Koers voor Anna s Hoeve Sinds de crisis zijn de financiële mogelijkheden van alle betrokken partijen beperkter maar er is nog steeds vraag naar woningen. Hierdoor ontstaan nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling. Van een strakke planmatige uitvoering van grootschalige projecten naar flexibiliteit in de plannen en het planproces waarbij het eindbeeld niet vooraf is vastgelegd (organisch bouwen). Hoe meer organisch wordt ontwikkeld, des te minder de overheid stuurt en bepaalt. De overheid faciliteert initiatieven. Anna s Hoeve is al jaren geleden gestart volgens de traditionele wijze van gebiedsontwikkeling, een grootschalig project waarbij reeds grote investeringen zijn gedaan. Bij de start van de crisis moest de woonwijk vorm gegeven worden en is overgeschakeld op een meer organische wijze van ontwikkelen. Het plangebied is opgeknipt in bouwenveloppen, het is een flexibel plan met veel vrijheid voor particulieren en marktpartijen. De wijze van planvorming en flexibiliteit wordt zeer gewaardeerd door de huidige ontwikkelende partijen in Anna s Hoeve. Het is een nieuwe werkwijze, zowel voor ons als in heel Nederland, die we bij Anna s Hoeve zeker moeten doorzetten. Bij de vaststelling van het masterplan Anna s Hoeve zijn de kaders voor de uitvoering van het project vastgesteld. Middels de evaluatie van de uitgifte wordt bekeken of de woonwijk binnen de vastgestelde kaders wordt gerealiseerd of dat het noodzakelijk is de uitgiftestrategie bij te stellen om gestelde doelen te verwezenlijken. Met de komst van een nieuw bestuur in maart 2014 is de uitgifte niet alleen getoetst aan de vastgestelde kaders maar zijn ook de kaders opnieuw tegen het licht gehouden. Ook in relatie tot het coalitieakkoord draagvlak en daadkracht in Hilversum van 30 april 2014 en de Sternota. Dit heeft geleid tot een nadere uitwerking van de kaders, de koers voor Anna s Hoeve voor de komende jaren. We willen van Anna s Hoeve een kwalitatief goede, groene, duurzame en toekomstbestendige wijk maken. Daarnaast is het voor de gemeente van belang dat de negatieve grondexploitatie niet verslechterd en liefst verbeterd. Om dit te bereiken willen we: - gezien de lastige woningmarkt de flexibiliteit in planvorming en vrijheid voor ontwikkelende partijen behouden. - bij de gronduitgifte blijven we sturen op afzetsnelheid en afzetzekerheid. De kwaliteit is voldoende geborgd in het master- en beeldkwaliteitplan en ontwerp openbaar gebied. - we blijven kiezen voor een transparantie wijze van uitgifte - het profiel van de Minckelersstraat willen we vergroenen ten opzichte van het vastgestelde DO. In het tweede kwartaal van 2015 komen we met een voorstel hiervoor. - het woningprogramma hebben we binnen de vastgestelde kaders nader gespecificeerd. In de kaders voor Anna s Hoeve is vastgelegd dat minimaal 1/3 van het aantal woningen in de sociale sector moeten worden gerealiseerd, dit is nu ook het maximaal aantal dat gerealiseerd wordt binnen Anna s Hoeve, waarvan 22% in de sociale huur moet worden gerealiseerd. - versnellling van de uitgifte is een kans die we willen benutten, die ook leidt tot financiële verbetering. - de vrije kavels per opbod gaan verkopen - om de duurzaamheidsambities te realiseren zullen we het stimuleren van duurzame woningbouw intensiveren en met een voorstel komen om de stimuleringslening voor particulieren bereikbaar te houden, indien de kopers van fase 1 hier onder de huidige voorwaarden geen gebruik van maken. Bij de ontwikkeling van de woonwijk kan aan een aantal knoppen gedraaid worden om de gewenste ambitie te bereiken. Het betreft: - Woningbouwprogramma - Financiën - Wijze van uitgifte - Afzetsnelheid
- Toewijzing van de bouwvelden Onderstaand een toelichting op deze knoppen. Voor het vaststellen van de koers hebben we gekeken naar deze knoppen en de effecten van het draaien aan deze knoppen. 1. Woningbouwprogramma In de Nota van Uitgangspunten en het Masterplan voor Anna s Hoeve is vastgesteld dat er 350-650 woningen in Anna s Hoeve worden gebouwd waarvan minimaal 40% grondgebonden is en minimaal 1/3 van het aantal woningen in het sociale segment wordt gerealiseerd. Verder wordt het aan de markt overgelaten waar vraag naar is en wat dus gebouwd wordt. Aandeel sociale sector Minimaal 1/3 van het aantal woningen in de sociale sector realiseren is het vastgestelde kader. Gezien het coalitieakkoord draagvlak en daadkracht in Hilversum van 30 april 2014 waarin is opgenomen dat het college 100 extra sociale huurwoningen wil realiseren in deze collegeperiode, is onderzocht of het wenselijk is dat op Anna s Hoeve te doen. Voor een evenwichtige opbouw van de wijk is het van belang die 1/3 in de sociale sector ook te realiseren en niet minder. Gezien de negatieve grondexploitatie en het risicoprofiel van het project kiezen we ervoor in dit project ook niet meer woningen in de sociale sector te realiseren. Aandeel sociale huurwoningen In de kaders voor Anna s Hoeve is nog niet vastgelegd welk aandeel van de te realiseren woningen in de sociale sector in de categorie sociale huur wordt gerealiseerd en welk deel hiervan als sociale koop wordt gerealiseerd. We willen van de 33% sociale sector woningen op Anna s Hoeve 22 % in de sociale huur en 11 % in de sociale koop sector realiseren. Om de volgende redenen: - het realiseren van sociale koopwoningen in Anna s Hoeve is van groot belang voor de doorstroming in de gehele gemeente Hilversum. Door sociale koopwoningen te realiseren komen er ook meer sociale huurwoningen beschikbaar voor mensen die daarop zijn aangewezen. - In de regionale woonvisie ligt niets vast over het percentage sociale huur dat moet worden gerealiseerd, hierin liggen alleen afspraken vast over het percentage dat in de sociale sector moet worden gerealiseerd (huur én koop). De regionale woonvisie spreekt van een vuistregel voor de verdeling van de totale voorraad volgens 1/3 sociaal c.q. betaalbaar, 1/3 middelduur en 1/3 duur. - in het kader van het halen van de opbrengstdoelstelling is het van belang bij de uitgifte te sturen op een aandeel van sociale huurwoningen ten opzichte van het totaal aantal woningen van niet meer dan 22%. In de grondexploitatie Anna s Hoeve Bouwplan is de te realiseren verkoopopbrengst vastgesteld. Het woningbouwprogramma ligt niet vast, daarom zijn in de grondexploitatie 108 varianten in woningbouwprogramma s doorgerekend waaruit blijkt met welke woningbouwprogramma s de verkoopopbrengst gerealiseerd wordt. Dit wordt gebruikt bij de uitgifte om te sturen op het behalen van zowel de doelstellingen m.b.t. woningbouwprogramma als de financiële doelstelling. Er is gerekend met woningbouwprogramma s met een aandeel van 22 %, 33 % en 40 % sociale huur (kader is 33 % van het totaal aantal woningen realiseren in sociale huur- en koop). De varianten met een aandeel van 22 % sociale huurwoningen en 11 % sociale koop in het totaal aantal woningen geven de beste kans op het realiseren van de opbrengst doelstelling. De varianten met een aandeel van 40% sociale huurwoningen in het totaal vallen af. De varianten met een aandeel van 33% sociale huurwoningen voldoen sporadisch aan de opbrengstdoelstelling. Hieronder is de grafiek opgenomen met de opbrengstpotentie van 108 varianten.
Opbrengstpotentie Anna's Hoeve voor 108 varianten Aandeel sociale huurwoningen 22% Aandeel sociale huurwoningen 33% Aandeel sociale huurwoningen 40% Opbrengstdoelstelling 33.000.000 32.000.000 31.000.000 Opbrengstpotentie 30.000.000 29.000.000 28.000.000 27.000.000 26.000.000 Middeldure huurwoningen Er blijkt een grote behoefte te zijn aan middeldure huurwoningen (zie evaluatie onderdeel woningbehoefte). Naast de behoefte aan middeldure huurwoningen is realisatie hiervan ook van belang om doorstroming te bewerkstelligen. We willen de realisatie van middeldure huurwoningen graag faciliteren en hebben daarom bekeken of de huidige condities voor gronduitgifte hiervoor geschikt zijn. Overwogen is of het hiervoor nodig is om meerdere bouwvelden tegelijkertijd op de markt te brengen en/ of bij aanbesteding de eis moet worden opgenomen dat middeldure huurwoningen gerealiseerd moeten worden. Enkele overwegingen hierbij: 1. Meerdere bouwvelden tegelijkertijd uitgeven - De schaalgrootte van de huidige bouwvelden is niet voldoende voor grote beleggers om dit financieel haalbaar te maken. Zie voor een uitgebreidere toelichting de evaluatie. Er zijn mogelijkheden om de procedure aan te passen door meerdere bouwvelden tegelijkertijd aan te besteden. - Meerdere bouwvelden tegelijkertijd uitgeven vergroot het risico voor de ontwikkelaar. De ontwikkelaar die koopwoningen gaat realiseren moet meerdere woningen tegelijkertijd afzetten. Dit kan een negatief effect hebben op de grondwaarde. - Het vastgestelde Masterplan gaat uit van een gemixte wijk, waarbij een verscheidenheid aan type opdrachtgevers woningen ontwikkeld op bouwvelden waarop 8-40 woningen gerealiseerd worden. De relatief kleine ontwikkelingen met een verscheidenheid aan type opdrachtgevers bevordert een grote diversiteit aan verkaveling, bebouwing en inrichting komt, wat de kwaliteit van het plan ten goede komt. Het sterke openbare raamwerk en het kleurenpalet zorgen voor de samenhang in de wijk. Meerdere bouwvelden aan 1 marktpartrij uitgeven komt de diversiteit en dus de kwaliteit niet ten goede. - Er zijn ook kleine beleggers die middeldure huurwoningen willen realiseren, voor hen is de schaalgrootte van de huidige bouwvelden wel voldoende. 2. Realisatie van middeldure huurwoningen opnemen als eis bij de aanbesteding - De realisatie van middeldure huurwoningen als verplichting opnemen heeft zeer waarschijnlijk een negatief effect op de grondwaarde. - Meerdere bouwvelden tegelijkertijd uitgeven voor de realisatie van middeldure huurwoningen heeft een positief effect op het risicoprofiel aangezien in dat geval ook de zekerheid van
afname gevraagd kan worden aangezien de afname voor de marktpartij gegarandeerd is (bij realisatie van koopwoningen niet). - Indien de markt behoefte heeft aan middeldure huurwoningen wordt de realisatie daarvan waarschijnlijk opgepakt door de markt. - Bij aanbesteding wordt gegund op basis van een bod op de grondprijs en een waarborgsom. Marktpartijen die middeldure huurwoningen willen realiseren kunnen over het algemeen een hogere waarborgsom bieden en een lagere grondprijs ten opzichte van marktpartijen die koopwoningen willen realiseren en wellicht een hogere grondprijs maar lagere waarborgsom kunnen aanbieden. Middels deze methode van gunning is er een optimale afweging tussen grondprijs versus afzetzekerheid en komt de gemeente voldoende tegemoet aan partijen die middeldure huurwoningen wil realiseren. Het is niet wenselijk op grote schaal woningbouw door 1 partij toe te laten, om de gewenste diversiteit in de wijk te bewerkstelligen. We zullen niet meerdere bouwvelden tegelijkertijd aan 1 ontwikkelende partij uitgeven. Het eisen van middeldure huurwoningen bij de aanbesteding vinden we niet passend binnen deze nieuwe wijze van gebiedsontwikkeling. De verwachting is dat de realisatie van middeldure huurwoningen door de markt wordt opgepakt aangezien hier vraag naar is, de gewenste doorstroming wordt dan eveneens bereikt. 2. Financiële optimalisatie Het financiële kader is de grondexploitatie Anna s Hoeve bouwplan 2014 en de grondexploitatie Anna s Hoeve sanering 2014. Vanwege de negatieve grondexploitatie is bekeken of door financiële optimalisatie een beter resultaat gerealiseerd kan worden. Daarbij zijn onderstaande maatregelen overwogen. Minder dan 1/3 sociale sector Minder dan 1/3 van het aantal woningen in de sociale sector realiseren en/ of minder dan 22% sociale huurwoningen in het totaal aantal woningen. De grondexploitatie gaat uit van een te realiseren opbrengst terwijl het woningbouwprogramma niet vast ligt. De opbrengst kan met diverse soorten woningbouwprogramma s gerealiseerd worden. Minder sociale woningbouw (specifiek sociale huurwoningen) geeft enerzijds meer kans op een hogere opbrengst. Anderzijds verhoogd dit het risicoprofiel doordat de afzetzekerheid dan ook weg valt. Aangezien er ook een behoefte is aan sociale woningbouw en het de gewenste diversiteit in de wijk ten goede komt zijn we van mening dat er niet minder dan 1/3 van het aantal woningen in de sociale sector gerealiseerd moet worden. Gunning op basis van hoogste prijs bij marktpartijen Bij aanbesteding gunnen op hoogste prijs en een waarborgsom vaststellen, in plaats van de marktpartijen laten bieden op een grondprijs én een waarborgsom. Indien marktpartijen geselecteerd worden op basis van alleen het hoogste grondbod kan dit een hogere grondopbrengst opleveren. Het kan echter ook ten koste gaan van afzetzekerheid voor de gemeente. Die afzetzekerheid kan echter geborgd worden door bij voorbaat een hoge waarborgsom vast te leggen als randvoorwaarde. Dit geeft echter bij voorbaat al een drukkend effect op de grondprijs en kan ook tot gevolg hebben dat partijen niet kunnen of willen inschrijven. Zoals opgenomen in de evaluatie wordt de puntenscoresystematiek (voor grondbod en waarborgsom) evenwichtiger gemaakt maar wordt wel vasthouden aan beide selectiecriteria. Gunning op basis van hoogste prijs bij particulieren Voor de vrije kavels worden nu vaste verkoopprijzen gehanteerd, welke wel verschillen in m2 prijs per locatie (voor een betere ligging wordt een hogere m2 prijs gehanteerd). Vanwege de vraag naar vrije kavels, de wens voor meer zakelijkheid en vanuit financiële overwegingen kiezen we voor een wijze van uitgifte waarbij er meer marktwerking plaatsvindt. De vrije kavels zullen per opbod verkocht gaan
worden, waarbij een minimum grondprijs wordt gehanteerd. Naar verwachting zal dit een hogere grondprijs opleveren. 3. Manier van en eisen bij uitgifte Bij de vaststelling van het Masterplan is de uitgiftestrategie vastgesteld. Hierin is als uitgangspunt voor de strategie opgenomen: afzetsnelheid en afzetzekerheid. Dit is met name geredeneerd vanuit het risicoprofiel, het grootste risico in het project zit in de te behalen verkoopopbrengst. Vanwege een lastige en veranderende woningmarkt is er voor gekozen om iedere vraag te bedienen die er is, dus zowel PO als CPO, kleine als grote ontwikkelaar en de corporatie. Om die reden is gekozen voor een manier van uitgifte die zowel qua procedure als qua voorwaarden aansluit op de wensen en mogelijkheden van de verschillende type ontwikkelende partijen (er zijn nu 4 uitgifteprocedures, voor PO, CPO, marktpartij, ontwikkelaar). Dat betekent in ieder geval een laagdrempelige procedure waarvoor partijen geen grote investeringen hoeven te doen en vrijheid bij de marktpartijen te laten liggen door niet teveel eisen op elkaar te stapelen (dit komt ook de afzetzekerheid en de grondprijs ten goede). Ondanks de lastige woningmarkt is er veel belangstelling voor Anna s Hoeve, een transparante en eerlijke manier van uitgifte is om die reden van belang. Wat betreft de duurzaamheidsambities is besloten, aangezien het strikt juridisch gezien niet mogelijk is om extra duurzaamheidseisen m.b.t. woningbouw te stellen, om duurzame woningbouw te stimuleren. We hebben gemerkt dat er inderdaad veel marktpartijen geïnteresseerd zijn in Anna s Hoeve. Er zijn marktpartijen die de gemeente benaderen met voorstellen voor de ontwikkeling op Anna s Hoeve. Daarnaast vinden wij het van groot belang dat er, conform vastgestelde ambities, een duurzame wijk wordt gerealiseerd. We hebben daarom bekeken of de uitgifteprocedure aangepast moet worden en hoe duurzame woningbouw meer gestimuleerd kan worden. Aanpassen uitgifteprocedure marktpartijen? Er zijn partijen die de gemeente benaderen met voorstellen voor de ontwikkeling op Anna s Hoeve. Zij willen niet meedoen aan de aanbestedingsprocedure zoals deze door de gemeente wordt gevoerd voor de gronduitgifte aan marktpartijen. Moeten we onze uitgifteprocedure aanpassen hierop? Overwegingen daarbij: - Gronduitgifte is mogelijk zonder aanbesteding. In dat geval kunnen geen eisen worden opgenomen zoals dat nu met de aanbesteding wel wordt gedaan. Indien een marktpartij dus op basis van 1:1 gronduitgifte bijvoorbeeld afspraken maakt over de realisatie van middeldure huurwoningen dan kan de gemeente de naleving daarvan niet contractueel afdwingen. Het masterplan en bestemmingsplan lenen zich niet voor een uitgifte waar buiten het publiekrechtelijk kader geen aanvullende eisen kunnen worden opgelegd, vanwege de grote flexibiliteit die in het bestemmingsplan zit. De grond 1:1 uitgeven is niet transparant. Er zijn voldoende geïnteresseerde partijen, hoe wordt daarin de juiste afweging gemaakt. - De aanbestedingsprocedure iedere keer aanpassen zodat deze ook interessant is voor de partijen die nu niet inschrijven kost veel geld in het voorbereidingstraject van de uitgifteprocedure, omdat een procedure opnieuw uitgedacht en uitgewerkt moet worden. De vraag is of dat nodig is, in ieder geval zolang er nog voldoende marktpartijen wel inschrijven. Wij blijven hechten aan een transparante wijze van uitgifte en houden daarom vast aan de aanbesteding voor gronduitgifte aan marktpartijen. Stimulering duurzaam bouwen Het is nog de vraag of de duurzaamheidsambities m.b.t. woningbouw gehaald worden. Zoals bij de vaststelling van het masterplan is aangegeven is het, strikt juridisch gezien, niet mogelijk om bij de aanbestedingsprocedure te selecteren op de mate van duurzame realisatie van de woningbouw. Bij veel gemeenten wordt dit toch gedaan en wordt het risico dat een procedure wordt aangespannen voor lief genomen. Het risico dat de gemeente loopt is dat het betreffende beding dat ziet op een duurzame realisatie van de woningen (duurzamer dan geëist wordt conform bouwbesluit) nietig wordt verklaard.
In dat geval mag de marktpartij de woningen realiseren conform bouwbesluit en hoeven de woningen niet te voldoen aan de aanvullende eisen die middels de aanbesteding zijn overeengekomen. Wij vinden het echter niet zuiver eisen te stellen, als bekend is dat het juridisch gezien niet mag. Daarnaast past dit niet bij de faciliterende rol van de overheid. Bij de vaststelling van het masterplan is gekozen voor het stimuleren van duurzame woningbouw. Dat willen we intensiveren. Daarnaast is ervoor gekozen een stimuleringslening ter beschikking te stellen voor particulieren die klimaatneutraal bouwen. We gaan in gesprek met de kopers van de vrije kavels uit fase 1 of zij gebruik gaan maken van de stimuleringslening en zo niet of de lening dan wel bereikbaar genoeg is. Dit zou kunnen leiden tot een voorstel om de verordening voor de stimuleringslening aan te passen, om de lening bereikbaar te houden. Daarbij kan gedacht worden aan het versoepelen van de voorwaarden door ook een lening te verstrekken voor 50% klimaatneutraal bouwen en niet alleen bij 100% klimaatneutraal. 4. Afzetsnelheid Het kader voor de afzetsnelheid is de planning die in de grondexploitatie Anna s Hoeve bouwplan 2014 is opgenomen. De planning voor de uitgifte van gronden in Anna s Hoeve is enerzijds gebaseerd op de planning voor sanering van de gronden, eerder uitgeven kan niet. Daarnaast is deze gebaseerd op de inschatting van de markt voor wat betreft het aantal woningen dat per jaar afgezet kan worden (uit marktonderzoek van 2012). Versnelling van de uitgifte van de grond heeft een positief financieel effect. Dit is met name voor fase 4 en fase 5 een optie die overwogen kan worden. In onderstaand overzicht is aangegeven per bouwveld wanneer het gesaneerd is en wanneer de verkoopopbrengst gerealiseerd moet zijn volgens de vastgestelde grondexploitatie. In de laatste kolom is aangegeven of versnelling mogelijk is. Bouwvelden Gesaneerd grondexploitatie Versnelling mogelijk? Fase 1 1.1 en 1.2 vrije kavels 16 februari 2015 2015 Nee 1.3-1.6 1 april 2015 2015 Nee Fase 2 2.1 vrije kavels 1 september 2015 2015 Nee 2.3 1 september 2015 2016 Ja 2.2 1 december 2015 2016 Nee Fase 3 3.1 en 3.2 1 september 2015 2016 Nee 3.3 3.5 1 september 2015 2017 Ja 3.6 1 september 2015 2015 Nee Fase 4 4.1 en 4.2 Maart 2016 2017 Ja 4.3-4.7 Maart 2016 2018 Ja Fase 5 5.1 Maart 2016 2018 Ja 5.2 en 5.3 Maart 2016 2019 Ja In de kolom gesaneerd zijn de data opgenomen waarop de gronden zijn gesaneerd en aangevuld en de benodigde goedkeuring op het evaluatierapport binnen is. Dat is het vroegst mogelijke moment van start bouw. Deze data staan vast, versnellen hierin is niet mogelijk. In de kolom grondexploitatie zijn de data opgenomen waarop de inkomsten van de grondverkoop worden verwacht. Die inkomsten worden gerealiseerd zodra de grond geleverd wordt, dus niet op het moment van uitgifte. Deze data moeten minimaal gehaald worden om extra rentelasten te voorkomen, het maakt voor de grondexploitatie niet zoveel uit of de opbrengst in het begin of het eind van het jaar binnen komt, vooral belangrijk dat het niet een jaar later wordt. De fasering die in de grondexploitatie is
opgenomen, is gebaseerd op marktonderzoek van 2012 waaruit blijkt dat er ca 100 woningen per jaar afgezet kunnen worden (inclusief sociale woningbouw). Voor de sociale woningbouw is de planning uit het aanbod van de corporaties van 2012 aangehouden. Overwegingen - Bij versnelling ook eerder dan gepland volgens de grondexploitatie bouwrijp maken van dat betreffende deel (riolering, bouwweg) - Positief effect op de grondexploitatie vanwege lagere rentelasten - Negatief effect op risicoprofiel doordat in kortere tijd de grond af moet zetten. Veel vrije kavels op de markt brengen kan een overaanbod creëren waardoor kavels langer te koop staan, wat een negatief imago effect kan hebben. Bij uitgifte aan marktpartijen wordt de verkoopopbrengst pas gerealiseerd op het moment dat marktpartijen 70% verkocht hebben. Door de bouwvelden sneller achter elkaar op de markt te brengen kan het zijn dat op meerdere bouwvelden de woningen langer te koop staan waardoor uiteindelijk ook op meerdere bouwvelden vertraging ontstaat. - Bij fase 4 speelt het HOV project nog een belangrijke rol. De uitgifteplanning is mede afhankelijk van de planning en besluitvorming bij het HOV project. Er komt waarschijnlijk een tijdelijke omleidingsroute over deze bouwvelden en ook de mogelijke verlegging van de weg over Anna s Hoeve. De tijdelijke weg is nodig van 2016-2018. - Doorlooptijden uitgifteproces. Er zijn 4 soorten uitgifteprocedures vastgesteld. Uit deze procedures is af te leiden wanneer gestart moet worden met de uitgifte om tijdig (data grondexploitatie) de grondopbrengsten te realiseren. Procedure Uitgifte aan marktpartij Uitgifte vrije kavels (PO) Uitgifte CPO Uitgifte corporatie Start procedure akte van levering (=betalingsmoment) 18 maanden 21 maanden 31 maanden In overleg De termijn die is aangegeven is gerekend vanaf het moment dat het college een besluit neemt over toewijzing van de bouwvelden en met de voorbereiding van de procedure gestart wordt. Het einde van de termijn is het moment van grondoverdracht bij de notaris, dan vindt de betaling plaats. Het betreft maximale termijnen zoals die zijn opgenomen in de huidige modelovereenkomsten. De ervaring met particulieren (zowel PO als CPO) is dat zij deze termijnen ook echt nodig hebben. Marktpartijen zouden veel sneller tot realisatie over kunnen gaan, bepalend daarvoor is de verkoopsnelheid van de woningen, aangezien de grond pas wordt overgedragen zodra 70% van de woningen is voorverkocht. Versnelling is een kans en zullen we zeker realiseren indien de marktomstandigheden het toelaten. In ieder geval wordt de uitgifte van fase 3 reeds voorbereid zodat deze sneller dan nu gepland kan worden uitgegeven. In het tweede kwartaal 2015 zullen wij een besluit nemen over de toewijzing van de bouwvelden uit fase 3 (3.1 tot en met 3.5). Daarover zullen we u middels een raadsinformatiebrief over informeren.
5. Toewijzing van de bouwvelden Binnen de door de raad vastgestelde kaders beslist het college over de toewijzing van de bouwvelden. Voor fase 1 en 2 en bouwveld 3.5 is daarover reeds besloten. De overige bouwvelden zijn nog niet toegewezen. Voor de reeds toegewezen, maar nog niet uitgegeven bouwvelden hebben we nogmaals beoordeeld of de toewijzing de juiste is geweest. Bouwveld 2.3 naast wijkje A. Philipsweg Naast bouwveld 2.3 ligt het bestaande wijkje A. Philipsweg. Het wijkje A. Philipsweg maakt geen onderdeel uit van het plangebied Anna s Hoeve. Het wijkje A. Philipsweg heeft altijd afgezonderd gelegen. Er wordt veel aan auto s gesleuteld en er worden door meerdere mensen paarden gehouden (op grond van de gemeente). Niets doen en het wijkje afschermen van de woonwijk Anna s Hoeve is naar onze mening niet wenselijk. Om het wijkje bij de woonwijk Anna s Hoeve te betrekken is het noodzakelijk het wijkje te revitaliseren of te herontwikkelen. Om integratie met de woonwijk Anna s Hoeve goed te kunnen doen kan de ontwikkeling van bouwveld 2.3 hier niet los van worden gezien. Momenteel worden gesprekken hierover gevoerd met Dudok en daarna met bewoners. We hebben ervoor gekozen bouwveld 2.3 vooralsnog niet uit te geven. Door de versnelling in uitgifte van fase 3 heeft dit geen nadelige consequenties. Bouwveld 3.5 voor CPO Voor bouwveld 3.5 heeft maar 1 geïnteresseerde zich gemeld. Deze persoon wil graag een CPO groep op gaan richten, maar is niet geïnteresseerd in bouwveld 3.5 en heeft verzocht om een ander bouwveld toe te wijzen voor CPO. We zijn van mening dat op dit moment er te weinig vraag blijkt te zijn voor CPO. Daarnaast heeft de Almansweide nog leden nodig. Om die reden zien we voor fase 3 af van een CPO bouwveld en zullen we bij het besluit over de toewijzing van de bouwvelden uit fase 3 ook bouwveld 3.5 opnieuw toewijzen. Voor fase 4 zal opnieuw bekeken worden of een bouwveld voor CPO ter beschikking wordt gesteld.
6. Samenvattend Gezien de lastige woningmarkt de flexibiliteit in planvorming en vrijheid voor ontwikkelende partijen behouden. Tegelijkertijd als gemeente zorgdragen voor een kwalitatief goede, groene en toekomstbestendige wijk. De kwaliteit wordt gewaarborgd door de uitgifte van kleine eenheden waardoor de diversiteit in de wijk komt en door kwalitatief hoogwaardig gebied. Dat het een groene wijk wordt vinden we erg belangrijk. Dat is geborgd in het openbaar gebied en op de bouwvelden door de regels die in de bouwenveloppen/ kavelpaspoorten zijn opgenomen. Het profiel van de Minckelersstraat willen we vergroenen ten opzichte van het vastgestelde DO. In het tweede kwartaal van 2015 komen we met een voorstel hiervoor. Omdat de kwaliteit gewaarborgd is door het masterplan, beeldkwaliteitplan, ontwerp openbaar gebied kan bij de gronduitgifte gestuurd blijven worden op afzetsnelheid en afzetzekerheid. Het woningprogramma hebben we binnen de vastgestelde kaders nader gespecificeerd. Financiële optimalisatie door selectie van marktpartijen op alleen hoogste grondprijs (en niet waarborgsom) kan leiden tot verminderde afzetzekerheid wat weer verhoging van het risicoprofiel tot gevolg heeft. Wel gaan we de vrije kavels per opbod verkopen (waarbij een minimum grondprijs gehanteerd wordt) met de verwachting daarvoor een hogere opbrengst te bereiken. Versnelling van de uitgifte is een kans die we willen benutten, die ook leidt tot financiële verbetering. We blijven kiezen voor een transparantie wijze van uitgifte en het stimuleren van duurzame woningbouw. Om de duurzaamheidsambities te realiseren zullen we het stimuleren van duurzame woningbouw intensiveren en met een voorstel komen om de stimuleringslening voor particulieren bereikbaar te houden, indien de kopers van fase 1 hier onder de huidige voorwaarden geen gebruik van maken.