p- -- - -- - - -- - - -- - -- - - - -- - -- -- quo~~centiratierisiccd~s bij vémistgaeddinan~úeriingen 'YOU CANT MANAGE IT IF YOU CANT MEASURE Il' Masterproof van Addie Koekkoek Onder begeleiding van:: Gerjan Vos (55V) Henk Becem (ING Real Estate Finance) " Wat zijn eon centra tie risico"^, hoe zijn deze te beoordelen en wat zijn de impllementatíenaogeiíjkheden in het risicomanagement bij vastgoedfinancieringen?" - - --w - - - -- S p --.-- - p Conclusies en aanbevelingen gericht aan de directie en het risicomanagement van ING Real Estate Finance SBV- M RE@ Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde Jaargang 2001/2003 SBV School of Real Estate Amsterdam Gorinchem, Augustus 2003 Drs. A.C. Koekkoek
- --- 3L.I INHOUDSOPGAVE r-- - - - -- -- - - -- --m - ----- ealj!ll?l, L1 --- In%eidi_l~ - - P ----- - - - --- -- -- - -- - --- - 2 1 1.1 raags stelling- 1.1,1 Aanleiding f.f.l Probleemstellirrg 1.1.2 Doelstelling 1.2 Opbouw van het rapport Inleiding Concentratierisico's en risicoconcentraties Specialisatie en diversificatie Dimensies van concentratierisico's Algemeen &-inancieringsrisico's Vastgoedrisico's Voorspelbaarheid wan vastgoedrisico's Terugkoppeling naar de leningstructuur Typologie wan concentratierlslcg"s -- -- -- - - - - - - - - - - - - - - - Rlsia=omanagement bij vastgsedfinancierlngen -. -- - - - - ---- - - -- -- - -- - -- - - - - - -- --- - - -- - - - - -- - - Inleiding Risicomanagement bij ING Real Estate Finance Basei E I en risicomanagement Concl ucie Indicatoren - -- -- Inleiding Kwalitatieve concentratie-indicatoren Nadere analyse van kwalitatieve indicatoren Kwantitatieve concentratie-indicatoren De Concentratie index De Hirschman-Heflindam concentratie index De GINI index Indicatoren van concentratie op portfolioniveau Leegstand, huren en het verwachte verlies Marginale risicocontributie Zeta Credit scorestm Creditluletricstm KlulV's K ort folio manager^^ Evaluatie en conclusies Decompositie en segmentering van de portefeuille Concentratie-indicatoren en vastgoedfinancieringen Risicoconcentratie en poi.it%oiiomanagement Conclusie - - --P - -- -- - -- -- -- -- -- - - - -- Relevantie -- voor. a het huidige -- risicomanagement Kwalitatieve spreidingsmaatstaven Concentratie-indicatoren PorMoliomanagement modellen Basel II Evolutie van het risicomanagement -. - 34 / I - Conclusies en aanbevelingen -- -- -- -- - -- --- ---Pu- 7 Samenvatting 41! ~. L-. -.-~ I Literatuurlijst e -- - -- - - --p - -- -- -- ~--~ -.- -- - - -- l 1
Ten einde de opleiding tot Master of Real Estate bij de SBV te Amsterdam te kunnen afronden vindt een Masterproof plaats. Dit dient een advies te zijn aan de eigen directie over een strategisch beleidsonderwerp binnen het bedrijf. In deze Masterproof wordt gekeken naar concentratierisico, als risicocomponent, in de leningportfolio van een vastgoedfinancier. Het strategische advies is gericht op het risicomanagement van ING Real Estate Finance (ING REF), en als zodanig dus geschreven voor de directie van ING REF en haar risicomanagers. In verschillende businessunits van ING wordt over concentratie en concentratierisico's nagedacht, geschreven en geadviseerd. Het bevreemd dan ook dat, met name op het gebied van vastgoedfinancieringen, er nauwelijks nog gebruik gemaakt wordt van het concept 'concentratierisico' en de mogelijkheden die het biedt om portfoliobeleid te gaan toepassen bij het risicomanagement van vastgoedfinancieringen. Met deze Masterproof hoop ik inzicht te geven in het risicoaspect van concentratie, de mogelijkheden en beperkingen om het te gebruiken bij risicoanalyses en een aanzet te geven tot verder onderzoek en onderbouwing van concentratierisico als onderdeel van portfoliomanagement bij vastgoedfinancieringen. 1.1.P Aanleiding Bij de uitvoering van mijn functie als interne taxateur commercieel onroerend goed bij ING Real Estate Finance (ING REF, afdeling Credit Risk) vraag ik mij regelmatig af of er in een bepaalde regio of branche niet erg veel financieringen worden afgesloten met name als het gaat om min of meer gelijksoortige objecten of categorieën huurders. Onderliggende vraag is of we niet teveel of extra risico lopen in de leningportefeuille door concentratie van kredieten in een bepaalde economische sector of regio (of beide) te tolereren. Bij navraag blijkt steeds weer dat dit zogenaamde concentratierisico niet zomaar te achterhalen is. Ondanks uitgebreide informatiesystemen blijkt de relevante informatie niet of alleen tegen zeer hoge kosten te kunnen worden achterhaald. De huidige informatiesystemen zijn gewoonweg niet afgestemd op deze informatiebehoefte. Het belang van onderkenning van concentratierisico's is een thema dat door financiële instellingen al wel enige tijd wordt ingezien, met name door de toenemende internationalisatie, globalisering en schaalvergroting van de sector. ING REF heeft in Nederland een geschat marktaandeel van meer dan 40% voor wat betreft financieringen in commercieel vastgoed. Het lijkt dus zinvol om inzicht te verwerven in de mogelijke specialisaties of concentraties in de leningportefeuille. Enerzijds ten behoeve van het kunnen analyseren (en meten) van het totaal aan risico's in de portefeuille, anderzijds ten behoeven van het kunnen inspelen op diversificatievoordelen. Conform de Moderne Portefeuille Theorie is het individuele risico van een investering of lening groter dan de risicotoevoeging aan een portefeuille (Brealy, Myers en Marcus, 2001). Een ander belang van een beter inzicht in concentratierisico's is het sneller kunnen inspelen op mondiale economische ontwikkelingen zoals de economische crises in bijvoorbeeld Argentinië en Azië. Door de vorming van internationale conglomeraten zoals ING Groep, maar in feite ook al mondiale businessunits als ING Real Estate, zijn de bedreigingen grootschaliger en internationaal. Dit heeft veelal implicaties op een dusdanig groot aantal businessunits dat ING pas achteraf kan inschatten wat de schade voor de groep als geheel is, nadat de verschillende entiteiten hun individuele verliezen vastgesteld hebben. De inzichten in de totale portefeuille worden vertroebeld door de beperkte inzichten in de portefeuilles van de onderscheiden onderdelen waarvan ING REF er één is. Geaggregeerde informatie is feitelijk niet voorhanden! Inzicht in het specialisatieniveau van een portefeuille, binnen een groep of entiteit, zouden het risicomanagement sterk kunnen verbeteren. Door gebruik te maken van de concepten concentratie en diversificatie zou een financier zich meer kunnen gaan gedragen als een (vastgoed-)belegger. Daarnaast wordt het onderkennen van concentratierisico's als additioneel risico voor een financieel conglomeraat steeds relevanter door de toenemende invloed van het Basel I1 akkoord op het
risicomanagement (zie paragraaf 3.3 voor een verdere uitleg van Basel 11). Implementatie van de richtlijnen uit het Base1 akkoord zijn reeds in volle gang en concentratierisico is een van de meest relevante aspecten om de transparantie en professionalisering van het risicomanagement te verbeteren. 1.1.2 Probieernctel[liwg Het centrale probleem in deze rapportage wordt als volgt gesteld: " Wat zijn concenl-atierisscorsi koe zgn deze 1Ef? dieioordelen en wat zon de Implemen~atiemo~eI~kIIreden in he8 risicomane$gemen& bbg ~cislgoedfincpncieringen?~~ Uitwerking van deze centrale probleemstelling leidt tot de volgende analyses: Begripsvorming omtrent concentratierisico's: wat zijn concentratierisico's en hoe zijn deze risico's te typeren? Wat zijn de specifieke aspecten ten aanzien van vastgoedfinancieringen? Wat is het belang van onderkenning van concentratîerisico'c en welke mogelijkheden en beperkingen zijn er in het huidige risicomanagement om concentratierisico's goed te kunnen inkaderen? Hoe worden concentraties en concentratierisico's beoordeeld en meetbaar gemaakt? Welke indicatoren zijn er en welke zijn geschikt om toe te passen op vastgoedfinancieringen? Wat zijn de mogelijkheden om, in het kader van concentratierisico's, portfoliobeleid toe te passen op het risicomanagement bij vastgoedfinancieringen? en tot slot; Wat is de relevantie van concentratierisico's en de verschillende indicatoren van concentratie voor het risicomanagement van ING Real Estate Finance? 8.6.3 Doelstelling Doel van dit onderzoek is: inzicht verschaffen in mogelijkheden om concentratierisico's te analyseren, te beoordelen en te beheersen bij het fiatteringsproces van individuele, vastgoedgerelateerde leningen. Tevens heeft deze literatuurstudie tot doel een aanzet te geven tot verder onderzoek naar de ontwikkeling van het risicomanagement tot een meer portefeuille-gericht management, waarbij een nieuwe lening beoordeeld wordt op de marginale invloed op het totaal risico en de kredietkwaliteit van de portfolio. 1.2 Opbouw van het rapport. Hoofdstuk 2; Vertrekpunt voor deze studie is de identificatie van concentratierisico's in de verschillende vormen waarin het voorkomt. Dit leidt tot een typering van concentratierisico's. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de specifieke aspecten van vastgoed in het algemeen en vastgoedfinancieringen in het bijzonder. Hoofdstuk 3; Hierin wordt het belang van concentratierisico's onderkend als risicofactor. Om het inkaderen van concentratierisico als risicocomponent binnen het risicomanagement te kunnen bewerkstelligen wordt een overzicht gegeven van het huidige risicomanagement bij vastgoedfinancieringen. Tot slot wordt gekeken hoe de implementatie van het Basel I1 akkoord uitgewerkt wordt binnen ING REF en wat de consequenties daarvan zijn op het risicomanagement. Hoofdstuk 4; In dit hoofdstuk worden de verschillende indicatoren van concentratie, aan de hand van literatuuronderzoek, geanalyseerd. Het gaat daarbij om zowel indicatoren van concentraties in onderdelen van de portefeuille als indicatoren op portfolioniveau. Hierbij wordt rekening gehouden met de specifieke aspecten van vastgoed in het algemeen en vastgoedleningen in het bijzonder. Afsluitend worden de verschillende indicatoren geëvalueerd op bruikbaarheid en hanteerbaarheid binnen het risicomanagement van vastgoedfinancieringen.
Hoofdstuk 5; Uiteindelijk dient het risicomanagement met het begrip concentratierisico te gaan werken. In dit hoofdstuk wordt de vraag beantwoord hoe concentraties, concentratierisico's en concentratieindicatoren in het risicomanagement van ING REF geïmplementeerd kunnen worden. Hierbij wordt met name gekeken naar de doelstellingen van risicomanagement nu en de mogelijke ontwikkelingen van het risicomanagement in de komende jaren. Hoofdstuk 6; Afsluitend worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan omtrent de invoering en het inkaderen van de concentratierisico's als risicofactor in het risicomanagement bij vastgoedfinancieringen. Hoofdstuk 7; Afsluitend een korte samenvatting van de studie en de belangrijkste conclusies.
2.1 Inleiding "If Bili Gates had diversified and not concentrated it is unlikely he would be the richest man in the world today" Met deze zin wordt gelijk aangegeven dat concentratie en diversificatie nauw met elkaar verbonden zijn. En alhoewel de algemene mening is dat diversificatie de beste tactiek is om tot optimalisatie van portfolio's te komen wil Morley aangeven in zijn artikel dat concentratie in een portefeuille net zo goed tot optimalisatie kan leiden. Het gaat erom dat een investeerder een goed inzicht heeft in zijn investeringen waarbij met name inzicht in alle risico's en de controle erover van belang is. In de financiële wereld zijn een enorme hoeveelheid risico's te onderkennen; krediet risico, marktrisico, volatiliteitrisico, wisselkoersrisico, 'funding' risico, systematisch risico enzovoorts. Het risico dat in deze studie centraal staat is concentratierisico. Concentratie wordt al een langere tijd als een belangrijke risico bron gezien bij banken en leningportefeuilles (Márquez en López, 1999). Desondanks is er nog weinig gerichte kennis over concentratie als onderdeel van het algemene kredietrisico beschikbaar. In de nu volgende paragrafen zal concentratie als risicocomponent, aan de hand van literatuuronderzoek, nader geanalyseerd worden. Een aantal jaren geleden is het risico van concentratie in de verzekeringswereld veel in het nieuws geweest. Na de terroristische aanslagen op de WTC torens in New York is duidelijk geworden dat bepaalde, vooral grotere, verzekeringsconcerns te grote financiële risico's liepen. De hoogte van de claims en de concentratie in tijd zorgden ervoor dat de verplichte kapitaalvoorraad van verzekeraars sterk geslonken is en het een lange tijd duurt voordat de kapitaalvoorraad weer op peil is (Heidrich, 2002). Ook banken besteden, door een aantal opeenvolgende mondiale economische crises, steeds meer aandacht aan concentraties in de portefeuille en de risico's die daarbij komen kijken. Barclays omschrijft in haar jaarverslag 2000 concentratierisico's als volgt. 'Barclays defines coricentration of credit risk as an exposure to a number of counter parties engaged in similar act~vitiec and having similar economic characteristics that would cause their ability to meet contractual obligations to be similarly affected by changes in economic or other conditions'. In de literatuur worden twee soorten concentratierisico's onderscheiden. (1) Enerzijds het begrip concentratierisico; dit begrip kan worden gedefinieerd als het risico van 'overmatige exposure' op onderdelen van de portefeuille. (2) Anderzijds is er het begrip risicoconcentratie; dit begrip wordt gedefinieerd als het risico dat ontstaat in een portefeuille als er overmatige, maar ook gewone, risico's met elkaar correleren en daardoor een overmatig risico veroorzaken in de portefeuille bij plotselinge of sterk veranderende economische omstandigheden. Concentratierisico en risicoconcentratie worden door elkaar gebruikt zoals al uit het jaarverslag van Barclays blijkt. Barclays omschrijft feitelijk risicoconcentratie. Bij nadere bestudering blijkt echter dat een tweedeling wel relevant is. In enkele publicaties omtrent het Basel I1 akkoord wordt de
relevantie van een tweedeling duidelijk gemaakt. In 'Risk Concentration Principles' (The Joint forum, 1999) is 'a risk concentration' als volgt gedefinieerd: 'A risk coricentratron refers to an exposure with the potential to produce losses large cnough to threaten a f~nancial institution's health or ability to maintairi its core operations. Risk concentration can take many forms, including exposure to: ind~vidual counter parties, groupc or related entities; counter parties in specific geographical locationc; inductry sectors; speciflr products; service providerc; e.g. back office services, and natura1 disasters or catastrophes'. In bovenstaande citaat wordt feitelijk het begrip 'concentratierisico' beschreven. Een aantal bladzijde verder in die publicatie wordt vervolgens het begrip concentratierisico en risicoconcentratie duidelijk uit elkaar getrokken: 'Lossec therefore can arise from large expasurec that cao simply be aggregated across sectors within the coriglomerate or more complex concentrations arisrng from thc corrclation or interaction of riskc'. In een publicatie van het Basel Committee on Banking Supervision over de 'Principles of the Management of Credit Risk' worden concentratierisico's omschreven als conventionele kredietrisico's en risicoconcentraties als concentraties op basis van gecorreleerde risicofactoren: Credit concentrations can further he grouped in two categories: a conventional credit concentrations would include concentrations of credit to i single borrowers or counter parties, a group of connected counter parties, and sectors or industries, such as commercial real estate, and oil and gas. g Concentrations based on common or correlated risk factors reflect subtler or more situation-specific factors, and often can only be uncovered through analysis. De onderscheidende elementen tussen de twee risico's zijn enerzijds de 'exposure' op een onderdeel van de portefeuille en anderzijds de correlatie van risico's en 'exposures' in de portefeuille als geheel. 2.3 Specialisatie en diversificatie Het woord specialisatie wordt in de literatuur en theorieën over investeringen, beleggingen en portfoliobeleid gebruikt als tegenhanger van diversificatie. In die zin is het een begrip dat sterke overeenkomsten vertoont met het begrip concentratie. Specialisatie kan op twee schaalniveaus voorkomen. Ten eerste het niveau van de verschillende onderdelen van een portefeuille. Hierbij gaat het werkelijk om specialisatie in de portefeuille gericht op bijvoorbeeld een debiteur of industriesector. In economisch geografische literatuur worden een tweetal vormen van specialisatie onderscheiden. Concentratie van industriesectoren op een bepaalde lokatie en concentratie op een bepaalde industriesector. De eerste wordt meestal omschreven als specialisatie en de tweede als lokalisatie. Dit zijn centrale begrippen in de theorieën over het ontstaan van steden en agglomeraties en economische ontwikkelingen van regio's of landen (Wheeler en Muller, 1986).
Ten tweede komt specialisatie voor op het niveau van de portefeuille als geheel. Een leningportefeuille kan gespecialiseerd zijn omdat de assets in de portefeuille sterke overeenkomsten vertonen in hun eigenschappen. Daardoor zijn ze gevoeliger voor marktfluctuaties. Dit betekent dat de correlatie met de marktontwikkelingen groot is en dus de bescherming tegen invloeden uit de markt minder is (het diversificatiepotentieel is minder). Specialisatie heeft voor en nadelen. Specialisatie leidt tot grotere risico's maar heeft ook het voordeel dat het hogere rendementen genereert. Dit is het gevolg van het feit dat specialisatie leidt tot een grotere volatiliteit in de rendementen omdat marktfluctuaties een grotere invloed hebben. Diversificatie zorgt ervoor dat de portefeuille gespreid is over verschillende assets. Die spreiding zorgt inherent voor lagere risico's en lagere rendementen. In een portefeuille moet dan ook gezocht worden naar de optimale mix van specialisatie en diversificatie. De mix hangt af van de bereidheid tot het nemen van risico's en de expertise op een bepaald gebied. Voor banken en financiële instellingen, die feitelijk zeer risico-avers zijn, zal dit inhouden dat in een portefeuille naar de grootst mogelijke diversificatie gezocht zal worden in relatie tot de kennis en expertise van de bank op een bepaald terrein. Binnen een gespecialiseerde vastgoedportefeuille zal weer gezocht moeten worden naar de optimale mix van cpecialisaties/concentraties en diversificatie op het betreffende deelgebied. De optimale mix van leningen in een portefeuille hangt samen met de correlaties van de leningen met elkaar en met de marktfluctuaties. Naar analogie van 'gewone' beleggingen betekent een sterke correlatie dat de kredietkwaliteit van leningen gelijktijdig sterk kunnen veranderen bij (plotselinge) veranderingen in de betreffende markt of economische sector. Dit is duidelijk geworden bij een aantal opeenvolgende economische crises op mondiaal niveau (bijvoorbeeld Azië, Rusland en Argentinie). Veel banken konden hun verliezen niet goed inschatten omdat men geen idee had van de omvang van de belangen die de financiële groep als geheel had uitstaan en de gevoeligheid van de verschillende belangen voor dit soort crises. Specialisatie op vastgoedleningen, met name commercieel vastgoed, wordt veelal gezien als een volatiele en dus risicovolle specialisatie. Moody's Investors Service geeft in een 'special comment' (Moody's, 2002) aan in toenemende mate bezorgt te zijn over de mate waarin banken hun belang in commercieel vastgoed vergroot hebben sinds het midden van de jaren '90. Voor Moody's is een concentratie op commercieel onroerend goed (exclusief eigenaar/gebruikers) een reden om de rating van de betreffende bank eventueel aan te passen. De variabele die Moody's hanteert bij de beoordeling zijn; de omvang van de vastgoedportfolio, geografische spreiding en de compositie van de portfolio (compositie naar type onroerend goed en maximale bevoorschotting). Daarnaast kan kennis, ervaring en expertise van de bank tot verzachtende omstandigheden leiden. Voor ING REF als gespecialiseerde entiteit binnen de ING groep is het niet interessant te analyseren wat de invloed van de vastgoedportefeuille is op de totale performance van de groep. Dat hoort op groepsniveau te gebeuren. Voor ING REF is het veel interessanter om te weten waar en in welke sectoren van de markt concentraties in de portefeuille voorkomen en op welke typen onroerend goed, welk type objecten en welke huurders overmatige 'exposure' zijn ontstaan en hoe dat te verminderen of te benutten is, bijvoorbeeld door hogere rendementen te realiseren. Als achterliggende reden om concentratierisico's te willen verminderen is het van belang in te zien dat elk risico van een financiële instelling vertaald moeten worden naar een bepaald, door De Nederlandsche Bank, verplicht gesteld kapitaalbeslag. Tot op heden is dit voor vastgoedfinancieringen 8% van het totale vermogen dat gereserveerd moet worden voor verliezen in de portefeuille. In het kader van Basel I1 (met name de differentiatiemogelijkheden in het verplichte kapitaalbeslag) is het voor vastgoedfinanciers interessant om de richtlijnen goed te volgen omdat het werkelijke verlies op een lening gecompenseerd mag worden met de zekerheden in de portefeuille (Memo's Basel I1 2002/2003, Oliver, Wyman & Company, 2002). Vastgoed biedt daarin een relatief zeer goede zekerheid in de vorm van hypotheken. Zowel de concentraties op onderdelen van de portefeuille als de correlaties van de risico's in de gehele portefeuille kunnen verder geanalyseerd worden aan de hand van de verschillende dimensies of typen concentratierisico's waarin ze voorkomen.
2.4 Dimensies van concentrakierisico's 2.4. f Algemeera Om concentratie inzichtelijk te maken en de risico's te kunnen meten moet het begrip concentratierisico verder ontleedt worden. Márques en López (1999, p.2) geven aan dat een financiële instelling ten eerste de verschillende typen concentratie zal moeten identificeren. Als voorbeelden van concentratiedimensies noemen zij: geografische regio's, industriesectoren, economische markten, producten et cetera. JP Morgan (1997) geeft een uitleg van het begrip concentratierisico waarbij de verschillende soorten 'specific risk' worden geclassificeerd naar onder andere industrie sector, rating categorie, en landenrisico. Maar, concludeert JP Morgan, feitelijk kan concentratie langs zeer veel dimensies voorkomen afhankelijk van de specifieke bezigheden en specialismen van een bank! 'Concentration risk refcrs to additional portfulto risk resulting from increaced exposure to one obligor or groups of correlated obligors (perhapc in a particular industry nr location) Concentration risk can he mitigated only by diversification or transactions that hedge the specific risk of the concentrated exposure. Such a model crentes a frarnework to consider and stress test concentrations along almost any dimension (by industry sector, rating category, country or instrument type)'. 2.4.2 Firaancieringsrisico's Bij vastgoedfinancieringen worden de dimensies van concentratierisico's bepaald door de specifieke aspecten en risico's van vastgoed en leningtypen, Het belangrijkste risico van een lening is het kredietrisico (Berkhout et al., 1998). Dit is het risico dat de rente en aflossing niet meer of niet tijdig betaald worden en/of dat de waarde van het object sterk vermindert is ten tijde van expiratie van de lening. Het kredietrisico van leningen heeft een drietal risicobronnen (TWR, 2000): (1) de structuur van de lening, (2) het inkomen uit het onderpand en (3) de toekomstige marktontwikkelingen. Het risico van de lening hangt nauw samen met de debiteur en de structuur van de lening. Het inkomen uit het onderpand en de toekomstige marktontwikkelingen als risicobronnen kunnen vertaald worden naar vastgoedspecifieke risico's. 2.4.3 Vastgoedrisico's TWR (1999) maakt onderscheidt in twee soorten vastgoedrisico's: I 1 Bron: TWR, 1999 ----p- (1) 'market risk'; het risico met betrekking tot de toekomstige markt, e n (2) 'property specific risk'; het risico van veranderingen in de cashflow uit het object. - - -.-------p - -- ---- l (1) Marktrisico hangt voornamelijk af van de vraag en aanbodsituatie naar het type onroerend goed en de locatie. Met name de locatie (stad, regio of land) is voor vastgoed, als grond gebonden asset, van het grootste belang bij de bepaling van risico's voor een investering of lening. (2) Object gerelateerde risico's hebben te maken met de gevoeligheid van het object voor marktfluctuaties gerelateerd aan de karakteristieken van het object. Dit betekent dat gekeken dient te worden naar zowel kenmerken van de huurder (expiratie data van huren en huurniveau) als het object zelf (leegstand, onderhoudskosten et cetera). TWR (1999, 2000) probeert vervolgens de vastgoedspecifieke risico's te kwantificeren. Dat stuit in eerste instantie op een specifiek vastgoedprobleem, namelijk de lastigere kwantificatie van de risico's en rendementen. Aandelen portefeuilles worden gekwantificeerd met behulp van standaard deviaties en covarianties op de historische volatiliteit van de rendementen. Vastgoed heeft echter een aantal specifieke eigenschappen waardoor het toepassen van deze technieken niet één op één l
kan plaatsvinden. Dat neemt niet weg dat een aantal van de basisprincipes van de moderne financierings- en portefeuilletheorie (naar Bodie, Kane en Marcus, 2001 en Eichholtz, 2003) wel goed gebruikt kunnen worden om de vastgoedmarkt nader te analyseren en te doorgronden. Hierbij zijn met name de begrippen marktefficiency, diversificatie en marktportfolio van belang. 'Marktefficiency': De vastgoedmarkt is niet efficiënt te noemen, zoals een aandelenmarkt dat is. Er zijn, net als bij aandelen, veel private partijen maar de vastgoedmarkt is veel minder transparant (veel nietgenoteerde vastgoedfondsen en beleggers) waardoor informatietoegang beperkt is. Tevens is de time-to-market bij vastgoed langer dan alle andere assets en is vastgoed minder liquide. De beperkte marktefficiency betekent echter wel dat, in theorie, het in de vastgoedmarkt dus mogelijk moet zijn om door middel van geografische en sectorale diversificatie de markt of de benchmark te verslaan op grond van een informatievoorsprong. Het voordeel van een informatievoorsprong wordt deels weer opgeheven door de regionale en lokale context waarin veel vastgoedtransacties zich afspelen. Hel rendement is hoger en het risico is lager als er door een lokale partij geïnvesteerd wordt of er in gespecialiseerde branches geïnvesteerd wordt (Eichholtz, 2003). Om middels internationale diversificatie lokaal en gespecialiseerd te beleggen/investeren moet de lokale en/of gespecialiseerde kennis ingekocht worden of binnen het bedrijf gebracht worden. Het extra geld dat specialisatie en lokale concentratie kost gaat ten koste van het te behalen rendement. 'Diversificatier: Vastgoed is als assetklasse een gewaardeerde aanvulling in portfolio's van beleggers. Vastgoed correleert slechts beperkt met andere assets. Dat wil zeggen dat bij economische fluctuaties vastgoed minder, of op een andere manier meebeweegt dan aandelen of obligaties. Bovendien is met vastgoed een goede internationale spreiding te verkrijgen. Binnen de categorie vastgoed is het lastiger om het diversificatiepotentieel te bepalen. Correlaties van verschillende vastgoedobjecten zijn moeilijk te bepalen door gebrek aan data (geen dagelijkse handelingen en veel private informatie). Dit kan ondervangen worden door het analyseren van de 'fundamentals' in de markt die ten grondslag liggen aan de performance van het vastgoed. Dit is meestal sterk regionaal bepaald per type vastgoed. Veelal worden economische indicatoren zoals werkgelegenheid of economische specialisatie van een regio gebruikt (Eichholtz, 1994). Door middel van scenarioanalyses kunnen dan de risico's van een bepaalde regio, type vastgoed en branche in kaart gebracht worden. 'De Marktportfolio': De marktportefeuille is een gefingeerde benchmark die een zo optimaal mogelijk gediversifieerde markt of portefeuille voorstelt. Wederom zijn het voornamelijk dataproblemen bij vastgoed die het maken van ratings en rendementsindices bemoeilijken. Ook de wijze waarop vastgoed gewaardeerd wordt (middels taxaties veelal) is heel anders dan andere assets. Hierdoor zijn de ratings en indices lastiger te vergelijken hetgeen de beslissing aangaande de assetmix bemoeilijkt. Er komt wel steeds meer data beschikbaar voor het genereren van een benchmark en performance metingen binnen de assetklasse vastgoed. Nederland loopt wel wat achter op de Angelsaksische landen maar inmiddels heeft de ROZ-IPD vastgoedindex ook een risico/rendementsindicator die een significant aantal jaren historische cijfers als basis heeft. Hierdoor wordt het mogelijk een zinvolle benchmark te bepalen voor vastgoedinvesteringen. Hieruit kunnen dan vergelijkingen getrokken gaan worden met andere indexen in andere landen om het diversificatiepotentieel op internationaal gebied beter te kunnen benutten. 2.4.4 Voorspelbaarheid ~astg~edri i~o' Op basis van bovenstaande aspecten van vastgoed trekt TWR (1999, 2000) de conclusie dat vastgoedrisico's, in tegenstelling tot aandelenrisico's, een zekere mate van voorspelbaarheid hebben. Dat is de sleutel tot het meetbaar maken van de specifieke vastgoedrisico's. Kwantificering gebeurt dan niet op basis van de lastiger te bepalen historische volatiliteit maar aan de hand van de onzekerheid over de ontwikkeling van de cashflow en waarde van het object oftewel de volatiliteit van de toekomstige ontwikkelingen. Bij het voorspellen van risico's bij vastgoed en de kwantificering van risico's gebruikt TWR (1999) de toekomstige geschatte ontwikkelingen in huren en leegstand als de belangrijkste parameters
voor vastgoedrisico's. Deze parameters vormen de basis voor de bepaling van het Net Operating Income (NOI) of het netto inkomen van een object. Het netto inkomen vormt weer de basis voor de bepaling van de waarde van het object (met behulp van een Yield of kapitalisatiefactor). Met behulp van een aantal toekomstscenario's over de marktontwikkelingen (eventueel uitgesplitst naar regio en type vastgoed) kunnen vervolgens allerlei kansen op een bepaalde cashflow en waarde van een object doorgerekend worden. Op basis van de variantie in de uitkomsten kan een inzicht gegeven worden in de onzekerheid omtrent de toekomstige ontwikkeling. Zodoende zijn de specifieke aspecten van vastgoed vertaald naar 'fundamentals' van vastgoedfinancieringen. 2.4.5 Terugkoppeling waar de Beningistructuur De leningstructuur (als derde risicobron voor kredietrisico's naast marktontwikkelingen en inkomensontwikkeling uit het object) kan op een vergelijkbare wijze als de inkomsten en de waarde van het object in beeld gebracht worden. Netto inkomen van het object (NOI) wordt afgezet tegen rente en aflossing (Debt Service) en de waarde van het object (Collateral Value) tegen de restant hoofdsom (Loanbalance). Zodoende kan de leningstructuur gekoppeld worden aan de verschillende cashflowscenario's en de waardeontwikkeling van het object (zie figuur 1). Figuur 1. Scenarlo 's wan mogeivke nella ñnkomensontwikkediwg (HGBI] afgezef tegen de leninglasten QDebf Sewic4 in de tud. o I------, r- a L O 1 2 9 d 5 R 7 8 9 1 O Yoar CI--?SD $i-.15d -2 TV[ Bast *lsd ~--+zsd Dcbt 6crvlcc Uit het voorbeeld in figuur 1 is op te maken dat in jaar 7 van de lening problemen gaan ontstaan bij een bepaald scenario. Dit scenario heeft een afwijking van het gemiddelde scenario van -2 standaard deviaties. Bij dit nogal negatieve scenario wordt het netto inkomen in jaar 10 zelfs nul waardoor de lening dus in grote problemen zou kunnen geraken. De relatie tussen de ontwikkeling van cashflow en waarde en de kans op betalingsproblemen kan ook in formulevorm gezet worden (TWR, 2000). Expected Laan locs = Default Probability x Locs Severity I Probability of Income x Net income - Debt service Delinquency l- 4- Probability of Principal x Collateral value - Loanbalance locs
Het verwachte verlies op de lening wordt door TWR Expected Loan Loss genoemd. De 'Default probability' is de kans dat er betalingsproblemen ontstaan en wordt als een rating van de kredietkwaliteit gebruikt. De betalingsproblemen kunnen veroorzaakt worden door problemen met de cashflow (Probability of income default) of door problemen met de waardeontwikkeling (Probability of Principal Loss). 'Loss Severity' geeft de grootte weer van de uiteindelijke verliezen als het fout gaat, gemeten naar de som van netto inkomen minus leninglasten en de som van de waarde van het object minus de restant hoofdsom. Op basis van de kenmerken van het object (cashflow en waarde) en de marktfluctuaties (in de vorm van toekomstscenario's) heeft TWR een model ontwikkeld waarmee verwachte verliezen per lening bepaald kunnen worden als een indicator van de kwaliteit van een lening. Aggregatie van de leninggegevenc biedt de mogelijkheid om de kwaliteit van een gehele portefeuille of onderdelen ervan te beoordelen. Tevens biedt deze benadering van TWR de mogelijkheid de relatie cashflow - beleggingcwaarde te vertalen in afwijkingen van de gewenste of gehanteerde kapitalisatiefactor (Yield). Per regio en type vastgoed kan bepaald worden wat de afwijking is ten opzichte van de kapitalisatiefactor in een scenario. Dit wordt wel de Yield Degradation genoemd. De afwijkende Yield die overblijft is feitelijk een 'Risk Adjusted Yield'. Hiermee kunnen regio's en type objecten gerangschikt worden naar de mate van afwijking op de gemiddelde gewenste Yield. In het onderzoek van TWR (2000) kwam naar voren dat een aantal stedelijke gebieden op een bepaald type vastgoed een lager 'Risk Adjusted Yield' hadden dat de aangenomen risico vrije voet. Met die informatie kan een financier natuurlijk rekening houden bij de pricing en voorwaarden van een nieuwe lening in die regio en voor dat type onroerend goed. Zodoende wordt, in theorie, op een vrij basale manier portefeuillemanagement mogelijk binnen het risicomanagement van vastgoedfinancieringen. Samenvattend zijn de belangrijkste aspecten bij vastgoedfinanciering enerzijds de specifieke kenmerken van het vastgoed en de vastgoedmarkt; marktontwikkelingen (naar regio en type vastgoed) en objectkenmerken (huurder, huurniveau, leegstand, staat van onderhoud/courantheid) en anderzijds subjectkenmerken, oftewel de debiteur en structuur van de lening (rente, aflossing en zekerheden). Vertaald naar financieringsrisico's zijn er marktrisico's (locatie en type vastgoed), objectgerelateerde risico's (kwaliteit object en kwaliteit huurder/gebruiker) en subjectgerelateerde risico's (debiteur en leningtype) ten aanzien van een lening te onderkennen. Alle risico's leiden uiteindelijk tot het risico dat de leningnemer de leninglasten (rente en aflossing) niet meer kan of wil betalen, oftewel het algehele kredietrisico (Berkhout et al., 1998). Op geaggregeerd niveau komen dezelfde risico weer naar voren bij de analyse van concentratierisico's. Concentratierisico's ontstaan bij een overmatige 'exposure' in een bepaalde markt of een bepaald gebied (ruimtelijke specialisatie), een bepaalde sector of object (lokalisatie naar industriesector, type vastgoed en/of courantheid van het object) of bij een bepaalde debiteur of leningtype. Dit is vergelijkbaar met wat TWR in haar onderzoek (TWR 1999, 2000) naar risico's bij leningen op vastgoedgebied omschrijft als de specifieke vastgoedrisico's. De dimensies of typen concentratierisico bij vastgoed kunnen op deze manier goed gesegmenteerd worden en inzichtelijk gemaakt worden. Naast concentratierisico's zijn er risicoconcentraties te onderkennen in een leningportefeuille. Risicoconcentratie in een portefeuille ontstaan op basis van correlaties tussen de genoemde risicocategorieën en marktontwikkelingen. Zonder overmatige concentraties, maar met dusdanige concentraties dat deze een hoge mate van correlatie met elkaar hebben, kan een financiële instelling toch grote risico's lopen bij, met name plotselinge, veranderingen in marktomstandigheden. Tot slot spelen risicoconcentratie in de vorm van relaties/correlaties tussen onderdelen van een financieel conglomeraat een rol. Financiering in een bepaald gebied kan parallel lopen met een groot verzekeringscontract in hetzelfde gebied en/of het bezit van objecten in dat gebied. Bij problemen in die betreffende regio lopen dan niet alleen de financieringen gevaar maar tegelijkertijd ook de andere betrokken businessunits.
d - Camenvattend kan voor concentratierisico's bij vastgoedfinancieringen de volgende typologie gehanteerd worden. Sch erna l Typologie van concentra tierisico 's ---- ktgd%t risico] I L- - - 1 Portefeuille Specialisatie -] l risico's i Concentratie i - - - 4 ~ISICO'S b e z d [i.ypeevact&d d- EoLLran&eicj -- - - - - i --- -- --- Ledrijf-/industriesectore~ ---- -- -- -- Ricicoconcentratie ~ ~ ~ en standaayd ~ - dl-wi~~d a ~ ~ w -- - -- ~NG-C~X~P b&~ness units] Er is een duidelijke tweedeling tussen concentraties op het niveau van een leningportefeuille zoals ING REF dat met vastgoedfinancieringen heeft en concentraties binnen de totale portefeuille van een groep of conglomeraat. Bij dit laatste gaat het om concentraties van gelijke enlof verschillende risico's waaraan een businessunit of het conglomeraat als geheel bloot staan in een betreffende markt. Ook hierbij is het risico van concentratie aanwezig in het feit dat de portfolio gespecialiseerd is op een bepaald onderdeel. Het analyseren van concentratierisico's in een bepaalde leningportefeuille van een entiteit is veel basaler dan de risicoconcentraties voor de groep, maar biedt het risicomanagement wel een goed inzicht in de spreiding van kredieten en kredietrisico's ingedeeld naar regio's, bepaalde type vastgoed, courantheid van het object, industriesectoren en debiteuren. Deze risico's zijn momenteel niet of slecht in te schatten omdat men de concentraties niet kan onderkennen en dus al helemaal niet overmatige concentraties te signaleren. Het is dus van groot belang dat het risicomanagement van ING REF inzicht krijgt in de verschillende typen concentraties zoals die hier benoemd zijn en deze ook kan beoordelen op hun invloed op de portefeuille (leidt het individuele risico tot een overmatige 'exposure', of juist tot een betere spreiding c.q. diversificatie?). In het volgende hoofdstuk wordt bekeken of het huidige risicomanagement in staat is of kan zijn om concentratierisico's te identificeren en te analyseren. Dit is met name van belang om (in hoofdstuk 5) de relevantie te kunnen aangeven van de verschillende concentratierisico's en risicoconcentraties voor het risicomanagement bij vastgoedfinancieringen.
3. Risicomanagement bij vastgoedfinancieringen In het vorige hoofdstuk is naar voren gekomen dat concentratierisico's een portefeuille probleem zijn, hetzij door de noodzaak inzicht in de concentraties in een portefeuille te krijgen hetzij door de noodzaak inzicht te krijgen in de samenhang van risico's in de portefeuille. Het managen van dit type problemen moet dus ook op portefeuilleniveau gebeuren. Het belang van concentratierisico wordt al langer onderkend door financiële instellingen maar dat heeft nog niet geleidt tot een algemene benadering van het probleem en vorming van een proactief portfoliomanagement voor de bancaire wereld. Elke wat grotere bank is er op één of andere manier wel zelf mee bezig maar hierdoor blijft de transparantie en informatie-uitwisseling beperkt. Het belang van concentratierisico's en risicoconcentraties wordt momenteel aangescherpt door de implementatie van het Basel L I akkoord. In 'Principles for the Management of Credit Risk' (Bacel Committee on Banking Supervision, 2000) wordt het belang van identificatie van concentraties in het kader van risicomanagement duidelijk gemaakt. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het lle principe dat verwoord is in die publicatie: Principle 1 L. ' Maintaining an appropriate credit adrninistration, measurement and monitoring process'; ' Banks must have information systems and analytica1 techniques that enable management to measure the credit risk inherent in al1 on- and off-balance sheet activities. The management information system sho~~ld provide adequate information on the composition of the credit portfolio, including identification of any concentrations of risk'. L Bron: - Basel Comrnittee on BankingCupervicion, -- 2000, _ - - --_ - _- l Daarnaast is er in 1999 een speciale publicatie uitgegeven door The Joint Forum (een samenwerking tussen internationale banken, verzekeraars en vertegenwoordigers van de aandelen- en obligatiemarkt) over risicoconcentraties (Risk Concentration Principles; The Joint Forum, 1999). In hoofdstuk 2 is reeds ingegaan op deze publicatie (zie paragraaf 2.2, p.516). JP Morgan (1997) ziet het belang van onderkenning van concentratierisico's in het kader van het belang dat gehecht wordt aan een goed portfoliomanagement model. 'Concentratiori risk has been the specific cause of rnany occurrences of financial distress (e.g. agricultural loans in the US Midwest; oil loans in Texas; the Latin American loan crisis, and so on). Zt is only in the context of a portfolio model that concentration risk can he evaluated on anything other than the intuitive level'. Het onderkennen van het feit dat er problemen zijn geweest, en het feit dat in toenemende mate internationale conglomeraten geconfronteerd zullen worden met allerlei soorten mondiale crises, zorgt ervoor dat banken concentratierisico's gaan zien als belangrijke indicator van de kwaliteit van de portefeuille en als indicator voor de gevoeligheid van de portefeuille voor economische fluctuaties. Het analyseren, beoordelen en sturen van concentratierisico's is een taak voor het risicomanagement van een bank. In dit hoofdstuk wordt het risicomanagement bij financieringen nader geanalyseerd aan de hand van de praktijk bij ING REF en de implicatie van het Basel I1 Akkoord op het risicomanagement.
3.2 RBsicomanagemeW bij IfNG Reai Estate "nanee. Beoordeling van nieuwe aanvragen en revisies van leningen vindt plaats bij de afdeling Krediet Analyse, onderdeel van de afdeling Kredietrisico's van ING REF. De naam van de afdeling alleen al geeft aan dat kredietrisico voor een financier als belangrijkste risicobron gezien wordt. Het identificeren en analyseren van risico's gebeurt veelal door research en feedback van risicomanagers, commercie en beleidsmakers. Daartoe zijn veelal vrij vaste financieringskaders en methoden ontwikkeld. Voor een individuele aanvraag hoeft dus niets steeds opnieuw de basisanalyse en identificatie van risico's plaats te vinden. Leidraad in het gehele proces is het risicoprofiel oftewel de financieringsnormen voor vastgoedfinancieringen. Alle financieringen dienen getoetst te worden aan deze normen. Het uiteindelijke beoordelen van de lening gebeurt door de bevoegde kredietanalist op basis van een totaalbeeld van de financieringsaanvraag. De bevoegdheid is afhankelijk van de hoogte van de lening en/of het totale beiang dat ING heeft op die debiteur. Het totaalbeeld is veelal een expose waarin beschreven staat waar de accountmanager risico's ziet en vooral waar deze mogelijkheden en rendement ziet. Belangrijke aspecten van de financiering passeren de revue; past het binnen de financieringsnormen, is de bevoorschotting (Loan To Value) in overeenstemming met de normen, zijn de rente en aflossing voldoende en is de marge naar behoren. Tot slot worden in het exposé de voorwaarden, zekerheden en eventuele additionele zekerheden aangegeven. Het veelal kwalitatieve verhaal wordt voorzien van de nodige kwantitatieve gegevens in de vorm van een financiële analyse en een tweetal risicomanagement instrumenten; de RCS (risico classificatie systeem) code en RAROC (Risk Adjusted Return On Capital) index. Beide instrumenten zijn feitelijk 'pricing' instrumenten die feitelijk alleen een administratieve handeling vergen en alleen bij grote afwijkingen van de benchmark nader beoordeeld worden. De RCS code bepaalt de risico-opslag en de RAROC index de 'hurdle rate' waaraan een lening moet voldoen om voldoende aandeelhouderswaarde te creëren. Op beide instrumenten zal in het kader van deze studie niet verder worden ingegaan. Het is aan de kredietanalist om de relevante risico's te signaleren en op basis van zijn of haar perceptie van de risico's de lening te accorderen, te weigeren of onder voorwaarden te accorderen. Bij belangen (het totale krediet van een klant bij ING groep) die boven de 8 miljoen respectievelijk 35 miljoen euro komen treedt de kredietanalist op als adviseur voor de dan als bevoegde beoordelaar optredende Kredieten Comité Vastgoed respectievelijk het Centraal Kredieten Comité Nederland. Bij deze comités spelen kwantitatieve aspecten nog minder een rol en is het vooral de perceptie, kennis en visie van de leden van het comité die doorslaggevend zijn. Bij het accorderen van aanvragen spelen de marge (meer risico is meer basispunten opslag) en de voorwaarden in de zin van extra zekerheden of garanties een grote rol. Dit zijn ook de belangrijkste sturingsmechanismen voor het risicomanagement. Omdat het beoordelen van een lening geen optelsom is van verschillende risico's is het beheersen van een lening dat ook niet. Bij het aangaan van een nieuwe lening, herfinanciering of revisie van een bestaande lening vindt sturing plaats op basis van de marge (het aantal basispunten boven de rentevergoeding) en de structuur van de lening (aflossing, looptijd, additionele zekerheden). Inschatting van de marge per lening wordt bepaald door de ondergrens uit de financieringsnormen en een bovengrens. Deze bovengrens is vrij en zal in de regel de uitkomst van onderhandelingen met de debiteur zijn. Op portefeuilleniveau dient het risicomanagement, met name de kredietanalisten, aan pro-actief beheer te doen. Dat wil zeggen dat tijdig problemen gesignaleerd dienen te worden, bijvoorbeeld bij de revisie van posten. Vervolgens kan dan de pricing of de structuur van de lening aangepast worden als dat nodig is. In de praktijk gebeurt dit echter zelden! Signalering vindt alleen plaats als het mis gaat. Zolang de rente en aflossing betaald wordt is er feitelijk geen probleem te signaleren. Voor leningen die in problemen zijn is een speciale afdeling (intensief beheer) die de debiteur intensief gaat begeleiden om rente, aflossing en/of zekerheden veilig te stellen. Als het dan toch nog echt mis gaat en de debiteur 'valt om' ('default') dat dient intensief beheer het verlies te beperken (meestal door veiling van de zekerheden). Deze manier van risicobeheersing is te bestempelen als ' damage control'. Sturing vindt nagenoeg alleen plaats op individuele leningniveau en niet op geaggregeerde niveaus. Daar waar sturing op de portefeuille zou kunnen en moeten plaatsvinden (door kredietanalisten of kredietencomités) gebeurd het wel in enige mate maar veelal op ad hoc basis. De perceptie en de kennis en ervaring
van de managers is beslissend. Vooral ten aanzien van het constateren van specialisaties, concentraties en mogelijke diversificatievoordelen schiet deze kwalitatieve benadering te kort. Het is niet zozeer dat de benadering verkeerd is maar de opbouw en structurering van de huidige datasystemen zorgt ervoor dat risico's zoals concentraties in de portefeuille niet (makkelijk) inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Op deze manier is concentratie dan ook geen issue in het risicomanagement van vastgoedfinancieringen. De projectgroep Base1 I1 is reeds enige tijd actief bezig met de implementatie van de nieuwe richtlijnen bij ING REF. De grote impact van Basel I1 is inmiddels op allerlei afdelingen merkbaar, met name op grond van de sterke behoefte aan up-to-date data en datatransformatie. Onderstaande uitleg van het Basel I1 Akkoord en de implicaties voor het risicomanagement is een vrije vertaling van enkele informatiebulletins van onder andere de projectgroep Bacel II. (Projectgroep Basel 11, 2003 en Bauermann, Kroon en Willig, 2002). Om banken te verplichten zichzelf te beschermen tegen het toenemende aantal risico's bij met name kredietverlening houdt De Nederlandsche Bank toezicht conform de richtlijnen van het Basel Kredietakkoord (Basel I). Dit akkoord uit 1988, opgesteld door het Basel Committee on Banking Supervision in samenwerking met de Bank of International Settlements (BIC) te Base1 (Zwitserland), stelt minimale eisen aan de buffer die banken moeten aanhouden ter afdekking van hun financiële risico's. Basel I was in veel opzichten te grof in haar bepalingen en leiden eerder tot onjuiste verhouding tussen risico's en kapitaalbuffer. Base1 I1 is een verfijning van de bepalingen met nieuwe richtlijnen (ingaande 2007) voor de bepaling van de minimale solvabiliteitseisen op kredietrisico's. Het tweede Base1 Akkoord is gestoeld op drie pijlers: (l) Minimum kapitaalvereisten op basis van uniforme ratingmethoden (2) Toezicht met als doel een verbeterd risicomanagement (3) Marktwerking (op basis van iiniformiteit) en transparantie leidt tot een gezondere financiële sector. Het geheel moet leiden tot een verbeterd risicomanagement, effectievere prijsvoering van risico's en reductie van de kapitaalsvereisten. Verfijning van het kapitaalbeslag gebeurt op grond van drie invalshoeken: (I) 'credit risk' (portfolio beheer en beleid), (2) 'market risk' (bezit bank als geheel) en (3) 'operational risk' (fouten, problemen in systemen bij bank zelf). Er zijn twee hoofdroutes naar het einddoel: (I) de 'Standard Approach' en (2) de 'Internal Rating Based Approach'. ING REF gaat de 'Internal Rating Based Approach' volgen en kiest daarbij tevens voor de 'Advanced' route ('Foundation' is een gemakkelijkere route maar levert ook minder op in de zin van verminderde kapitaalseisen!). Dit betekent dat ING REF alle klanten en zo'n 17.500 objecten op een uniforme manier moeten gaan voorzien van een rating. Alle debiteuren krijgen een indexering die op een vergelijkbaar wijze wordt samengesteld als de calculatie die TWR voorstelt (TWR, 1999 en 2000, zie paragraaf 2.4.4 en 2.4.5) voor de verwachte verliezen op een vastgoedlening of portefeuille. De basiselementen zijn het verwachte verlies op een lening (Expected Locs) dat de som is van enerzijds de specifieke debiteurenrating (de kans dat er betalingsproblemen ontstaan)
en anderzijds de eigenschappen van de lening (waarde van de zekerheden en de grootte van het deel van de lening dat werkelijk in gevaar is). In formulevorm ziet dat er zo uit: / Expected Lass = Probability of Defauilt x (Exposure at Defaull - Weceived Collaleral Value) l Experted locs - verwachte verlies op een lening of portfolio Probability of default = kans op betalingproblemen Exposure at default - restant hoofdsom op moment betalingsproblemen Received collateral = de zekerheden in tle lening of portfolio toss given defatilt = de verlieskans in "/o van cie restant hoofdsom Mat~irity = looptijd van de lening In vergelijking met de TWR benadering (Expected Loan Locs = Probability of Default x Ceverity of Locs) is de benadering door Basel I1 iets gecompliceerder met betrekking tot de berekening van de 'Severity of locs'. Deze formule is dan ook meer algemeen van toepassing op 'gewone' leningen en niet specifiek op vastgoedleningen. Het voordeel van ING REF is dat het gespecialiseerd is vastgoedfinancieringen. Deze hebben in de regel een vrij hoge zekerheidswaarde. Dit mag ingebracht worden in de calculatie om het verwachte verlies te beperken (omdat de uitstaande hoofdsom vermindert wordt met de waarde van de zekerheid). Dus de kans op betalingsproblemen en 'omvallen' is bij leningen van ING REF veelal kleiner dan bij een doorsnee lening zonder goede hypothecaire zekerheid. Hierdoor kan in theorie de solvabiliteitseis bij vastgoedfinancieringen lager uitvallen. Probleem is echter dat veel informatie verouderd is of niet voldoet aan de gestelde (rating-) normen. Hiertoe dient het overgrote deel van de portefeuille opnieuw getaxeerd c.q. geïndexeerd (geautomatiseerd taxeren) te worden om alle relevante data zoals huurgegevens, locatie, beleggingswaarde en dergelijke op één lijn te krijgen. Het zijn juist de ratings die het mogelijk maken om op een geaggregeerd niveau in de portefeuille analyses uit te voeren. Leningen kunnen ingedeeld worden op vergelijkbare ratings van kredietkwaliteit. Deze leningen hebben dan een vergelijkbare gevoeligheid voor marktfluctuaties. Indien de berekening, zoals hierboven is aangegeven, wordt uitgevoerd met geaggregeerde gegevens biedt dat inzage in de verwachte verliezen op portefeuilleniveau of op delen van de portefeuille. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 is de TWR benadering geschikt voor de beoordeling van vastgoedrisico's. Daarbij lijkt het, afgezet tegen de benadering van de projectgroep Basel 11, dat met name voor vastgoedleningen de TWR formule een eenvoudigere en doeltreffendere methode is om de ratings, verwachte verliezen en mogelijke concentratie in bepaalde ratingklassen in de portefeuille te onderkennen. In dit hoofdstuk is het risicomanagement nader onder de loep genomen. Bij ING REF blijkt het risicomanagement zich te beperken tot vooral kwalitatieve beoordelingen en passief beheren, gericht op individuele leningen. De perceptie van de risicomanagers speelt een grote rol. Concentraties of concentratierisico's spelen hoegenaamd geen rol. Het beoordelen gebeurt vooral kwalitatief. Onderbouwing van de normen en risico's zijn vooral kwalitatief, dat wil zeggen zonder directe meetbare risicobron of benchmark. Er worden wel pogingen gedaan om concentraties in de portefeuille te onderkennen maar het instellen van debiteurenlimieten is het enige wat daarbij aan de orde komt. En zelfs deze limiet is vooral van
kwalitatieve aard en wordt alleen op het individuele leningniveau gehanteerd. Concentratierisico's zijn feitelijk geen issue bij het risicomanagement van vastgoedleningen evenmin als risicoconcentraties en diversificatie op het niveau van portfoliomanagement. Basel II kan momenteel wel gezien worden als aanjager van het ontwikkelingsproces bij het risicomanagement van banken. Basel I1 eist een beter en transparanter risicomanagement en een betere controle over de portfolio. Daarvoor in ruil kunnen de minimale kapitaalseisen gedifferentieerd worden toegepast hetgeen voor ING REF als vastgoedfinancier goed kan uitpakken gezien de beperkende invloed van zekerheden op de berekening van verwachte verliezen. Om tot een betere controle van de portefeuille te komen dient het inzicht in de portefeuille verbeterd te worden. Er dient een constante en consistente analyse plaats te vinden van de relevante risico's in de portefeuille. Concentratie is daarbij een hele belangrijke risicofactor omdat portfoliomanagement als afgeleide van de Moderne Portefeuille Theorie feitelijk vooral gaat om de opsporing van specialisaties en concentraties in een portfolio om die vervolgens 'weg te diversifieren'. Voorafgaande aan portfoliomanagement en diversificatie zullen de concentratierisico's eerst in kaart gebracht dienen te worden (classificatie, segmentering) en meetbaar gemaakt moeten worden middels indicatoren waaraan normen en 'benchmarking' gekoppeld kunnen worden. Aggregatie van de indicatoren is vervolgens weer nodig om de op ratings gebaseerde correlaties en diversificaties te kunnen analyseren. De benadering van vactgoedrisico's door TWR (1999,2000) in hoofdstuk 2 biedt een goede uitgangspositie voor de beoordelingen van concentratierisico's bij vastgoedfinancieringen. De benodigde gegevens (huren, leegstand en dergelijke) worden in de huidige kredietanalyse reeds geanalyseerd. Het is alleen wel nodig dat de dataverzameling en dataverwerking eenvormig en consistent worden opgezet zodat met name bij aggregatie van data geen appels met peren vergeleken worden. Basel I1 biedt daarin de oplossing doordat het moet gaan zorgen voor een goed managementinformatiesysteem waarbij zoveel mogelijk bestaande leningen geanalyseerd en van ratings voorzien gaan worden. Daarvoor dient alle data up-to-date te zijn en volgens één methode opgeslagen en gerangschikt te worden. ING REF hoeft dan alleen te zorgen voor een goede koppeling van haar datawensen met het te ontwikkelen managementinformatiesysteem. In het volgende hoofdstuk worden indicatoren die een mate van concentratie kunnen aangeven behandeld. Gekeken dient te worden welke geschikt zijn voor de beoordeling van een leningportefeuille met een sterke concentratie op vastgoed in het algemeen en op beleggers in vastgoed in het bijzonder.
4. "dicatoren van concentrat ieerisi$:obs Om concentratierisico's te bepalen worden kwalitatieve methoden en kwantitatieve methoden gebruikt. Zoals al uit de analyse van de praktijk bij ING REF blijkt stoelt het risicomanagement van de leningportefeuille bij veel financiers nog vooral op kwalitatieve analyses van risico's. Dat wil zeggen; perceptie/inschatting van de risico's zonder meetbare onderbouwing op basis van kennis en ervaring in de vastgoed- en financieringsmarkt. Vastgoed als financieringsproduct blijkt daarbij een extra complicerende factor te zijn (beperkte publieke informatie en beperkte efficiency). In het commercieel onroerend goed wordt pas een korte periode intensiever gebruik gemaakt van ratings. Daardoor zijn er nog maar beperkte tijdreeksen. Voor financiers is het een extra probleem dat de feitelijk concentratie (of andere risico's in een portefeuille) in de onderliggende assets schuilen. Analyse en rating van de debiteur geef? slechts een beperkt beeld. Kwalitatieve indicatoren kunnen echter een goed hulpmiddel zijn bij de bepaling van concentraties, met name daar waar het gaat om inzicht in de portefeuille. Feitelijk gaat het dan om inzicht in de spreiding van de portefeuille. Waar zijn de leningen geografisch gelokaliseerd en in welke branches? Dit zegt iets over de mate van concentratie maar niet direct iets over de mate van concentratierisico. Om het intuïtieve proces van normeringen en beoordelingen in het huidige risicomanagernent te ontstijgen, met name om portfoliomanagement mogelijk te maken, zullen kwantitatieve maatstaven aangelegd dienen te worden. Deze kunnen vervolgens weer als input gelden voor diepere analyses van de portefeuille op het gebied van correlaties en relaties tussen leningen. Met name het vormen, analyseren en rapporteren van ratings en indices is van groot belang voor het goed functioneren van portfoliomanagement. 4.2 Kwalitatieve concentratie-indicatoren Risicoanalyse en beoordeling van leningportefeuilles vinden vooralsnog vooral plaats met behulp van kwalitatieve maatstaven. Concentraties worden nauwelijks onderkend, met uitzondering van concentraties op een debiteur, en worden dus ook nauwelijks als risicofactor beoordeeld bij de risicoanalyse. De veel gebruikte debiteurenlimiet is feitelijk een ratio waarbij het maximale verlies op de betreffende debiteur afgezet wordt tegen het verwachte verlies op de lening. Het maximale verlies is vastgelegd en beperkt tot het verplichte kapitaalbeslag dat is toegewezen aan de betreffende entiteit. Deze solvabiliteitseis is nu nog 8O/o van het totale kapitaalbeslag bij vastgoedfinancieringen. Door de implementatie van Basel I1 zal er een verdere differentiatie plaatsvinden van solvabiliteitseisen over de verschillende businessunits. De concentratielimiet geeft aan hoeveel procent het verwachte verlies uitmaakt van de solvabiliteitseis. Hoe hoger het verwachte verlies, hoe lager de concentratielimiet. l Concentratielimiet = maximaal verlies / verwacht verlies I Verwacht verlies (Expeded Locs) = de kans dat een debiteur niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen onder aftrek van eventuele zekerheden en reeds betaalde aflossing. Maximaal verlies = gelijk aan het niaximum van verplichte kapitaalbeslag toegewezen aan de entiteit/businessunit. Met behulp van de ratings van bedrijven/leningen kan een concentratielimiet gesteld worden op elk willekeurig aspect van de portefeuille, vergelijkbaar aan de debiteurenlimiet. Het verwachte verlies van dat onderdeel (geaggregeerde verwachte verliezen van de onderliggende leningen) wordt dan afgezet tegen het intern toegedeelde kapitaal van een sector. Ook hierbij is de limiet veelal 8 of