Bouwen voor de klant

Transcriptie

1 Raadsnotitie September 2013 Bouwen voor de klant Ontwikkeling Westergouwe fase 1

2 Inleiding Deze notitie beschrijft de wijze waarop de gemeente de ontwikkeling van de eerste fase van Westergouwe tot stand wil brengen. De woningmarkt is van een aanbiedersmarkt omgeslagen naar een vragersmarkt. Integrale, grootschalige gebiedsontwikkeling met vastomlijnde ontwikkelplannen sluit hier niet meer bij aan. Hetzelfde geldt voor een aanbodgerichte woningontwikkeling. Organische, kleinschalige gebiedsontwikkeling en vraaggerichte woningontwikkeling zijn tegenwoordig sleutelwoorden voor succesvol ontwikkelen. Deze nota beschrijft wat dit inhoudt en betekent voor de gemeentelijke kaders en hoe partijen betrokken worden in de uitgiftestrategie voor fase één. Van blauwdrukken naar vraaggericht ontwikkelen Grootschalige ontwikkeling Gebiedsontwikkeling in de uitleglocaties betekende lange tijd het grootschalig plannen en realiseren van nieuwbouwwijken volgens strak omlijnde masterplannen. Via PPS-constructies met één of een paar grote ontwikkelaars werden in grote aantallen woningen ontwikkeld voor de woonconsument. Gedreven door een woningtekort werd uitgegaan van een grootschalige ontwikkeling van nieuwe wijken door de bloksgewijze realisatie van grote aantallen woningen en de bijbehorende voorzieningen. Dit woningtekort, samen met de vanzelfsprekende stijging van de woningprijzen, lijkt verleden tijd. Er is een structurele omslag op de woningmarkt. Hypotheekverstrekking blijft aan strengere eisen gebonden. Projectontwikkelaars moeten veel meer eigen vermogen inbrengen om projecten te kunnen starten. Pensioenfondsen moeten grotere buffers aanleggen. En corporaties dienen zich naar verwachting te richten op hun kerntaken. De investeringsruimte bij consumenten, ontwikkelaars, beleggers en corporaties staat onder druk. De ontwikkeling van de vraag en het aanbod naar woningen is met steeds meer onzekerheden omgeven. Vraaggericht en organisch ontwikkelen Waar vroeger de ruimtelijke ordeningsambities centraal stonden en de woningvraag zich min of meer aanpaste aan het woningaanbod, is het nu omgekeerd. Uitgegaan wordt van een vraaggerichte ontwikkeling. De tijd dat de gemeente met ontwikkelaars en andere woningaanbieders bepaalden welke woning werd gebouwd en hoe die eruit zag, is voorbij. De klant is (weer) koning. Uitgangspunt is om te voorzien in een woningaanbod dat aansluit bij de voorkeur en de portemonnee van de toekomstige bewoners, binnen flexibele kaders van publieke belangen. Dit wordt ook wel vraaggericht en organisch ontwikkelen genoemd. Een organische ontwikkelingswijze voor Westergouwe heeft als inspiratie gediend voor de planoptimalisaties in 2011 en Het plan laat ruimte voor een stapsgewijze ontwikkeling van deelgebieden. De te bouwen woningen en het karakter van een deelgebied liggen niet vooraf vast in een blauwdruk. Er is ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Verscheidenheid en afwisseling in plaats van uniformiteit en herhaling. Voor fase 1 voorziet het stedenbouwkundig plan in een kwalitatieve opzet van de wijk met relatief ruime kavels, een duidelijke hoofdstructuur en grote waterpartijen. Het gaat om ca. 500 woningen waarvan de helft op gronden van de gemeente Gouda. Verder komen er in deze fase voorzieningen in de vorm van een tijdelijke supermarkt en basisschool. Moeilijk te voorspellen is welke woningen er precies op welk moment gewenst zijn. Binnen de stedenbouwkundige opzet is daarom gestreefd naar flexibiliteit waardoor er verschillende invullingen van de uitgeefbare velden mogelijk zijn. pagina 2

3 In het stedenbouwkundig plan liggen de water- (blauw) en wegenstructuur (lichtgrijs) van het plan vast. Daartussen ontstaan uitgeefbare velden voor woningbouw (lichtgroen). Per uitgeefbaar veld gaat het om ca. 5 tot 30 woningen. Een menselijke maat, die goed past bij de principes van vraaggericht ontwikkelen. Regels: Meer keuze voor de bewoners De overheid stelt veel bouwen woontechnische eisen aan woningen. Het Bouwbesluit is bijvoorbeeld de laatste jaren stelselmatig aangescherpt, bijvoorbeeld ten aanzien inbraakveiligheid en energiezuinigheid. Als een woning aan de normen van het Bouwbesluit voldoet, is deze naar de mening van de wetgever voldoende geventileerd, energiezuinig, inbraakveilig, et cetera. De gemeentelijke beleidsvrijheid hierin is dan ook beperkt. De gemeente mag geen hogere normen opleggen voor zaken die in het Bouwbesluit zijn vastgelegd. Partijen kunnen vrijwillig wel hogere ambities met elkaar afspreken, maar vanwege het vrijwillige karakter zijn deze hogere eisen niet van rechtswege af te dwingen. Op sommige onderdelen streeft de gemeente naar hogere ambities dan het Bouwbesluit. De gemeente streeft naar zo veel mogelijk toekomstgericht gebouwde woningen: levensloopbestendig, duurzaam en veilig. Vraaggericht ontwikkelen laat de keuze meer aan de toekomstige bewoners zelf over. Dit betekent dat we als gemeente terughoudend zijn met het opleggen van regels. We vinden het als gemeente wel belangrijk, maar we schrijven het niet voor. Waar mogelijk zullen we kopers wijzen op subsidieregelingen, instrumenten en pilotprojecten die er zijn. Het is tenslotte de eigen portemonnee waaruit de opties voor de eigen woning betaald worden. Hierdoor kunnen de burgers zelf keuzes maken in de bouwkosten wat, gezien de huidige markt, noodzakelijk is. Extra eisen betekenen meestal meerkosten die de kostprijs van de woning duurder maken. Mensen zullen die zaken meenemen wanneer die voor hen ook een meerwaarde bieden. Ervaringen en resultaten van een vraaggerichte marktbenadering in bijvoorbeeld Nieuw Leyden en het Homeruskwartier in Almere laten zien dat deze benadering kansen biedt, zelfs in de economisch moeilijke tijden. De gemeente stelt hierbij een beperkt aantal heldere regels op en binnen dat kader mag iedere opdrachtgever - van burger tot ontwikkelaar - bouwen wat hij wil. pagina 3

4 Gronduitgifte De uitgiftestrategie is er op gericht om in elke fase voor iedere (deel)markt en portemonnee bouwvelden en kavels aan te bieden om zo de gewenste ontwikkeling zo soepel en vlot mogelijk te laten plaatsvinden. De uitdaging is om voldoende partijen te verleiden om naar Westergouwe te komen. Je vraagt mensen te investeren in een woning en dat is over het algemeen de grootste investering die je in je leven doet. De vraag naar woningen kan sterk wisselend in tijd zijn. Bij het uitgeven van de bouwvelden is er flexibiliteit in de uiteindelijke typen, aantallen en verschijningsvorm. Dit hangt vooral af van de te realiseren marktvraag per deelgebied. Binnen deze uitgiftestrategie zijn er vele varianten denkbaar van aanbodgerichte prefabbouw, via zelfbouw tot en met het mede vormgeven van de eigen leefomgeving. De kern is dat er veel meer variatie in het opdrachtgeverschap is: zoveel mensen, zoveel wensen. Een deel van de kavels wordt verkocht aan mensen die zelf gaan bouwen al dan niet samen met anderen en een deel wordt ontwikkeld in diverse vormen van medeopdrachtgeverschap, waarbij een woningcorporatie, belegger of projectontwikkelaar bouwt. Ruimtelijk Kader In de regels van het formele ruimtelijk kader liggen de uitgeefbare velden vast en is aangegeven binnen welke minimale voorwaarden zoals rooilijnen, goothoogte en nokhoogte gebouwd mag en kan worden. Als gevolg van de sterk veranderende marktomstandigheden bieden deze voorschriften de mogelijkheid om binnen deze kaders op een bouwveld verschillende plannen te ontwikkelen. Dit geeft de nodige flexibiliteit voor ontwikkelaars en (zelf-) bouwers om snel en efficiënt te komen tot goede producten die gericht zijn op de marktvraag van dat moment. Beeldkwaliteit In de ontwerprichtlijnen voor de beeldkwaliteit wordt de gewenste architectuur en verschijningvorm van de woningen globaal vastgelegd. Vraaggericht ontwikkelen betekent namelijk ook de bewoners de ruimte geven om hun woonomgeving in te vullen. Hiermee ligt er nadrukkelijk geen door een stedenbouwkundige bepaalde blauwdruk voor het eindbeeld van een buurt, maar wordt binnen globale ontwerprichtlijnen ruimte gelaten voor creativiteit. De welstand wordt gericht op het uitdagen tot creativiteit en ondernemerschap. De keuze is aan de toekomstige bewoner: Bouw met hout of Bouw met baksteen, Bouw een extra dakkapel of Bouw een extra uitbouw. Bouw een grote woning of Bouw een kleine woning. De keuzes zijn legio. Westergouwe maakt het mogelijk. Bouwenveloppen en kavelpaspoorten Om het voor opdrachtgevers zo eenvoudig en helder mogelijk te maken, wordt voor elk te ontwikkelen bouwveld of kavel een bouwenvelop (voor professionele opdrachtgevers) of kavelpaspoort (voor particulieren) opgesteld. Hiermee bedienen we onze klanten op maat. In een bouwenvelop staat de complete set van richtlijnen voor een ontwikkelaar, belegger of corporatie. Een bouwenvelop geeft o.a. weer welke publiekrechtelijke eisen gelden voor de ontwikkeling van het bouwveld, welke richtlijnen voor de beeldkwaliteit en welke bepalingen gelden vanuit het privaatrecht voor de levering en betaling van de bouwgrond. Als een partij het bouwveld niet binnen een normale ontwikkelperiode weet te ontwikkelen, neemt de gemeente afscheid van deze partij. Hiermee weten de partijen die willen investeren vooraf precies waar ze aan toe zijn. Wat een bouwenvelop is voor een professionele opdrachtgever, is een kavelpaspoort voor particulieren, individueel (Particulier Opdrachtgeverschap) of met meerderen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Voor iedere bouwkavel komt in een kavelpaspoort te staan welke bepalingen gelden rond zaken als de maximale bouwhoogte, het bouwoppervlak, de richtlijnen voor beeldkwaliteit, de parkeeroplossing, de termijn waarbinnen het huis af moet zijn en de voorwaarden die gelden voor de levering en betaling van de bouwgrond. Start bouw Vanwege het voorbelasten en bouwrijp maken kan medio juni 2015 gestart worden met bouwen. Dat betekent dat de eerste woningen eind 2014 / begin 2015 in de verkoop gaan. De marktverwachtingen voor pagina 4

5 die termijn lijken de goede kant op te gaan. Partijen als de Rabobank en de Vereniging Eigen Huis zien een stijging van het consumentenvertrouwen en verwachten een stabilisatie van de woningprijzen. Desondanks verwachten we dat het herstel van de woningmarkt een kwestie van een lange adem zal zijn. Samenvattend zet de gemeente zich in om de ontwikkeling te starten met een mix van partijen die willen en kunnen investeren. De ontwikkeling is erop gericht om voor elke vraag van de woningconsument een passend aanbod te hebben: - De woningcorporaties om te starten met de bouw van sociale huurwoningen; - een belegger om te starten met de bouw van commerciële huurwoningen; - ontwikkelaars voor de projectgebonden woningbouw; - particulieren voor de bouwkavels. pagina 5