Bespreekstuk. Voor : Commissie ABZ. Van : College. Afdeling : Beleid en Ontwikkeling. Doorkiesnummer : Datum : concept

Transcriptie

1 Bespreekstuk Voor : Commissie ABZ Van : College Afdeling : Beleid en Ontwikkeling Doorkiesnummer : Datum : concept Onderwerp : uitwerking begrip "groot maatschappelijk belang" I Aanleiding. In de raadsvergadering van 29 september j.l. is enerzijds een amendement aangenomen waarbij een concrete invulling is gegeven aan het begrip groot maatschappelijk belang, anderzijds is een motie aangenomen waarbij de raad het college opdracht geeft om tot een nadere invulling van dit begrip te komen. II Proces. In overleg met het presidium is het volgende proces tot stand gekomen: Het college stelt een bespreekstuk op. Het bespreekstuk wordt behandeld in de commissie ABZ. Na behandeling in de commissie bereidt het college een raadsvoorstel en- besluit voor, dat wordt behandeld cf de reguliere raadscyclus. III Inhoud A Achtergrond In de begroting 2012 is de bouw van nieuwe woningen beperkt; er wordt geen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwinitiatieven tenzij er sprake is van een groot maatschappelijk belang (zie bijlage 1). Hiervoor waren 2 redenen: 1. Het aanbod aan woningen is groter dan de vraag. Dat speelt zowel bij particuliere woningverkopers en ontwikkelaars alsook bij de gemeentelijke grondexploitaties. Het is zaak om de marktsituatie niet verder te laten verslechteren door toevoeging van extra woningen. 2. De woningbehoefteprognose biedt slechts beperkte ruimte, terwijl er voldoende ruimte in de bestaande plannen is om aan de vraag te voldoen. Sinds 2012 wordt dit beleid toegepast, overigens met uitzondering van die gevallen waar eerder al medewerking was toegezegd en Ruimte voor Ruimtewoningen omdat deze buiten het reguliere contingent vallen. B begrip Maatschappelijk Belang 1 Handhaven of niet? De eerste vraag is of de aanleiding voor het beperken van de woningbouwontwikkeling nog aanwezig is. T.a.v. de woningbehoefteprognose geldt dat deze in beginsel nog voldoende ruimte biedt. Wat echter ook nog steeds geldt is dat er binnen de bestaande plannen voldoende restcapaciteit beschikbaar is om aan de vraag te voldoen. Zie hiervoor onderstaand schema:

2 Indicatie behoefte periode : Beschikbare harde plancapaciteit : 850 woningen ca 400 woningen T.a.v. de marktsituatie geldt dat er ten opzichte van 2012 sprake is van een verbetering. Er worden meer woningen verkocht. Dat neemt niet weg dat er in de verschillende grondexploitaties (zowel gemeentelijk als particuliere plannen) nog veel kavels c.q. woningen verkocht moeten worden. Een groot deel van de geplande verkopen moet nog worden gerealiseerd. Voor de gemeente gaat het om ca m2 nog uit te geven kavels (ter referentie: in 2016 is 5400 m2 verkocht). Daarnaast zijn er op dit moment ca 400 particuliere woningen te koop (bron Funda). Gelet op het bovenstaande is de conclusie dat er voldoende bestaande voorraad beschikbaar is en het zonder meer toevoegen van extra woningen niet gewenst is.. Daarnaast biedt het hanteren van het begrip maatschappelijk belang de mogelijkheid om te sturen op meer planmatige ontwikkeling. Alternatief Een optie is om jaarlijks een beperkt aantal woningen toe te staan op particulier terrein, bijvoorbeeld 5 per jaar. Eerder is een dergelijk beleid toegepast. Omdat er meer aanvragen waren, was er een uitgebreid afwegingskader nodig om te besluiten welke aanvraag wel gehonoreerd kon worden. Belangrijkste nadeel van dit alternatief is echter dat er alleen ruimtelijk getoetst wordt en geen maatschappelijk belang wordt gediend Stelling 1: Om (meer) grip op de woningmarkt te houden is het gewenst om het beleid om woningbouw alleen toe te staan als er sprake is van een groot maatschappelijk belang te handhaven. 2 Nadere uitleg groot maatschappelijk belang vanuit bestaand beleid Vanuit eerdere beleidsstukken, maar ook vanuit het amendement d.d. 29 september 2016, is al een invulling gegeven aan het begrip maatschappelijk belang. Hieronder daarvan een opsomming: a verbetering van het woonmilieu Hiermee wordt bedoeld de sanering van bedrijf in een woonomgeving. Dit voorbeeld is steeds genoemd bij de invoering van het beleid. b wonen en zorg In het beleidsstuk wonen en zorg (raad januari 2015) is expliciet aangegeven dat indien gebouwd wordt in het kader van zorg dat gezien wordt als groot maatschappelijk belang. c invulling leegkomende detailhandel in aanloopstraten. In de centrumvisie (raad april 2015) is aangegeven dat als er detailhandel vrijkomt in de aanloopstraten er gezocht moet worden naar een alternatieve invulling. Woningbouw lijkt daarvoor een reële optie. Stelling 2; De bestaande uitleg van het begrip groot maatschappelijk belang: - verbetering woonmilieu - wonen in relatie tot zorg - invulling detailhandelslocaties in aanloopstraten kan worden gehandhaafd. 2 van 7

3 3A Nadere uitleg groot maatschappelijk belang volkshuisvesting Vanuit de geactualiseerde woonvisie is een aantal invullingen te noemen, die overigens deels ook al in het amendement zijn genoemd: Bouwen voor doelgroepen: 1. Sociale huur woningen 2. Starterskoop woningen 3. Senioren woningen Hierbij zijn verschillende variabelen denkbaar: Ad 1) sociale huurwoningen - maximale huurprijs: Een sociale huurwoning is een woning onder de prijsgrens van 710 p/maand. De aftoppingsgrenzen zijn echter resp 586 en 628. Vanuit de woningbouwcorporaties is aangegeven dat er juist behoefte is aan de echte goedkope huur, dwz onder de aftoppingsgrenzen. - corporatie of ook particulier? Sociale huurwoningen kunnen in principe zowel door corporaties als particulieren worden gebouwd. Daarbij moet worden bedacht dat een corporatie tot doelstelling heeft om de woningen duurzaam beschikbaar te houden voor de doelgroep. Een particulier zal uiteindelijk een financieel rendement willen halen, bijvoorbeeld door op termijn de huren te verhogen of de woningen te verkopen (uitponden). Hoewel er technisch mogelijkheden zijn om dit planologisch juridisch te regelen, stuit dit in de praktijk op (handhavings-)problemen. Op het moment dat de gemeente grond verkoopt, is het mogelijk om daar privaatrechtelijk voorwaarden aan te verbinden om de woningen gedurende een periode van 10 jaar voor de doelgroep te behouden. Toch blijft het een gegeven dat bij een particuliere minder zekerheid is dat de sociale huurwoningen duurzaam voor de doelgroep behouden blijven. Kanttekening: de bouw van geliberaliseerde huurwoningen wordt niet als groot maatschappelijk belang gezien. Door het verhuurbeleid van Vestia zullen er al meer woningen in deze categorie beschikbaar komen. Daarnaast kan de reguliere markt in deze woningen voorzien en ligt de prioriteit bij de realisatie van sociale huur. Ad 2) Starterskoopwoning Wat wordt onder een starterskoopwoning verstaan? Doelstelling is dat een starterskoopwoning ook blijvend geschikt c.q. beschikbaar is voor de doelgroep. Daarbij zijn verschillende criteria denkbaar: - prijs: Binnen de MRE geldt voor starterskoopwoningen een maximale prijsgrens van Eerder is in het kader van de starterslening een maximale prijs van gehanteerd. Die laatste prijs sluit beter aan bij de financiële mogelijkheden van de doelgroep. Het nadeel van het hanteren van een prijsgrens is dat daar creatief mee om kan worden gegaan, bijvoorbeeld door zelfbouw, lagere grondprijs toekennen aan al in bezit zinde grond e.d. Ook kan later alsnog een uitbreiding plaatsvinden, waardoor de woning onbereikbaar wordt voor de oorspronkelijke doelgroep/ - kavelgrootte Uit de praktijk blijkt dat starterswoningen een kaveloppervlakte hebben tot max 150 m2. Voor hoekwoningen kan een uitzondering worden gemaakt. Grotere oppervlakten nodigen uit tot op en aanbouwen, waardoor woningen niet blijvend beschikbaar zijn voor de doelgroep. Nadeel van een maximale kaveloppervlakte is dat een dergelijke grens weinig flexibiliteit kent; elke locatie vraagt om een eigen verkavelingsopzet. - typologie/ inhoud Vrijstaande of 2/1kap-woningen lijken per definitie niet aan doelstelling te kunnen voldoen. Het zou dan ook moeten gaan om rij- en eventueel hoekwoningen en appartementen. Daarbij kan ook de maximale inhoud worden vastgelegd. De gemiddelde inhoud van starterswoningen bedraagt ca van 7

4 m3. Om te voorkomen dat door een groot aan- en/of gebouw alsnog een te grote woning ontstaat, wordt het bestemmingsvlak waar aan- en bijgebouwen kunnen worden opgericht beperkt. De oppervlakte en situering daarvan zal per geval beoordeeld moeten worden. Startersappartementen zouden een oppervlakte krijgen vergelijkbaar met een sociale huurwoningen, dus ca 75 m2. Voordeel is dat een deze maatvoering niet alleen privaatrechtelijk maar ook in het bestemmingsplan vastgelegd kan worden. Overigens beperkt de mogelijkheid voor appartementen zich vanuit planologische argumenten tot centrumlocaties. Ad 3) Seniorenwoning Een seniorenwoning is een woning waarbij alle voorzieningen (woon-, slaap- en badkamer, keuken) op hetzelfde niveau zijn gesitueerd. Gaat het om appartementen, dan zal er een lift moeten zijn. Net als bij de starterswoningen is ook in dit geval van belang dat de seniorenwoning duurzaam beschikbaar blijft voor de doelgroep. Net als bij de starterswoning lijkt het daarom van belang om een inhouds- cq oppervlaktemaat te stellen, om zo te voorkomen dat de woning door vergroting niet of minder geschikt wordt voor de doelgroep senioren Een inhoud van max. 320 m3 voor een woning, of een oppervlak van max. 100m2 voor een appartement lijkt dan een redelijke maat. Om te voorkomen dat door een groot aan- en/of gebouw alsnog een te grote woning ontstaat wordt het bestemmingsvlak waar aan- en bijgebouwen kunnen worden opgericht beperkt. Kanttekening: Een locatie kan voor verschillende woningtypes geschikt zijn. Vanuit een groot maatschappelijke belang ligt de hoogste prioriteit bij de bouw van sociale huurwoningen. Pas als dat niet haalbaar is, kan de bouw van starterskoop- of seniorenkoopwoningen in beeld komen. Stelling 3: Er is sprake van groot maatschappelijk belang: bij de bouw van sociale huurwoningen indien de huurprijs daarvan onder de aftoppingsgrenzen valt en de woningen door een woningbouwcorporatie wordt gerealiseerd. bij de bouw van grondgebonden starterswoningen, zijnde een rij- of hoekwoning met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 75 m2. bij de bouw van seniorenwoningen, zijnde een woning met alle voorzieningen op dezelfde etage en met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 100 m2. Bij de beoordeling van een locatie heeft de ontwikkeling van sociale huur de hoogste prioriteit. Pas als dit aantoonbaar niet haalbaar is, kan gekeken worden naar de mogelijkheid voor starters- en/of seniorenkoopwoningen. 3B Nadere uitleg groot maatschappelijk belang cultureel erfgoed Het bestemmingsplan Buitengebied biedt op dit moment al de mogelijkheid om cultuurhistorisch waardevolle boerderijen te splitsen in twee wooneenheden (bijlage 2). De mogelijkheid voor een extra woning biedt dan de financiële ruimte om het erfgoed te behouden. Een dergelijke mogelijkheid zou ook voor ander cultuurhistorisch erfgoed, zoals gemeentelijke of rijksmonumenten met een maatschappelijke of industriële functie, geboden kunnen worden. Stelling 4: Er is sprake van een groot maatschappelijk belang: Indien de te realiseren woningen aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed 4 van 7

5 4 Kanttekeningen Planologische beoordeling blijft noodzakelijk Overigens geldt, ook bij het vrijgeven van de woningbouw nog steeds de ruimtelijke afweging. Met andere woorden er moet sowieso getoetst worden of woningbouw op een bepaalde locatie vanuit planologische aspecten gewenst is. Planmatige ontwikkeling Bovenstaande laat onverlet dat er redenen kunnen zijn om planmatig met nieuwe ontwikkelingen te starten, bijvoorbeeld omdat de bestaande restcapaciteit te klein is of niet voorziet in de bouw van bepaalde type woningen, terwijl daar wel behoefte aan is. Geen sluitende definitie Het begrip maatschappelijk belang leent zich niet voor een sluitende definitie. Bovenstaande geeft dan ook een bepaalde richting aan, maar sluit een andere uitleg niet uit. Er kunnen zich situaties voordoen die hierboven niet beschreven zijn, maar waarbij wel sprake is van een groot maatschappelijk belang. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd, waarover uiteindelijk de raad zich zal moeten uitspreken. 5 van 7

6 Bijlage 1: Begroting 2012, par grondbeleid 6 van 7

7 Bijlage 2: Bestemmingsplan buitengebied: splitsing woonboerderijen 7 van 7