Stadhaven Minerva. Antwoorddocument. Voorselectie ontwikkelopgave kavel Danzig. creatieve bedrijvigheid op de overgang van stad naar haven

Transcriptie

1 Antwoorddocument Voorselectie ontwikkelopgave kavel Danzig creatieve bedrijvigheid op de overgang van stad naar haven

2 De Ruijterkade 7 Postbus GK Amsterdam Haven Amsterdam is een bedrijf van de Gemeente Amsterdam e versie, datum: 30 oktober 2009

3 Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig. Conform de selectieprocedure voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig hebben geïnteresseerden tot en met 16 oktober 2009 gelegenheid gehad om vragen te stellen. Om er voor te zorgen dat alle deelnemers over gelijke informatie beschikken, zijn de antwoorden op deze vragen gebundeld in dit document. Partijen die hun adresgegevens hebben doorgegeven aan Haven Amsterdam krijgen dit document toegestuurd. Het zal tevens worden aangeboden op de website De vragen zijn geanonimiseerd om de privacy van deelnemers en geïnteresseerden te waarborgen. Na openbaarmaking van dit document is het niet meer mogelijk vragen te stellen waarvan het antwoord op enigerlei wijze voordeel kan opleveren bij deelname aan de selectieprocedure. Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 3 van 9

4 1. Procedure en beoordeling U zoekt een partij die op verassende en slimme wijze het project kan invullen. U vraagt deelnemers om een motivatie op maximaal één A4. Dat is erg beknopt. Kan dit worden uitgebreid naar twee pagina s A4? Ja, dit kan. De motivatie mag, in tegenstelling tot hetgeen beschreven in het wedstrijddocument, worden gegeven op maximaal twee pagina s A4 (2xA4 enkelzijdig of 1xA4 dubbelzijdig). U verwijst in het wedstrijddocument naar klimaat neutraal bouwen en Cradle-to- Cradle toepassingen. Bij de referenties en motivatie wordt niet om deze thema s gevraagd. Kunt u de eisen op dit onderdeel aanscherpen en meer precies definiëren? Bij de voorselectie is duurzaamheid geen selectiecriterium. Bij de definitieve selectie wel. Uit ontwerp en beschrijving moet duurzaamheid in gebruik van energie, gebruik van materialen en van grondstoffen dan een integraal onderdeel van uw plan vormen. Dit is een harde voorwaarde. Tijdens de beoordeling in de definitieve selectie kunt u een hogere score halen naarmate uw plan duurzamer is. Het staat u vrij om in zowel referenties als motivatie in te gaan op duurzaamheid. De inzendingen zullen hier in de voorselectie echter niet op worden beoordeeld. Wij schrijven in als samenwerkingsverband. Is het mogelijk referenties in te brengen van verschillende deelnemers, ook zijnde niet-ontwikkelaars maar bijvoorbeeld architect of verhuurorganisatie? En worden deze referenties dan als volwaardig voor het hele team beschouwd? Het is mogelijk referenties van verschillende deelnemers van een samenwerkingsverband in te zenden. Het moet dan wel helder zijn welke rol deze deelnemer in de referentie heeft gehad én welke rol deze deelnemer speelt in het samenwerkingsverband. Referentie en rol binnen het samenwerkingsverband moeten met elkaar in evenwicht zijn. Het is aan de deelnemer om dit duidelijk te maken aan het selectieteam. Omdat beoordeeld wordt op innovatief karakter kunnen wij ons voorstellen dat het niet per sé noodzakelijk is dat een referentie ook daadwerkelijk is gebouwd. Is dat juist? Het selectieteam heeft de referenties ondermeer nodig om in te kunnen schatten hoe reëel het is dat een deelnemer een plan volgens motivatie ook daadwerkelijk kan bouwen. Referentprojecten moeten dan ook daadwerkelijk gebouwd zijn of in aanbouw zijn. Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 4 van 9

5 2. Stedenbouwkunde en infrastructuur Op pagina 5 van het wedstrijddocument staat: Aan de zuidoostzijde is er een ingang tot het terrein via de Danzigerbocht. Is dit het pootje tussen de Danzigerbocht en het terrein zoals aangegeven op de kaart op pagina 5?. De toegang tot het terrein loopt inderdaad via het pootje tussen de Danzigerbocht en het terrein zoals aangegeven op de kaart op pagina 5. Op het kaartje verkeersstructuur en bereikbaarheid op pagina 6 is het deel van de Danzigerbocht waar de toegang aan ligt vervallen. Betekent dit dat de toegang komt te vervallen? Nee. Het kaartje op pgina 6 is een schematische weergave van de toekomstige verkeerstructuur. De weg waaraan bovengenoemde toegang tot het terrein blijft gewoon behouden. Op pagina 6 staat: Aan de Danzigerkade zijn en worden nieuwe bedrijfspanden gerealiseerd met een maximale hoogte van 21,5 meter. ( )Vanwege de lichtinval aan de achterzijde van deze gebouwen, gelden voor de aangrenzende zijde van kavel Danzig aanvullende restricties ten aanzien van de bouwhoogte.( ) (zie doorsnede). Direct onder de doorsnede staat: Voor de bebouwing grenzend aan de bestaande bebouwing aan de Danzigerkade gelden geen aanvullende restricties, anders dan de wettelijke bepalingen over onderlinge afstanden tussen gebouwen en erfgrenzen. Zijn er nu wel of geen aanvullende restricties? Ja, er gelden aanvullende restricties voor de bebouwing grenzend aan de bestaande en toekomstige bebouwing aan de Danzigerkade. Deze zijn zoals omschreven in het wedstrijddocument en de daarin opgenomen doorsnede (pagina 6, wedstrijddocument). In de tekst direct onder de doorsnede op pagina 6 is helaas een onzorgvuldigheid geslopen. Hier had moeten staan: Voor de bebouwing grenzend aan de overige zijden van de kavel gelden geen aanvullende restricties, anders dan de wettelijke bepalingen over onderlinge afstanden tussen gebouwen en erfgrenzen. Wanneer langs de hele Danzigerkade voor Kavel Danzig de bestaande (deel) karakteristieke laagbouw wordt vervangen door bebouwing van 21,5 meter hoog blijft er weinig uitzicht op het IJ. Zijn er plannen bekend voor bebouwing aan de Danzigerkade? Er zijn nu geen plannen met zekerheid bekend voor bebouwing aan de Danzigerkade. Nieuwe gebouwen zullen moeten voldoen aan de eisen uit het beeldkwaliteitplan en het toekomstige bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt voor de bebouwing aan de Danzigerkade een maximale bouwhoogte van 21,5 meter opgenomen. De bebouwing op Kavel Danzig heeft dan geen uitzicht op het IJ. Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 5 van 9

6 3. Start bouw en fasering (planning en inhoud) In de indicatieve planning staat de start bouw op maart Is dit wel realistisch in de huidige marktomstandigheden? In het wedstrijddocument is een indicatieve planning opgenomen. Er wordt hierin rekening gehouden met het feit dat er bij ondertekening van de erfpachtovereenkomst al een definitief ontwerp ligt en de grond is opgeleverd. Maart 2011 is een streefdatum. Voor de daadwerkelijke start bouw wordt de standaard bouwplicht van Haven Amsterdam aangehouden: één jaar na ingangsdatum van het erfpachtcontract. De start bouw wordt gekoppeld aan de datum van ondertekening van het erfpachtcontract. Kan dit niet gekoppeld worden aan de ingangsdatum? Ja. Dit is ook zo: de start bouw is standaard binnen één jaar na de ingangsdatum van het erfpachtcontract. Start bouw van een gebouw van ca m2 binnen één jaar na de ingangsdatum van het contract is een complexe opgave, zeker in deze tijd. Moet het plan in één keer worden uitgevoerd? Nee dit hoeft niet, een gefaseerd plan behoord tot de mogelijkheden. Haven Amsterdam streeft naar een spoedig, realistisch en haalbaar plan. Indien u van mening bent dat de markt uw plan niet in één keer kan opnemen dan bieden de voorwaarden van de definitieve selectie u de mogelijkheid een gefaseerd plan in te dienen. Een realistische planning/fasering wordt meegewogen bij de definitieve selectie. 4. Erfpachtcontract (planning en inhoud) In de illustratieve planning voor de definitieve fase staat: erfpachtovereenkomst op 1 oktober In deze tijden is het van belang exact te weten welke kosten voor rekening van de ontwikkelaar komen. Kunt u een exacte datum geven voor het ondertekenen van de erfpachtovereenkomst?. Bij de start van de definitieve selectie zal een definitieve planning worden gegeven. Zelfs deze zal onder voorbehoud zijn omdat de datum van ondertekening mede afhankelijk zal zijn van het verdere verloop van de procedure. De ingangsdatum van de erfpachtovereenkomst hoeft niet gelijk te zijn aan de datum van ondertekening. Hoe wordt de ingangsdatum bepaald? De ingangsdatum van het contract zal onder andere worden bepaald aan de hand van de voorgestelde fasering van het winnende plan. Haven Amsterdam streeft naar een realistische ingangsdatum dicht na ondertekening van het erfpachtcontract. Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 6 van 9

7 5. Oplevering grond Er wordt aangegeven dat de kavel moeten worden afgenomen zodra deze wordt aangeboden. Wanneer staat dit moment gepland? Op pagina 5 van het wedstrijddocument is een kaart opgenomen van de kavel. Deze is verdeeld in deel I en deel II. Deel I ( m2) wordt direct op de ingangsdatum van de erfpachtovereenkomst aangeboden. Op deel II (320 m2) bevindt zich een bewoonde huurwoning. De bewoners genieten huurbescherming. Haven Amsterdam zal de huur opzeggen zodra dit juridisch mogelijk is. Hiervoor is Haven Amsterdam in gesprek met de bewoners. Het is nu nog niet te zeggen wanneer deel II kan worden opgeleverd; de verwachting is dat de oplevering in elk geval niet binnen nu en twee jaar zal plaatsvinden. De grondprijs is in Amsterdam normaliter gebaseerd op het leveren van bouwrijpe grond. In het wedstrijddocument wordt echter niet gesproken van bouwrijp grond. Komen alle risico s en kosten voor rekening van de koper of is er nog een financiële bijdrage van de gemeente voor het slopen en saneren? Er is geen financiële bijdrage van Haven Amsterdam voor slopen en saneren. Haven Amsterdam levert de grond geëgaliseerd op. Dit betekent dat: De Kavel door en voor rekening en risico van Haven Amsterdam wordt ontdaan van verharding en opstallen (sloop inclusief de funderingen tot NAP 1,0 meter). De grond wordt geëgaliseerd op NAP + 0,4 meter. De grond wordt in ieder geval tot op dit niveau op kosten en risico van Haven Amsterdam gesaneerd. Daarnaast is voor het gebied een raamsaneringsplan opgesteld door Haven Amsterdam. Dit behelst onder andere dat Haven Amsterdam zorg draagt voor de sanering van mobiele verontreiniging tot een waarde waarbij een nazorgloze situatie ontstaat. De niet-mobiele verontreinigingen in de grond blijven zitten. Dit geeft beperkingen voor verdiept of ondergronds bouwen. Verdiept of ondergronds bouwen is wel toegestaan, maar alle consequenties zijn voor rekening en risico van de marktpartij. Niet-mobiele verontreiniging mag wel binnen de kavel worden herschikt. Dit houdt in dat de verontreiniging verplaatst mag worden binnen het gebied, bijvoorbeeld om verdiept bouwen mogelijk te maken. Dit moet dan wel gebeuren onder milieukundige begeleiding en volgens de normen en procedure als opgenomen in het raamsaneringsplan. Op grond van een indicatief bodemonderzoek is geconcludeerd dat de bodem verontreinigd is met zowel mobiele als immobiele componenten. De mate en omvang van deze verontreiniging dient nog, middels een nader bodemonderzoek vastgesteld te worden. De bodemonderzoeken, het raamsaneringsplan en de saneringsbeschikking zullen aan de deelnemers van de definitieve selectie ter beschikking worden gesteld. Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 7 van 9

8 5. Overig Is er een lijst met geïnteresseerde huurders beschikbaar voor verdere planvorming? Nee. Haven Amsterdam is geen intermediair tussen ontwikkelaar en potentiële gebruiker(s). Haven Amsterdam zal geïnteresseerde gebruikers wel op de hoogte stellen van de ontwikkeling van Kavel Danzig. Op pagina 7 van het wedstrijddocument staat: De eigen parkeerplaatsen moeten buiten kantooruren beschikbaar zijn voor bezoekers van zowel de eigen ontwikkeling als van omringende bedrijven, ook tijdens avonden, weekenden t.b.v. horeca en evenementen.. Geldt voor deze plaatsen buiten kantooruren betaald parkeren? Neem Haven Amsterdam deze parkeerplaatsen af? Hoe wordt juridisch geregeld dat de plekken buiten kantooruren beschikbaar blijven? De parkeeroplossing is onderdeel van de opgave. Tijdens de definitieve selectie worden deelnemers gevraagd hier een oplossing voor aan te dragen. De parkeertarieven buiten kantooruren hoeven niet gelijk te zijn aan het betaald-parkeertarief op het maaiveld. Een tarief moet echter wel het openbaar karakter in stand houden. Haven Amsterdam zal geen parkeerplaatsen afnemen of het beheer van de parkeergarage op zich nemen. Is of wordt het gebied voorzien van hoogwaardige glasvezelbekabeling t.b.v. internet en andere digitale informatieuitwisseling? De gemeente Amsterdam heeft besloten dat toegang tot glasvezelkabel in de hele stad mogelijk moet zijn. Hiertoe is een PPS opgezet en het bedrijf GNA opgericht. Haven Amsterdam is zelf geen participant en kan geen uitsluitsel geen over planning en specificaties. Meer informatie is te vinden op de websites en Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 8 van 9

9 Antwoorddocument voorselectie ontwikkelopgave Kavel Danzig, Pagina 9 van 9