Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Transcriptie

1 Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex

2 Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling Operationeel risico Goed management en verzekering Risico management systeem Markt risico Valuta en rente-risico Eindwaarde risico

3 Kredietrisico Waarde Verschil in waarde x Kans op default Marktwaarde 5 0 Object X Resterende Hoofdsom Dient voor de resterende looptijd berekend te worden

4 Markt risico Vaststellen eindwaarde marktverwachting en veroudering Huurontwikkeling Aanvangsrendement - Economische veroudering - Leegstand bij einde contract Specifiek risico

5 Huurontwikkeling Jaarlijkse verandering % Huur ontwikkeling en inflatie Kantoor huren Markthuur bedrijsruimte Inflatie Aanname markthuur groei (langere termijn): - Bedrijfsruimten inflatie 1,0 % - Kantoren inflatie 0,6 %

6 Aanvangsrendement ontwikkeling Analyse van: Markt ontwikkeling - Geen voorspellingen door ROZ Economische veroudering - Verschil tussen ontwikkeling bij individuele objecten ten opzichte van marktontwikkeling - BAR naar jaar van oplevering - Aannames exit-bar-ren in DCF taxaties Leegstand op basis van: - Taxaties - Transacties Bron: ROZ/IPD

7 Economische veroudering Constante groep van objecten 11% BAR 10% 9% Groep van aangehouden Bedrijfsruimte benchmark 8% Economische veroudering: - Bedrijfsruimte 12 basispunten per jaar - Kantoren 9 basispunten per jaar Bron: ROZ/IPD

8 Leegstaande kantoren: taxaties Relatieve BAR leegstaande kantoren 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Leegstandspercentage -0,5% % BAR kantoren universum leegstandspercentage Leegstandseffect: basispunten Bron: ROZ/IPD

9 Leegstaande kantoren: verkopen Verdeling waarnemingen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 1% 1-3% >3% Additionele risicopremie leegstand >25 % leegstand >50 % leegstand >75 % leegstand 100 % Leegstandseffect: basispunten Bron: ROZ/IPD

10 Kredietrisico Het risico dat gedurende de looptijd wordt gelopen bij faillissement van de lessee Marktwaarde tijdstip 0 = Kredietrisico Uitstaande lease Waarde excl. leegstand Waarde inclusief leegstand Jaren in lease

11 Specifiek risico Betrouwbaarheidsinterval < - 5 % -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% >10 % 99 % 95 % 90 % 75 % 50 % Aantal waarnemingen Gemiddelde waardegroei per object ( ) Bron: ROZ/IPD

12 Model Voorbeeld kantoorgebouw Marktwaarde tijdstip 0 = Uitstaande lening waarde gemiddeld waarde laag (95%) Marktrisico waarde laag (95%) + leegstand

13 Aan te houden risicobedragen: Kredietrisico Operationeel risico Markt risico Dubbeltelling risico Totaal risico Aanbevelingen: - Jaarlijkse taxaties; - Jaarlijkse update voor aan te houden risicobuffers

14 Jaarlijkse taxaties Toegevoegde waarde: Die objecten waaruit blijkt dat er een mogelijk een hoger risico is, dit geldt voor objecten waarbij: - De marktwaarde van het object lager is dan de restant hoofdsom van de lease - Wanneer de geschatte restwaarde van het object mogelijk lager is dan de restant hoofdsom

15 Jaarlijkse taxaties Toegevoegde waarde: 120 Marktwaarde tijdstip 0 = Jaren in lease Uitstaande lening waarde gemiddeld waarde laag (95%) waarde laag (95%) + leegstand

16 Jaarlijkse taxaties Toegevoegde waarde: Marktwaarde tijdstip 0 = Taxatie Reductie Jaren in lease Uitstaande lening waarde gemiddeld waarde laag (95%) waarde laag (95%) + leegstand

17 Conclusie Een op historische feiten gebaseerde analyse als projector voor de toekomst Geeft zicht op het downside risk Gaat uit van leegstand aan einde van leaseperiode Jaarlijkse update van krediet en marktdata dynamiseert de analyse