Evaluatie uitgifte fase 1 Anna s Hoeve April 2014

Transcriptie

1 Evaluatie uitgifte fase 1 Anna s Hoeve April 2014 Bij de besluitvorming over het Masterplan Anna s Hoeve in maart 2013 is besloten de uitgiftestrategie na iedere fase te evalueren alvorens gestart wordt met de uitgifte van de volgende fase. Er is voldoende vraag om te starten met de uitgifte van fase 2, wat ook wenselijk is vanuit financieel oogpunt. De uitgifte van fase 1 is nog niet volledig afgerond en er wordt nog niet gebouwd. Daardoor is het niet mogelijk om op alle punten te evalueren. Op basis van de ervaring tot nu toe kunnen we echter concluderen dat er voldoende vraag is uit de markt om te starten met de uitgifte van fase 2. Doelstelling van de uitgiftestrategie is afzetsnelheid en afzetzekerheid. Aangezien afzetsnelheid vanuit financieel oogpunt wenselijk is, is de evaluatie (zover mogelijk) al gedaan zodat op basis daarvan bepaald kan worden aan welk type ontwikkelende partij de bouwvelden van fase 2 worden uitgegeven, daarnaast kan aan de hand van de evaluatie bepaald worden of de uitgiftestrategie bijgesteld moet worden. Vervolgens kan de uitgifte van fase 2 worden voorbereid zodat na de zomer gestart kan worden met de uitgifte van fase 2. In de grondexploitatie wordt er vanuit gegaan dat in 2015 opbrengsten gerealiseerd worden in fase 2. Om dat mogelijk te maken is het ook noodzakelijk om in september 2014 met de uitgifte te starten. In de uitgiftestrategie is vastgelegd op welke punten geëvalueerd wordt: nota van uitgangspunten minimaal 40% grondgebonden woningen minimaal 1/3 van het aantal sociale woningen beeldkwaliteit aantal woningen toets aan het doel en de uitgangspunten van de uitgiftestrategie veranderende markt grondexploitatie Bij het vaststellen van het krediet voor de duurzaamheidsleningen voor particulieren is afgesproken om bij de evaluatie ook de stand van zaken met betrekking tot het beschikbare krediet voor leningen mee te nemen. Onderstaand wordt inhoudelijk nader ingegaan op de evaluatiepunten. 1. Nota van uitgangspunten In de Nota van uitgangspunten is vastgelegd welke eisen en wensen de gemeente heeft voor de woonwijk Anna s Hoeve. Een aantal van deze eisen en wensen wordt middels het Masterplan en beeldkwaliteitplan ingevuld, maar voor bepaalde aspecten zitten daar ook veel vrijheidsgraden in. Met de uitgifte van de gronden kan er worden bijgestuurd op een aantal aspecten van de Nota van uitgangspunten die niet of beperkt in het masterplan (en beeldkwaliteitplan) en het flexibele bestemmingsplan worden vastgelegd. Het gaat dan om: - de eis dat in Anna s Hoeve minimaal 40% van de woningen grondgebonden moet zijn - de eis dat minimaal 1/3 van het aantal woningen in de categorie betaalbaar moet worden gerealiseerd - de beeldkwaliteit: het beeldkwaliteitplan geeft veel vrijheid, wordt de gewenste beeldkwaliteit wel bereikt? - het aantal woningen Voor een groot deel van fase 1 is het bouwprogramma bekend. In ieder geval voor de bouwvelden met vrije kavels en voor het bouwveld voor de corporatie. Voor de kavel voor CPO is een structuurplan gemaakt dat als uitgangspunt is genomen voor de berekeningen. Voor bouwveld 1.5 en 1.6 is een aanname gedaan.

2 1.1. Minimaal 40% grondgebonden In de huidige plannen voor fase 1 is een groot deel grondgebonden woningen opgenomen. In ieder geval op de 29 vrije kavels en bouwveld 1.4 waar grondgebonden sociale huurwoningen worden gebouwd. In het structuurplan van de CPO vereniging zit een mix van appartementen en grondgebonden woningen. Bouwveld 1.5 en 1.6 is nog niet uitgegeven. De verwachting is dat ca. 103 woningen worden gebouwd, waarvan 74 grondgebonden en 29 appartementen. Het percentage grondgebonden woningen is dus ca. 72. Dit is bijna het dubbele van het geëiste minimum percentage (40%) grondgebonden woningen Een derde in betaalbare segment Op basis van de gesprekken met Gooi en Omstreken wordt ervan uitgegaan dat 22 van de 103 woningen als sociale huurwoning worden gerealiseerd (bouwveld 1.3), dat is 21 %. Verder worden naar verwachting nog koopwoningen in het betaalbare segment gerealiseerd (deel van de rijwoningen vrije kavels, op het CPO bouwveld en het nog uit te geven bouwveld). De verwachting is dat het minimum van 33,3% zeker gehaald zal worden. 1.3 Beeldkwaliteit Het beeldkwaliteitsplan geeft regels voor een goede ruimtelijke kwaliteit, o.a. over onderlinge afstanden, kleurgebruik en dat er overal groene voortuinen moeten komen, maar geeft ook veel vrijheid. Doordat ca. driekwart van de woningen in deze fase grondgebonden is, is er ook veel ruimte voor achter- en zijtuinen en is er relatief weinig verharding nodig ten behoeve van het parkeren op de bouwvelden zelf. De meeste grondgebonden woningen bestaan uit twee lagen met een kap en een beperkt aantal appartementengebouwen zijn niet hoger dan 4 bouwlagen (ca. 12 meter). In de schetsontwerpen tot nu toe wordt ingezet op traditionele bouwmaterialen (veelal baksteen of hout en pannendaken). De woningen hebben veelal een individuele uitstraling en hebben verschillende vormen, zodat er in deze fase een gevarieerd en speels beeld ontstaat van verschillende woningtypes en vormen. Door hun materialen, kleur en lage bouwhoogte en voortuinen ontstaat toch een ensemble met het karakter van een tuinwijk. Omdat het masterplan en beeldkwaliteit veel vrijheid geeft, zijn er wel eens zorgen geuit over de samenhang in de wijk. Daarom organiseert de gemeente een ontwerpatelier, eens in de twee maanden, waarin ontwikkelende partijen plannen met elkaar kunnen bespreken, op elkaar afstemmen (indien gewenst) en de stedenbouwkundigen (van de gemeente en van het bureau de Zwarte Hond) adviezen geven. De adviezen zijn (binnen de kaders van beeldkwaliteitplan, bouwenvelop en kavelpaspoort) vrijblijvend en deelname aan het ontwerpatelier is vrijwillig. Inmiddels is er een ontwerpatelier geweest. Dit bleek zeer nuttig, de bijeenkomst was druk bezocht en de bezoekers vonden het zeer nuttig. Waarschijnlijk is een frequentie van eens in de twee maanden wel teveel. Het volgende ontwerpatelier wordt in september gepland. Bij de vrije kavels zijn zeven kavels voor rijwoningen in optie genomen door een kleine ontwikkelende bouwer. Daar waar particulieren de kavels voor de daarnaast gelegen rijwoningen in optie hebben, is er meer diversiteit in het gevelbeeld aanwezig (met en zonder kap, verschillende materialen en gevel indelingen), dan in het rijtje woningen van de ontwikkelaar. Dat is ook wenselijk voor de diversiteit van de woonwijk en van de particuliere kavels in het bijzonder. In de kavelpaspoorten zijn daar echter geen eisen over opgenomen. Indien in een volgende fase kavels voor rijwoningen op de markt worden gebracht, zullen in het kavelpaspoort hier wel regels over diversiteit in een blok van rijwoningen worden opgenomen. Daarnaast is de ervaring dat particulieren de bouwmogelijkheden op de kavels maximaal proberen te benutten, wat in sommige gevallen een wat vol beeld oplevert. Overwogen kan worden in een volgende fase om het bouwvlak enigszins te beperken. Dat zou dan wel een beperking van de flexibiliteit betekenen, die zo gewenst is en gewaardeerd wordt.

3 In Fase 1 bedraagt het aantal appartementen naar verwachting 29 van de 103, oftewel ca. 28%. De wijk zal dus bij voortzetting van deze verkaveling het beeld krijgen van een woonwijk met overwegend grondgebonden woningen (ca. driekwart), met op een paar plekken (langs de Minckelerssstraat bijvoorbeeld en bij de berg) een aantal appartementen gebouwen. De verwachting is dat stedenbouwkundig hier een wijk ontstaat met veel laagbouw en met hier een daar een appartementengebouw. Het wordt een wijk met veel afwisseling in de bouwstijlen en verkaveling, met veel groen zowel in alle voortuinen, op de kavels als op de bouwvelden, zonder hoogbouw. Door de regels die gesteld zijn in het beeldkwaliteitplan en doordat bebouwing qua kleur in het kleurenpalet moet passen is er ondanks de diversiteit ook samenhang. De diversiteit in architectuur, vorm en situering geeft op basis van Fase 1 naar verwachting een gevarieerd en speels beeld, dat stedenbouwkundig was gewenst, zonder dat er een kakofonie aan bebouwing of rare bouwsels ontstaat. 1.4 Aantal woningen In Fase 1 zullen naar verwachting 103 woningen worden gebouwd. Op een bouwveld zouden volgens het Masterplan Anna s Hoeve minimaal 8 en maximaal 40 woningen kunnen worden gebouwd. Hierdoor zou het totaal aantal woningen voor de gehele woonwijk uitkomen op minimaal 350 en maximaal 650 woningen. In fase 1 zullen op 5 ½ bouwveld 103 woningen worden gebouwd en dat betekent ca. 19 woningen per bouwveld, oftewel ca. de helft van het maximaal mogelijke aantal per bouwveld. In de hele wijk zijn 23 ½ bouwvelden aanwezig voor woningbouw en 1 bouwveld voor de school (bouwveld 5.3 is gerekend als twee bouwvelden). Indien op dezelfde wijze als in Fase 1 wordt doorverkaveld, dan zouden er dus maximaal ca: 23 ½ maal 19 woningen, oftewel ca. 440 à 450 woningen worden gebouwd in Anna s Hoeve. Het totale plangebied Anna s Hoeve is 19,4 ha. (zie kaartje) Dit betekent een te verwachten woningdichtheid van ca. 23 woningen per hectare, oftewel een woonwijk met een ruime opzet met veel groen en ruime groene openbare ruimten. Het zal dus zeker geen wijk worden die helemaal volgebouwd wordt met appartementen of die een heel dicht bebouwd karakter krijgt, in tegendeel zelfs. De woningdichtheid in Anna s Hoeve ligt net iets boven de ruim opgezette wijk Kerkelanden. Ten opzichte van de aangrenzende wijk Liebergen bedraagt de woningdichtheid in de nieuwe woonwijk Anna s Hoeve naar verwachting ongeveer de helft. Ter vergelijking de woningdichtheden van een aantal andere wijken in Hilversum (in 2012): Kerkelanden 18 won/ha Anna s Hoeve (naar verwachting) 23 won/ha Schrijverskwartier 25 won/ha Johannes Geradtswegbuurt 26 won/ha Zeverijnbuurt 33 won/ha Staatsliedenbuurt 35 won/ha Bloemenkwartier zuid 37 won/ha Zeeheldenbuurt 38 won/ha Astronomische buurt 31 won/ha Erfgooiersbuurt 33 won/ha Liebergen 42 won/ha

4 Plangebied Anna s Hoeve. Oppervlakte 19,4 ha. 2. Toets aan het doel en de uitgangspunten van de uitgiftestrategie Beoordeeld moet worden of met de gekozen procedures voor uitgifte het gestelde doel ook daadwerkelijk bereikt wordt. Doel is afzetsnelheid en afzetzekerheid. Door het bedienen van iedere vraag kan sneller verkocht worden. In september 2013 heeft het college de uitgifteprotocollen (voor uitgifte voor PO en CPO) en de aanbestedingsleidraad (voor uitgifte aan ontwikkelaars) en alle modelovereenkomsten vastgesteld. Daarnaast heeft het college besloten welke bouwvelden voor welke doelgroep ter beschikking worden gesteld. Om te toetsen aan het doel en de uitgangspunten van de uitgiftestrategie is gekeken naar: - bepalen doelgroep voor bouwvelden - uitgifteprotocol - overeenkomsten - inzet voor PO/CPO - marktbenadering - informatieverstrekking Onderstaand de evaluatie per onderwerp.

5 2.1 Bepalen doelgroep voor bouwvelden Per type ontwikkelende partij is een, specifiek op die doelgroep toegesneden, wijze van uitgifte bepaald. Consequentie daarvan is dat van tevoren bepaald moet worden welk bouwveld voor welke doelgroep wordt uitgegeven. Voor fase 1 is dat in overleg gedaan met een makelaar voor wat betreft de vrije kavels en met corporatie Gooi en Omstreken en de geïnteresseerde CPO groep. Voor bouwveld 1.5/1.6 moet nog bepaald worden voor welk type ontwikkelende partij dit beschikbaar wordt gesteld. Indien ontwikkelende partijen vooraf gevraagd wordt hun voorkeur op te geven, moet de gemeente bepalen wie het bouwveld krijgt toegewezen. In fase 1 heeft dat geen problemen opgeleverd maar dat zou wel kunnen gebeuren. Beter kan het college vooraf bepalen, zonder betrokkenheid van potentiële ontwikkelende partijen, welk bouwveld voor welk type ontwikkelende partij beschikbaar wordt gesteld. De verkaveling van een bouwveld wordt door de ontwikkelende partij zelf gedaan (behalve voor PO). Bij de vaststelling van het Masterplan is bepaald dat de grens tussen de bouwvelden verlegd kan worden. Bij fase 1 is gebleken dat het verstandig is dat de gemeente toch proefverkavelingen maakt om op basis daarvan te bepalen wat de exacte bouwveldmaat is en welk bouwveld aan welk type ontwikkelende partij wordt uitgegeven. Een CPO groep moet nog gevormd worden. Dat kost tijd. Zij willen bij het oprichten van een vereniging echter wel weten welk bouwveld beschikbaar is. Het is specifiek voor CPO dan ook wenselijk om, ruim voordat de uitgifte start, al bekend te maken welk bouwveld voor CPO beschikbaar is. Dat geeft geïnteresseerden de tijd om plannen te initiëren en leden te werven. Dat komt voor de gemeente ook de afzetsnelheid ten goede omdat de particulieren voorafgaand aan de uitgifte de tijd voor groepsvorming gebruiken. Zodra bekend is dat er een geïnteresseerde groep is, kan bepaald worden wanneer de inschrijving start. Indien bij de start van de betreffende fase er geen groep is, kan op dat moment ook besloten worden het bouwveld uit te geven aan een ander type ontwikkelende partij. 2.2 Uitgifteprotocol/ aanbestedingsleidraad Particulier opdrachtgeverschap Op 14 oktober 2013 is de inschrijving voor de vrije kavels geopend. Inmiddels zijn er voor 28 van de 29 kavels optieovereenkomsten getekend. De inschrijving moet digitaal en verbindt particulieren nog nergens aan. De eerste inschrijver wordt uitgenodigd voor een verkoopgesprek waarin toelichting op het proces wordt gegeven. De procedure is helder voor particulieren, er zijn door particulieren geen opmerkingen op gemaakt. Er is een kleine ontwikkelende bouwer die een aantal kavels in optie heeft genomen. De particulieren die een kavel in optie hebben, hebben hier wat moeite mee. De uitgifteprocedure is echter helder en eerlijk Het is niet zo dat hierdoor particulieren de kans niet hebben gekregen. Het komt de afzetsnelheid ten goede, evenals de diversiteit in de wijk. Collectief particulier opdrachtgeverschap In het uitgifteprotocol is opgenomen dat bij inschrijving een groep aan een aantal voorwaarden moeten voldoen. De inschrijving is geopend op 21 februari Deze is reeds aangekondigd bij het verkoopevenement op 21 september Op 10 april heeft CPO vereniging Almansweide zich ingeschreven. Er worden gesprekken gevoerd voor het tekenen van de optieovereenkomst. Uit gesprekken met de Vereniging Almansweide komen twee discussiepunten over het uitgifteprotocol: moment van exclusiviteit: een CPO groep krijgt pas het exclusieve recht op een bouwveld bij inschrijving. Om aan de inschrijfvoorwaarden te kunnen voldoen moet de groep een behoorlijke investering doen (vereniging oprichten, structuurontwerp en bouwkostenbegroting opstellen) zonder dat ze zekerheden hebben (exclusiviteit). Inschrijfvoorwaarden: voor de gemeente is het van belang zekerheid te hebben over het realiteitsgehalte van de plannen van de groep. De gemeente reserveert de grond namelijk voor

6 weinig geld. Om die reden wordt bij inschrijving ook een kostencalculatie en structuurontwerp gevraagd. Het is verstandig om dit te handhaven Voor de start van de inschrijving op het CPO bouwveld is gekozen voor 21 februari vanwege onderstaande termijnen: Werving: start werving voor CPO in mei/ juni 2013 Groepsvorming: groepsvorming CPO tot verkoopevenement van 21 september 2013 Initiatieffase: periode voor werven leden, opstellen structuurontwerp en kostenraming (de inschrijfvoorwaarden) 5 maanden Inschrijving: start inschrijving 21 februari 2014 Deze termijnen zijn haalbaar gebleken. Het moment waarop de CPO-groep exclusieve rechten verwerft (moment van inschrijving) op het bouwveld blijkt echter een onnodig obstakel te vormen. Om dit te ondervangen zou in een volgende fase gewerkt kunnen worden met een aantal extra stappen in het uitgifteprotocol waarbij bovenstaande termijnen worden geformaliseerd en de inschrijving helemaal aan het begin van het CPO proces plaatsvindt (op het einde van de werving). Het college stelt vast welk bouwveld voor CPO gereserveerd wordt en voor welke termijn. Vervolgens kunnen geïnteresseerde particulieren voor CPO zich voor dat bouwveld inschrijven tot een bepaalde datum. Hier zijn nog geen kosten aan verbonden. Particulieren hoeven nog niet verenigd te zijn maar het mag wel. Onze CPO adviseur gaat gedurende drie maanden met geïnteresseerden aan de slag, het bouwveld blijft gedurende die periode exclusief voor deze groep gereserveerd. Na drie maanden moet er een vereniging zijn opgericht. Indien dat niet het geval is vervalt de exclusiviteit voor de groep, indien er wel een vereniging is opgericht gaat de volgende fase in, de initiatieffase. Deze fase start met het tekenen van een intentieverklaring. In deze fase wordt het bouwveld 5 maanden gereserveerd voor de groep zonder dat hier kosten aan verbonden zijn. Na die 5 maanden moet de groep aan een aantal voorwaarden (de huidige inschrijfvoorwaarden) voldoen om een optieovereenkomst te tekenen. Indien de optieovereenkomst niet getekend wordt vervalt de exclusiviteit. Indien de optieovereenkomst wel wordt getekend verloopt de uitgifte verder conform het huidige uitgifteprotocol. Op deze manier is het proces wat doorlopen is vergelijkbaar met nu maar heeft de vereniging wel de gewenste exclusiviteit en wij voldoende uitstapmogelijkheden als blijkt dat de vereniging niet stabiel is of geen realistisch plan heeft. Omdat de grond een bepaalde periode wordt gereserveerd zonder dat er sprake is van een vergoeding hiervoor wordt reeds vooruitlopend op de uitgifte van een fase al bepaald welk bouwveld voor CPO bestemd is. Dan kan alvorens de daadwerkelijke uitgifte van een fase start al de werving tot en met de initiatieffase doorlopen worden. Zodra de uitgifte van de betreffende fase start kan dan de optieovereenkomst getekend worden. Indien dat niet wordt gedaan kan het college op dat moment ook besluiten om het bouwveld voor een ander type ontwikkelende partij ter beschikking te stellen of aan een andere CPO groep. In dat geval is er geen sprake van renteverlies. Corporatie De basis voor de uitgifte aan de corporaties is de brief d.d. 3 oktober 2012 van de drie Hilversumse corporaties waarin zij aangeven welk woningbouwprogramma zij in welke periode willen realiseren op Anna s Hoeve. Op basis van deze brief wordt voor de eerste fase gesproken met Het Gooi en Omstreken. Ontwikkelaar Uitgifte aan een ontwikkelaar kan nog niet geëvalueerd worden omdat er nog geen bouwveld voor ontwikkelaars op de markt is gebracht. Wel kan opgemerkt worden dat een kleine bouwer een tweekapper bouwt en zes rijwoningen bij de particuliere kavels. Daarnaast zijn er commerciële partijen geïnteresseerd in het CPO bouwveld. Zij moeten dan echter eerst een vereniging van particulieren oprichten die zich kunnen inschrijven. 2.3 Overeenkomsten Bij het opstellen van de overeenkomsten is het uitgangspunt gehanteerd dat de voorwaarden moeten aansluiten op de mogelijkheden van de koper. Per koper (ontwikkelende partij) wordt beoordeeld of dit

7 ook zo blijkt te zijn. Hierbij wordt aandacht geschonken aan de mogelijkheden van de koper als het gaat om de doorlooptijd van het aankoopproces en andere voorwaarden zoals opgenomen in de overeenkomsten. Voor PO, CPO en de corporatie kan hier al een eerste uitspraak over worden gedaan. Er zijn reeds optieovereenkomsten voor PO gesloten en de koopovereenkomst is bij hen bekend. Bij de CPO vereniging de Almansweide zijn de overeenkomsten bekend en met corporatie Gooi en Omstreken zijn gesprekken gevoerd over de voorwaarden. De concept realisatieovereenkomst voor ontwikkelaars kan nog niet geëvalueerd worden omdat er nog geen bouwvelden voor ontwikkelaars op de markt zijn gebracht. Particulier opdrachtgeverschap Voor particulieren die kiezen voor particulier opdrachtgeverschap zijn twee overeenkomsten opgesteld. Als eerste krijgen particulieren een optieovereenkomst aangeboden De optieperiode duurt zeven maanden, met een mogelijkheid tot twee maanden verlenging. Voor deze optie wordt een optievergoeding betaald van 2% van de kavelprijs. Van de reeds 28 gesloten optieovereenkomsten (in totaal zijn er 29 vrije kavels) zijn geen inhoudelijke opmerkingen op de optieovereenkomst binnengekomen. De conceptkoopovereenkomst is vooraf aan de optienemers uitgereikt zodat zij inzicht in de inhoud hebben. De particulier/optienemer heeft zelf de mogelijkheid om te kiezen of er een artikel wordt toegevoegd ten aanzien van een ontbindende voorwaarden bij het niet verkrijgen van een passende financiering. De gestelde termijnen zijn ruim en zullen naar alle waarschijnlijkheid geen problemen opleveren. Collectief particulier opdrachtgeverschap De overeenkomsten en voorwaarden lijken duidelijk bij de CPO vereniging de Almansweide. De overeenkomsten zoals we die hebben opgesteld voor CPO lijken werkbaar. CPO vereniging Almansweide heeft een iets ander proces voor ogen dan de doorlooptijden zoals deze in de overeenkomsten zijn opgenomen. De doorlooptijden zijn vooral opgenomen om te voorkomen dat de gemeente genoodzaakt is de grond te lang moet reserveren voor een bepaalde vereniging tegen een geringe vergoeding. Indien een serieuze groep voortvarend werkt maar net wat langer de tijd nodig heeft dan kan er flexibel met de doorlooptijden worden omgegaan. Corporatie Voor uitgifte aan de corporatie is geen specifieke overeenkomst opgesteld. Deze wordt gemaakt op basis van de overeenkomst voor ontwikkelaars. Het Gooi en Omstreken heeft aangegeven zich niet te kunnen vinden in het aanleggen van de terreininrichting op het bouwveld. Bij het onderdeel grondexploitatie wordt hier nader op ingegaan. Ontwikkelaar Kan nog niet geëvalueerd worden omdat er nog geen bouwveld voor ontwikkelaars op de markt is gebracht. 2.4 Extra inzet voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap Voor zowel PO als voor CPO is een adviseur ingehuurd, die ook het aanspreekpunt binnen de gemeente is voor de particulieren. Deze extra inzet blijkt ook zeer waardevol en noodzakelijk. De bedragen die hiervoor in de grondexploitatie zijn opgenomen blijken per saldo toereikend. Wel is in de actualisatie van de grondexploitatie een kleine verschuiving van PO naar CPO begeleiding opgenomen. Particulier opdrachtgeverschap De verkoopgesprekken met inschrijvers voor vrije kavels, de nazorg van het verkoopgesprek en de begeleiding van de optienemers neemt veel tijd in beslag. Dat er één aanspreekpunt is binnen de gemeente wordt zeer gewaardeerd.

8 Collectief particulier opdrachtgeverschap Mede dankzij de faciliterende houding van de gemeente is de vereniging Almansweide opgericht. De inspanningen van de gemeente om geïnteresseerde particulieren te informeren en te organiseren is daarmee vooralsnog een succes. Immers, deze groep is voortgekomen uit interessebijeenkomsten voor individuele particuliere huishoudens, die elkaar zonder deze pro-actieve opstelling van de gemeente niet gevonden zouden hebben. Naast de geïnteresseerden die zich hebben verenigd in deze vereniging, zijn er ook mensen die wel een aantal bijeenkomsten hebben bijgewoond, maar zich niet hebben aangesloten bij de vereniging. Zij konden zich niet vinden in de identiteit van de groep of hadden een afwijkende projectambitie. Voor andere geïnteresseerden was het nog te onduidelijk wat voor woning voor welke prijs zou kunnen worden ontwikkeld. Er is dus naast het thans opgerichte collectief nog meer potentiële vraag naar collectieve zelfbouw op Anna s Hoeve. Naast deze vereniging is er enkele andere initiatieven, soms door bedrijven georganiseerd, die interesse hebben in een collectieve kavel. Deze zijn zonder inzet van de gemeente tot stand gekomen. 2.5 Marktbenadering In 2012 is reeds een eenduidige huisstijl, beeldmerk en website ontwikkeld. In het kader van het masterplan zijn de eerste advertenties over Wonen in Anna s Hoeve geplaatst. Na de succesvolle bijeenkomst Zelf aan zet in Anna s Hoeve met ruim 120 bezoekers nam de interesse voor wonen op Anna s Hoeve toe. Dit was te merken aan het aantal aanmeldingen voor de digitale nieuwsbrief. Het jaar 2013 stond in het teken van de verkoop van de kavels en bouwvelden voor particulieren. In aansluiting op de huisstijl is een campagnebeeld ontworpen waardoor een zeer herkenbare promotiebeeld is ontstaan. Een beeld dat ook voor meerdere jaren is te gebruiken. Om kosten te besparen hebben we voor de fotografie een oproep gedaan op intranet met als resultaat twee medewerkers en hun gezinnen, die als model hun medewerking hebben verleend. De marktconsultatie en het marktonderzoek is gebruikt om de doelgroepen te identificeren: gezinnen, kleine huishoudens, mobiele senioren, bewoners uit de Gooi- en Vechtstreek, Amsterdam en Utrecht. De campagne bestaande uit advertenties in de geprinte en online media, werkte toe naar een informatiemarkt in september 2013 met boven verwachting veel bezoekers (250) waaronder zeer veel serieus geïnteresseerden, zowel uit Hilversum als uit genoemde regio s. Dit beeld werd bevestigd toen bij de start van de inschrijving voor vrije kavels op 14 oktober in een dag tijd 19 aanmeldingen voor kavels binnen kwamen. In drie maanden tijd was ruim 70 procent van de kavels in optie. Na ruim vijf maanden is nog slechts een van de 29 kavels beschikbaar. Er wordt ook al geïnformeerd naar de volgende fase waarin vrije kavels worden gerealiseerd. Door de oprichting van de Vereniging Almansweide. De campagne heeft circa 20 personen opgeleverd die in een aantal sessies in het raadhuis zijn voorgelicht over CPO en de mogelijkheden hiervoor op Anna s Hoeve. Daaruit is Vereniging Almansweide ontstaan die via het verkoopevenement gestaag doorgroeide. Na de informatiemarkt is slechts sporadisch geadverteerd, maar wel regelmatig de free publicity opgezocht. De interesse in Anna s Hoeve, ook voor de volgende fase blijft. De campagne is bruikbaar voor de volgende fase. 2.6 Informatieverstrekking De informatieverstrekking is vooral van belang voor de particulieren. De professionele partijen weten zelf beter hun weg te vinden. De informatieverstrekking voor PO blijkt voldoende, voor CPO kan het op enkele punten verbeterd worden. Particulier opdrachtgeverschap De verkoopgesprekken hebben plaatsgevonden op het stadskantoor. De gesprekken duren gemiddeld uur waarbij de adviseur vrije kavels toelichting geeft over de sanering, grondberg, bouwrijp maken,

9 planning oplevering bouwgrond, inrichting omgeving, spelregels ten aanzien van de bouwmogelijkheden op de kavel en de tijdlijn van optieovereenkomst tot start bouw. Heldere communicatie en documentatie is belangrijk voor de consument. Voor de meesten is dit een nieuw traject en een eerste ervaring met zelfbouw. Een vast aanspreekpunt binnen de gemeente wordt zeer op prijs gesteld. De vrees dat zij van loket naar loket moeten gaan met hun vragen wordt hiermee weggenomen. Vooraf is alles voor de consument en bouwer/architect inzichtelijk gemaakt. In het Handboek vrije kavels dat opgesteld is door de gemeente is alles terug te vinden over het bouwen in Anna s Hoeve. Collectief particulier opdrachtgeverschap Er is kritiek geuit op het feit dat in aanvang nog niet duidelijk was welk bouwveld zou worden geoormerkt voor CPO. Hier conflicteren keuzevrijheid en duidelijkheid enigszins met elkaar. De voorkeur voor de locatie die de Vereniging Almansweide heeft uitgesproken is gehonoreerd. Ten tijde van het werven van particulieren voor CPO en het oprichten van een CPO groep was er nog geen duidelijkheid over de grondprijs (wel een vanaf prijs). De grondprijs moet vooraf duidelijk zijn. Over de sanering, grondberg, het proces is het noodzakelijk gebleken meer informatie te verstrekken. 3. Veranderde markt De woningmarkt is nog continu aan veranderingen onderhevig. Met de start van de uitgifte hebben we meer inzicht gekregen in de huidige woningmarkt. Aan de hand van een aantal aspecten onderstaand onze ervaringen tot nu toe. 3.1 Is er vraag? Uit de belangstelling tijdens het verkoopevenement, het aantal inschrijvingen op vrije kavels en de snelheid waarmee die verkopen, de belangstelling voor CPO en het aantal ontwikkelaars dat contact opneemt, kan afgeleid worden dat er veel vraag is. Het lijkt erop dat de woningmarkt weer aantrekt. Dit is echter nog een voorzichtige conclusie, na fase 2 kan een beter oordeel worden gevormd. Er kan namelijk sprake zijn van een vraag die zich de afgelopen jaren heeft opgestapeld, in afwachting van Anna s Hoeve. Indien deze trend zich voortzet, is het mogelijk om hier snel op in te springen doordat het gehele terrein momenteel gesaneerd wordt. Als de markt snellere afzet mogelijk maakt, zal en kan daar zeker gebruik van worden gemaakt. 3.3 Waar komt de vraag vandaan? Zo n 60% van de optienemers komt uit Hilversum, daarnaast komen er ook mensen uit Amsterdam, Amersfoort, Weesp, Den Dolder, Utrecht en Medemblik. De grootste groep optienemers (57%) zit in de leeftijdscategorie 30 tot 39 jaar gevolgd door een groep van 36% in de leeftijdscategorie 40 tot 49 jaar. De beroepen van de optienemers variëren sterk; van brandweerman tot huisarts en van verpleegkundige tot consultant. Onder de optienemers heeft 44% een gezin met jonge kinderen, 39% bestaat uit stellen en 17% uit alleenstaanden. Van Almansweide (deelnemers waaruit de groep op dit moment bestaat) komt de helft uit Hilversum of directe omgeving, de rest uit een straal van circa 60 kilometer er omheen. Motieven voor deelname zijn wonen in een duurzame groene leefomgeving met respect voor elkaar. De belangrijkste redenen om deel te nemen zijn divers. Vaak zijn ze gerelateerd aan een gebondenheid met de regio. Economische en sociale binding zijn daarin genoemd. Het gaat dan om de levenspartner, familiebanden, zorg voor ouders en zorg voor elkaar. Ook de ecologische insteek van het project en het groene karakter van het plan en de omgeving zijn belangrijk. Daarnaast is het groepsaspect of het nabuurschap eveneens een reden om deel te nemen. De eerste leden hebben elkaar gevonden dankzij initiatief van de gemeente. Vervolgens zijn ze op

10 eigen kracht verder gegroeid, al dan niet met publicitaire ondersteuning van de gemeente (website, facebook, bijeenkomsten). 3.3 Sluit de vraag aan op het aanbod? Vaste kavelmaten zijn goed werkbaar, de consument kiest heel bewust zijn/haar favoriete kavel uit het geboden aanbod. De diversiteit aan kavelmaten en kavelligging sluit goed aan bij de markt. De doelgroep is daarmee ruim en gevarieerd.. In relatie tot afzetsnelheid wordt geconstateerd dat de belangstelling van particulieren voor de grotere kavels (280+ m2) groter lijkt dan de belangstelling voor de kleinere kavels (rijwoningen). De consument heeft ook de mogelijkheid om twee naast elkaar gelegen kavels te kopen voor het bouwen van één woning of een twee-onder-één-kap woning. Hierdoor kan er toch een mate van flexibiliteit geboden worden. CPO s blijken landelijk gezien vooral geschikt te zijn bij een schaalgrootte tussen circa 10 en 40 huishoudens. De kavels op Anna s Hoeve voldoen aan die vuistregel. Afhankelijk van de groepsgrootte of het type te realiseren woningen zou ook een opdeling van deze kavels in twee of meer delen te overwegen zijn. Stel dat de verkaveling niet tot verkoop had geleid omdat het niet aansluit bij de vraag dan was aanpassing van de verkaveling mogelijk zonder dat masterplan of bestemmingsplan aangepast hoeven te worden. Het is goed dat de grens tussen de bouwvelden bij de vaststelling van het masterplan en de uitwerking daarvan in het bestemmingsplan niet hard is gedefinieerd. Het is nodig gebleken daarmee te kunnen schuiven. 3.4 Voldoende flexibiliteit in de planvorming? Er is veel waardering vanuit particulieren voor de beperkte hoeveelheid regels. We gaan ook flexibel om met de regels die er zijn in het kavelpaspoort. De regels zijn ook goed uit te leggen en meetbaar. De drie CPO-initiatieven die interesse hebben getoond geven allen aan dat de randvoorwaarden duidelijk en voldoende flexibel zijn. 4. Grondexploitatie In de grondexploitatie wordt uitgegaan van een bepaalde grondopbrengst. Bewaakt moet worden of deze grondopbrengst ook gerealiseerd wordt. 4.1 Systematiek grondexploitatie In de grondexploitaties is de gemeente gewend om op basis van een stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma de grondopbrengst te ramen. Deze systematiek sluit echter niet aan op de wijze waarop bij Anna s Hoeve de planvorming verloopt. Er is een masterplan met veel vrijheid en de gemeente wil inspelen op de vraag van de markt. Een vast woningbouwprogramma ontbreekt. Daarop is in de grondexploitatie ingespeeld door een andere grondprijssystematiek te hanteren, per m2 grond in plaats van gerelateerd aan het woningprogramma. Middels een fictief bouwprogramma is aangetoond dat de opgenomen grondopbrengst realistisch is. Dit fictieve programma geeft een vertekend beeld. Het lijkt alsof er al een vast programma is want iedere afwijking hierop heeft consequenties. Daarom is een andere systematiek bedacht. In de grondexploitatie wordt de grondopbrengst vast als doelstelling opgenomen. Om de haalbaarheid van deze doelstelling te kunnen bepalen, is een model gemaakt waarin op systematische wijze de opbrengstpotentie van een veelheid aan varianten in kaart is gebracht.

11 De varianten worden bepaald door verschillende keuzes in het woningprogramma te maken binnen een bandbreedte: Sociale huurwoningen; de varianten omvatten woningprogramma s waarbij het aantal sociale huurwoningen varieert binnen een bandbreedte van 22% tot en met 40% van de totale hoeveelheid woningen. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO); de varianten omvatten woningprogramma s waarbij de hoeveelheid uit te geven grond aan CPO varieert binnen een bandbreedte van 10% tot en met 15% van de totale hoeveelheid uit te geven grond. Particulier opdrachtgeverschap (PO) en particuliere ontwikkelaars; de resterende uit te geven gronden (het totaal aan uit geven grond minus de benodigde grond voor sociale huurwoningen en minus de benodigde grond voor CPO) worden verdeeld tussen PO en grond uit te geven aan particuliere ontwikkelaars. De varianten omvatten woningprogramma s waarbij de verhouding tussen uit te geven grond aan PO en particuliere ontwikkelaars respectievelijk varieert van 25% - 75% tot en met 50% - 50%. Eengezins en meergezins; binnen de categorieën sociale huurwoningen en particuliere ontwikkelaars is een variatie opgenomen in het aandeel eengezins- en meergezinswoningen. 1. In de categorie sociale huurwoningen varieert de verhouding in aantallen eengezins- en meergezinswoningen respectievelijk tussen 25% - 75% tot en met 50% - 50%. 2. In de categorie particuliere ontwikkelaars varieert de verhouding in aantallen eengezinsen meergezinswoningen respectievelijk tussen 50% - 50% tot en met 75% - 25%. De systematische uitwerking van bovenstaande keuzes in het woningbouwprogramma leidt tot een overzicht van 108 verschillende varianten, met elk hun eigen kenmerken en daarbij behorende opbrengstpotentie. Reeds gerealiseerde uitgifte van grond en dus opbrengsten, maar ook het gerealiseerde woningprogramma worden ingevoerd in het model. Hierdoor is het nu ook mogelijk om inzicht te krijgen in de gevolgen van keuzes in uitgifte en woningprogramma die nu gemaakt worden voor opbrengstenpotentie en mogelijke woningprogramma s van heel Anna s Hoeve in de toekomst. Door dit inzicht is het mogelijk om te sturen op de opbrengsten uit gronduitgifte van Anna s Hoeve.Hieronder is een grafiek opgenomen die de verdeling van de opbrengstpotentie inzichtelijke maakt van de 108 varianten zoals die nu in beeld zijn. Opbrengstpotentie Anna's Hoeve voor 108 varianten Aandeel sociale huurwoningen 22% Aandeel sociale huurwoningen 33% Aandeel sociale huurwoningen 40% Opbrengstdoelstelling Opbrengstpotentie

12 In de grafiek is af te lezen dat een redelijk deel van de varianten een opbrengstpotentie heeft die volgens de grondexploitatie gerealiseerd moet worden. Ook is te zien dat het merendeel varianten betreft met een aandeel sociale huurwoningen van 22%. 4.2 Grondprijzen Particulier opdrachtgeverschap Bij de verkaveling van de twee bouwvelden voor PO is gebleken dat er voor volgende verkavelingen vooraf een aantal uitgangspunten nodig zijn. Minimaal 90% van het bouwveld moet uitgeefbaar zijn. De kavelmaten zoals die in de eerste fase zijn aangeboden blijken aan de vraag te voldoen. Voor de vaststelling van de grondprijs per kavel is advies gevraagd aan een makelaar. De uiteindelijke verkoopprijs is iets hoger dan de makelaar adviseerde. Op basis van het advies van de makelaar is wel de differentiatie in grondprijs aangebracht gebaseerd op de ligging van de kavel. Momenteel zijn al 28 van de 29 kavels onder optie, hieruit blijkt in ieder geval dat de vraagprijs reëel is en kan voor andere fasen zelfs iets omhoog. Collectief particulier opdrachtgeverschap De grondprijs voor CPO is lager dan voor PO, mede omdat de terreininrichting op het bouwveld aangelegd moet worden. De CPO groep Almansweide heeft aangegeven de grondprijs te hoog te vinden. Dat is nog onderwerp van gesprek alvorens ze een optieovereenkomst tekenen. Op basis van onze ervaring bij PO kunnen wij echter niet concluderen dat de grondprijs in Anna s Hoeve te hoog ligt. De groep heeft de mogelijkheid (gezien de grote mate van flexibiliteit) om hun plannen dusdanig aan te passen dat de gevraagde grondprijs wel reëel is. Gesprekken hierover vinden komende maand plaats. Corporaties Voor de realisatie van sociale huurwoningen wordt de grondprijs bepaald op basis van de memo grondprijzen Dat betekent dat de grondprijs voor een bouwveld afhangt van het woningbouwprogramma dat op het bouwveld gerealiseerd wordt, terwijl dat voor de uitgifte aan andere ontwikkelende partijen programma-onafhankelijk is (grondprijs per m2 bouwveld). Daarom is er met het Gooi en Omstreken gezamenlijk overleg over de verkaveling van het bouwveld, terwijl dit eigenlijk de verantwoordelijkheid is van de ontwikkelende partij (in dit geval de corporatie). Dat brengt een aantal discussiepunten met zich mee: stedenbouwkundige kwaliteit: woningbouwcorporatie het Gooi en Omstreken wil in Anna s Hoeve eengezinswoningen realiseren, met een bepaalde grootte. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van gemiddeld 24 eengezinswoningen op een bouwveld voor sociale huurwoningen (conform verkavelingsschetsen uit Masterplan). Op het beoogde bouwveld blijken 24 woningen niet op een, voor het Gooi en Omstreken, gewenste manier inpasbaar. Voor een volgende fase wordt dit opgelost door vooraf een proefverkaveling te maken om te bepalen wat er op het bouwveld past, op basis daarvan kan de grondprijs bepaald worden. Die wordt als uitgangspunt meegegeven aan de corporatie die op basis daarvan een verkaveling kan maken voor het bouwveld. Dat wil niet zeggen dat er geen discussie meer zal zijn over programma of grondprijs maar de discussie wordt wel zuiverder omdat de rollen en verantwoordelijkheden duidelijker gescheiden zijn. kosten van terreininrichting: in Anna s Hoeve moet de terreininrichting op het bouwveld bekostigd worden door de ontwikkelende partij (behalve bij particulier opdrachtgeverschap). Het Gooi en Omstreken geeft aan de terreininrichting op het bouwveld niet voor haar rekening te willen nemen. Zij zien dit als een verhoging van de grondprijs. Dit onderwerp is besproken in het directeurenoverleg met de drie corporaties. Er is nogmaals uitleg gegeven over de uitgangspunten in Anna s Hoeve, het Gooi en omstreken moet naar aanleiding hiervan nog met een reactie komen.

13 Discussie over de grondprijs is te verwachten. Op dit moment is er nog geen aanleiding tot bijstelling. Een andere wijze van opstelling door de gemeente waardoor de rollen en verantwoordelijkheden duidelijker gescheiden blijven is wel wenselijk. Dat maakt de discussie over bovenstaande punten duidelijker. Ontwikkelaars De gemiddelde grondprijs wordt nog steeds haalbaar geacht. Er is nog geen ervaring mee opgedaan bij ontwikkelaars aangezien er nog geen bouwveld is uitgegeven aan ontwikkelaars. 4.3 afzetsnelheid In de grondexploitatie wordt uitgegaan van de verkoop van gronden voor ca 100 woningen per jaar. Op basis van marktonderzoek uit 29 oktober 2012 bleek dit een realistische inschatting. Naar de huidige inzichten van de eerste fase lijkt dit nog steeds realistisch. De verschillende soorten ontwikkelende partijen (particulieren, corporaties en ontwikkelaars) bouwen voor een andere doelgroep. Dat in Anna s Hoeve ieder type ontwikkelende partij kan bouwen komt de afzetsnelheid ten goede. 4.4 overige kosten De overige kosten die samenhangen met de uitgifte van de gronden, zoals marketingbudget en budget voor inhuur van PO en CPO adviseur blijken toereikend. Alleen voor het inhuren van de PO en CPO adviseur is een verschuiving van een deel van het budget noodzakelijk. Voor PO blijken we per jaar met iets minder uit te kunnen. Voor CPO was alleen in het eerste jaar een budget opgenomen, hiervoor blijkt ook in komende jaren budget nodig. Per saldo is het budget wel toereikend. Bovenstaande is verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitatie Anna s Hoeve Bouwplan 2014 die voor de zomer aan de raad ter besluitvorming wordt aangeboden. 5. Duurzaamheid De ambitie is van Anna s Hoeve een duurzame woonwijk te maken. Aangezien het juridisch niet mogelijk is om eisen op te leggen om duurzame woningen te realiseren, is ervoor gekozen om dit te stimuleren. In deze evaluatie wordt beoordeeld of de getroffen stimuleringsmaatregelen goed werken: Brochure: er is een brochure opgesteld Duurzaam bouwen en wonen in Anna s Hoeve. Vanuit de particulieren die een optie hebben genomen op de vrije kavels komen hierop hele positieve reacties. De brochure blijkt voor hen helder en bruikbaar. Duurzaamheidsadviseur: in februari 2014 is besloten een duurzaamheidsadviseur op kosten van de gemeente in te zetten. Deze heeft inmiddels twee keer een spreekuur gehouden voor particulieren. De particulieren die een adviesgesprek hebben gehad, zijn hierover zeer positief. De CPO groep kan, volgens hun huidige plannen, straks energie leveren. Hierin kan de duurzaamheidsadviseur ook een verbindende rol spelen aangezien dit nog vrij specifieke kennis vereist. Komende periode zullen naar behoefte meerdere adviesgesprekken worden ingepland. Duurzaamheidsleningen: hiervoor moet nog een verordening opgesteld worden. Deze komt naar verwachting voor de zomer ter besluitvorming in de gemeenteraad. Aanvragen kunnen nog niet gedaan worden. Er is dan ook nog geen zicht op hoeveel gebruik hiervan wordt gemaakt en het volledige budget is op dit moment nog beschikbaar.

14 6. Conclusie Op basis van de evaluatie van de uitgifte van de eerste fase kan bepaald worden of bijstelling van de uitgiftestrategie noodzakelijk is. De leerpunten uit de evaluatie van uitgifte fase 1: - nota van uitgangspunten o minimaal 40% grondgebonden woningen: geen aanpassing noodzakelijk o minimaal 1/3 van het aantal woningen sociaal: geen aanpassing noodzakelijk o beeldkwaliteit: voor vrije kavels voor rijwoningen regels in de kavelpaspoorten opnemen met betrekking tot diversiteit o aantal woningen: geen aanpassing noodzakelijk - toets aan het doel en de uitgangspunten van de uitgiftestrategie o bepalen doelgroep voor bouwvelden: proefverkavelen, college vooraf type ontwikkelende partij bepalen op basis van proefverkaveling, ontwikkelende partijen daar niet in betrekken o uitgifteprotocol: CPO eerder exclusiviteit bieden o overeenkomsten: geen aanpassingen noodzakelijk o inzet voor PO/CPO: voortzetten, kleine verschuiving budget PO naar CPO o marktbenadering (campagne, verkoopevenement): voor fase 2 op dezelfde manier, voortborduren op ingezette campagne o informatieverstrekking: voor CPO punt van aandacht meteen bij de start van een volgende fase bekendmaken of en zo ja welk bouwveld voor CPO beschikbaar is en wat de grondprijs is. - veranderende markt: geen aanpassing noodzakelijk - grondexploitatie: wordt in actualisatie grondexploitatie bouwplan 2014 verwerkt. Voor uitgifte aan corporatie aanpassing proces noodzakelijk om discussie over grondprijs scherper te kunnen voeren. Over een jaar zal een volgende evaluatieronde plaatsvinden, zodat fase 1 op alle punten beter en completer kan worden geëvalueerd en de start van de uitgifte van fase 2 er ook in meegenomen kan worden.