FOTO S PETER BOER BELEGGEN IN DE TOP VIJF AANBIEDERS VASTGOEDFONDSEN De herontdekking van het vastgoedfonds Nu de spaarders bedelen om de laatste procentpunt rente, krabbelen de vastgoedfondsen weer op na zeven magere jaren DOOR ELVAN BAYRAKTAROGLU EN WABE VAN ENK De tijden dat PropertyNL een top-40 met aanbieders van niet-genoteerde vastgoedfondsen presenteerde zijn lang vervlogen. Velen waren niet in staat een deugdelijke prospectus te maken, laat staan dat het bestuur een nette verklaring omtrent gedrag kon overleggen. In een web van notarissen en taxateurs werd onwetende beleggers geld uit de zak getroggeld. Gelukkig is het oog van de AFM nu scherper en met big data zijn de ABCtransacties ook makkelijker te achterhalen. Maar nog meer geluk is dat Nederland vijf aanbieders kent die alle stormen tot nu toe hebben doorstaan. Gezamenlijk hebben deze aanbieders voor 4,5 mrd aan vastgoed op de balans, waarvan 1,5 mrd is ingelegd door participanten. Patrick van Harderwijk van Westplan Investors is met bijna 1300 mln fondsvermogen de grootste aanbieder in zijn soort en kende door de jaren heen amper probleemgevallen. Makkelijk gezegd vanwege de scope van Westplan op de Verenigde Staten? Nee, want Dick van Seventer van Vastgoed Syndicering, met 1000 mln de vertegenwoordiger van nummer twee, weet zijn beleggers ook te behoeden voor al te grote uitglijders. Holland Immo Group van Manfred Kühl, de nummer vier, heeft zelfs in de moeilijke jaren het ene na het andere Duitse vastgoedfonds weten te plaatsen. De nummers drie en vijf, respectievelijk Annexum Invest van Huib Boissevain en Jaap Wolters van Hanze- PROPERTYNL MAGAZINE NR. 4-29 APRIL 2016 75
Annexum, dat de lijst in 2014 aanvoerde, heeft dit jaar plaats moeten maken voor Westplan. Het afgelopen jaar plaatste Annexum samen met Stonebridge een Amerikaans woningfonds met een fondsvermogen van $ 9,2 mln. Huib Boissevain, oprichter en ceo van vast, hebben het veel moeilijker gehad, maar zien nu ook weer perspectief. Is dat perspectief er? Ja, want als het gezelschap aan het slot de vraag krijgt in welk fonds ze gaan investeren als dat niet bij een eigen fonds mag zijn dan komen ze toch allemaal vrij makkelijk met een antwoord. Van Harderwijk kiest ervoor om zijn geld te beleggen in de fondsen profiel ANNEXUM Lopende fondsen: 29 Participanten: 4500 Fondsvermogen: 790 mln Eigen vermogen: 282 mln Ceo: Huib Boissevain Annexum, ziet daarnaast wonen met zorg ook als potentieel. We zijn blij dat de herstructurering van het Vastgoed Fundament Fonds achter de rug is en kijken uit naar nieuwe segmenten in de markt. We oriënteren ons op onder andere buy-to-let beleggingen. Particulieren kunnen dan investeren in bijvoorbeeld een tweede woning zonder dat ze te maken krijgen met het beheer en de organisatie van verhuur of verkoop. Dat zijn zaken die wij voor onze rekening kunnen nemen. We begeven ons dan misschien op het terrein van de makelaardij en beheer, maar dat is voor ons alleen maar logisch. We hebben de kennis en kunde al in huis. Het valt me ook op dat markten niet efficiënt werken. Er is in Nederland nog zoveel goedkoop vastgoed waar de grote institutionele belegger niet naar kijkt. Institutionele beleggers staren zich blind op de Randstad. Minister Blok is goed bezig, maar we zouden ook meer aandacht moeten hebben voor andere gebieden en markten dan de woningmarkt in de Randstad. Annexum ziet kansen om 20 25 mln voor een supermarktfonds op te halen en heeft 4 5 kleine emissies in de planning. Ook een kantorenfonds sluit Annexum niet uit. van VSN. Zijn VSN-collega Van Seventer speelt onafgesproken een één tweetje: hij kiest voor Van Harderwijks Westplan. Kühl ziet ook veel in Westplan, terwijl Boissevain verkiest anticyclisch te beleggen in een kantorenfonds, het specialisme van Hanzevast. Jaap Wolters van Hanzevast daarentegen kiest voor een innovatief parkeerfonds, zoals Holland Immo dat nu in de markt zet. GEEN KRAALTJES RIJGEN Westplan Investors maakte in de probleemjaren 2009 en 2010 even pas op de plaats. Er zijn destijds geen fondsen geplaatst, wel is in 2009 het ontwikkelfonds Glen Iris afgerond met een rendement van 15 17,5%. Westplan, dat met name belegt in Amerikaanse huurappartementen, vroeg in 2010 300 van zijn beleggers om $ 50 mln bij te storten. Door de economische recessie waren de huren en daarmee de waarden van complexen lager dan verwacht. Hierdoor kon Westplan Investors niet aan zijn financieringsverplichtingen voldoen. Uiteindelijk werd een oplossing gevonden via de huidige beleggers en bleek Westplan in staat de eigen portefeuille te herfinancieren met bijna $ 200 mln aan vreemd vermogen en $ 68 mln ingelegd door huidige participanten van Westplan. Het is altijd laveren tussen goed aanbod en de kleine vraag van participanten. We zien duidelijk dat het rendement afneemt, maar dat participanten nog steeds hoge eisen stellen. Hetzelfde geldt voor de grote buitenlandse beleggers, die de afgelopen jaren weer actief kopen in Nederland. Buitenlanders zoeken bij beleggingen vooral naar volume. Ze willen geen kraaltjes rijgen, want dat vergt veel van de organisatie. Ook wat betreft beheer vinden ze het vervelend, vertelt Kühl. Westplan Investors plaatst al 20 jaar lang woningfondsen bestaande uit Amerikaanse woningen, vooral huurappartementen. Wij vinden het fijn om in dollargebieden te opereren. We lopen dan weliswaar altijd valutarisico s, maar tot nu toe is dat niet ten koste gegaan van het rendement. In de VS wordt er bijna niet uitgepond. De vraag naar huurwoningen blijft. De Amerikaanse woningmarkt wordt door beleggers aantrekkelijker gevonden dan die in Europa. Er komt steeds vaker een exit voor. Het snelle herstel van de Amerikaanse vastgoedmarkt heeft hierbij natuurlijk een belangrijke rol gespeeld. Het investeringssegment woningen blijft voor Westplan interessant, zeker nu de vraag wordt 76 NR. 4-29 APRIL 2016 PROPERTYNL MAGAZINE
VAN LINKS NAAR RECHTS: PATRICK VAN HARDER- WIJK, MANFRED KÜHL, HUIB BOISSEVAIN, JAAP WOLTERS EN DICK VAN SEVENTER profiel WESTPLAN INVESTORS Lopende fondsen: 28 Participanten: 300-400 Fondsvermogen: 1,32 mrd Eigen vermogen: 456 mln Ceo: Patrick van Harderwijk HARDLEERSE BELEGGERS Eén ding is zeker: om een gezond risico/rendement te behalen moet men nu niet met rare nieuwkomers in zee gaan. De speculatieve grondfondsen, de koopjes op speculatieve locaties; ze zijn al weer gesignaleerd. Beleggers zijn echter nog hardleerser dan gewone mensen. Ze zijn al lang weer vergeten dat die warme ontwikkelingslocaties in werkelijkheid vaak ijskoude bosgronden waren en dat maar heel weinig mensen in Nederland rijk zijn geworden met ontwikkelingen op Dubai en de Dominicaanse Republiek. Om die hardleerse beleggers enigszins tegen zichzelf in bescherming te nemen startten Beurswaage en Scope Group in 2010 een 50/50 joint venture, Scope Nethergestuwd door institutionele beleggers. Er is echter een complete mismatch tussen het werkelijke rendement en de rendementseisen van beleggers. De vraag naar rendement groeit, terwijl het aanbod lastig te vinden is. Mensen verwachten een exityield van 6 7%. Met projectontwikkeling was het zelfs nog erger; daar werden zelfs ooit yields van 12 15% behaald, aldus Patrick van Harderwijk. Westplan wil dit jaar nog 60 mln uitkeren en blijft vooralsnog investeren in Amerikaanse woningen. PROPERTYNL MAGAZINE NR. 4-29 APRIL 2016 77
profiel VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND Lopende fondsen: 39 Participanten: 2200 Fondsvermogen: 1,06 mrd Eigen vermogen: 277 mln Ceo: Dick van Seventer Partijen als CBRE GI en Bouwfonds besloten vanuit strategische heroverweging vastgoedfondsen voor particulieren volledig af te stoten. Zo nam VSN drie jaar geleden het beheer over van de zes RFM-woningfondsen (vroegere INGfondsen). Tevens heeft VSN eind december 2013 het beheer van de twee Solid Funds van Bouwfonds overgenomen. Financiering vindt plaats bij Nederlandse partijen. Buitenlandse financiers zijn terughoudend als het gaat om uitponden. Dat geldt ook voor grote Nederlandse institutionele beleggers. Wij helpen deze partijen met het uitponden van hun woningen, zegt Dick van Seventer. De komende jaren voorziet VSN nog overname van andere fondsen en misschien zelfs overname van woningportefeuilles van corporaties. Sinds de oprichting heeft VSN 39 woningfondsen geplaatst, waaraan 2200 particuliere beleggers meedoen. Tot vandaag de dag is oprichter Dick van Seventer blij met het gekozen woonsegment vanwege het risico-/rendementsprofiel. De toegenomen vraag naar woningbeleggingen bevestigt de VSN-strategie in woningen. brengt ook onnodig veel papierwerk met zich mee en kost veel tijd. De AFM past regelgeving vaak toe op basis van veranderd beleid en voortschrijdend inzicht. De AFM moet ook naar de aanbieder kijken, en niet alleen naar afzonderlijke fondsen. Ze weten inmiddels zelf welke aanbieders goed zijn en welke niet, en toch moeten we bij plaatsing van elk nieuw fonds identieke informatie weer uitgebreider toelichten, zegt Kühl. Nieuwe wetgeving en beperkte liquiditeit scheiden in de markt van niet-genoteerde vastgoedfondsen voor participanten het kaf van het koren. De afgelopen tien jaar volgt ook de markt van vastgoedfondsen de vastgoedtrend: woningfondsen floreren, buitenlandse woningen en retail vinden gretig aftrek en kantorenfondsen zijn nog uit de gratie. Maar anticyclische beleggers kunnen daar weer garen bij spinnen, zo vermoeden Boissevain en Wolters. ZWAAR WEER Wolters denkt terug aan de gloriejaren, toen bijna alles te financieren was. Hanzevast verkeert al enkele jaren in zwaar weer. De aanbieder van kantoor- en scheepsfondsen moest eind vorig jaar met lede ogen toezien hoe twee vastgoedfondsen, Holland 62 en Holland 63, failliet werden verklaard. Het betreft een totaal fondsvermogen van 121 mln. Daarvan is ongeveer 65% gefinancierd door ING, dat de lening vervolgens weer door- lands. Het bedrijf zou Nederlandse besloten vastgoedfondsen gaan analyseren en van een financiële rating voorzien. Daarmee konden beleggers een betere afweging maken tussen het verwachte rendement en het verwachte risico. Bij gebrek aan draagvlak stierf het bedrijf een stille dood. Aan Annexum en Holland Immo Group heeft het echter niet gelegen. De heren aan tafel knikken eensgezind als Manfred Kühl opmerkt dat toezichthouders overbodig bureaucratisch te werk gaan: Het ontbreekt de toezichthouder aan vastgoedkennis, zoals de kwaliteit van panden, huurders, locaties en risico s. Het beoordelen van fondsen 78 NR. 4-29 APRIL 2016 PROPERTYNL MAGAZINE
verkocht aan Windmill. Wolters blijft brood zien in kantoren. Maar ondanks de tegenslagen blijft hij optimistisch: We zitten middenin een kopersmarkt en ik zou zo graag nog een kantorenfonds willen opzetten, maar niemand wil dat nog financieren. Tot 20 mln wil geen enkele bank eraan beginnen. Maar boven de 20 mln wordt financieren een stuk makkelijker, en ik ben ervan overtuigd dat veel van mijn bestaande beleggers daar nu ook wel oren naar hebben, zegt Wolters. Hanzevast loopt over van ambitie, maar Wolters moet toegeven dat hij de komende jaren zijn handen vol heeft aan het beheren van 20 vastgoed- en 13 scheepsfondsen. In 2014 werd de zogenoemde AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) in het leven geroepen. De richtlijnen zijn van toepassing op alle beheerders van abi s (alternatieve beleggingsinstelling), waaronder vastgoedfondsen. De Europese Commissie beoogt met de AIFM-richtlijnen Europese wetgeving te implementeren die de potentiële risico s aanpakt van de werkzaamheden van fondsbeheerders in alle beleggingssectoren. Er geldt een vergunningplicht voor fondsbeheerders die meer dan 100 mln onder beheer hebben, daaronder zijn fondsbeheerders vrij. Dat is een slechte zaak. Onder de AIFM-regelgeving worden eisen gesteld ten aanzien van informatieverschaffing aan beleggers en toezichthouders, de externe bewaarder waarover elke fondsbeheerder dient te beschikken, dagelijkse profiel HANZEVAST CAPITAL Hanzevast heeft ongeveer 7100 beleggers, in zowel scheepvaart als commercieel vastgoed. In totaal zijn er 72 fondsen Lopende fondsen: 20 Participanten: 4600 Fondsvermogen: 680 mln Eigen vermogen: 270 mln Ceo: Jaap Wolters geplaatst. Hanzevast is specialist op het gebied van kantoorbeleggingen in Nederland. We zijn hard getroffen door de malaise en mijn voornaamste taak is om met banken te praten en zoveel mogelijk beleggers binnenboord te houden. Hoewel we minder hebben uitgekeerd dan beloofd, is iedereen bereid mee te werken om de zaak weer op de rit te krijgen. We merken wel dat het weer wat beter gaat op de kantorenmarkt. In 2015 hebben we voor het derde jaar op een rij weer voor meer dan 100.000 m2 aan huurtransacties weten te realiseren. Onze bezettingsgraad is daarmee gestegen naar 63%, aldus Jaap Wolters. profiel HOLLAND IMMO GROUP Holland Immo Group koopt uitsluitend retail in Duitsland en parkeergarages in Nederland. Sinds 2016 komt daar zorgvastgoed (wonen met zorg) bij. De Duitse markt is minder volatiel dan bijvoorbeeld in Nederland. De stabiliteit vinden we in winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen met huurders die lange huurcontracten hebben afgesloten. Het aanbod van goed retailproduct in Duitsland is inmiddels erg schaars, vandaar dat we ons ook op verkoop richten. In Nederland richten we ons op parkeergarages. Vooral wonen met zorg en parkeren heeft onze aandacht. Daarbij financieren we puur op het vastgoed, non-recourse met een looptijd van zeven jaar bij een LTV van 50 60%. Ook willen we het plan uitrollen om ziekenhuisgarages te ontwikkelen in samenwerking met een bouwer en een parkeergarage-exploitant. cash flow monitoring door de externe bewaarder, de waardering van activa en transparant risicobeheer. Zo moeten fondsen minimaal één keer per jaar hun vastgoed volledig laten waarderen. Zeven jaar geleden lag de markt van niet genoteerde vastgoedfondsen bijna stil, waardoor aanbieders van fondsen in de problemen raakten, bij uitblijven van performancefee. Behoudens een enkeling hadden zelfs topaanbieders moeite met het plaatsen van fondsen. Er werden zelfs fondsen teruggetrokken bij gebrek aan interesse. In de hoogtijdagen publiceerde PropertyNL nog lange toplijsten met wel 101 aanbieders, maar al snel na de crisis is de lijst teruggesnoeid naar maximaal twintig beheerders. En nu geeft zelfs een top-10 al een representatieve lijst met aanbieders van niet-genoteerde vastgoedfondsen. n Lopende fondsen: 26 Participanten: 4000 Fondsvermogen: 743 mln Eigen vermogen: 254 mln Ceo: Manfred Kühl PROPERTYNL MAGAZINE NR. 4-29 APRIL 2016 79