 200-425 200-425 Noordoostpolder 46.300 78.800 81.500 5.300 4.400 200 2.300 150-275 150-275 Overig 78.800 146.000 147.400 20.700 19.900 3.400 - - - Totaal Flevoland 387.900 636.800 657.200 49.600 58.700 10.400 4.200 - - Noord-Holland Alkmaar 93.900 272.400 274.200 15.200 26.700 3.800 6.600 325-700 325-700 Amstelveen 80.700 117.400 117.500 2.900 3.200 2.200 2.400 550-900 550-900 Amsterdam 767.500 1.058.700 1.093.300 59.700 74.400 17.100 12.300 1.750-2.250 1.750-2.250 Den Helder 57.300 123.400 126.500 9.600 12.700 200 900 175-300 175-300 Haarlem 149.600 246.000 248.000 18.400 16.700 7.200 4.500 400-950 400-950 Haarlemmermeer 142.800 285.100 287.500 12.000 13.900 4.200 6.200 325-550 320-550 Hilversum 84.600 145.600 143.800 10.800 11.600 7.500 2.400 350-725 350-725 Hoorn 70.600 149.300 146.800 13.100 7.000 2.000 1.600 300-575 300-575 Purmerend 79.200 122.900 121.700 6.400 9.100 500 300 250-550 250-550 Velsen 67.300 67.800 74.400 2.000 9.000 1.000 500 200-375 200-375 Zaanstad 145.300 279.800 290.100 34.900 18.100 4.800 4.800 250-425 250-425 Overig 930.400 1.522.300 1.547.300 62.600 85.500 9.700 27.400 - - Totaal Noord-Holland 2.669.200 4.390.700 4.471.100 247.600 287.900 60.200 69.900 - - Utrecht Amersfoort 144.900 267.000 260.800 10.200 8.600 7.900 3.700 575-700 550-700 Nieuwegein 60.900 97.700 96.400 2.700 1.700 400-300-600 300-600 Utrecht 307.100 501.600 524.600 27.000 33.500 19.400 16.600 750-1.300 750-1.350 Veenendaal 62.100 167.400 168.400 17.900 15.400 7.200 6.800 400-600 400-600 Woerden 49.300 105.100 103.400 7.900 6.000 2.600 1.400 150-320 150-320 Zeist 60.300 94.100 93.900 9.300 5.400 6.400 2.200 275-750 275-750 Overig 536.400 675.600 693.700 34.600 42.400 3.500 7.500 - - Totaal Utrecht 1.221.000 1.908.500 1.941.200 109.600 113.000 47.400 38.200 - - Totaal Noordwest-Nederland 4.278.100 6.936.000 7.069.500 406.800 459.600 118.000 112.300 - - Regiorapportage Noordwest-Nederland 5