> Woningmarktontwikkelingen > Stadsregio Rotterdam

Transcriptie

1 01 > Woningmarktontwikkelingen > Stadsregio Rotterdam

2 02 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM

3 Woningmarktontwikkelingen Stadsregio Rotterdam Uitgevoerd in opdracht van Maaskoepel Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang juli 2013 > rapport Analyse Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam > e. > t

5 Inhoudsopgave Samenvatting 7 1 Inleiding 11 2 Ontwikkelingen tot nu toe Bevolking en huishoudens Woningbouw Koopmarkt Sociale huurmarkt Beeld van de bewoners 30 3 De toekomst De kwantitatieve woningvraag Berekenen van de kwalitatieve woningvraag Economische ontwikkelingen Basisscenario Scenario later een koopwoning Scenario daling koopkracht Scenario s vergeleken 48 A Extra figuren 49 05

7 Samenvatting Bevolking in de Stadsregio neemt nog steeds toe De bevolking in de Stadsregio Rotterdam (SRR) bestaat op 1 januari 2013 uit ruim 1,2 miljoen mensen. In de periode 2000 en is de bevolking met ruim 4% toegenomen. Landelijk zien we in dezelfde periode een vergelijkbare toename. In is de bevolking in de Stadsregio met slechts personen toegenomen. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking hangt af van de componenten binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorten en sterfgevallen). De laatste jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4000 meer kinderen geboren dan er mensen zijn overleden. De fluctuatie zit voornamelijk in de migratie (binnenlands- en buitenlandssaldo). De Stadsregio Rotterdam trekt vooral jongeren aan, huishoudens in de gezinsfase verlaten per saldo de Stadsregio. Toch is hierin in de periode een verandering opgetreden. Het aantal vertrekkende huishoudens in de gezinsfase is in deze periode afgenomen. Op basis van de bevolkingscijfers naar leeftijd over lijkt het patroon van voor 2008 zich te herhalen. De bevolking in de leeftijd 30 tot 45 jaar is weer meer afgenomen, evenals de bevolking in de leeftijd 0 tot 15 jaar. Vergrijzing en meer alleenstaande huishoudens Ook de leeftijdsopbouw van de huishoudens in de Stadsregio is aan verandering onderhevig. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 40 jaar is in de periode duidelijk afgenomen. Tussen 2000 en is er vooral een toename te zien van huishoudens in de leeftijdsklasse tussen 55 en 65 jaar. Dit is de naoorlogse geboortegolf. Een andere relevante ontwikkeling is de toename van het aantal kleinere huishoudens in de Stadsregio Rotterdam. Tussen 2000 en is het aantal alleenstaanden en het aantal eenoudergezinnen toegenomen. In de periode is het aantal alleenstaanden in SRR met ruim toegenomen. Het aantal eenoudergezinnen is in dezelfde periode met ruim huishoudens toegenomen. In dezelfde periode is het aantal gezinnen met 1% afgenomen (1.200 gezinnen minder). De huishoudens in de Stadsregio Rotterdam hebben een relatief lager inkomen ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De inkomenspositie van huishoudens is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Uit de meest recente koopkrachtcijfers van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht van huishoudens de laatste drie jaar een daling heeft laten zien. Woningmarkt stagneert De woningvoorraad in de Stadsregio bestaat op dit moment uit ruim woningen. Ruim 43% van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners, 42% is in bezit van corporaties en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Vanaf 1990 zijn er in de Stadsregio ongeveer woningen 07

8 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM nieuw gebouwd en ruim woningen gesloopt. Sinds 2009 is er een flinke daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien, van nog ruim woningen in 2009 naar ongeveer woningen in De komende jaren neemt de productie verder af. De forse daling in de afgegeven bouwvergunningen kan gezien worden als graadmeter voor de nieuwbouwproductie voor de komende jaren. Aanbod sociale huurwoningen wordt duurder Waar het aantal te koop staande woningen toeneemt, maar de transacties afnemen en de vraagprijs van koopwoningen daalt, zien we dat het aantal verhuringen in de sociale huurmarkt in de Stadsregio op peil blijft. In zijn in de Stadsregio Rotterdam totaal ruim corporatiewoningen verhuurd. Het totaal aantal verhuringen schommelt de laatste jaren tussen de en woningen. Sinds 2008 is er wel duidelijk een ontwikkeling te zien in het prijssegment van de verhuurde corporatiewoningen in de Stadsregio. De woningen zijn duurder geworden. Vooral het segment vanaf de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens) is toegenomen, van ongeveer 12% van alle verhuringen in 2008 naar 25% van alle verhuringen door corporaties in. Deze toename is ten koste gegaan van het aanbod in het goedkopere huursegment. Beeld van de bewoners Ruim 60% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam met een inkomen tot de EU-grens 1 woont in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Ongeveer de helft van deze groep heeft een minimum inkomen. Een zesde van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens woont eveneens in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Een belangrijk deel van deze groep woont al lange tijd in de woning ( huishoudens). Deze huishoudens zijn naar alle waarschijnlijkheid met een lager inkomen in de woning gekomen en hebben een inkomensontwikkeling doorgemaakt. 40% van de huishoudens met een EU-inkomen woont niet in een sociale huurwoning. 41% van deze groep heeft een koopwoning. De huurders in de Stadsregio Rotterdam geven netto (na aftrek van huurtoeslag) gemiddeld 414 uit aan de huur van de woning. De te betalen huur inclusief huurtoeslag en servicekosten ligt gemiddeld op 443. De energielasten bedragen gemiddeld 130. Dit is ruim 20% van de totale woonuitgaven. De totale woonlasten voor eigenaar-bewoners in de Stadsregio zijn gemiddeld 804. Iets meer dan 30% van de huishoudens in Stadsregio Rotterdam geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen. De verhuiswens is in iets toegenomen ten opzichte van Dit kan een gevolg zijn van de afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen in de koopsector. De wens om te kopen is vooral onder de jongere verhuisgeneigde huishoudens afgenomen. De mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek zijn voor jongeren lastiger geworden. Vaak is het inkomen van deze huishoudens (nog) niet hoog genoeg en/of is er onzekerheid over een baan. De toekomst: bevolking neemt toe, maar wordt ouder Volgens de Pearl-prognose van het CBS en het PBL neemt de bevolking in de Stadsregio Rotterdam in de 10 jaar van 2015 tot 2025 toe met ongeveer De toename bedraagt 3,7%. In dezelfde periode wordt voor heel Nederland een toename met 3,2% voorzien. In de periode zal de vergrijzing behoorlijk doorzetten. Het aantal 65-plussers in de regio neemt met toe, een toename met 23%. Voor de 75-plussers is de toename zelfs 33% ( plussers extra). In dezelfde periode groeit het aantal huishoudens sterker, met 5,6%. Door de voortgaande vergrijzing neemt het aandeel kleine huishoudens toe. 1 Inkomensgrens tot , peiljaar 08

9 Woningbehoefte afhankelijk van huishoudenskenmerken De ontwikkeling van de woningbehoefte hangt sterk samen met de leeftijdsverdeling van de huishoudens, de samenstelling van de huishoudens en de inkomens van de huishoudens. Door verschuivingen in de leeftijdsverdeling, de samenstelling en het inkomen van huishoudens, verschuift ook de woningbehoefte. Uiteraard kunnen daarnaast andere factoren een belangrijke rol spelen, zoals individuele voorkeuren en verschillen in de mate waarin men het besteedbare inkomen wil besteden aan wonen. Veel gezinnen met een hoog inkomen wonen in een eengezinswoning buiten de stad, maar dat gaat zeker niet op voor al deze gezinnen. Ongunstige economische ontwikkelingen De afgelopen jaren heeft de Nederlandse economie zich niet positief ontwikkeld. In, 2011 en heeft de koopkracht zich negatief ontwikkeld. Ook voor 2013 wordt door het CPB een negatieve ontwikkeling van de koopkracht voorzien. Het CPB raamt de economische groei voor een korte periode. In de decemberraming van zijn vooruitzichten voor de periode opgenomen. Daar gaat het CPB uit van een koopkrachtontwikkeling van 0% gemiddeld voor alle huishoudentypen met betaald werk. Cohortverschuiving meer vraag naar koop Naast het effect van leeftijd op de woningvraag is ook een cohorteffect zichtbaar. Dit effect is niet direct gerelateerd aan de leeftijd van het huishouden, maar aan een geboortecohort dat een ander woningmarktgedrag laat zien dan een vorig of een volgend cohort. Dit cohorteffect treedt duidelijk op bij koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in Nederland is in de afgelopen decennia sterk toegenomen. Dat zorgt er voor dat elke nieuwe groep starters die de woningmarkt heeft betreden, steeds meer op een koopwoningmarkt terecht is gekomen. Het gevolg hiervan is dat de komende generaties ouderen voor een veel groter deel in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen. Doordat veel ouderen blijven wonen in een koopwoning, neemt de komende jaren vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel constant. Scenario s later een koopwoning of daling koopkracht De scenario s later een koopwoning of daling koopkracht laten wel een duidelijke toename in de behoefte aan huurwoningen zien. Bij een matige economische groei zullen de omvang van de BBSHdoelgroep en de omvang van de EU-doelgroep toenemen. Maar doordat ouderen in steeds mindere mate aangewezen zijn op een sociale huurwoning, neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen niet sterk toe. Afhankelijk van de veronderstellingen over de instroom van jonge huishoudens naar de koopsector en de mate van ontwikkeling van de koopkracht, is een lichte afname of een behoorlijke toename van de behoefte aan betaalbare huurwoningen te verwachten. 09

11 HOOFDSTUK 1 Inleiding In heeft Explica in opdracht van Maaskoepel een analyse uitgevoerd naar de ontwikkelingen op de woningmarkt en de ontwikkeling van de woningbehoefte naar de toekomst toe. Maaskoepel heeft Explica gevraagd om ten behoeve van het woonvisietraject een actualisatie van de woningmarktontwikkelingen in beeld te brengen. In dit rapport wordt ook gekeken naar de woningbehoefte, zowel kwantitatief als ook kwalitatief, uitgaande van de bevolkingsprognose voor de Stadsregio Rotterdam. Aangezien de uitkomsten van een prognose sterk afhankelijk zijn van de uitgangspunten, is het van belang om goed te weten welke uitgangspunten gehanteerd zijn bij de prognoses. Het gaat niet alleen om de kwantiteit van de vraag, maar juist ook over de vraag welke woonkwaliteiten in de toekomst gevraagd zullen worden. De kwalitatieve woningvraag hangt sterk samen met de demografische veranderingen. Daarom worden de gevolgen van de verschuivingen in de huishoudenssamenstelling op de toekomstige woningvraag in beeld gebracht. De toekomst kan echter niet lost gezien worden van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Om de toekomst in perspectief te kunnen plaatsen en gevoel te krijgen bij de mogelijke ontwikkelingsrichting, is het relevant om ook de ontwikkelingen in de afgelopen jaren in beeld te brengen. Door Maaskoepel worden een zestal gebieden onderscheiden. In het rapport is indien relevant ingezoomd op het niveau van de gebieden. Daarnaast is in de bijlage enkele figuren op het niveau van de gebieden opgenomen. Voor dit onderzoek is gebruikt gemaakt van diverse bronnen zoals, CBS, COS, WoonOnderzoek Nederland, Woonnet-Rijnmond en Huizenzoeker. 11

13 HOOFDSTUK 2 Ontwikkelingen tot nu toe Om de toekomstige ontwikkelingen voor de Stadsregio Rotterdam te kunnen duiden, kijken we eerst terug naar de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Het in beeld brengen van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren helpt niet alleen om de toekomstige ontwikkelingen te kunnen plaatsen, maar is vooral ook belangrijk om het realiteitsgehalte van prognoses te kunnen beoordelen. De ontwikkelingen worden voornamelijk in beeld gebracht voor de totale Stadsregio. Indien relevant wordt nader ingezoomd naar het niveau van de door Maaskoepel onderscheiden gebieden. In de bijlage is per gebied een aantal figuren opgenomen, waarin de bevolkingsontwikkeling is weergegeven en de bevolkingsprognose tot Figuur 1 Stadsregio Rotterdam ingedeeld in 6 gebieden Noordrand RechterMaasoever Hart van Rotterdam Oost/ IJsseloever Voorne-Putten Zuidrand 13

14 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM 2.1 Bevolking en huishoudens De bevolking in de Stadsregio Rotterdam (SRR) bestaat op 1 januari 2013 uit ruim 1,2 miljoen mensen. Door de jaren heen is de bevolking in SRR gegroeid. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking hangt af van de componenten binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorten en sterfgevallen). De natuurlijke aanwas is elk jaar positief. De laatste jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4000 meer kinderen geboren dan er mensen zijn overleden. Het binnenlands migratiesaldo is tussen 2001 en 2007 (licht) negatief. Vanaf 2008 is er sprake van een positief saldo, al is het positieve saldo in wel heel beperkt. Ook het buitenlands migratiesaldo laat schommelingen zien. In de jaren 2003 tot en met 2007 zijn er meer mensen naar het buitenland vertrokken dan er zich in de Stadsregio hebben gevestigd. Vanaf 2008 tot en met 2011 was het buitenlandssaldo positief. In zijn er echter weer meer mensen naar het buitenland vertrokken, dan er zich in de Stadsregio hebben gevestigd. Het resultaat van migratie en natuurlijke aanwas is een jaarlijks groei van de bevolking in de Stadsregio Rotterdam vanaf 2008 (figuur 3). De bevolking in de Stadsregio Rotterdam is tussen 2000 en met ruim 4% toegenomen. Landelijk zien we een vergelijkbare toename in dezelfde periode. In de bijlage is de jaarlijkse ontwikkeling van het binnenlands- en het buitenlandssaldo apart weergegeven. Figuur 2 Bevolkingsontwikkeling SRR, (bron: CBS) binnenlands saldo buitenlands saldo natuurlijke aanwas Wanneer we de bevolkingsontwikkeling in de Stadsregio Rotterdam over een langere periode bezien, zien we vooral perioden van groei. Na een bevolkingsdaling in de jaren 2004, 2005 en 2006, is de bevolking in SRR de laatste jaren weer toegenomen met gemiddeld ongeveer inwoners per jaar. Opvallend is wel de geringe bevolkingsgroei in ten opzichte van de voorgaande jaren. In is de bevolking in de Stadsregio met slechts personen toegenomen. 14

15 Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling SRR, (bron: CBS) groei Vooral jongeren in de leeftijd 15 t/m 24 jaar vestigen zich in de Stadsregio Rotterdam, maar vertrekken vervolgens ook weer (figuur 4). Deze dynamiek wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de aanwezigheid van verschillende onderwijsinstelling in de gemeente Rotterdam (Hogescholen en Universiteit). Per saldo vestigen zich meer jongeren in de Stadsregio dan er vertrekken. Tegenover een vestigingsoverschot van jongeren staat een gemiddeld vertrekoverschot van personen in de leeftijd vanaf 30 jaar en ouder. Omdat het veelal om gezinnen gaat, is er ook een vertrekoverschot te zien in de leeftijdsklassen van 0 tot 14 jaar. De verhuizingen binnen de Stadsregio komen voornamelijk voor rekening van de leeftijdsgroepen tussen 20 en 40 jaar. Figuur 4 Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo SRR naar leeftijd gemiddeld over de periode (bron: CBS) vestiging vertrek binnenverhuizing saldo Een uitsplitsing van het binnenlands saldo naar leeftijdsklasse laat duidelijk zien dat de Stadsregio Rotterdam vooral jongeren aantrekt. In de leeftijdsfase van gezinsvorming of net daarna (30-39), zien we mensen vertrekken uit de Stadsregio. Een vergelijking tussen de periode en , laat zien dat er de laatste jaren een flinke afname te zien is in het aantal vertrekkers in de leeftijdscategorie jaar (figuur 5). In het algemeen is er een beweging te zien vanuit de stad naar gemeenten in de regio en vanuit de regiogemeenten naar gemeenten buiten de Stadsregio. Natuurlijk zijn er ook huishoudens die vanuit de stad direct de regio verlaten. 15

16 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 5 Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo SRR naar leeftijd gemiddeld per jaar in twee perioden (bron: CBS) In is de bevolking in de Stadsregio duidelijk minder gegroeid (zie figuur 3). In dat jaar zien we ook weer meer mensen in de leeftijd 30 tot 40 jaar vertrekken uit Rotterdam (zie figuur in de bijlage). De situatie van voor 2007 lijkt zich te herhalen. De migratiecijfers naar leeftijdscategorieën zijn nog niet beschikbaar. Met behulp van de cijfers over binnenlandse en buitenlandse migratie, sterfte en eventuele administratieve correcties, is een goede indicatie te geven van vestiging of vertrek in de Stadsregio in. Op basis van deze cijfers zien we in weer een vertrekoverschot in de Stadsregio Rotterdam in de leeftijdsklasse vanaf 30 jaar en ouder en van kinderen. Het lijkt of de gezinnen toch weer meer de Stadsregio verlaten (figuur 6). Figuur 6 Som van effecten binnenlandse en buitenlandse migratie, sterfte en administratieve correcties in SRR naar leeftijd per jaar (bron: CBS) bevolking tot 25 jaar jaar 5-9 jaar jaar jaar jaar bevolking van 25 tot 50 jaar jaar jaar jaar jaar jaar 16

17 Voor het woonbeleid zijn de bevolkingssamenstelling en de veranderingen daarin belangrijk. De ontwikkelingen in de afgelopen tien jaar laat niet alleen zien dat de bevolking in de leeftijd 30 tot 40 jaar afneemt in deze regio, maar ook dat de vergrijzing er aan zit te komen (figuur 7). Figuur 7 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd SRR 2002 (bron: CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 2002 mutatie Binnen de Stadsregio zijn wel duidelijke verschillen te zien in de bevolkingsopbouw naar leeftijd. Waar voor de gebieden Zuidrand en Rechter Maasoever de bevolkingsopbouw vergelijkbaar is aan het regionale patroon, is in het gebied Voorne-Putten de vergrijzing al duidelijk zichtbaar. Vooral voor dit gebied is de komende jaren aandacht voor geschikte woningen voor senioren, in combinatie met zorgvoorzieningen, gewenst. Zoals verwacht wijkt ook het gebied Hart van Rotterdam duidelijk af van het regionale patroon van de bevolkingssamentelling naar leeftijd. Een belangrijk deel van de bevolking in dit gebied valt in de leeftijdscategorie 20 tot 40 jaar. Het aandeel 40+-ers is in dit gebied lager dan het regionale gemiddelde. Deze situatie is nauwelijks veranderd tussen 2002 en. Het stedelijk gebied trekt jongere huishoudens aan, maar na verloop van tijd vertrekt men weer uit dit gebied. In het gebied Noordrand wonen relatief meer gezinnen met jonge kinderen dan in de rest van de Stadsregio. In de bijlage zijn figuren opgenomen waarin de samenstelling van de bevolking per gebied is weergegeven. Voor de woningmarkt is de samenstelling en ontwikkeling van huishoudens van groter belang. Voor elk huishouden is er in principe één woning (of andere woongelegenheid) nodig. De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt dan ook in grote lijnen de woningbehoefte. Kwalitatief gezien hangt de woningbehoefte sterk samen met de samenstelling en leeftijd van de huishoudens. Ook de leeftijdsopbouw van de huishoudens in de Stadsregio is aan verandering onderhevig. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 40 jaar is in de periode duidelijk afgenomen. Bij de leeftijdsgroepen boven de 40 jaar is een toename van het aantal huishoudens te zien. Tussen 2000 en is er vooral een toename te zien van huishoudens in de leeftijdsklasse tussen 55 en 65 jaar. Dit is de naoorlogse geboortegolf. 17

18 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 8 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, SRR, 2002 en (bron: CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar Een andere relevante ontwikkeling is de toename van het aantal kleinere huishoudens in de Stadsregio Rotterdam (figuur 9). Tussen 2000 en is het aantal alleenstaanden en het aantal eenoudergezinnen toegenomen. In de periode is het aantal alleenstaanden in SRR met ruim toegenomen. Dit is een toename van 10%. De toename van het aantal alleenstaanden is in belangrijke mate toe te schrijven aan de verdergaande vergrijzing en de individualisering. Ongeveer 41% van de huishoudens in de regio Rotterdam is alleenstaand. Het aantal eenoudergezinnen is in deze periode met ruim 18% toegenomen (8.000 huishoudens extra). In dezelfde periode is het aantal gezinnen met 1% afgenomen (1.200 gezinnen minder). Figuur 9 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type, SRR, (bron: CBS) alleenstaand paar gezin eenoudergezin overig 2002 mutatie De inkomenspositie van huishoudens is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Uit de meest recente koopkrachtcijfers van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht van huishoudens de laatste drie jaar een daling heeft laten zien. Ook voor 2013 wordt een negatieve koopkrachtontwikkeling verwacht. De huishoudens in de Stadsregio Rotterdam hebben een relatief lager inkomen ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Waar landelijk gezien ongeveer 33% van de huishoudens een inkomen heeft tot de huurtoeslaggrens (BBSH-grens), is dat in de Stadsregio Rotterdam ongeveer 37% van de 18

19 huishoudens. Een andere, voor corporaties relevante inkomensgrens, is de EU-grens 2. Landelijk gezien heeft 40% van de huishoudens een inkomen tot deze inkomensgrens. Voor de Stadsregio Rotterdam geldt dat ruim 45% van de huishoudens een inkomen heeft tot de EU-grens. Iets meer dan 13% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam heeft een inkomen tussen en de EU-grens, landelijk ligt dit aandeel op 12,5%. Figuur 10 Verdeling huishouden naar huishoudinkomen in SRR en Nederland (bron: CBS, RIO ) boven tot EU-doelgroep BBSH-doelgroep studentenhuishoudens Nederland SRR 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Binnen de Stadsregio zijn er wel verschillen in inkomensverdeling. In Voorne-Putten ligt het aandeel huishoudens met een lager inkomen ruim onder het regionale gemiddelde. Dit geldt ook voor de Noordrand. In de Zuidrand, de Rechter Maasoever en Hart van Rotterdam heeft ongeveer 40% van de huishoudens een inkomen tot de huurtoeslaggrens (BBSH-grens). In het gebied Zuidrand kan ongeveer de helft van de huishoudens gerekend worden tot de EU-doelgroep. 2.2 Woningbouw De woningvoorraad in de Stadsregio bestaat op dit moment uit ruim woningen. Ruim 43% van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners, 42% is in bezit van corporaties en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Tussen de onderscheiden gebieden zijn er wel enkele verschillen te zien. In de gebieden Noordrand en Voorne-Putten is bijna 60% van de woningvoorraad in handen van eigenaar-bewoners. Het aandeel sociale huur ligt in deze gebieden duidelijk onder het regionale gemiddelde. In het gebied Hart van Rotterdam heeft de particuliere huursector een relatief groot aandeel en is een kleiner deel van de woning in handen van eigenaar-bewoners. De overige gebieden zijn redelijk vergelijkbaar aan het regionale beeld. Vanaf 1990 zijn er in de Stadsregio ongeveer woningen nieuw gebouwd en ruim woningen onttrokken aan de woningvoorraad (gesloopt). De totale woningvoorraad komt daarmee op ongeveer woningen in. Sinds 2009 is er een flinke daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien, van nog ruim woningen in 2009 naar ongeveer woningen in 2011 (figuur 11). Daarmee ligt het aantal nieuwbouwwoningen op het laagste niveau sinds De verwachting is dat de dalende trend zich de komende jaren verder zal doorzetten als gevolg van de economische crisis. In 2011 bedroeg de netto toevoeging ongeveer woningen (saldo van nieuwbouw, sloop en andere toevoegingen). 2 Inkomensgrens (peiljaar ). 19

20 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 11 Nieuwbouw en onttrekkingen, SRR, (bron: CBS) nieuwbouw onttrekkingen Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw ligt sinds 1998 rond de 70%, met een uitschieter naar 80% in Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw ligt iets onder de 50%. Opvallend is dat de laatste 5 jaar in de nieuwbouw het aandeel meergezinswoningen in de koopsector is toegenomen. Van de nieuw gebouwde woningen bestaat een groot deel uit vierkamerwoningen (zie figuur in de bijlage). Het aandeel kleine woningen (1 tot en met 3 kamers) is in de jaren negentig toegenomen en ligt in 2011 op een kleine 30% van de totale nieuwbouw. In 2011 zijn relatief veel 6 en meer kamerwoningen gebouwd ten opzichte van voorgaande jaren. Het aandeel in de totale bouwproductie is echter beperkt, een kleine 4%. Figuur 12 Nieuwbouw naar eigendom en woningtype, SRR, (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% eengezins koop eengezins huur meergezins koop meergezins huur Woningcorporaties spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. Maar nieuwbouw van woningen in de Stadsregio Rotterdam is toch vooral een aangelegenheid voor de bouwers voor de markt. Sinds 1998 fluctueert de jaarlijkse nieuwbouw door corporaties in de Stadsregio rond de 20% met een uitschieter naar ongeveer 38% in. Volgens de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hebben de corporaties in de Stadsregio Rotterdam in de periode ruim woningen gerealiseerd. Volgens het CBS gaat het om woningen. Het verschil wordt voor een deel veroorzaakt door woningen die in opdracht van de corporaties door marktpartijen zijn gerealiseerd. Gemeenten geven 20

21 aan het CBS door dat deze woningen zijn gerealiseerd door bouwers voor de markt. Het verschil kan ook veroorzaakt zijn door een verschillend nieuwbouwjaar in beide bronnen. Het particulier opdrachtgeverschap is in de Stadsregio Rotterdam beperkt en bedraagt ongeveer 5% van de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie. Figuur 13 Nieuwbouw naar opdrachtgever 1, SRR, (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% woningcorporaties bouwers voor de markt overig particulier 1 De cijfers van het CBS wijken af van de cijfers van het CFV over nieuwbouw door corporaties Het aantal afgegeven bouwvergunningen kan gezien worden als graadmeter voor de nieuwbouwproductie voor de komende jaren. De afname van de nieuwbouwproductie vanaf correspondeert met een afname van het aantal afgegeven bouwvergunningen vanaf Het aantal afgegeven bouwvergunningen is de laatste jaren gedaald naar nog geen in 2011 en ongeveer in 3. Deze daling heeft dus flinke gevolgen voor de nieuwbouwproductie de komende jaren. Figuur 14 Nieuwbouw en bouwvergunningen, SRR, (bron: CBS) nieuwbouw bouwvergunningen 3 Volgens de gemeente Rotterdam klopt dit aantal niet helemaal, omdat het CBS sinds het eerste kwartaal 2011 geen cijfers meer heeft over afgegeven bouwvergunningen in de gemeente Rotterdam. Hier wordt door de gemeente Rotterdam aan gewerkt. 21

22 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM 2.3 Koopmarkt De mogelijkheden voor de woningvragers ofwel woningzoekers wordt bepaald door het woningaanbod dat beschikbaar is c.q. komt, zowel in de huur als in de koopsector. We zoomen allereerst in op de ontwikkeling van het koopaanbod in de Stadsregio Rotterdam. Uit cijfers van Huizenzoeker 4 blijkt dat het koopaanbod in de regio van januari 2009 tot halverwege schommelde tussen en woningen. Vanaf halverwege zien we een toename van het koopaanbod van halverwege tot ongeveer begin Dit betekent een toename van ruim 30% in deze periode. Deze toename is vergelijkbaar met de landelijke toename van het koopaanbod. Figuur 15 Ontwikkeling koopaanbod, SRR, januari maart 2013 (bron: Huizenzoeker) aanbod In onderstaande figuur is de ontwikkeling van het koopaanbod in de Stadsregio Rotterdam vergeleken met de omliggende regio s Haaglanden en Drechtsteden. De ontwikkeling van het aanbod is als index weergegeven, waarbij het aanbod in januari 2009 op 100 is gesteld. Uit de figuur is af te lezen dat het aanbod in de twee genoemde regio s meer is toegenomen dan in SRR. Figuur 16 Ontwikkeling index koopaanbod, SRR, Haaglanden en Drechtsteden januari maart 2013 (bron: Huizenzoeker) index aanbod SRR index aanbod Drechtsteden index aanbod Haaglanden 4 HuizenZoeker verzamelt het aanbod van koop- en huurwoningen van alle grote huizensites en makelaarsites zoals: Funda, Jaap, Niki, Pararius, DirectWonen, etc. Waarbij dubbele resultaten eruit worden gehaald. 22

23 Parallel aan de toename van het koopaanbod zien we een afname van de gemiddelde vraagprijs in de Stadsregio. Begin lag de gemiddelde vraagprijs tussen de en Begin 2013 is de gemiddelde vraagprijs met ongeveer gedaald. Dit betekent een daling van ongeveer 6%. Hiermee wijkt de Stadsregio af van de gemiddelde landelijke afname van de vraagprijs. In dezelfde periode is de gemiddelde vraagprijs in Nederland gedaald met bijna 9% van in januari naar in maart Figuur 17 Ontwikkeling vraagprijs koopaanbod, SRR, januari maart 2013 (bron: Huizenzoeker) gemiddelde vraagprijs Een vergelijking tussen de regio s Haaglanden, Drechtstreden en Rotterdam laat zien dat de daling van de vraagprijs (index januari 2009=100) in de Rotterdamse regio vergelijkbaar is aan de daling in de regio Haaglanden. In de regio Drechtsteden is de vraagprijs sinds januari duidelijk meer gedaald. Figuur 18 Ontwikkeling index vraagprijs koopaanbod, SRR, januari maart 2013 (bron: Huizenzoeker) index vraagprijs SRR index vraagprijs Drechtsteden index vraagprijs Haaglanden Omdat het koopaanbod uit verschillende woningen bestaat en daardoor niet goed vergelijkbaar is in de tijd, is de ontwikkeling van de prijs per m 2 een betere graadmeter. In de volgende figuur is de gemiddelde m 2 -prijs van het koopaanbod uitgezet. De m 2 -vraagprijs in de Stadsregio Rotterdam lager dan de gemiddelde vraagprijs per m 2 van het koopaanbod in de Drechtsteden en 23

24 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Haaglanden. De vraagprijs per m 2 is in de gehele Stadsregio afgenomen en ligt maart 2013 rond per m 2. Figuur 19 Ontwikkeling vraagprijs per m 2 koopaanbod, SRR, Haaglanden en Drechtsteden, januari maart 2013 (bron: Huizenzoeker) prijs per m2 SRR prijs per m2 Drechtsteden prijs per m2 Haaglanden 2.4 Sociale huurmarkt In zijn in de Stadsregio Rotterdam totaal ruim corporatiewoningen verhuurd. Het totaal aantal verhuringen schommelt de laatste jaren tussen de en woningen. De ontwikkelingen op de huurmarkt, zoals het feit dat huishoudens met een inkomen boven nog slechts beperkt in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen als gevolg van de EU-regeling, heeft in deze regio niet tot een afname van het aantal mutaties geleid. In de regio Haaglanden is het aantal verhuringen in ook vrijwel gelijk aan het aantal in In de regio Amsterdam en Utrecht is wel een afname te zien in het aantal verhuringen door corporaties. Figuur 20 Ontwikkeling verhuringen corporaties 2008 tot met in SRR (bron: alle uitvoeringsorganisaties, ) aantal verhuringen Stadsregio Rotterdam Tussen de gebieden is er een groot verschil in de mogelijkheden voor woningzoekenden. Het gebied Zuidrand is het grootste gebied als het gaat om het aantal verhuringen. Noordrand is het kleinste gebied. In vrijwel alle gebieden zien we een toename van het aantal verhuringen in ten opzichte van Voorne-Putten is daarop een uitzondering. In dit gebied is er sinds een afname te zien in het aantal verhuringen. 24

25 Figuur 21 Ontwikkeling verhuringen corporaties 2008 tot met in SRR per deelgebied (bron: alle uitvoeringsorganisaties, 2008-) Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Sinds 2008 is er wel duidelijk een ontwikkeling te zien in het prijssegment van de verhuurde woningen in de Stadsregio (figuur 22). De woningen zijn duurder geworden. Vooral het segment vanaf de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens) is toegenomen, van ongeveer 12% van alle verhuringen in 2008 naar 25% van alle verhuringen door corporaties in. Deze toename is ten koste gegaan van het aanbod in het goedkopere huursegment; het segment tot de kwaliteitskortingsgrens en het segment tot de laagste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens). In elk gebied doet zich deze verschuiving voor, maar de mate waarin verschilt wel enigszins. In de bijlage is hiervan een overzicht opgenomen. Figuur 22 Verhuringen corporaties 2008 tot met in SRR naar prijs* (bron: uitvoeringsorganisaties, 2008-) % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens 1-2phh tot aftoppingsgrens 3+phh tot huurprijsgrens vanaf huurprijsgrens * Voor ontbreken in de verdeling de verhuringen naar prijs van Woonvisie Ridderkerk Verhuringen per gebied In het vervolg van deze paragraaf wordt verder ingezoomd op de verhuringen in, waarbij ook ingegaan wordt op de verschillen binnen de gebieden. Hiervoor is gebruik gemaakt van de gegevens van Woonnet Rijnmond. Dit betekent dat in onderstaande figuren de verhuringen van Woonvisie Ridderkerk ontbreken, omdat van deze verhuringen niet alle informatie beschikbaar was. Voor gaat het dan om ruim 400 woningen in het gebied Zuidrand. Binnen de gebieden zijn er duidelijke verschillen te zien in het aantallen verhuringen in. In het gebied Zuidrand zijn de meeste woningen verhuurd, ongeveer woningen, in het gebied Noordrand een kleine woningen. Wel zijn in in alle gebieden eengezinswoningen verhuurd, uitgezonderd Hart van Rotterdam 25

26 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 23 Verhuringen naar woningtype, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam eengezinswoning meergezinswoning * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Een groot deel van de in verhuurde woningen heeft maximaal 3 kamers (ruim 70%). Een kwart van de verhuurde woningen bestaat uit een 1- of 2-kamerwoning. Slechts in een klein aantal gevallen zijn grote woningen verhuurd (5 en meer kamers). Opvallend genoeg is er binnen de gebieden relatief weinig verschil te zien. Figuur 24 Verhuringen naar aantal kamers, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Ook als we kijken naar de huurprijsklasse van de in verhuurde woningen, is er relatief weinig verschil te zien tussen de gebieden. In het gebied Oost/IJsseloevers zijn relatief iets meer woningen verhuurd met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. In de gebieden Noordrand en Oost/IJsseloevers zijn wel relatief meer woningen verhuurd boven de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens). Figuur 25 Verhuringen naar prijsklasse, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwaliteitskortingsgrens kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk 26

27 Ook als het gaat om het woningtype, zijn verschillen tussen de gebieden redelijk beperkt. In Hart van Rotterdam is het aandeel flatwoningen zonder lift wel groot te noemen (ongeveer 70%). Maar ook in de andere gebieden is toch minimaal 30% van de verhuurde woningen een flatwoning zonder lift. In Oost/IJsseloevers zijn relatief meer flatwoningen met lift en 55+-woningen verhuurd. Figuur 26 Verhuringen naar woningtype, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eengezinwoning flat zonder lift flat met lift 55-plus-woning serviceflat * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Ongeveer 6% van de verhuringen in betreft een nieuwbouwverhuring. In Noordrand ligt dit aandeel hoger, namelijk 14% van alle verhuringen. Absoluut gezien is het aantal nieuwbouwverhuringen het hoogste in Zuidrand met ruim 360 woningen. Figuur 27 Verhuringen naar nieuwbouw of bestaande bouw, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam bestaande bouw nieuwbouwverhuring * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Nieuwbouwwoningen die in zijn verhuurd, hebben veelal een huurprijs boven de hoogste aftoppingsgrens. Alleen in gebied Zuidrand zijn relatief veel nieuwbouwwoningen verhuurd met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens. Dit is opmerkelijk te noemen. In het gebied Hart van Rotterdam heeft ruim de helft van de nieuwbouwverhuringen een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. 27

28 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 28 Nieuwbouwverhuringen naar prijsklasse, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam tot kwal.kortingsgrens kw. kortingsgrens -aftoplaag aftoplaag - aftophoog aftophoog - max. huurgrens vanaf max. huurgrens * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Geslaagden in per gebied Wie zijn er in de verhuurde woningen terecht gekomen in? Om hiervan een beeld te krijgen, wordt in onderstaande figuren ingezoomd op enkele kenmerken van de geslaagde woningzoekenden per gebied. Ook voor deze analyse geldt dat alleen gebruik is gemaakt van de gegevens van Woonnet Rijnmond en dat daarin de gegevens van Woonvisie Ridderkerk ontbreken. Het verschil tussen doorstromers en starters is relatief beperkt. Alleen in Noordrand en Oost/IJsseloevers zijn relatief minder starters geslaagd ten opzichte van het regionale gemiddelde. Maar in deze gebieden is ook van een groter deel van de verhuizer niet bekend of het een starter of doorstromer is. Figuur 29 Verhuringen naar starters en doorstromers, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam starter doorstromer onbekend * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Eén op de zes woningen is verhuurd aan een huishouden in de leeftijd tot 24 jaar. In Voorne-Putten zijn in verhouding meer jongeren terecht gekomen in de verhuurde woningen dan in het gebied Hart van Rotterdam (figuur 30). Maar over het algemeen kan geconcludeerd worden dat de verschillen naar leeftijd van de nieuwe huurder tussen de gebieden beperkt is. 28

29 Figuur 30 Verhuringen naar leeftijd nieuwe huurder, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam tot 24 jaar jaar jaar 65+ jaar onbekend * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk Komt het huishoudens dat is geslaagd in de woning nu uit een sociale huurwoning of niet? Om een beeld te kunnen vormen van de herkomst van de verhuizers, is gekeken naar de postcode van het herkomstadres (op het niveau van 6-posities). Vaak is namelijk een heel complex in bezit van een corporatie. De kans dat de hele postcode (6-positie) tot het sociale bezit behoort, is dan groot. Als op basis van de postcode wordt vastgesteld of er sprake is van herkomst uit een sociale huurwoningen, dan zien we dat een relatief groot aandeel van de verhuizers afkomstig is uit een sociale postcode. Een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten in Voorne Putten komt niet uit een sociale postcode in de Stadsregio Rotterdam. Dit geldt ook voor de Noordrand en in iets mindere mate voor Oost/IJsseloevers. Voor de andere gebieden ligt dit aandeel rond de 40%. Deze verhuizers kunnen afkomstig zijn van een sociale huurwoning buiten de Stadsregio. Maar het kan ook zijn dat geslaagden in deze gebieden vooral afkomstig zijn uit een koopwoning (of particuliere huurwoning). Vooral in Voorne-Putten is het aandeel koopwoningen relatief groot. Jongeren (starters op de woningmarkt) die verhuizen naar een sociale huurwoningen, komen veelal uit een koopwoning (bij de ouders vandaan). Figuur 31 Verhuringen naar herkomst van de nieuwe huurder, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond en Woonvisie Ridderkerk, ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam uit 'sociale postcode' overig * Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk In het algemeen kan geconcludeerd worden dat de verschillen tussen de gebieden beperkt zijn, als het gaat om de geslaagde kandidaten in in de sociale huurwoningen. 29

30 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM 2.5 Beeld van de bewoners Naast een algemeen beeld over de ontwikkelingen op de woningmarkt, gaan we in deze paragraaf dieper in op de bewoners in de regio Rotterdam. Vragen als wie woont waar, hoe hoog zijn de woonlasten van bewoners, wie wil verhuizen en wat zijn dan de woonwensen kunnen met behulp van de uitkomsten van het Woononderzoek Nederland (WoON) 5 worden beantwoord. Om de ontwikkeling in beeld te kunnen brengen, vindt ook een vergelijking plaats met de uitkomsten van het Woononderzoek Nederland uit voorgaande jaren. Wie woont waar? Ruim 60% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam met een inkomen tot de EU-grens woont in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens (figuur 32). Ongeveer de helft van deze huishoudens heeft een minimum inkomen. Bijna 40% van de huishoudens met een inkomen tot de EU-grens woont overig, dat wil zeggen: in een koopwoning, een particuliere huurwoning, een dure sociale huurwoning (een corporatiewoning met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens) of in een onzelfstandige woning. Een zesde (17%) van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens woont eveneens in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Figuur 32 Huishoudens naar inkomen in sociale huur of overig (koop, particuliere huur, dure sociale huur of nietwoning) in SRR (bron: WoON ) sociaal, betaalbaar % overig % inkomen tot EU-grens % % inkomen vanaf EU-grens % % Een belangrijk deel van de huishoudens met een hoger inkomen in een betaalbare sociale huurwoning woont al lange tijd in deze woning ( huishoudens). Deze huishoudens zijn naar alle waarschijnlijkheid met een lager inkomen in de woning gekomen en hebben een inkomensontwikkeling doorgemaakt. Uit onderstaande figuur is te lezen dat ruim 60% van deze huishoudens al minimaal 10 jaar in de huidige woning woont. Slechts een klein deel van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens is recent (tot 2 jaar) in de huidige sociale huurwoning komen wonen. Figuur 33 Woonduur van huishoudens met inkomen vanaf EU-grens in sociale huur in SRR (bron: WoON ) woonduur vanaf EUgrens 0-2 jaar 12% 2-5 jaar 14% 5-9 jaar 13% 10+ jaar 61% 5 Woononderzoek Nederland, meest recente meting. 30

31 Bijna 40% van de huishoudens met een EU-inkomen woont niet in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Een klein deel van deze huishoudens woont in een duurdere sociale huurwoning (9%). Maar een belangrijk deel van deze groep is eigenaar-bewoner of huurt een woning van een particuliere verhuurder. 16% van deze huishoudens woont in een onzelfstandige woning. Het gaat dan vooral om studenten. Figuur 34 Huishoudens met inkomen tot de EU-grens in overige woningen in SRR (bron: WoON ) in 'overig' tot EU-grens sociale huur > max. huurprijsgrens 9% particuliere huur 33% koop 41% onzelfstandige woning 16% Hoe hoog zijn de woonlasten? Het Woononderzoek Nederland biedt inzicht in de woonlasten van huishoudens. Binnen de woonlasten van huurders is onderscheid te maken tussen de huurprijs en de bijkomende woonlasten, uitgesplitst in kosten voor energie en kosten voor openbaar publiekrechtelijke lichamen ( OPL in bijgaand schema over de woonlasten in Stadsregio Rotterdam). In onderstaand schema is een uitsplitsing gemaakt van de gemiddelde woonlasten voor huurders en eigenaar-bewoners in de regio Rotterdam. De huurders in deze regio geven netto (na aftrek van huurtoeslag) gemiddeld 414 uit aan de huur van de woning. De te betalen huur inclusief huurtoeslag en servicekosten ligt gemiddeld op 443. De netto woonuitgaven worden vermeerderd met de uitgaven aan overige publiekrechtelijke lichamen (OPL, zoals provincie en waterschappen) en de energielasten. De energielasten bedragen gemiddeld 130 voor huurders in deze regio. Dit is ruim 20% van de totale woonuitgaven. Voor eigenaar-bewoners bestaan de bruto woonlasten uit de hypotheeklasten. De gemiddelde hypotheeklasten van 781 worden verminderd met een fiscaal effect van 258 per huishouden. Rekening houdend met opstalverzekering, erfpacht en te betalen onroerende zaak belasting (OZB) komen de netto woonuitgaven gemiddeld uit op 550. Ook hier komen evenals bij de huurders bijkomend woonlasten bij, vooral energielasten. De totale woonlasten voor eigenaar-bewoners zijn 804. Bij de woonlasten worden alleen de vaste lasten opgeteld. Onderhoudskosten zijn niet meegeteld. Het gemiddeld inkomen van eigenaar-bewoners ligt beduidend boven het gemiddeld inkomen van huurders. Waar huurders in de Stadsregio Rotterdam gemiddeld per jaar te besteden hebben, ligt dit voor eigenaar-bewoners op De eigenaar-bewoners besteden een kleiner deel van het inkomen aan wonen, namelijk 24,9%. Daarmee ligt het aandeel op het landelijk gemiddelde (25%). Huurders besteden gemiddeld 37,6% van het besteedbaar inkomen aan wonen. Landelijk bedraagt de totale woonquote voor huurders 36%. 31

32 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 35 Woonlasten huurder en eigenaar-bewoner in SRR (bron: WoON ) huurder eigenaar-bewoner kale huur 478 bruto hypotheek 781 servicekosten 15 + opstal, ozb, erfpacht 42 + huurtoeslag 78 - fiscaal effect netto woonuitgaven 414 netto woonuitgaven 565 kosten OPL 44 + kosten OPL 66 + kosten energie kosten energie totale woonuitgaven 588 totale woonuitgaven 804 besteedbaar inkomen besteedbaar inkomen netto woonquote 26,5 netto woonquote 17,6 totale woonquote 37,6 totale woonquote 24,9 Een vergelijking tussen voorgaande Woononderzoeken laat zien dat zowel in de koop als in de huursector een toename te zien is van de woonuitgaven. De huren zijn gestegen, maar ook de hypotheeklasten zijn omhoog gegaan. Daar komt bij dat de uitgaven aan energie ook toegenomen zijn. De energielasten zijn tussen 2003 en met bijna 50% toegenomen (zonder rekening te houden met inflatie). Toch is het effect op de woonquote (het deel van het besteedbaar inkomen dat uitgegeven wordt aan wonen) minder groot. Door de jaren heen is er wel een inkomensstijging geweest. In de huursector is het gemiddelde inkomen in wel iets gedaald ten opzichte van het In de huursector is de woonquote gestegen van 31% in 2003 naar 38% in. In de koopsector is de toename net iets minder groot; van 21% in 2003 naar 25% in. Uiteraard gaat het om gemiddelden, die individuele extreem hoge woonlasten niet laten zien. 32

33 Figuur 36 Woonlasten huurder en eigenaar-bewoner in SRR (bron: WoON, 2009, 2006 en 2003) huursector bruto huur netto huur totale woonuitgaven waarvan energielasten besteedbaar maandinkomen netto woonquote totale woonquote koopsector bruto hypotheek netto woonuitgaven totale woonuitgaven waarvan energielasten besteedbaar maandinkomen netto woonquote totale woonquote De totale woonuitgaven in de sociale huursector in de Stadsregio Rotterdam zijn eveneens flink toegenomen. De gemiddelde huur, zonder huurtoeslag) bedraagt in in deze regio 483. De totale woonquote komt uit op gemiddeld 37% (figuur 37). Figuur 37 Woonlasten sociale huursector in SRR (bron: WoON, 2009, 2006 en 2003) woonlasten sociale huursector bruto huur netto huur totale woonuitgaven waarvan energielasten besteedbaar inkomen netto woonquote totale woonquote Wie wil verhuizen? Iets meer dan 30% van de huishoudens in Stadsregio Rotterdam geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen (figuur 38). De verhuiswens is in iets toegenomen ten opzichte van Dit kan een gevolg zijn van de afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen in de koopsector. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt de verhuiswens af. Opvallend is wel om te zien dat de verhuisgeneigdheid bij jongere huishoudens lager is in ten opzichte van

34 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 38 Verhuisgeneigdheid naar leeftijd, SRR (bron: WoON, 2009, 2006 en 2003) lid huishouden < totaal Huishoudens in een meergezinswoning in de regio Rotterdam willen vaker verhuizen dan huishoudens in een eengezinswoning. Maar het zijn vooral de huishoudens in onder andere studentenwoningen (nietwoning) die een grote verhuiswens hebben (ruim 60%). Het verschil in verhuisgeneigdheid tussen 2009 en is vooral te zien bij huishoudens in een koopwoning. Vooral de huishoudens in een meergezinskoopwoning hebben vaker de wens om te verhuizen (figuur 39). Figuur 39 Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie, SRR (bron: WoON, 2009, 2006 en 2003) totaal lid huishouden niet-woning meergezinshuurwoning meergezinskoopwoning eengezinshuurwoning eengezinskoopwoning Wie heeft er een koopwens De wens om te kopen is vooral onder de jongere verhuisgeneigde huishoudens afgenomen. In 2009 had nog bijna 70% van de huishoudens in de leeftijd van 25 tot 35 jaar met verhuisplannen een wens om een woning te kopen. In is dit aandeel flink afgenomen. Dit kan te maken hebben met de realiteit, waarin het lastiger is om een hypotheek te krijgen. Zeker jongere huishoudens hebben hier mee te maken. Vaak is het inkomen van deze huishoudens (nog) niet hoog genoeg en/of is er onzekerheid over een baan. Wel zien we dat in meer verhuisgeneigde huishoudens in de leeftijd 35 tot 45 jaar een wens hebben om een woning te kopen ten opzichte van Naarmate de leeftijd verder toeneemt, neemt de wens om een woning te kopen wel af. 34

35 Figuur 40 Koopwens van de verhuisgeneigde huishoudens naar leeftijd in SRR (bron: WoON, 2009) <25 lid huishouden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

37 HOOFDSTUK 3 De toekomst 3.1 De kwantitatieve woningvraag De woningvraag hangt uiteraard sterk samen met de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het grootste deel van de huishoudens bewoont immers een woning. Daarnaast is een deel van de huishoudens woonachtig in niet-woningen, zoals wooneenheden of studentenkamers. Volgens de Pearl-prognose van het CBS en het PBL neemt de bevolking in de Stadsregio Rotterdam in de 10 jaar van 2015 tot 2025 toe met ongeveer , van tot De toename bedraagt 3,7%. In dezelfde periode wordt voor heel Nederland een toename met 3,2% voorzien (ongeveer inwoners), tot bijna 17,5 miljoen. In de periode zal de vergrijzing behoorlijk doorzetten. Het aantal 65-plussers in de regio neemt met toe, een toename met 23%. Voor de 75-plussers is de toename zelfs 33% ( plussers extra). Binnen de regio vergrijst Voorne-Putten het sterkst. De toename van het aantal 75- plussers tussen 2015 en 2025 bedraagt daar 60%. Figuur 41 Ontwikkeling bevolking naar leeftijd in de Stadsregio Rotterdam (bron: Pearl 2011) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

38 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM In de periode 2015 tot 2025 neemt volgens de Pearl-prognose de bevolking met 3,2% in omvang toe. In dezelfde periode groeit het aantal huishoudens sterker, met 5,6%. Door de voortgaande vergrijzing neemt het aandeel kleine huishoudens toe. De toename met ruim huishoudens in 10 jaar tijd is in de prognose ongeveer gelijk verdeeld over enerzijds Rotterdam en anderzijds de andere regiogemeenten. 3.2 Berekenen van de kwalitatieve woningvraag De woningbehoefte hangt sterk samen met de leeftijdsverdeling van de huishoudens, de samenstelling van de huishoudens en de inkomens van de huishoudens. Door verschuivingen in de leeftijdsverdeling, de samenstelling en het inkomen van huishoudens verschuift ook de woningbehoefte. In de vorige paragraaf hebben we de verwachtingen betreffende de demografische ontwikkelingen onder de loep genomen. In de prognose zien we een toenemende woningbehoefte. De vergrijzing zal in delen van de regio behoorlijke effecten hebben. Dat heeft ook effecten op de besteedbare inkomens. Onder oudere huishoudens komen veel minder hoge inkomens voor. Figuur 42 Samenhang tussen leeftijd en inkomen, (bron: WoON ) <25 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% minima ov. BBSH ov. EU-doelgroep ov. tot 43k boven 43k Dat heeft uiteraard te maken met het beëindigen van het werkzame leven. Het pensioeninkomen is lager dan een looninkomen. Maar ook de samenstelling van het huishouden hangt hier mee samen. Immers, alleenstaanden en eenoudergezinnen hebben per definitie maximaal één verdiener en zijn vaker aangewezen op betaalbare huisvesting. Dat is duidelijk terug te zien in de inkomensverdeling. De toename van het aantal huishoudens zonder partner die volgens de prognoses op zal treden zal dan ook leiden tot meer huishoudens met een lager inkomen. Dit zorgt er voor dat er minder kapitaalkrachtige vraag zal zijn. 38

39 Figuur 43 Samenhang tussen samenstelling van het huishouden en inkomen, (bron: WoON ) 1-oudergezin paar met kind paar alleen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% minima ov. BBSH ov. EU-doelgroep ov. tot 43k boven 43k Alleenstaanden hebben voor bijna 85% een inkomen onder de , terwijl dit bij gezinnen met kinderen minder dan 25% is. Ook eenoudergezinnen hebben gemiddeld een duidelijk lager inkomen dan paren met kinderen. Figuur 44 Samenhang tussen leeftijd en samenstelling van het huishouden, (bron: WoON ) <25 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% alleen paar paar met kind 1-oudergezin Een deel van de effecten versterkt elkaar: ouderen hebben vaker een laag inkomen (doordat het pensioen of AOW lager is dan een inkomen uit betaald werk) en ouderen zijn ook vaker alleen, waardoor er per definitie maar een inkomen kan zijn. Met het toenemen van de leeftijd neemt het aandeel alleenstaanden sterk toe. Bij huishoudens boven de 85 jaar is meer dan 75% een alleenstaand huishouden. De vraag op de woningmarkt wordt beïnvloed door zowel leeftijd, samenstelling van het huishouden als door inkomen. Uiteraard kunnen daarnaast andere factoren een belangrijke rol spelen, zoals individuele voorkeuren en verschillen in de mate waarin men het besteedbare inkomen wil besteden aan wonen. Veel gezinnen met een hoog inkomen wonen in een eengezinswoning buiten de stad, maar dat gaat zeker niet op voor al deze gezinnen. We hebben hiervoor gezien dat leeftijd een belangrijke factor is op de woningmarkt. Naast het effect van leeftijd op de woningvraag is ook een cohorteffect zichtbaar. Dit effect is niet direct gerelateerd aan de leeftijd van het huishouden, maar aan een geboortecohort dat een ander woningmarktgedrag laat zien dan een vorig of een volgend cohort. Dit cohorteffect treedt duidelijk op bij koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in Nederland is in de afgelopen decennia sterk toegenomen. Dat zorgt er voor dat elke nieuwe groep starters die de woningmarkt heeft betreden steeds meer op een koopwoningmarkt terecht is gekomen. Vanaf 45 jaar zijn er nauwelijks nog huishoudens die overstappen van de huursector naar de koopsector. Ook overstappen van de koopsector naar de huursector komt in beperkte mate voor: 39

40 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM kopers blijven kopers, huurders blijven huurders. Dat betekent dat per generatie het aandeel koopwoningen rond de 45 of 50 jaar nauwelijks nog verandert. Voor de generaties die nu 65 jaar of ouder zijn, ligt dat percentage duidelijk lager dan voor de toekomstige generaties. Het gevolg hiervan is dat de komende generaties ouderen voor een veel groter deel in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen. De afname die we nu nog op zien treden bij de hogere leeftijden wordt niet zozeer veroorzaakt door het op oudere leeftijd overstappen van de koopsector naar de huursector, maar door een lager aandeel koopwoningen dat in het verleden beschikbaar was toen men in de leeftijdsklasse zat waarin de overstap naar een koopwoning veel voor komt. In figuur 45 is duidelijk te zien dat het aandeel huishoudens in koopwoningen steeds meer toeneemt onder 65-plussers. Figuur 45 Samenhang tussen leeftijd en aandeel huishoudens in een koopwoning, 2003 en (bron: WBO 2002 en WoON ) 80% 60% % 20% 0% < Tussen 2009 en is te zien dat jonge huishoudens er minder in geslaagd zijn een koopwoning te bemachtigen. Voor het cohorteffect geldt overigens dat dit ook zichtbaar is als we 2009 en met elkaar vergelijken. Ook gemeten over een korte periode is het effect dus duidelijk zichtbaar. Figuur 46 Aandeel van de huishoudens dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2009 en (bron: WoON 2009 en WoON ) 80% 60% % 20% 0% < Een cohorteffect zien we ook terug bij de inkomens van ouderen. Elk volgend cohort ouderen heeft een betere pensioenpositie dan het cohort daarvoor. Dat is terug te zien in figuur 47, zelfs als we de onderzoeken van 2009 en met elkaar vergelijken. Naast de betere pensioenpositie zal ook het langer doorwerken (pensionering op een latere leeftijd) een klein effect hebben op de hoogte van het besteedbare inkomen vanaf 65 jaar. Betaald werk levert immers gemiddeld meer op dan een 40

41 pensioenuitkering. Het is overigens de vraag in welke mate dit effect van uitgebreidere pensioenrechten in de toekomst zal blijven optreden, nu de indexering van de pensioenen onder druk staat. In bijgaand figuur is overigens duidelijk te zien dat in de afgelopen drie jaar de oudere huishoudens gemiddeld een betere inkomenspositie hebben gekregen. Voor de duidelijkheid: dat zijn dus niet dezelfde huishoudens die er in inkomen op vooruit zijn gegaan, maar dat is het volgende cohort ouderen dat meer pensioenrechten opgebouwd heeft. Figuur 47 Aandeel van de huishoudens dat tot de hoogste 40% van de inkomensverdeling behoort, 2009 en (bron: WoON 2009 en WoON ) 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Met beide cohorteffecten is in de prognose rekening gehouden. We zien dat de piek van het aandeel koopwoningen bereikt wordt rond het 45-ste jaar. Daarna blijft het aandeel koopwoningen in het cohort vrijwel gelijk. Dus het cohort dat nu tussen de 45 en 55 jaar oud is heeft nu een vrijwel gelijk aandeel koopwoningen als 10 jaar geleden. Figuur 48 Aandeel van de huishoudens in Nederland dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2003, en prognose 2025 (basisscenario) (bron: WBO 2003 en WoON, bewerking Explica) 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% < prognose 2025 Naast demografie speelt uiteraard ook de economie een belangrijke rol. Meer economische groei leidt tot meer besteedbaar inkomen en dus tot een kapitaalkrachtiger vraag op de woningmarkt. Wat daarbij niet vergeten moet worden, is dat een deel van de economische groei weglekt naar de groei van het aantal huishoudens. Als zonder economische groei het aantal huishoudens toeneemt, dan zal het gemiddelde inkomen per huishouden afnemen. De komende 10 jaar zal het aantal huishoudens nog met à per jaar toenemen. Er is een groei van de totale inkomenssom met jaarlijks ongeveer 0,5% nodig om het gemiddelde inkomen per huishouden op peil te houden. Er is dus meer economische groei nodig om de gemiddelde inkomens te laten stijgen. 41

42 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM 3.3 Economische ontwikkelingen In de vorige paragraaf is de samenhang tussen enerzijds de kenmerken van een huishouden (leeftijd, samenstelling, inkomen) van een huishouden en anderzijds de woonsituatie. Ook tussen de kenmerken van een huishouden onderling bestaan verbanden. Door inzicht in de demografische ontwikkelingen (leeftijd en samenstelling van de huishoudens) wordt al veel duidelijk over de te verwachten gevolgen voor de woningbehoefte. Maar ook het inkomen speelt een belangrijke rol. De inkomensverdeling hangt zoals we gezien hebben deels samen met de demografische kenmerken, maar uiteraard is ook de ontwikkeling van de economie van belang. De afgelopen jaren heeft de Nederlandse economie zich niet positief ontwikkeld. Figuur 49 Economische groei en verwachtingen voor 2013 en 2014 (bron: CPB, CEP2013) economische groei (%) Waar de economie zich in en 2011 nog positief ontwikkelde, geldt dat niet voor de koopkracht. In, 2011 en heeft de koopkracht zich negatief ontwikkeld. Ook voor 2013 wordt door het CPB een negatieve ontwikkeling van de koopkracht voorzien. Het verschil tussen enerzijds de economische groei en anderzijds de koopkrachtontwikkeling zit onder andere in gestegen kosten voor bijvoorbeeld gezondheidszorg, wat gevolgen heeft voor de koopkracht. Maar een deel van de economische groei is ook nodig om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Figuur 50 Koopkrachtontwikkeling en verwachtingen voor 2013 en 2014 (bron: CPB, CEP2013) koopkracht (%)

43 Het CPB raamt de economische groei voor een korte periode. In de decemberraming van zijn vooruitzichten voor de periode opgenomen. Daar gaat het CPB uit van een koopkrachtontwikkeling van 0% gemiddeld voor alle huishoudentypen met betaald werk. Voor uitkeringsgerechtigden komt de jaarlijkse koopkrachtontwikkeling gemiddeld op - 1 /4% uit. Datzelfde geldt voor gepensioneerden. Voor de economische groei wordt 1 1 /2% per jaar verondersteld. Het CPB gaat uit van statische koopkrachtplaatjes. Dat betekent dat geen rekening gehouden wordt met overgangen van huishoudens van bijvoorbeeld een werkend huishouden naar een werkloos huishouden. Ook de cohortverschuiving bij gepensioneerden komt in de koopkrachtplaatjes niet tot uitdrukking. De huidige gepensioneerden gaan er in het CPB-scenario op achteruit, terwijl door cohortverschuivingen wel een inkomensgroei in de groep gepensioneerden te zien kan zijn. Het effect van deze cohortverschuiving is bijvoorbeeld in beeld gebracht door het Ministerie van SZW (werkdocument De toekomstige inkomenspositie van ouderen : Ouderen worden in de toekomst steeds hoger opgeleid, hebben vaker een hoger loon gehad en ontvangen daardoor een hoger pensioen. De arbeidsparticipatie van vrouwen stijgt waardoor er meer pensioen wordt opgebouwd. Het nabestaandenpensioen kan hierdoor vaker worden afgekocht. Prepensioen wordt vaker uitgesteld waardoor er langer pensioenopbouw plaats vindt en de opgebouwde prepensioenrechten benut kunnen worden voor een hoger oudedagspensioen. Verder komen de in het verleden opgebouwde 3 e -pijlerpensioenen tot uitkering. Tegelijkertijd overlijden oudere generaties met een gemiddeld lager pensioen. Het reële inkomen van ouderen neemt hierdoor de komende jaren meer toe dan de koopkracht. Over de gehele periode stijgt de koopkracht van ouderen met bijna een kwart, terwijl het inkomen met ruim de helft toeneemt. Individuele ouderen zullen de extra inkomensstijging boven de koopkracht niet als verbetering ervaren. Alleen ten opzichte van eerdere generaties is hun inkomen hoger geworden. Zelf realiseren ze geen koopkrachtwinst ten opzicht van de situatie voorafgaand aan de pensioenleeftijd. Ze hebben voordeel van het zelf opgebouwde vermogen, aanvullend pensioen en de lijfrenteopbouw. 3.4 Basisscenario In dit rapport wordt een aantal varianten bekeken voor wat betreft de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. In het basisscenario hanteren we de volgende uitgangspunten: > Gelijkblijvende besteedbare inkomens per huishouden (naar leeftijd, tot 65 jaar); > Toename van de inkomens van 65-plussers vanwege cohorteffecten; > Toename van het aandeel huishoudens in koopwoningen, vanwege cohorteffecten; > Verschuivingen in leeftijdsverdeling en samenstelling huishoudens conform de Pearl-prognose Aandeel koopwoningen Op nationaal niveau is te zien dat huishoudens die in een koopwoning wonen dat voor het overgrote deel 10 jaar later ook nog doen. Voor de regio Rotterdam ziet het plaatje er als volgt uit (figuur 51). Het aandeel huishoudens in een koopwoning neemt in de tijd toe, maar doordat een deel van de huishoudens de regio verlaat, is toch een afname te zien tussen de leeftijdsklasse in en de leeftijdsklasse in

44 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 51 Aandeel van de huishoudens in SRR dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2003, en prognose 2025(basisscenario) (bron: WBO 2003 en WoON, bewerking Explica) 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% < prognose 2025 Verschuivingen in de huishoudens Het aantal huishoudens in de regio neemt volgens de Pearl-prognose tussen en 2025 toe met ruim Daarbij is een duidelijke verschuiving in de leeftijdsopbouw te zien. Het aantal huishoudens vanaf 55 jaar neemt toe, terwijl per saldo een afname te zien is in de jongere leeftijdsklassen. Figuur 52 Huishoudens naar leeftijd en verandering tussen en 2025 (bron Pearl, bewerking Explica) < verandering Ook naar samenstelling van het huishouden is een duidelijke verschuiving te zien. Het aantal huishoudens met kinderen neemt af, terwijl een toename te verwachten is van alleenstaanden en paren zonder kinderen. Figuur 53 Huishoudens naar inkomen en verandering tussen en 2025, basisscenario meer dan EU tot ov. EU-doelgroep ov. BBSH minima verandering

45 Door de toename van het aantal kleine huishoudens neemt ook het aandeel lagere inkomens naar verhouding meer toe. De sterkste toename zit (procentueel gezien) in de groep met een inkomen tussen de BBSH-grens en de EU-grens 6. Figuur 54 Woningbehoefte naar eigendom en verandering tussen en 2025, basisscenario, (bron Pearl, bewerking Explica) inwonend huishouden niet-woning huur niet-woning koop huurwoning koopwoning verandering Duizenden Doordat veel ouderen blijven wonen in een koopwoning, neemt vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel constant. Figuur 55 Vraag naar huurwoningen, naar prijsklasse, en verandering tussen en 2025, basisscenario (bron Pearl, bewerking Explica) vanaf huurgrens aftophoog-huurgrens aftoplaag-aftophoog kwal-aftoplaag tot kwal.grens verandering Duizenden De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel gelijk, bij de gehanteerde uitgangspunten. Binnen de huursector zijn ook nauwelijks verschuivingen te zien als het gaat om de gevraagde prijssegmenten. In alle segmenten is een zeer lichte afname te zien. 3.5 Scenario later een koopwoning De huidige regels met betrekking tot de hypotheekverstrekking maken het moeilijker om zonder eigen vermogen een woning te kopen. Dit kan leiden tot uitstel van het kopen van een woning. In bijgaand figuur 56)) is het effect opgenomen van een halvering van het aandeel huishoudens tot 25 jaar dat in een koopwoning gaat wonen. Voor huishoudens in de leeftijd jaar is van een verlaging tot 75% uitgegaan. 6 We hebben aangenomen dat de inkomensgrenzen met inflatie meestijgen. 45

46 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 56 Aandeel van de huishoudens in overig SRR dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, en prognose 2025(scenario later een koopwoning ) 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% < prognose 2025 Voor Rotterdam levert dat onderstaande beeld op (figuur 57). De piek in het aandeel koopwoningen ligt nog even hoog, het effect van cohortverschuivingen is eveneens nog aanwezig. Figuur 57 Aandeel van de huishoudens in Rotterdam dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, en prognose 2025 (scenario later een koopwoning ) 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% < prognose 2025 Het effect van dit scenario is uiteraard dat er een verschuiving plaats vindt in de behoefte van koopwoningen naar huurwoningen. In 2025 scheelt dit ongeveer huurwoningen. Waar in het basisscenario een heel lichte afname van de behoefte aan huurwoningen te zien is, is in dit scenario een toename te zien. Doordat sprake is van uitstel, blijft men langer in een goedkopere huurwoning wonen. Dat betekent dat huurwoningen in alle segmenten minder snel beschikbaar zullen komen. Figuur 58 Woningbehoefte naar eigendom en verandering tussen en 2025, scenario later in een koopwoning inwonend huishouden niet-woning huur niet-woning koop huurwoning koopwoning verandering Duizenden 46

47 Figuur 59 Vraag naar huurwoningen, naar prijsklasse, en verandering tussen en 2025 vanaf huurgrens aftophoog-huurgrens aftoplaag-aftophoog kwal-aftoplaag tot kwal.grens verandering Duizenden 3.6 Scenario daling koopkracht In het basisscenario wordt conform de prognose van het CPB een economische groei van 1,5% verondersteld. Ondanks deze economische groei wordt een koopkrachtontwikkeling op de nullijn verondersteld. Mocht het herstel van de economische groei langer uitblijven, dan zou ook een voortgaande afname van de koopkracht verondersteld kunnen worden. In het scenario daling koopkracht hebben we verondersteld dat de koopkracht van huishoudens tussen en 2025 met 1% per jaar daalt. Scenario daling koopkracht : > Afname van de koopkracht per huishouden met 1% per jaar (tot 65 jaar); > Toename van de inkomens van 65-plussers vanwege cohorteffecten; > Toename van het aandeel huishoudens in koopwoningen, vanwege cohorteffecten; > Verschuivingen in leeftijdsverdeling en samenstelling huishoudens conform de Pearl-prognose Door deze voortgaande daling van het (besteedbare) inkomen verandert de inkomensverdeling behoorlijk. Het aantal huishoudens dat tot de minima behoort, neemt flink toe. Figuur 60 Huishoudens naar inkomen en verandering tussen en 2025, scenario daling koopkracht meer dan EU tot ov. EU-doelgroep ov. BBSH minima verandering Het afnemen van de besteedbare inkomens heeft bij gelijkblijvende andere omstandigheden een duidelijk effect op de woningvraag. Ten opzichte van het basisscenario is een behoorlijke toename van de vraag naar huurwoningen optreedt, terwijl de toename van de behoefte aan koopwoningen veel lager is. 47

48 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 61 Woningbehoefte naar eigendom en verandering tussen en 2025, scenario daling koopkracht inwonend huishouden niet-woning huur niet-woning koop huurwoning koopwoning verandering Duizenden Ook op het gewenste prijsniveau van de woningen is een duidelijk effect zichtbaar. Vooral de behoefte aan woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens neemt toe. Figuur 62 Vraag naar huurwoningen, naar prijsklasse, en verandering tussen en 2025, scenario daling koopkracht vanaf huurgrens aftophoog-huurgrens aftoplaag-aftophoog kwal-aftoplaag tot kwal.grens verandering Duizenden 3.7 Scenario s vergeleken Bij een matige economische groei zullen de omvang van de BBSH-doelgroep en de omvang van de EUdoelgroep toenemen. Maar doordat ouderen in steeds mindere mate aangewezen zijn op een sociale huurwoning, neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen niet sterk toe. Afhankelijk van de veronderstellingen over de instroom van jonge huishoudens naar de koopsector en de mate van ontwikkeling van de koopkracht, is een lichte afname of een behoorlijke toename van de behoefte aan betaalbare huurwoningen te verwachten. Figuur 63 Ontwikkeling van de behoefte aan woningen, naar eigendom en prijsklasse, -2025, in 3 scenario s daling koopkracht later in een koopwoning basisscenario niet-woning tot aftoppingsgrens tot huurprijsgrens vanaf huurprijsgrens koop 48

49 BIJLAGE A Extra figuren Figuur 64 Bevolking en huishoudens Natuurlijke aanwas SRR, (bron: CBS) natuurlijke aanwas Figuur 65 Buitenlands migratiesaldo SRR, (bron: CBS) buitenlands saldo Figuur 66 Binnenlands migratiesaldo SRR, (bron: CBS) binnenlands saldo

50 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 67 Bevolking op 1 januari SRR, (bron: CBS) bevolking op 1 januari Figuur 68 Vertrek bevolking uit Rotterdam 2009 tot en met (bron: COS) Jaar 5-9 Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Figuur 69 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type, SRR, (bron: CBS) alleenstaand paar gezin eenoudergezin overig mutatie

51 Figuur 70 Verdeling huishouden naar huishoudinkomen per gebied in SRR, (bron: CBS, RIO ) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne-Putten Hart van Rotterdam SRR EU-doelgroep BBSH-doelgroep Figuur 71 Verhuringen corporaties 2008 tot met in SRR naar prijs* per gebied (bron: uitvoeringsorganisaties, ) Zuidrand % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwal kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens Noordrand % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwal kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens * exclusief verhuringen Lansingerland 51

52 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 72 Verhuringen corporaties 2008 tot met in SRR naar prijs* per gebied (bron: uitvoeringsorganisaties, ) Oost/IJsseloevers % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwal kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens Rechter Maasoever % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwal kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens Voorne-Putten % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwal kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens Hart van Rotterdam % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwal kwal-aftoplaag aftoplaag-aftophoog aftophoog-huurgrens vanaf huurgrens * exclusief verhuringen Lansingerland 52

53 Woningmarkt Figuur 73 Nieuwbouw naar aantal kamers, SRR, (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% kamers 4 kamers 5 kamers 6+ kamers 53

54 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Bevolking naar deelgebied Figuur 74 Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Zuidrand, de ontwikkeling tussen en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar Huidige situatie Zuidrand Ontwikkeling SRR Zuidrand 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Bevolkingsprognose Zuidrand jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Figuur 75 Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen binnen Zuidrand (bewerking Explica) berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015 berekende toename

55 Figuur 76 Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Voorne Putten, de ontwikkeling tussen en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar Huidige situatie Voorne-Putten Ontwikkeling SRR Voorne Putten 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Bevolkingsprognose Voorne-Putten jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Figuur 77 Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen binnen Voorne-Putten (bewerking Explica) berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015 berekende toename

56 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 78 Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Rechter Maasoever, de ontwikkeling tussen en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar Huidige situatie Rechter Maasoever Ontwikkeling SRR Rechter Maasoever 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Bevolkingsprognose Rechter Maasoever jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Figuur 79 Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen binnen Rechter Maasoever (bewerking Explica) berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015 berekende toename

57 Figuur 80 Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Hart van Rotterdam, de ontwikkeling tussen en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar Huidige situatie Ontwikkeling Bevolkingsprognose SRR Hart van Rotterdam 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Figuur 81 Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen binnen Hart van Rotterdam (bewerking Explica) berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015 berekende toename

58 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 82 Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Noordrand, de ontwikkeling tussen en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar Huidige situatie Noordrand Ontwikkeling SRR Noordrand 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Bevolkingsprognose Noordrand jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Figuur 83 Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen binnen Noordrand (bewerking Explica) berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015 berekende toename

59 Figuur 84 Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Oost/IJsseloevers, de ontwikkeling tussen en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS) jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar Huidige situatie Oost/IJsseloevers Ontwikkeling SRR Oost/IJsseloevers 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Bevolkingsprognose Oost/IJsseloevers jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Figuur 85 Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen binnen Oost/IJsseloevers (CBS, bewerking Explica) berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015 berekende toename

Nog meer weergeven