Koers zoeken in onzekere (crisis)tijd Sterk worden in strategie
Het rommelt op de woningmarkt Effect kredietcrisis dalende prijzen, afname doorstroming, dalende productie Historische verwachting bouw-crises > 6 jaar Dalende huizenprijzen tov top tot dal 20-30% Oude mechanismen werken niet meer zoals: Groei in wooncarrière gebaseerd op waardeontwikkeling Ontwikkelen oud voor nieuw, Doorstroommogelijkheden bv van koop naar huur bij 65+ Druk op huur, sociaal en middeninkomens problematiek 2
Hervormen of kiezen? Of Occupy de woningmarkt? 3
Crisis aanleiding scherpe keuzes: 1. wat is leidend in markt en maatschappij? 2. waar staat mijn organisatie voor? 3. wat gaan we wel en niet doen? 4
Breder perspectief: onze trendstudies geven o.a. dit beeld: Vastgoedcrises duren lang. Groei, krimp en grenzen aan de groei Toenemende complexiteit in maatschappelijke veld van zorg, wijken, duurzaamheid en wonen Moreel appèl op leiderschap steeds groter en De invloed/control van leiders geringer 5
Analyse Meervoudige crisis verscherpt Diepsnijdende bezuinigingen Vertrouwenscrisis van de instituties Onzekerheid bij de bevolking Effecten van social networks 6
Systemen die groeien en bubbelen Zorg: diabetes, obesitas, depressie Jeugdzorg: aanvragen stijgen Toename ouderen Waarde bubble in vastgoed doorgeprikt maar strategieën CO2 bubble Vertrouwen in de wijk? Buren?. 7
Tijd: fundamentele heroriëntatie op maatschappij en maatschappelijke organisaties Maatschappelijk middenveld aan zet Minder beleid, meer doen Horizontale verbindingen en terug naar de kern Vertrouwen in professionals of stapeling van controles? Creatief of bezuinigen tot het bot? Inschakelen gemeenschap of alles bij markt of overheid? 8
Maatschappelijke organisaties weg van gemeenschap, overheden onder druk OVERHEID Maatschappelijke organisaties uit het lood GEMEENSCHAP MARKT 9
Stel we zijn 10-15 jaar in de tijd vooruit: Vraag: welke strategische keuze had je nu in 2012 moeten maken om dan goed in de maatschappelijke markt te staan? Is deze europa-maatregel een rimpeling in de tijd of definitieve inzet van woningcorporaties voor alleen de sociale doelgroep? Afwachten? Positie kiezen? Experimenteren? 10
N.a.v. het rapport oplossingen voor middeninkomens belronde gedaan: Doorstroming (mutatiegraad) daalt Problematiek middeninkomens bij gemeenten nauwelijks bekend Meeste corporaties kennen de staatssteunregeling of werken eraan Middeninkomens lijken uit beeld te verdwijnen Financiële consequenties niet of nauwelijks in beeld 11
Ons advies voor gemeenten en woningcorporaties 1. Maak gedegen analyse van markt qua inkomens en vastgoed en maatschappelijke trends 2. Kies scherpe positie: waar ben je voor? 3. Niet afwachten, aan de slag, voorbereiden en experimenteren 4. Niet in je eentje maar gebruik alle intelligentie en gevoel 12
Onze keuze co-creatie met theory U Verdieping in het vraagstuk Cocreatie middeninkomens 1. 8 mrt. 2. 10 mei 3. 23 juni WIE? WAT? HOE? Bouwen aan het businessmodel Positie kiezen en koers 13
Opdracht: ontwikkel duurzaam businessmodel voor middeninkomens Integraal d.w.z. alle intelligentie op financiën, woningmarkt, volkshuisvesting en organisatie Start bij keuze positie en rol Breng de markt en mensen in beeld: knelpunten 14
Drie businessmodellen Model 1: Doorstroming Model 2: Overmaat Model 3: Bundeling
Model 1: Doorstroming Het bedienen van middeninkomens door middel van het creëren van zo veel mogelijk mutaties (verhuisketens). Pak die dominosteen die veel doorstroming genereert Oplossingen voor middeninkomens 16
Model 2: Overmaat Het merendeel van de corporaties heeft meer woningen in haar bezit dan de omvang van de primaire doelgroep. Deze overmaat kan worden ingezet voor de middeninkomens Oplossingen voor middeninkomens 17
Aantal huishoudens Overmaat: te veel huur in 360-517 en te weinig voor middenklasse (NL, analyse Atrivé) Vernieuwde vastgoedstrategie en huurbeleid 6000 5000 5106 4000 3000 2000 1000 0 791 782 900 389 85 Huidig beleid Huurgrenzen 2750 1650 1000 700 800 Europa-proof beleid 361,66 (<) 361,66-517,64 517,64-554,76 554,76-652,52 652,52 (>) 770 (>)
Model 3: Bundeling niet-daeb Een participatiemodel waarbij corporaties in een werkgebied hun niet-daeb-activiteiten bundelen in een nieuwe onderneming of shared service center. Oplossingen voor middeninkomens 19
De grootste bron van kennis krijgt men door te experimenteren (Einstein) Veel succes!