Inleiding over de gewijzigde spelregels en begrippenkader van vastgoedtaxateurs STEENHUIJS

Transcriptie

1 Inleiding over de gewijzigde spelregels en begrippenkader van vastgoedtaxateurs

2 Het is belangrijk dat onze klanten realistisch en toekomstgericht ondernemen. Bart Huijts Een gezonde taxatiepraktijk draagt daar aan bij. R Register-Taxateur 2

3 Quote Rudy Stroink: niemand durfde te zeggen dat de keizer geen kleren meer aan had. 3

4 4

5 onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik actuele waarde gedwongen onderhandse verkoopwaarde executiewaarde historische waarde sloopwaarde boekwaarde waarde in het economisch verkeer opbrengstwaarde economische huurwaarde vervangingswaarde wettelijke huurwaarde bedrijfsruimte aanschafwaarde wettelijke huurwaarde woonruimte balanswaarde residuwaarde restwaarde BEGRIPPEN CHAOS eindwaarde herbouwwaarde intrinsieke waarde onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat beurswaarde wettelijke huurwaarde taxatiewaarde contante waarde bedrijfswaarde vervangingswaarde pachtwaarde going concernwaarde vrije verkeerswaarde 5

6 Maar ook:! veel (her)financiering en risicobeheersing van financieringen! aandacht voor goed bestuur, interne beheersing en fraudepreventie! aandacht voor duurzaamheid! aandacht voor transparantie! groeiende complexiteit vastgoedvraagstukken dwingt stakeholders tot specialisatie! globalisatie! leegstand 6

7 Margin of valuation 1!"#$%%&'0"#'(#$%)*(+,-%'-)"#."+/%.'1"")'$%'2)34.'5%%)' 1"("#$ )%("#$ )"("#$ &%("#$ &"("#$!%("#$!"("#$ %("#$ "("#$ bron: RICS/IPD Valuation and Sales Price Report 2012!"#$!%#$ &"#$ &"!!$ &'("#$!)("#$ *("#$ &"!"$ )'("#$ &%("#$ &"("#$ &""*$ )%("#$!+("#$!&("#$,-./$ )&()#$!+(0#$!)(0#$ 7

8 Margin of valuation 2!"#$%%&'0"#'(#$%)*(+,-%'-)"#."+/%.'1"")'$%'2)34.'5%%)' "61347-'$"#'89:;'8<:'%#'=9:'0"#'$%'>%-"?%%)$%'1"")$%'' %"*"#$ )"*"#$ -"*"#$ &"*"#$!"*"#$ "*"#$ bron: RICS/IPD Valuation and Sales Price Report 2012!"#$!%#$ &"#$ '($ )"*"#$ &%*+#$!,*-#$./012/342$ %-*-#$ )!*-#$ -)*+#$ :$ %!*"#$ )!*-#$ -&*"#$ ;<:</901:$ -&*-#$!=*+#$!-*+#$ 8

9 Margin of valuation 3 Aandeel van onderzochte transacties verkocht onder of boven hun eerdere marktwaarde taxatie 9

10 DNB: Overzicht Financiële Stabiliteit 2012 Marktpartijen moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van commercieel vastgoed door Nederlandse banken juist zijn. Dat vereist voldoende actuele en kwalitatief goede taxaties. Taxaties moeten rekening houden met de leegstand en prijsdalingen. onafhankelijke positie ten opzichte van de opdrachtgever adequate professionele standaarden toepassen uitgangspunten en methodieken transparant 10 10

11 Vertrouwen = Transparantie x Capaciteit x Betrouwbaarheid Eigenbelang 11

12 Internationaal regelend kader 12 12

13 Platform Taxateurs en Accountants Aanbevelingen: 1. Onafhankelijkheid Algemeen 2. Onafhankelijkheid Financiële belangen 3. Onafhankelijkheid Interne roulatie; 4. Onafhankelijkheid Declaratie 5. Educatie 6. Educatie - professionaliteit per deelgebied 7. opdrachtbrief 8. bevestigingsbrief management 9. allonges, addenda & side letters 10. doel taxatie/reikwijdte 11. methode onderbouwing 12. disconteringsvoet en exit yield 13. uitgangspunten en veronderstellingen 14. bijzondere uitgangspunten 15. lease incentives 16. bronnen-input 17. inspecties 18. gevoeligheidsanalyse 19. back-testing 20. gebeurtenissen na waardepeildatum 21. inhoud taxatierapport en overige toelichtingen 22. dossiervorming 23. interne beheersing taxaties 24. toetsing/validatie modellen 25. procedure concepttaxatie 26. reviews (intern, peer), collegiale toetsing 13

14 Nederlands Register Vastgoed Taxateurs Gedrags- en beroepsregels Kamers en Reglementen Het NRVT bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register- Taxateur en dient, als centraal register van vastgoedtaxateurs, het publiek belang van vastgoedwaarderingen. Taken:! Registratie! Gedrags- en beroepsregels! Toezicht op naleving! Tuchtrechtstelsel 14

15 een professionele taxatiedienst Die werkzaamheden waarbij de geregistreerde taxateur op basis van zijn vakbekwaamheid de waarde van vastgoed-objecten schat en daarover schriftelijk rapporteert op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. NRVT BV 2 (toepassingsbereik reglement) 15

16 Inhoudsopgave NRVT Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed versie Definities 2. Toepassingsbereik 3. Toelating tot de Kamer BV overgangsreg. 4. Toelating tot de Kamer BV 5. Vereisten gedurende de inschrijving 6. Doorlopend toezicht 7. Taxatiestandaarden 8. Objectiviteit en onafhankelijkheid 9. Minimale vereisten opdrachtvoorwaarden 10. Taxatierapport en taxatiewerkzaamheden 11. Taxatietypen minimale vereisten 12. Inspecties 13. Plausibiliteitstoets 14. Informatievoorziening 15. Taxatiemethodieken en onderbouwing 16. Beheersing taxatieproces 17. Aansprakelijkheid en verzekering 18. Slotbepalingen 19. Bijlagen 16

17 MARKTWAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 17

18 Nederlands Register Vastgoed Taxateurs 18

19 Wat vinden we lastig! verkrijgen correcte marktinformatie (data)! welke rekenmethodiek/model kiezen (validatie)! regels (doorzichtigheid)! theoretisering taxatievak! frequentie taxatieopdrachten! grenzen kennen (competentie)! plausibiliteit! schrijven marktvisie! inpassen duurzaamheid Algemeen 19

20 Wat vinden we lastig! gegevens aanleveren! tijdsdruk! wens van opdrachtgever! verschil prijs en waarde! short-list Opdrachtgever opdrachtgevers moeten wennen aan regelgevend kader van de taxateur. 20

21 21 NAR BAR DCF GVW Comp. Comp. Comp. Comp. BAR BAR BAR NAR NAR NAR NAR NAR DCF DCF DCF DCF DCF DCF GVW GVW GVW GVW DCF DCF NAR DCF NAR NAR homogeen heterogeen veel weinig aard object beschikbaarheid (markt)data DCF NAR DCF Comp. BAR DCF GVW DCF GVW Comp. BAR NAR

22 heterogeen homogeen aard object Residuele methode Vergelijken beschikbaarheid (markt)data Gecorrigeerde VervangingsWaarde Discounted Cash Flow Netto Aanvangs Rendementnt Bruto Aanvangs Rendementent discontinue kasstroom veel weinig 22

23 Waarderingsmethoden Continuüm tussen Opbrengst- en Vervangingswaarde Methode Directe Opbrengstwaarde Methode Top down Comparatief Indirecte Opbrengstwaarde Methode Vervangingswaarde Methode Bottom up Grond + bouwkost. - afschrijving Beschikbaarheid markt data Mate van aannames mbt taxatie neemt toe Vastgoed categorie Courant Vastgoed categorie Specifiek Vastgoed categorie Incourant 23

24 Marktwaarde in de context van Prijs-Waarde-Nut invloedsferen Economie Markt Extern Ervaring scenario s emotie WORTH vermogenswaarde beleggingswaarde economische waarde vraag aanbod prijs koper verkoper = doen beleid = nut (worth) cyclus bron voor validatie van de marktworth is de prijs waarvoor een groep gelijkgestemde kopers een investering zou willen kopen of verkopen, waarbij beide groepen beschikken over al de beschikbare informatie en daarmee tot de voor hen meest relevante prijs komen. bron voor bepalen van marktwaarde = verwachting 24

25 marktwaarde = waarderen van kasstromen 25

26 perspectieven vastgoedtaxateur! fully committed single asset (versus diversified risk), zelfstandig vruchtendragend object! geen leverage (financieringsfaciliteiten te afhankelijk van het individu, niet marktspecifiek)! principes taxatieleer: optimale aanwending, onverbrekelijkheid grond en opstal, substitutiemogelijkheid, marginaal grensnut, anticipatie, vraag en aanbod, balans in de voorraad 26

27 allocatie-uitdaging taxateur De waarde van het vastgoed kan worden afgeleid uit de waarde van de exploiterende onderneming. bedrijfswaarde = gekapitaliseerde verwachte exploitatieresultaten bedrijfswaarde = vastgoed + FF&E + BEV tot welk niveau kan een vastgoedtaxateur nog taxeren en waar begint het werk van de business valuer? 27

28 de nabije toekomst:! huurstelsel sociale woningsector en financieringsstelsel woningmarkt in beweging! internationale wens afbouw leverage in NL! astbestverwijderingsbesluit (2024)! energielabel C in 2023 en label A in 2030 kantorenmarkt! oververhitting deelmarkten door buitenlands kapitaal! overschatting door lage rente! International Property Measurement Standards (IPMS)! IFRS 16: nieuwe lease standaard (beursgenoteerde huurders)! blokchain als kans of bedreiging? 28

29 crisis turmoil bezinning een persoonlijke schatting van een theoretische prijs, onder aanzienlijke onzekerheid, waarvoor sophisticated modellen nodig zijn, die moeten worden geïnterpreteerd en indicaties verschaffen omtrent de waarde die op basis van een op marktkennis en ervaring gestoeld inzicht moeten worden verzoend taxeren teruggeworpen op ambacht dat het is: tot de finale marktwaarde. 29

30