Actieplan Wonen Woonvisie Vlaardingen 2008-2030
Vlaardingen moet een aantrekkelijke woonstad worden met een positief vestigings- en investeringsklimaat. Mensen moeten kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod in de gewenste woonmilieus. Het is belangrijk dat Vlaardingen mogelijkheden biedt voor een wooncarrière in een goed woonen leefklimaat.
Inhoudsopgave Voorwoord 4 Deel 1 Doelstellingen 7 1 Actieplan Wonen, Collegeprogramma 2006-2010 en Stadsvisie 9 2 Doelstellingen 9 Deel 2 Bestaande situatie 11 3 Woonbeleid Vlaardingen vanaf 2002 13 4 Resultaten woonbeleid 2002-2007 15 4.1 Woningvoorraad corporaties naar betaalbaarheidscategorie 15 4.2 Onttrekkingen 16 4.3 Nieuwbouw 17 4.4 Selectieve migratie 17 Deel 3 Analyse van de woningmarkt 19 5 Analyse van de woningmarkt 21 5.1 Uitkomsten Kernpublicatie WoON 2006, ABF Research 21 5.1.1 Voortgang herstructurering in regionaal en landelijk perspectief 21 5.1.2 Bevolking en huishoudens 21 5.1.3 Woningvoorraad 22 2 5.1.4 Omvang bereikbare voorraad en huishoudens met lage inkomens 23 10.6 Souterrain van de woningmarkt 54 3 11 Strategisch Voorraad Beleidsplan corporaties getoetst 55 5.1.5 Dynamiek op de woningmarkt 24 5.1.6 Belangrijkste conclusies en aanbevelingen ABF-rapport 27 5.2 Startersonderzoek 2006, Companen 29 5.3 Woningmarktverkenning 2006-2020, ABF Research 29 5.3.1 Vraag en aanbod in de toekomst 30 Deel 4 Maatregelen 33 6 Nieuwbouwproductie 35 6.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 35 6.2 Herstructurering 37 6.3 Uitbreidingslocaties 37 6.4 Hoogbouw 39 6.5 Lopende projecten 39 6.6 Overige maatregelen 41 6.6.1 Woningkwaliteit 41 6.6.2 Particulier opdrachtgeverschap 41 6.6.3 Particuliere woningverbetering 41 7 Versnellen nieuwbouwproductie 42 8 Sturen in de huurmarkt 45 8.1 Regionaal aanbodmodel 45 8.2 Niet-winstbeogende instellingen 46 8.3 Particuliere huursector 45 8.4 Betaalbaarheid wonen huishoudens met een laag inkomen 47 8.4.1 Omvang bereikbare huursector 47 8.4.2 Huisvestingsgarantie 48 8.5 Huurprijsbeleid 48 9 Verleiden tot de koopmarkt 48 9.1 Verkoop van corporatiebezit 48 9.2 Startersleningen 49 9.3 Koopsubsidie VROM 49 10 Handhaven en verbeteren woon- en leefklimaat 49 10.1 Sociale woonomgeving en voorzieningen 51 10.2 Senioren 52 10.3 Starters 53 10.4 Buitenruimte 53 10.5 Duurzaam bouwen, renoveren en ontwikkelen 53 10.5.1 Omgevingskwaliteit 53 10.5.2 Duurzaamheid 54 Deel 5 Proces 57 12 Prioritering 59 13 Gebiedsgerichte vertaling en samenwerking tussen partijen 59 13.1 Gebiedsgerichte uitwerking 59 13.2 Opstellen projectplannen 60 14 Financiën 60 Bijlage 1 Sociale paragraaf 61 Bijlage 2 Strategische Voorraad Beleidsplannen woningcorporaties 62
Voorwoord Op 19 april jl. zijn de uitkomsten van de kernpublicatie WoON2006 en het rapport Starters op de Vlaardingse woningmarkt gepresenteerd aan uw Raad. De belangrijkste conclusies die toen werden getrokken zijn: Vlaardingen heeft een eenzijdige, goedkope en verouderde woningvoorraad: te veel huurwoningen en te weinig koopwoningen, te veel gestapeld van een te lage kwaliteit met een lage huur. Sloop en nieuwbouw in Vlaardingen komen te langzaam op gang en blijven achter ten opzichte van de Stadsregio. Er zijn te weinig eengezinswoningen in de koop- en de huursector, waardoor het lastig wordt om door te stromen in Vlaardingen. Veel Vlaardingers die hier geen wooncarrière kunnen maken, verhuizen naar elders. De goedkope voorraad trekt veel mensen van buiten de stad aan. Herstructurering, differentiatie en doorstroming zijn noodzakelijk in het streven naar een evenwichtige woningmarkt. Daarnaast zal het tempo van de herstructurering omhoog moeten. Naar aanleiding van deze rapportages is besloten om een Raadswerkgroep Wonen in te stellen, De opgave die hier voorligt, kan binnen de staande organisatie niet worden opgepakt. waaraan elke fractie deelneemt, om in overleg een Woonvisie te ontwikkelen. De resultaten van de afgelopen periode die mede hebben geleid tot de Woonvisie tonen Vlaardingen moet weer een aantrekkelijke woonstad worden waar mensen kunnen kiezen uit dit ondubbelzinnig aan. Om de Woonvisie tot uitvoering te kunnen brengen zal de organisatie een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod. van het proces hieromheen vorm en inhoud moeten worden gegeven. Voor 2008 zijn extra Deze werkgroep heeft, in een zeer constructieve sfeer, de afgelopen periode uitvoerig over de gemeentelijke investeringen ter grootte van 1,2 miljoen euro nodig om de organisatie van problematiek beraadslaagd en oplossingen geformuleerd. Ook werd een aantal projecten in de gewenste herstructurering op de rails te zetten. andere steden bezocht. De beide Vlaardingse corporaties hebben intensief aan het overleg in De corporaties zullen in de komende planperiode grote investeringen voor hun rekening nemen de werkgroep deelgenomen. ter grootte van zo n 1 á 1,5 miljard euro. Met gepaste trots bied ik u hierbij het resultaat van dit overleg aan. De Woonvisie heeft een horizon tot 2030. De som van de verschillende gebieden leidt per 4 In dit Actieplan Wonen worden de kaders, doelstellingen en mogelijke maatregelen voor een saldo tot vermindering van circa 1.850 meergezinswoningen en een toevoeging van circa 3.500 5 Vlaardingse woonvisie voor de periode tot 2030 gegeven. Voor de realisatie hiervan is een trendbreuk nodig: niet bouwen voor de maximale opbrengst of een maximum woningaantal, maar werkelijk bouwen voor de vraag. Bij meer bouwen voor de (toekomstige) vraag is een grootschalige herstructurering gewenst waarbij de verouderde wijken geleidelijk worden omgevormd naar een groenstedelijk woonmilieu met meer eengezinswoningen in lagere dichtheden. Belangrijke randvoorwaarde bij deze trendbreuk is dat de aandachtsgroep (huishoudens met lage inkomens) niet in de knel komt. Het verder uitwerken van de Woonvisie gebeurt binnen de volgende kaders: In de herstructureringsgebieden Babberspolder, Holy en Westwijk wordt het buitencentrumstedelijke woonmilieu getransformeerd naar een meer groenstedelijk woonmilieu. Het groenstedelijk woonmilieu laat zich karakteriseren door een woningdichtheid van 30 woningen per hectare. Om dit te bereiken zal bij herstructurering qua toevoeging worden gewerkt met 90% eengezinswoningen en 10% meergezinswoningen. In de centrumstedelijke woonmilieus (Centrum, VOP, Oostwijk) zal een forse kwaliteitsimpuls in woningen en woonomgeving worden gegeven. De zoektocht naar schuifruimtelocaties heeft geleid tot drie haalbare, nieuwe locaties voor woningbouw: het ziekenhuisterrein in Holy Zuid-West, de Marathonwegzone en de Maasboulevard/KW-haven Zuid-West. Schuifruimtelocaties zijn belangrijk om, met het oog op de leefbaarheid, verdere verdichting van de bestaande wijken te voorkomen Van groot belang voor het realiseren van de trendbreuk is het op gang brengen van doorstroming en verminderen van scheefwonen. Hiervoor worden nieuwe woningen ontwikkeld op aantrekkelijke locaties: eengezinswoningen maar ook kwalitatief hoogwaardige seniorenwoningen (onder andere hoogbouw). Indien hoogbouw wordt gerealiseerd, wordt die geconcentreerd nabij voorzieningen en knooppunten van openbaar vervoer. Er zal een grondige marktanalyse en locatieanalyse plaatsvinden voordat nieuwe hoogbouwlocaties ontwikkeld worden. In de gebiedsgerichte uitwerking van de Woonvisie zal een sociaal programma per gebied centraal staan. In hoofdstuk 10 wordt daar uitgebreid op ingegaan. De woningcorporaties geven een huisvestingsgarantie af voor de huishoudens uit de doelgroep met een inspanningverplichting tot modaal. Op deze wijze kan Vlaardingen de kernvoorraad waarborgen en komt de aandachtsgroep niet in de knel. Aangezien Vlaardingen onderdeel uitmaakt van een regionale woningmarkt zal de herhuisvesting deels in de rest van de regio plaatsvinden. Binnen de kaders uit deze woonvisie zullen de maatregelen gebiedsgericht worden uitgewerkt. Als eerste zullen de gebieden waar op korte termijn toch al veel zou gebeuren worden bezien: de Babberspolder, Holy Zuid, de Rivierzone en het Centrum. Tevens wordt in 2008 gestart met planontwikkeling herstructurering Westwijk en Marathonwegzone. De bewoners en andere belanghebbenden zullen hierbij intensief betrokken worden. eengezinswoningen. Hiervoor zullen circa 6.800 woningen worden gesloopt. Dit komt in de periode 2008 2030 neer op een sloop van 300 woningen per jaar (dat is per jaar circa 1 % van de woningvoorraad). Er zullen in deze periode ca. 8.450 nieuwe woningen gebouwd worden. Dit is een gigantische opgave die wij als gemeente niet alleen kunnen realiseren. Dat doen wij in overleg met de Stadregio Rotterdam, de woningcorporaties, de andere marktpartijen en de Vlaardingse burgers. Bij de gebiedsgerichte uitwerking in 2008 zullen de burgers van Vlaardingen nauw betrokken worden. Wij zullen in het eerste kwartaal van 2008 hiermee een start maken door het organiseren van informatieavonden voor bewoners per gebied. Ik nodig iedereen van harte uit om een bijdrage te leveren aan de uitwerking van de Woonvisie. Ik dank de leden van de werkgroep Wonen en de corporaties voor hun grote inzet en voor het enthousiasme waarmee wij met elkaar deze klus hebben geklaard. Hans Versluijs Wethouder
Deel 1 Doelstellingen 6 7
1 Actieplan Wonen, Collegeprogramma 2006-2010 en Stadsvisie 8 Actieplan Wonen is een uitwerking van de (geactualiseerde) Stadsvisie, op het onderwerp wonen. De Stadsvisie is een strategisch beleidskader, waarin de ontwikkelingsrichting van Vlaardingen voor een periode van 20 jaar is vastgelegd. De Woonvisie richt zich op acties op de huidige woningmarkt binnen de kaders van het collegeprogramma (Coalitieakkoord 2006-2010) om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. In het collegeprogramma kiezen wij voor een evenwichtige woningbouw- en woonbeleid, zodat Vlaardingen voor iedereen een aantrekkelijke woonstad wordt. Om dit te bereiken dient het Actieplan Wonen voorwaarden te scheppen voor corporaties en ontwikkelaars om meer aan te sluiten bij de vraag van de consument, om zo selectieve migratie tegen te gaan en de bevolkingsomvang op een aanvaardbaar peil te houden. Ook zal onze ambitie zijn het economisch draagvlak voor winkels, scholen en andere voorzieningen te verbeteren. Rekening dient gehouden te worden met een dalende bevolkingsomvang. Op termijn krijgt heel Nederland hiermee te maken als gevolg van ontgroening en vergrijzing. Wij zullen nader inzetten op revitalisering en meer kwaliteit in plaats van groei (zie de Krimpende Stad ; uitgave Kenniscentrum Grote Steden). 2 Doelstellingen Ambitie: Vlaardingen moet een aantrekkelijke woonstad worden met een positief vestigingsen investeringsklimaat. Mensen moeten kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod in de gewenste woonmilieus. Het is belangrijk dat Vlaardingen mogelijkheden biedt voor een wooncarrière in een goed woon- en leefklimaat. 9 Vlaardingen zal de komende jaren moeten werken aan de volgende doelen: Kwaliteitsslag maken, waardoor de toekomstwaarde van woningen in de bestaande woningvoorraad wordt verbeterd (ingrijpende verbetering/renovatie); Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen (goed woningaanbod in gewenst woonmilieu en leefstijlen); Doorstroming te bevorderen door met name nieuwbouw te realiseren en de betaalbaarheid tussen de grens bereikbaar en middeldure huur- of koopwoningen te verbeteren (door bijvoorbeeld startersleningen te verstrekken, koopconstructies, huurprijsbeleid of onrendabele top nieuwbouwwoningen); Woongenot te vergroten (sociale woonomgeving/voorzieningen); Bijdrage leveren aan het verbeteren van de positie van de huidige bewoners (sociale liftfunctie ) Meer evenwichtige bevolkingsopbouw realiseren.
Deel 2 Bestaande situatie 10 11
3 Woonbeleid Vlaardingen vanaf 2002 Eerder verschenen rapporten: Stadsvisie Vlaardingen, koers op 2020, 10 februari 2000, en in het verlengde daarvan: Beleidsplan Wonen 2002-2015, vastgesteld in vergadering van de gemeenteraad van 31 januari 2002. (De analyse en de cijfermatige onderbouwing van dit besluit was gebaseerd op het Woningbehoefteonderzoek 1998 en wordt ondersteund door de uitkomsten van het rapport van Bureau Companen Naar passende woonmilieus in Vlaardingen, d.d. 6 januari 2003 ). Woningmarktverkenning Vlaardingen 2004, ABF Research, vastgesteld in college van b. en w. op 25 januari 2005 (gebaseerd op Woningbehoefteonderzoek 2002). Woningbouwafspraken voor de periode 2005-2010 tussen de Stadsregio Rotterdam en de gemeente Vlaardingen, 10 februari 2005 (in het kader van de Verstedelijkingsafspraken 2005-2010, vastgesteld in regioraad 22 december 2004). Bovengenoemde rapporten geven de volgende uitkomsten: Eénzijdige goedkope woningvoorraad (portiek- en galerijflats, met en zonder lift) in de naoorlogse compacte wijken. Meer aanbod van goedkope flats dan er vraag naar is. De kwantitatieve druk op de regionale woningmarkt voorkomt dat dit tot verhuurbaarheidsproblemen leidt, maar houdt wel in dat mensen uit deze woningen zullen verhuizen zodra zij hiervoor de kans krijgen (geen toekomstwaarde). Veel vraag naar (middel)dure eengezinswoningen in de huur- en koopsector. Naoorlogse gebieden zijn in Vlaardingen oververtegenwoordigd (buitencentrum-stedelijk milieu); er is meer aanbod dan vraag naar. De behoefte aan groenstedelijk woonmilieu is veel groter. Ook is er vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu, zij het in mindere mate. Vlaardingen kent een grote herstructureringsopgave (is onontkoombaar). 12 Transformeren van buitencentrum-stedelijke woonmilieus (Holy, Babberspolder Oost, Westwijk) 13 naar groenstedelijke woonmilieus. Optimaal woningprogramma in groenstedelijke setting is: - 70 % eengezinswoningen, waarvan 50 % koop en 20 % huur - 30 % appartementen, waarvan 10 % koop en 20 % huur - 60 % koopwoningen en 40 % huurwoningen. Wanneer het woningbouwprogramma niet aansluit op de vraag leidt dit tot afzetproblemen. De gemeente zal op basis van deze uitkomsten de prestatieafspraken met de corporaties, zoals overeengekomen op 30 oktober 2006, moeten herijken. Ingezet beleid op basis van deze rapporten is: Streven naar differentiatie tussen en binnen woonmilieus (verscheidenheid van woonmilieus, variatie woningvoorraad naar woningtypen, prijs en eigendomssituatie) Streven naar kwaliteit (het aanbod beter laten aansluiten op de vraag op 2 niveaus: dat van het woonmilieu en de woning). Vermindering van de bereikbare of betaalbare voorraad ( kernvoorraad ) met circa 3.000 woningen (als gevolg van sloop, samenvoegingen, verkoop en huurbeleid). In het kader van de Verstedelijkingsafspraken 2005-2010 is Vlaardingen de verplichting aangegaan om de bereikbare sociale huursector met ten minste 2.000 woningen te doen verminderen. Verder heeft de gemeente een taakstelling van minimaal 1.400 te bouwen woningen, met een maximum van 20 % sociaal (280 woningen).
De uitkomsten van de volgende onderzoeken onderschrijven eerdere analyses van de Vlaardingse woningmarkt. 1. Kernpublicatie WoON 2006, gemeente Vlaardingen door ABF Research (op basis van Woningbehoefteonderzoek 2006). 2. Taskforce Starters; starters op de Vlaardingse woningmarkt; Probleemanalyse en voorstellen voor maatregelen, Companen, 7 maart 2007. Deze zijn gepresenteerd op 19 april 2007 aan uw raad. 4 Resultaten woonbeleid 2002 2007 Vlaardingen wordt gekenmerkt door veel huurwoningen en veel meergezinswoningen, gebouwd in de direct naoorlogse periode (1945-1970). Ruim driekwart van de huurwoningen is in bezit van de Vlaardingse woningcorporaties. Zie onderstaand overzicht voor de veranderingen in de woningvoorraad, die zich in de periode 2002-2007 hebben voorgedaan. 4.1 Woningvoorraad corporaties naar betaalbaarheidcategorie Huursegment Huursubsidiegrens 1 Huurwoningen corporaties (peildatum: 1 januari) 2002 2006 Verschil Bereikbaar Kwaliteitskortingsgrens ( 343) 8.520 7.154-1.366 14 15 Onderste aftoppingsgrens ( 340-492) 7.610 7.768 158 Bovenste aftoppingsgrens ( 492-527) 745 979 234 Subtotaal 16.875 15.901-974 Middelduur Tussen aftoppings- en liberalisatiegrens ( 527-622) 948 923-25 Duur >liberalisatiegrens (> 622) 271 179-92 Totaal 18.094 17.003-1.091 Bron: woningbestanden corporaties Woningstichting Samenwerking Vlaardingen en Stichting Waterweg Wonen, peildatum 1 januari 2007 (bewerking gemeente) De bereikbare voorraad in de sociale huursector is in 2006 ten opzichte van 2002 met 974 woningen gedaald. Toch is de bereikbare woningvoorraad met 15.901 woningen fors te noemen; 94 % van de sociale huurwoningen is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Ter vergelijking: dit percentage is in de gehele Stadsregio Rotterdam 47 %. 1 Afgerond peildatum 1 juli 2007; de huurprijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd: - Kwaliteitskortingsgrens is maximale huursubsidiegrens voor jongeren tot 23 jaar (goedkope voorraad). - Onderste aftoppingsgrens is maximale huursubsidiegrens voor 1- en 2 persoons-huishoudens (voor 2- en 3 kamerwoningen). - Bovenste aftoppingsgrens is maximale huursubsidiegrens voor 3- en meerpersoons-huishoudens (voor 4 en meer kamerwoningen). - Als de huurprijs hoger is dan de aftoppingsgrens wordt het deel van de huur boven deze grens voor 50 % gesubsidieerd in enkele uitzonderingsgevallen (ouder dan 65 jaar en bij aanpassing woning als gevolg van een handicap) - Boven de liberalisatiegrens vervalt in beginsel het recht op huursubsidie (behalve in enkele uitzonderingsgevallen)
De vermindering van de sociaal bereikbare woningvoorraad met 974 huurwoningen blijft achter bij de taakstelling van de gemeente om de sociale voorraad voor de periode van 2005 t/m 2009 met tenminste 2.000 woningen te doen verminderen (Verstedelijkingsafspraken). Het Beleidsplan Wonen 2002 gaat uit van een vermindering van het aantal sociaal bereikbare huurwoningen met 3.000 in de periode van 2002 tot 2015. 4.3 Nieuwbouw In totaal zijn er in de periode 2002 t/m 2006 494 woningen gebouwd, met name eengezinswoningen in de koopsector. De woningbouw sluit daarmee aan op de vraag; echter het bouwtempo blijft achter. 4.2 Onttrekkingen Zie onderstaand overzicht van het aantal huurwoningen dat in de periode 2002 2007 is gesloopt, verkocht of samengevoegd. Onttrekkingen woningvoorraad Waterweg Wonen, periode 2002 t/m 2006 Jaar 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal Verkoop 39 58 147 96 106 446 Sloop 58 0 252 184 174 668 Samenvoeging Nieuwbouw in Vlaardingen in periode 2002 t/m 2006 Jaar 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal Aantal woningen Bron: Vinexlijst en ISV-monitor 4.4 Selectieve migratie 288 77 19 14 96 494 Eengezins Huur Koop 76 76 144 69 3 14 58 288 Meergezins Huur Koop Vlaardingen kent selectieve migratie. Er is sprake van selectieve migratie als de inkomensverdeling Bron: Jaarverslagen Waterweg Wonen. van huishoudens, die zich in Vlaardingen vestigen en vertrekken, afwijkt van de inkomensverdeling van de zittende bevolking. 16 Hieruit blijkt dat de sloop relatief achterblijft. De verkoop maakt 40 % van het aantal onttrekkingen Uit onderzoeken (zie hiervoor hoofdstuk 5) blijkt dat Vlaardingers als gevolg van een weinig 17 uit in de huursector in de periode 2002 tot en met 2006. Waterweg Wonen verkoopt sinds 2002 huurwoningen uit vooraf geselecteerde complexen huurwoningen aan zittende huurders of bij mutatie. Zie voor een beeld welke woningen in welke prijscategorie worden verkocht onderstaande grafiek. Verkoop huurwoningen, periode 2002-2007 (Waterweg Wonen) Aantal verkochte woningen > 120 100 80 60 40 20 0 Bereikbaar Middelduur Duur Huurprijscategorie > 0 0 3 1 0 4 Eengezins Maisonette Appartement De meeste woningen die zijn verkocht, zijn eengezinswoningen (44 %) en maisonnettes (28 %). Ruim 60 % van de verkochte eengezinswoningen komt uit de bereikbare huursector en bijna 80 % van de maisonnettes. gedifferentieerd aanbod aan woningen en woonmilieus Vlaardingen verlaten om in een andere gemeente hun woonwensen te realiseren. De woningen worden via Woonnet Rijnmond aangeboden, waar woningzoekenden uit de regio op kunnen reageren. Door het grote goedkope aanbod aan portiek- en galerijflats in naoorlogse wijken trekt Vlaardingen veel huishoudens met lage inkomens (met name starters) aan vanuit de regio. (NB: Starters zijn volgens de definitie van de woonruimteverdeling huishoudens die bij verhuizing geen zelfstandige huurwoning achterlaten). Jaarlijks brengt het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) een jaarrapportage uit over de verdeling van de woonruimte in de bereikbare huursector. De gemeente Vlaardingen heeft van de grootstedelijke gemeenten (Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis) vanaf 2002 naar verhouding de grootste instroom in de bereikbare huursector van buitenaf (NB: grootstedelijke gemeenten zijn gemeenten met een grote herstructureringsopgave). De vraag is of het beleid dat Vlaardingen vanaf 2002 (op het gebied van de stedelijke vernieuwing en de woonruimteverdeling) heeft ingezet, van invloed is geweest op de huisvesting van lokale woningzoekenden. Uit de jaarrapportages blijkt dat het beleid (vooral de ingezette herstructurering) de afgelopen 4 jaar enig effect heeft gehad op de instroom vanuit de regio. De instroom in Vlaardingen is afgenomen en het aandeel Vlaardingers dat in Vlaardingen wordt gehuisvest is relatief groter (zie onderstaande tabel). Jaar 2002 2003 2004 2005 2006 Aanbod bereikbare huurwoningen 1.330 1.009 1.197 1.101 987 Instroom Absoluut Relatief 612 343 431 341 326 46 % 34 % 36 % 31 % 33 % 0 68 8 16 38 130 Vlaardingers Absoluut Relatief 718 666 766 760 661 54 % 66 % 64 % 69 % 67 %
Deel 3 Analyse van de woningmarkt 18 19
5 Analyse van de woningmarkt De woningmarkt in Vlaardingen is geanalyseerd met behulp van de Kernpublicatie WoON 2006, het Startersonderzoek van Companen, en de Woningmarktverkenning 2006-2020. De resultaten van deze onderzoeken worden in dit hoofdstuk gepresenteerd. 5.1 Uitkomsten Kernpublicatie WoON 2006, ABF Research 5.1.1 Voortgang herstructurering in regionaal en landelijk perspectief In de afgelopen jaren is de groei van de Vlaardingse woningvoorraad achtergebleven in vergelijking met die in de Stadsregio Rotterdam (SRR) en Nederland als geheel. Zie onderstaand overzicht. 20 Tempo Herstructurering 1990-2005 gemiddeld per jaar Voorraad per 2006 Nieuwbouw Sloop Vlaardingen 34.400 0,6% 0,2% Stadsregio Rotterdam 545.300 1,2% 0,5% Nederland 6.925.000 1,3% 0,2% De achtergebleven groei wordt vooral veroorzaakt door een relatief geringe nieuwbouwproductie. Ook de sloopactiviteit ligt lager. Door deze combinatie is de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad achtergebleven in vergelijking met de regionale en landelijke ontwikkelingen. 5.1.2 Bevolking en huishoudens Samenstelling bevolking naar leeftijd Begin 2006 telt Vlaardingen ruim 72.000 inwoners. Er wonen relatief veel ouderen. In 2006 zijn ruim 9.000 Vlaardingse huishoudens 65 jaar of ouder (27 % van alle Vlaardingse huishoudens). Dit aandeel is hoger dan gemiddeld in SRR en hoger dan landelijk gemiddeld (23 %). 21 Ontwikkeling van de bevolking als resultaat van demografische componenten In 1990 telt Vlaardingen 74.000 inwoners. In 2006 is de omvang gedaald onder de 73.000 inwoners, zo laag is de bevolkingsomvang sinds 1990 niet geweest. Ontwikkeling van de bevolking, 1990-2006 (Index 1990=100; Bron: CBS; grafiek ABF Research) 112% 110% 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96% 94% 92% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Vlaardingen SRR Nederland
De bevolkingsontwikkeling wordt bepaald door: natuurlijke aanwas (geboorte - sterfte), binnenlands migratiesaldo (vestiging - vertrek) en het buitenlands migratiesaldo (immigratie - emigratie). De belangrijkste oorzaak van de daling van het aantal inwoners ligt sinds 2003 bij de binnenlandse migratie: na 2003 is per saldo sprake van een uitstroom vanuit Vlaardingen naar andere gemeenten. Naast Rotterdam onderhoudt Vlaardingen sterke migratierelaties met Schiedam, Maasluis en Midden-Delfland.Ten zuiden van de Maas gaat het vooral om de gemeenten Spijkenisse, Rozenburg en Hellevoetsluis. Samenstelling huishoudens Per 1 januari 2006 telt Vlaardingen bijna 34.000 huishoudens. De samenstelling van de huishoudens is in Vlaardingen en SRR minder traditioneel dan in Nederland: relatief weinig gezinnen met kinderen, veel eenoudergezinnen en veel alleenstaanden. Inkomen en werkgelegenheid In 2003 was het gemiddeld besteedbaar inkomen van een Vlaardings huishouden 26.900 (ter vergelijking: in SRR en Nederland was dat respectievelijk 27.100 en 29.000). De groei van het besteedbaar inkomen van huishoudens is in Vlaardingen over de gehele periode 1994-2003 lager geweest dan in SRR en Nederland. In 2002 was er voor het eerst sprake van een daling van het gemiddeld besteedbaar inkomen in Vlaardingen. Tussen 1994 en 2005 is de werkgelegenheid nagenoeg gelijk gebleven. In SRR en Nederland bedraagt de groei over de gehele periode respectievelijk 1,2 % en 1,7 %. Woonlasten/woonquote In 2006 zijn huishoudens in Vlaardingen maandelijks gemiddeld 562 kwijt aan woonlasten. Dit is lager dan het landelijke gemiddelde van 615. Het lage gemiddelde in Vlaardingen moet worden toegeschreven aan het feit dat in Vlaardingen veel huishoudens in relatief goedkope meergezinshuurwoningen wonen. Onder Vlaardingse bewoners van koopappartementen is sprake geweest van een sterke stijging van woonlasten (26 % toename nominaal). 5.1.4 Omvang bereikbare voorraad en huishoudens met lage inkomens Binnen het woonbeleid wordt onderscheid gemaakt naar verschillende doelgroepen die speciale aandacht nodig hebben. Dit kunnen bijvoorbeeld jongeren en ouderen zijn, maar ook huishoudens met een laag inkomen. Deze laatste groep wordt in het woonbeleid aandachtsgroep genoemd. De inkomensgrens voor de aandachtsgroep sluit aan bij de huursubsidiewet en bij de toewijzing van sociale huurwoningen in de woonruimteverdeling. In de periode 2002 t/m 2006 is de aandachtsgroep in Vlaardingen van 8.700 huishoudens toegenomen tot 10.900 huishoudens. Daarmee is het aandeel aandachtsgroep in de periode 2002-2006 toegenomen naar het niveau van de Stadsregio Rotterdam als geheel (éénderde van de totale huishoudenspopulatie). De bereikbare voorraad bestaat uit alle huurwoningen met een maandhuur tot de aftoppingsgrens ( 527). Huishoudens uit de aandachtsgroep moeten in principe terecht kunnen in de bereikbare voorraad. Zie onderstaande tabel van ABF Research voor de ruimte die in theorie beschikbaar is voor de huisvesting van de aandachtsgroep in de bereikbare voorraad voor de drie onderscheiden gebieden. Vlaardingen SRR Nederland 5.1.3 Woningvoorraad Samenstelling van de woningvoorraad A Bereikbare voorraad (huur< aftoppingsgrens) Ca. 15.900 247.000 2.367.000 22 De Vlaardingse woningvoorraad heeft in vergelijking met SRR en Nederland weinig koop. B Aandachtsgroep 10.900 182.300 2.019.000 23 C Totale voorraad 33.400 528.100 6.800.600 Vlaardingen SRR Nederland A/B Verhouding bereikbare voorraad-aandachtsgroep 1,43 1,35 1,17 A/C Verhouding bereikbare voorraad-totale voorraad 0,47 0,47 0,35 Koopwoningen Na 1971 gebouwd Eengezinswoningen Totaal 35% 33% 35% 34.400 42% 48% 43% 545.300 57% 51% 71% 6.925.000 De Vlaardingse woningvoorraad kenmerkt zich door veel huurwoningen (65 %) en meergezinswoningen (65 %). Qua bouwperiode is de vroeg-naoorlogse periode (1945-1970) het sterkst vertegenwoordigd. Vlaardingen behoort tot de groep van grootstedelijke gemeenten in de Stadsregio Rotterdam. Als de woningvoorraad van Vlaardingen wordt afgezet tegen de voorraad van grootstedelijke, groeistedelijke en kleinstedelijke gemeenten dan ontstaat het volgende beeld. 2006 Koopwoningen Na 1971 gebouwd Eengezinswoningen Totaal Vlaardingen 35% 33% 35% 34.400 Grootstedelijk 34% 39% 30% 370.333 SRR Groeistedelijk 53% 70% 62% 102.636 Kleinstedelijk 69% 65% 85% 72.312 Het verhoudingsgetal op de één na onderste rij geeft aan hoeveel bereikbare woningen in theorie beschikbaar zijn per huishouden in de aandachtsgroep. In Vlaardingen zijn per huishouden in de aandachtsgroep 1,43 bereikbare woningen beschikbaar. De bereikbare voorraad vormt 47 % van de totale woningvoorraad en is daarmee net zo hoog als in de regio en hoger dan landelijk gemiddeld. Zie voor de woonsituatie van de aandachtsgroep en niet - aandachtsgroep in Vlaardingen het volgende overzicht (bron: WoON 2006, ontleend aan ABF-research). Gehuisvest in: bereikbare woning niet bereikbare woning koopwoning niet zelfstandig in woning Totaal Huishoudens behorend tot: Aandachtsgroep Niet-aandachtsgroep Aantal Relatief Aantal Relatief 7630 981 2180 109 10.900 70% 9% 20% 1% 100% 7945 2497 12258 227 22.927 35% 11% 54% 1% 100% De woningvoorraad van Vlaardingen komt het meest overeen met die van het grootstedelijk gebied in SRR.
Uit dit overzicht blijkt dat 70 % van de huishoudens behorend tot de aandachtsgroep is gehuisvest in een bereikbare woning. Verder woont 35 % van de huishoudens behorend tot de niet-aandachtsgroep in een bereikbare woning. Wanneer een huishouden dat niet tot de aandachtsgroep behoort in een bereikbare huurwoning woont, wordt dat goedkope scheefheid genoemd. De goedkope scheefheid is met 35 % vergelijkbaar met de Stadsregio als geheel en aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde (24 %). Goedkope scheefheid is financieel prettig voor de betreffende huishoudens, maar kan ook wijzen op te weinig keuzemogelijkheden waardoor het huishouden geen wooncarrière kan maken. Verder kan goedkope scheefheid er toe leiden dat de aandachtsgroep op de woningmarkt in het gedrang komt. Hier heeft de aandachtsgroep in Vlaardingen geen last van gezien het ruime aanbod (47 % van de totale woningvoorraad is bereikbaar). Naast de lokale vraag is er vraag van verhuisgeneigde huishoudens uit de omliggende gemeenten of verder weg, die voorkeur hebben voor Vlaardingen. Dit wordt de externe vraag, gericht op Vlaardingen, genoemd. Volgens het WoON 2006 gaat het om ruim 1.500 woningen. Evenals in Vlaardingen is er ook in de omliggende gemeenten vraag die boven de markt hangt. In de SRR - gemeenten gaat het gemiddeld om 16 % van de totale gemeentelijke vraag. Hoeveel huishoudens uiteindelijk in Vlaardingen zullen vestigen is moeilijk aan te geven. Dat hangt van de concurrentiepositie van Vlaardingen af. In de volgende twee figuren wordt het potentiële aanbod afgezet tegen de bovengenoemde onderdelen van de vraag (lokale vraag, externe vraag en geen voorkeur of andere gemeente ). Het potentiële aanbod is weergegeven met brede rode staven, de vraagonderdelen zijn in verschillende kleuren weergegeven in de smalle staven. 5.1.5 Dynamiek op de woningmarkt Woonwensen Huishoudens die aangeven binnen 2 jaar te willen verhuizen, zijn verhuisgeneigd. Ruim een kwart van de Vlaardingse huishoudens (9.000 huishoudens) is verhuisgeneigd. Het merendeel van de verhuisgeneigde huishoudens verhuist bij voorkeur in eigen gemeente. Vlaardingse starters zoeken relatief vaak een woning in Vlaardingen. Vraag en aanbod: huursector (Bron: WoON 2006, bewerking ABF Research) Huurwoningen Als gekeken wordt naar welke woonkwaliteiten gevraagd worden, wordt vaak naar goedkope eengezins meergezinswoningen gevraagd. Dit wordt veroorzaakt doordat de woningmarkt van Vlaardingen meergezins bijzonder aantrekkelijk is voor starters. Ook uit de Jaarrapportage woonruimteverdeling 2005 van de Stadsregio Rotterdam blijkt dat in Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel meer starters dan doorstromers op zoek zijn geweest naar een bereikbare huurwoning. Starters zijn vaak geïnteresseerd in betaalbare <kwal. kort. grens 24 (meergezins-) huurwoningen. kwal. kort - aftoppingsgrens 25 waarvan: De vraag naar eengezinswoningen is het hoogst onder autochtone huishoudens, huishoudens in de niet-aandachtsgroep en vooral onder huishoudens met een hoog inkomen. Dit zijn vooral huishoudens die op zoek zijn naar een (middeldure of dure koopwoning). aftop. - liberalisatiegrens >liberalisatiegrens Eerder is al geconstateerd dat seniorenhuishoudens in Vlaardingen wat minder vaak in een toegankelijke woning wonen dan regionaal en landelijk het geval is. Van de groep verhuisgeneigde senioren (1.700 huishoudens) is dan ook driekwart op zoek naar een toegankelijke woning. Ruim de helft geeft de voorkeur aan een specifieke ouderenwoning (bejaardenwoning, aanleunwoning, serviceflat of woonzorgcomplex). Woningvraag en woningaanbod ABF Research heeft op basis van het woningbehoefteonderzoek (WoON 2006) de vraag vergeleken met het aanbod op de markt. In Vlaardingen zijn 9.000 huishoudens op zoek naar een woning. Van deze huishoudens zijn 7.100 doorstromer, wat betekent dat deze huishoudens bij een verhuizing een woning in Vlaardingen achterlaten. Het potentiële aanbod in de markt (binnen de bestaande woningvoorraad) bedraagt daarmee 7.100 woningen. Het vaststellen van de vraag is wat lastiger. Niet alleen de verhuisgeneigde Vlaardingers oefenen een vraag uit, maar ook mensen van buiten Vlaardingen. De vraag wordt als volgt gespecificeerd. De vraag van de verhuisgeneigde huishoudens in Vlaardingen wordt de lokale vraag genoemd. In totaal gaat het om 9.000 woningen; 60 % van de lokale vraag is gericht op Vlaardingen zelf (5.000 woningen), bijna een kwart is gericht op andere gemeenten (2.000 woningen). Het overige deel van de lokale vraag hangt boven de markt omdat deze vraag afkomstig is van huishoudens die wel willen verhuizen, maar nog geen voorkeur hebben voor een bepaalde gemeente (ruim 15 %, +/- 1.500 woningen). 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 Potentieel aanbod in de markt Lokale vraag: geen voorkeur of andere gemeente Externe vraag: Vlaardingen Lokale vraag: Vlaardingen Voor de huursector als geheel is de vraag kleiner dan het aanbod, maar het verschil is relatief gezien niet groot. Als de vraag van Vlaardingers (lokale vraag), die zich oriënteren op een andere gemeente of (nog) geen voorkeur hebben voor een bepaalde gemeente, er bij wordt betrokken dan verandert het plaatje. Onder de Vlaardingers, die een huurwoning zoeken en niet uitsluitend gericht zijn op Vlaardingen, zijn er relatief veel op zoek naar een grondgebonden eengezinshuurwoning. De conclusie is gerechtvaardigd dat Vlaardingers, die op zoek zijn naar een grondgebonden eengezinshuurwoning zich niet uitsluitend richten op hun eigen gemeente, omdat zij weten dat het moeilijk is deze binnen de eigen gemeentegrenzen te vinden.
Vraag en aanbod: koopsector (Bron: WoON 2006, bewerking ABF Research) Koopwoningen waarvan: eengezins meergezins <170.000 Voor de koopsector als geheel is de vraag groter dan het aanbod. Het gaat hierbij om grote 26 verschillen. Vooral bij de eengezinskoopwoningen en in de prijsklasse van 170.000 tot 240.000 27 euro is de vraag groter dan het aanbod. Bij koopappartementen is de markt meer verzadigd; hierbij lijkt er sprake van een iets hoger aanbod dan de vraag. Hetzelfde geldt voor de goedkope koopwoningen (tot 170.000 euro). Vlaardingen kent veel goedkope koopappartementen. Als de vraag van Vlaardingers (lokale vraag), die zich oriënteren op een andere gemeente of (nog) geen voorkeur hebben voor een bepaalde gemeente, er bij wordt betrokken dan versterkt dat het beeld dat er veel meer vraag is naar eengezinskoopwoningen in de prijsklasse 170.000 tot 240.000 euro dan er aanbod is. 170-240 240-400 >400.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 Potentieel aanbod in de markt Lokale vraag: geen voorkeur of andere gemeente Externe vraag: Vlaardingen Lokale vraag: Vlaardingen 5.1.6 Belangrijkste conclusies en aanbevelingen ABF-rapport De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van het ABF-rapport hebben betrekking op: 1. Het bestrijden van de bevolkingsuitstroom. 2. Meer aanbod voor doorstromers. 3. Passende huisvesting voor senioren. 4. Woonomgeving en voorzieningen. Ad 1 Bestrijden van de bevolkingsuitstroom naar andere gemeenten. Als remedie tegen de bevolkingsuitstroom wordt de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad genoemd. In de afgelopen jaren was de sloop- en nieuwbouwactiviteit relatief laag in Vlaardingen. Tegelijkertijd is er sprake van bevolkingsuitstroom. Meer kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad is nodig om de bevolkingsuitstroom in de toekomst te kunnen bestrijden. Volgens de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek (WoON 2006) zijn het niet zozeer starters of huishoudens uit de aandachtsgroep, waarvoor te weinig geschikt aanbod is, maar eerder de doorstromers en ouderen.
28 Ad 2 Ad 3 Ad 4 Meer aanbod voor doorstromers. De Vlaardingse huursector telt relatief veel huishoudens die goedkoop scheef wonen. Een deel van deze huishoudens heeft behoefte aan andere woonkwaliteiten en is bereid om hiervoor ook meer te betalen. In deze behoefte kan worden voorzien door herstructurering waarbij veel (middel)dure eengezins (koop)woningen worden teruggezet. Verkoop van eengezinshuurwoningen voorziet in de behoefte aan koopwoningen. De keerzijde van de medaille is dat verkoop van eengezinshuurwoningen leidt tot afname van de voorraad van dit huursegment, terwijl potentiele gemeenteverlaters vaak op zoek zijn naar een eengezinshuurwoning. Kortom: Potentiële gemeenteverlaters die willen gaan kopen, zoeken relatief vaak een eengezinswoning en een middeldure koopwoning (170.000 tot 240.000 Euro). Potentiële gemeenteverlaters die willen gaan huren, zoeken relatief vaak een eengezinshuurwoning. Wanneer de gemeente zich inzet voor het behoud van meer Vlaardingers binnen haar gemeentegrenzen dan liggen er kansen in de nieuwbouw van deze woningen. Passende huisvesting voor senioren. Ouderen vormen een relatief grote bevolkingsgroep in Vlaardingen. In de toekomst zal het aantal ouderen nog verder groeien. Er is behoefte aan meer passende huisvesting: gewoon wonen, wonen met zorg en beschermd wonen. Naast de vraag naar nieuwbouw zou ook gekeken moeten worden of bestaande woningen goed toegankelijk te maken zijn en de nieuw te bouwen en te renoveren woningen in levensloopvriendelijke gebieden (inclusief voorzieningen) op te nemen. Woonomgeving en voorzieningen De relatie tussen waardering van de woning en waardering van de woonomgeving is sterk. Vlaardingen beschikt voor wat betreft de woonomgeving over een aantal kwaliteiten die ook in de toekomst benut kunnen worden, zoals het winkelaanbod in veilige groene wijken en het openbaar vervoer. De demografische processen die zich op dit moment in bepaalde buurten voordoen (zoals vergrijzing of het vertrek van gezinnen) hebben tot gevolg dat op buurtniveau de wensen ten aanzien van de woonomgeving en voorzieningen veranderen. Hierbij is het zaak om bij de veranderingsprocessen goed op het waarborgen van deze kwaliteiten te letten. Er zijn andere aanpassingen nodig om een buurt aantrekkelijk te maken voor ouderen of gezinnen met kinderen. 5.2 Startersonderzoek 2006, Companen Uit het startersonderzoek blijkt dat er in Vlaardingen geen kwantitatief startersprobleem is. Er zijn voldoende starterswoningen; wel is er een beschikbaarheidsprobleem en een kwalitatief probleem. Bureau Companen komt op grond van een enquête onder starters tot de volgende bevindingen: Vlaardingen trekt veel starters aan, met name vanwege motieven op het vlak van werk, onderwijs en het voorzieningenniveau. Starters waarderen het wonen in Vlaardingen niet alleen vanwege de korte afstand tot werk en onderwijs, maar vinden ook het voorzieningenniveau prettig. Er is weinig waardering voor de kwaliteit van de woning, maar wel voor de oppervlakte van de woningen. Bij het accepteren of weigeren van woningen spelen ook vaak motieven van (buren) overlast, criminaliteit en slecht onderhouden buitenruimtes. Van de Vlaardingse starters wil 55 % een huurwoning en 45 % een koopwoning. Van de starters, die een woning in Vlaardingen hebben gevonden, wil een kwart binnen 2 jaar doorverhuizen naar een eengezinswoning en/of een koopwoning. Deze woningen zijn moeilijk in Vlaardingen te vinden. Een deel van de starters vertrekt na enkele jaren weer uit Vlaardingen naar een woning met meer kwaliteit. Vlaardingen wordt hierdoor steeds meer een doorgangshuis voor starters. Het onderzoek van bureau Companen komt op hoofdlijnen tot de dezelfde conclusies en aanbeveling als ABF-Research, hoewel de onderzoeken onafhankelijk van elkaar zijn uitgevoerd. Deze zijn: Vlaardingen heeft geen kwantitatief startersprobleem. De geconstateerde frictie tussen vraag en aanbod is minimaal en kan door doorstroming opgelost worden. Bijna de gehele woningvoorraad van Vlaardingen is geschikt voor starters en komt overeen met hun voorkeuren: meergezins, goedkoop, huur en tot 3 kamers. Maar er is weinig waardering voor de kwaliteit ervan. Een deel van de druk op de Vlaardingse woningmarkt komt voort uit de regionale opvangfunctie van Vlaardingen voor starters. Meer aanbod in het goedkope huursegment is niet de oplossing. Daarmee versterkt Vlaardingen namelijk haar regionale positie voor starters en komt Vlaardingen terecht in een vicieuze cirkel: steeds meer goedkoop en lager in de woningmarkthiërarchie. De oplossing voor Vlaardingse starters ligt in het realiseren van woningen voor doorstromers (eengezinwoningen en koopwoningen). Doorstromers krijgen dan de gelegenheid te verhuizen en maken hierdoor woningen voor starters vrij. Om uit de neerwaartse spiraal te komen, zal Vlaardingen de eenzijdigheid van haar woningvoorraad aan moeten pakken door intensivering van stedelijke vernieuwing met als doel kwaliteitsverbetering van de voorraad. Op kleine schaal experimenteren met starterswoningen (zie voorgenomen experiment Waterweg Wonen aan de Samuel Esmeijerstraat). 29 5.3 Woningmarktverkenning 2006-2020, ABF Research De gemeente heeft de ambitie om te komen tot een evenwichtiger bevolkingsopbouw. De mogelijkheden voor Vlaardingse woningzoekenden, om binnen hun eigen gemeente wooncarrière te maken, moet groter worden. Om deze ambitie te kunnen verwezenlijken, moet de woningvoorraad kwalitatief (meer eengezinswoningen, meer koopwoningen) aangepast worden. Om een beeld te krijgen van toekomstige ontwikkeling is ABF Research gevraagd om de ontwikkeling van de woningbehoefte over de periode 2006 2020 te analyseren en te bekijken hoe de ambities van Vlaardingen zich daartoe verhouden. Eén en ander in regionaal perspectief. Dit is gebeurd door een drietal bouwprogramma s door ter rekenen. Vervolgens worden de demografische effecten beschreven.
5.3.1 Vraag en aanbod in de toekomst Vlaardingen kent volgens de regionale en landelijke definitie twee woonmilieus: het centrumstedelijk milieu en het buitencentrummilieu 2. Onderstaande figuur laat zien wat de woningbehoefteontwikkeling per woonmilieu in de regio is. Aangegeven wordt het saldo tussen vraag en aanbod. Links van de nullijn is het aanbod in het desbetreffende marksegment groter dan de vraag (restaanbod). Rechts van de nullijn is de vraag groter dan het aanbod (restvraag). Ontwikkeling woningbehoefte per woonmilieu 2006-2020, naar eigendom (Bron: Socrates 2006, bewerking ABF Research) De behoeftetoename in centrum-stedelijke gebieden zijn vooral meergezinswoningen. In buitencentrum-stedelijke wijken neemt de behoefte aan meergezinswoningen in de huursector af. De toename van de behoefte aan koopwoningen bestaat in de buitencentrum wijken volledig uit meergezinswoningen in de koopsector. De buitencentrum wijken in Vlaardingen zijn Holy, Babberspolder Oost en Westwijk. Dit soort wijken met een overaanbod aan goedkope meergezinshuurwoningen komt in de regio veel voor. Juist de vraag naar woningen in deze wijken staat onder druk. De kwaliteit van de woningen, maar vaak ook de woonomgeving en de sociale kwaliteit van de wijk sluit niet aan op de gevraagde kwaliteit. Dit betekent niet dat er op grote schaal leegstand optreedt. Zolang de kwantitatieve spanning in de regio nog voldoende groot is, zal dit probleem niet optreden. Centrum stedelijk Buiten-centrum Groenstedelijk Centrum-Dorps Landelijk wonen -30-20 -10 0 10 20 30 40 Huur Koop Hieruit blijkt dat het buitencentrumstedelijk milieu onder druk staat en dat de woonmilieus centrum-stedelijk en groenstedelijk woonmilieu in de komende jaren het meest populair zijn. In deel IV (Maatregelen) zal gekeken worden naar de ruimtelijke inpassing (locaties) van het meest 30 Bij het centrum-stedelijk gaat het even vaak om koop- als huurwoningen. Bij het groenstedelijke optimale nieuwbouwprogramma, die tegemoet komt aan de vraag. Uitgangpunten zijn bij het: 31 woonmilieu overheerst de vraag naar koopwoningen. Zie voor de verdeling naar woningtype en eigendom per woonmilieu in de regio de volgende figuur.aangegeven wordt het saldo tussen vraag en aanbod. Links van de nullijn is het aanbod in het desbetreffende marksegment groter dan de vraag (restaanbod). Rechts van de nullijn is de vraag groter dan het aanbod (restvraag). Het buitencentrum woonmilieu zal getransformeerd moeten worden in een groenstedelijk woonmilieu. Door middel van een woningmarktsimulatiemodel heeft ABF Research een inschatting gemaakt hoe vraag en aanbod zich in de toekomst (tot 2020) verhouden. Hierbij is het gemeentelijke woningbouwprogramma (nieuwbouw, sloop, omzettingen en samenvoegingen) doorgerekend en bekeken wat de effecten daarvan zijn op de bevolkingsontwikkeling. In overleg met de woningcorporaties is aan ABF Research gevraagd het huidig bouwprogramma en twee varianten (met 90 % eengezinswoningen en 10 % appartementen) door te rekenen. Het blijkt dat het aantal inwoners in 2020 in alle drie bouwprogramma s boven de 70.000 inwoners uitkomt. De combinatie van transformatie van buitencentrum stedelijk in groenstedelijk woonmilieus en uitbreiding van de woningvoorraad in centrum stedelijke gebieden zal tot de beste resultaten leiden. Buitencentrum stedelijke woonmilieu: het spiegelbeeldig bouwen (90 % eengezinswoningen in een groenstedelijke setting en 10 % appartementen) Centrumstedelijk woonmilieu: 50 % eengezinswoningen en 50 % appartementen. Ontwikkeling woningbehoefte per woonmilieu 2006-2020, naar woningtype en eigendom (Bron: Socrates 2006) Centrum stedelijk Buiten-centrum Groenstedelijk Centrum-Dorps Landelijk wonen -30-20 -10 0 10 20 30 40 Huur eengezins Koop eengezins Huur meergezins Koop meergezins 2 - Centrum stedelijk: wijk met een hoge dichtheid, veel voorzieningen en functiemenging wonen-werken; - Buiten centrum: wijken die op afstand liggen van het centrum met een hoge dichtheid (met name veel gestapelde bouw); - Groenstedelijk: wijken met een lagere dichtheid dan gemiddeld en voornamelijk de functie wonen; - Landelijk wonen: dorpen/wijken met een lage dichtheid en relatief weinig voorzieningen; - Centrum dorps: dorpen/wijken met een hogere dichtheid en meer voorzieningen dan landelijk wonen.
Deel 4 Maatregelen 32 33
De doelstellingen worden verder uitgewerkt in de paragrafen 6 t/m 10 met de daarbijbehorende maatregelen om de knelpunten op de woningmarkt te verminderen. 6. Nieuwbouwproductie 6.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn nauw verweven met het programma waar de stad, of de visie op de stad, om vraagt. De wens van Vlaardingen naar meer kwaliteit en een kleinere woningvoorraad in de goedkope sector, kan nu gecombineerd worden met de vraag op regioniveau om wonen in een groenstedelijke en centrumstedelijke setting. Hier is een logische trendbreuk voor nodig: niet bouwen voor een maximale opbrengst of een maximum woningaantal, maar bouwen voor de vraag die aansluit op de visie op de stad. De voorgaande analyse laat zien dat er in Vlaardingen sprake is van twee dominante woonmilieus. De binnenstad en de rivierzone worden gezien als centrum stedelijk. De overige omliggende wijken worden op basis van o.a. woningdichtheden gezien als buiten-centrumstedelijk. Er zijn wel groenstedelijke woonmilieus te onderkennen maar deze zijn gezien de kleine getallen niet van invloed op het totaal van een wijk. Om de ambitie van Vlaardingen waar te maken om een aantrekkelijke woonstad te worden met voldoende differentiatie en kwaliteit zullen alle buitenwijken een forse gedaantewisseling moeten ondergaan: een transformatie van een buiten-centrumstedelijk woonmilieu naar een groenstedelijk woonmilieu. 34 Hiernaast zal het centrumstedelijke woonmilieu via herstructurering een kwaliteitsimpuls 35 moeten krijgen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor een dergelijke verandering kunnen alleen op stedelijk niveau aangegeven worden. Dit kan in woningen per hectare en in verhoudingen tussen meergezins- en grondgebonden woningen. Andere uitspraken op structuur niveau zoals de hoeveelheid groen, voorzieningen en de maximale bouwhoogten moeten via de gebiedsgerichte aanpak verder uitgewerkt worden. Ook de vraag waar wel en geen hoogbouw mogelijk is vindt op dit niveau plaats. De stedenbouwkundige uitgangspunten voor de na te streven woonmilieus: Centrum Stedelijk: Minimaal 50 woningen per hectare 50% eengezinswoningen en 50 % meergezinswoningen Groenstedelijk: 30 woningen per hectare 90% eengezinswoning en 10% meergezinswoningen Dit zijn streefpercentages voor de gebieden als geheel. Sommige locaties kunnen hiervan afwijken door stedenbouwkundige inpassing in de omgeving. Voor nieuwe herstructureringsgebieden en nieuwe woonlocaties (schuifruimte) is dit het uitgangspunt. De lopende projecten worden als gegeven beschouwd.
Onderstaande kaart laat de woonmilieus zien na de transformatie. Dit komt in de periode 2008-2030 neer op een sloop van 300 woningen per jaar (dat is per jaar circa 1% van de woningvoorraad). Er zullen in deze periode ruim 8.450 nieuwe woningen gebouwd dienen te worden. Door de transformatie naar een groenstedelijk woonmilieu zal het aantal woningen in 2030 lager zijn dan na doorzetting van het huidige bouwprogramma. De werkelijke effecten vallen positiever uit door de toename van het aantal eengezinswoningen. De hogere woningbezetting van deze woningen geeft een evenwichtigere demografische opbouw en voorkomt dat het inwoneraantal in 2030 onder 70.000 inwoners zal komen. 6.2 Herstructurering De herstructureringsgebieden hebben een nauwe relatie met het strategisch voorraadbeheer van de woningcorporaties. Deze herstructureringsgebieden zullen gebiedsgericht de komende maanden verder uitgewerkt worden waarbij de volgende gebiedsindeling wordt voorgesteld: - Babberspolder - Holy - Centrum - Westwijk Daarbij zal gekeken worden naar de versnelling van de planning van bestaande herstructureringsgebieden Babberspolder-Oost en Holy-Zuid-Oost en een fasering (prioritering) van nieuwe herstructureringslocaties. Door een betere projectmatige organisatie moet de herstructurering worden versneld. Tevens zal een planning opgesteld worden van de nieuwe herstructureringsgebieden in het Centrum en de Westwijk. Voor de Hoofdstedenbuurt (Holy Noord) wordt uitgegaan van hoogwaardige 36 renovatie. Bij de gebiedsgerichte uitwerking zal de sociale peiler nadrukkelijk meegenomen worden. 37 De aandacht bij herstructurering dient niet uitsluitend op fysieke maatregelen gericht te zijn. In een rapportage van het Sociaal Cultureel Planbureau (aandacht voor de wijk, juli 2007) wordt daar nadrukkelijk op gewezen. Met alleen fysiek ingrijpen wordt de leefbaarheid en veiligheid van Geplande veranderingen per wijk 2008-2030, na afronding actieplan (per saldo): de woonwijken onvoldoende vergroot. Fysiek ingrijpen in de woningvoorraad kan wel doeltreffend zijn om de sociale samenstelling van de bevolking te veranderen en daarmee het aandeel kansrijken Gebieden Resultaat in de buurt te vergroten. Het verminderen van de sociale problematiek in de buurt tijdens en na de herstructurering is een samenspel van fysiek en sociaal beleid (zie paragraaf 10.1). Eengezins Meergezins Totaal Centrumstedelijk Centrum Rivierzone Groenstedelijk Westwijk Ambacht/Babberspolder Holy Overig Verspreid +900 +500 +400 +2600 +1150 +850 +600 +700-200 +900-3300 -2300-800 -200 +750 +1600 +300 +1300-700 -1150 +50 +400 +750 6.3 Uitbreidingslocaties In de raadswerkgroep wonen zijn de mogelijkheden bekeken voor woningbouwlocaties voor met name eengezinswoningen (meer dan 100 woningen) op locaties waar nu nog een andere bestemming op rust. De zoektocht naar grotere locaties heeft enerzijds te maken met de wens om de (groene) openbare ruimte in de bestaande wijken zo veel mogelijk te behouden. Voor het behoud van de leefbaarheid is verdere verdichting van de bestaande wijken veelal ongewenst. Er is ook grote behoefte aan ruimte in de wijken voor andere functies: groen, verblijfsruimte, parkeren, speelplekken etc. Anderzijds is het gewenst de beperkte ambtelijke capaciteit en middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten. Het doorlopen van een Ruimtelijke Ordeningsprocedure voor 10 woningen op een opvullocatie in de bestaande stad kost evenveel ambtelijke capaciteit als eenzelfde procedure voor 100 woningen. Totaal +3500-1850 +1650 Het gaat hier om geplande toevoegingen en afname van het aantal eengezinswoningen en meergezinswoningen (flats) per wijk. Om dit aantal te bereiken dienen grotere aantallen woningen gesloopt en gebouwd te worden. Voor de toevoeging van circa 3.500 extra eengezinswoningen en vermindering van 1.850 meergezinswoningen zullen circa 6.800 woningen gesloopt worden. Deze zoektocht heeft uiteindelijk twee nieuwe locaties opgeleverd: in Holy-Zuid West het ziekenhuisterrein waar concrete plannen zijn voor woningbouw (200-300 woningen). Marathonwegzone: deze locatie biedt goede mogelijkheden om de Westwijk en het centrum door middel van bebouwing aan elkaar te verbinden. Hoeveelheid woningen dat te realiseren is op deze locatie is mede afhankelijk van de keuze die gemaakt wordt voor de verdiepte aanleg van de Marathonweg.