> Effecten EU-regeling >

Transcriptie

1 > Effecten EU-regeling >

2 EFFECTEN EU-REGELING Effecten EU-regeling Uitgevoerd in opdracht van Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Auteur Jacolien Vogelzang maart 2012 > rapport Analyse Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam > e. > t

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 2 Samenvatting 7 3 Kansen voor doelgroepen Ontwikkeling woningzoekenden Verschuivingen in het aanbod Match vraag en aanbod Kenmerken Te Woon 21 4 Mogelijkheden in de markt Inkomensgroepen en woningvoorraad Betaalbaarheid Beschikbaarheid aanbod Ontwikkeling corporatievoorraad 28

4 EFFECTEN EU-REGELING

5 HOOFDSTUK 1 Inleiding Eind 2009 is er overeenstemming bereikt tussen ex-minister Van der Laan en de Europese Commissie (EC) over het gehele systeem van staatssteun aan toegelaten instellingen. De Europese mededingingsregels eisen dat in een officieel besluit wordt vastgesteld welke Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) aan toegelaten instellingen worden overgedragen en waarvoor, onder voorwaarden, overheidsmiddelen ter beschikking mogen worden gesteld. Om in aanmerking te komen voor staatssteun moet minimaal 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot 652,52 (prijspeil 2011) worden toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot (prijspeil 2011). De andere 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen. Deze regeling is op 1 januari 2011 in werking getreden en zal in dit rapport worden aangehaald als EU-regeling. De regeling heeft alleen betrekking op nieuw afgesloten huurcontracten. De EU-regeling kan verstrekkende gevolgen hebben voor de toewijzing van huurwoningen aan diverse groepen op de sociale huurmarkt. De verwachting van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) was dat men name de positie van de huishoudens met een middeninkomen op de sociale huurmarkt onder druk zou kunnen komen te staan. In Haaglanden is daarom in 2010 afgesproken dat de corporaties hun 10% vrije bestedingsruimte inzetten om de meerpersoonshuishoudens met een inkomen van tot te bedienen, omdat de financiële mogelijkheden van deze groep om een duurdere woning te kopen of huren beperkt zijn. Explica is gevraagd om ter voorbereiding voor een foyer-bijeenkomst in maart 2012 een nadere analyse uit te voeren naar de effecten van de Europa-regeling voor verschillende doelgroepen, waarbij als aanvullende vraag is gesteld of er doelgroepen in de knel komen als gevolg van deze regeling. De analyse bestaat uit twee delen. Het eerste deel heeft betrekking op de analyse van de WMS-gegevens. Door verschillende jaren te vergelijken, ontstaat inzicht in verschuivingen als gevolg van de aanpassingen in de toewijzingsregels sinds In het tweede deel wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden van enkele doelgroepen op de woningmarkt in het particuliere huursegment en in het koopsegment in Haaglanden. Het rapport is tot stand gekomen na overleg met een begeleidingsgroep, bestaande uit Jolanda Hoogeboom en Thamar Hoekema (SVH), Enno Vitner (Woonbron), Maarten Vos (Vidomes) en Lex Brown (De Goede Woning). 05

6 06 EFFECTEN EU-REGELING

7 HOOFDSTUK 2 Samenvatting Terugloop in reagerende woningzoekenden te zien Na enkele jaren van groei is het aantal ingeschreven woningzoekenden in 2011 stabiel gebleven ten opzichte van Per 1 januari 2012 staan er totaal woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden. Jaarlijks schrijft ongeveer een derde van de woningzoekenden zich uit. Een deel daarvan is geslaagd in het zoeken naar een woning. Een vergelijkbaar aantal woningzoekenden schrijft zich gedurende een jaar ook in als woningzoekende. Uit de cijfers over 2011 wordt wel zichtbaar dat er meer woningzoekenden met een inkomen boven de uitschrijven dan er zich inschrijven. Per saldo neemt de omvang van deze groep ingeschreven woningzoekenden dus af. Opvallend is dat over 2011 slechts ingeschreven woningzoekenden minimaal een keer heeft gereageerd op een woning. Voor 2010 lag dit aantal nog op Terwijl het aantal ingeschreven woningzoekenden vrijwel gelijk gebleven is. Een deel van de ingeschreven woningzoekenden staat ingeschreven uit voorzorg, om zo inschrijfduur op te kunnen bouwen. De mate van reageren wordt natuurlijk ook bepaald door het aanbod. Forse afname aantal verhuringen in 2011 door afname nieuwbouw Het aantal verhuringen is in 2011 met 12% afgenomen ten opzichte van Dit is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de forse afname van het aantal nieuwbouwwoningen in verhuuraanbod in Waar in 2010 nog ruim nieuwbouwhuurwoningen werden aangeboden waren dat er in 2011 iets meer dan 900. Deze afname heeft ook direct effect op het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad. Nieuwbouw brengt een verhuisketen op gang. Uit de cijfers over 2010 blijkt dat een derde van de huishoudens die terecht is gekomen in een nieuwbouwwoning, afkomstig is uit een andere sociale huurwoning in Haaglanden. De mutatiegraad ligt in 2011 met 6,3% onder het niveau van 2010 (7,1%). 07

8 EFFECTEN EU-REGELING Figuur 1 Ontwikkeling verhuringen 2010 en nieuwbouw 5000 bestaande bouw Eu-doelgroep slaagt relatief vaker in 2011 De EU-regeling heeft een positief effect op de slagingsmogelijkheden van huishoudens met een inkomen tot Deze groep huishoudens is in 2011 in verhouding tot 2010 vaker geslaagd in een woning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Hoewel het aanbod in 2011 met 12% is afgenomen, is het aantal verhuringen aan de EU-doelgroep met slechts 6% afgenomen ten opzichte van De grootste afname in het aantal verhuringen is te zien bij de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze categorie is met 55% afgenomen ten opzichte van De slaagkans van huishoudens met een inkomen tot in het totale woningaanbod bedraagt in ,3%. Voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en bedraagt de slaagkans in het totale aanbod in 2011, dus inclusief dure huur, 14,1%. Betere match tussen vraag en aanbod naar prijs Als het gaat om de match tussen vraag en aanbod naar prijs is er in 2011 een sterkere samenhang te zien tussen de hoogte van het inkomen van de nieuwe huurder en het prijsniveau van de verhuurde woning ten opzicht van Huishoudens met een hoger inkomen zijn vaker geslaagd in duurdere huurwoningen dan in Van de geslaagde huishoudens met een inkomen tot in 2011 geldt dat 99% is geslaagd in een woning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Van de geslaagde huishoudens met een inkomen boven is in 2011 ruim 70% geslaagd in een woning met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens in 2010 lag dit aandeel op ongeveer 45%. Dat betekent dat in 2010 ongeveer 55% van de geslaagde woningzoekenden met een inkomen vanaf is terecht gekomen in een huurwoning met een huurprijs onder de maximale huurprijsgrens. Beperkt aanbod voor huishoudens met inkomen boven In 2011 is er een flinke afname te zien van het aantal verhuringen. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de afname van het aantal nieuwbouwwoningen in de verhuur. Hierdoor neemt het beschikbare aanbod voor huishoudens met een inkomen vanaf af. De EU-regelgeving heeft ertoe geleid dat corporaties het beschikbare woningaanbod veelal labelen voor huishoudens met een inkomen tot , waardoor het beschikbare aanbod voor huishoudens met een hoger inkomen (vanaf ) beperkter wordt. De Sociale Verhuurders Haaglanden hebben afspraken gemaakt om in het 10% vrije aanbod vooral mogelijkheden te bieden voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen tot in huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. Ondanks deze afspraak is het beschikbare aanbod (op basis van de advertentie) voor huishoudens met een inkomen van bijvoorbeeld in 2011 flink afgenomen ten opzichte van Voor tweepersoonshuishoudens met een inkomen rond lag het advertentieaanbod in 2010 nog op ongeveer 30%, in 2011 kan men nog niet op 10% van het aanbod 08

9 reageren. Voor de gezinnen met een inkomen rond was dit aandeel in 2010 al relatief laag (ongeveer 18%) en is dit ook gezakt naar nog geen 10% in Figuur 2 Advertentieaanbod naar type huishouden en inkomen 2010 en 2011 alleen 2 personen gezin % 10% 20% 30% 40% 50% Financieringsregels aangescherpt Niet alleen de beschikbaarheid van woningen speelt een belangrijke rol bij de kansen op de woningmarkt, maar ook de financieringsmogelijkheden. Naast de nieuwe beperkende regels voor de sociale huursector, worden door particuliere huurders ook criteria gehanteerd om de betaalbaarheid te beoordelen. De partijen die aangesloten zijn bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) hanteren als eis dat het bruto maandinkomen minimaal 4,5 maal de maandhuur van de woning moet bedragen. Dit betekent, dat huishoudens met een inkomen van volgens deze eis in aanmerking komen voor een huurwoning met een maximale huurprijs van 650 per maand. Het huishoudinkomen moet al of meer bedragen om voor een huurwoning met een huurprijs van 700 in aanmerking te komen. Ook in de koopsector zijn de regels voor financiering van een hypotheek de laatste jaren fors aangescherpt. De eisen die gesteld worden door de hypotheekverstrekker hebben een drukkend effect op het maximale hypotheekbedrag en dus ook op de maximale koopsom van de woning. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruik gemaakt van de hypotheeknormen van het NIBUD. Voor 2012 geldt als norm een maximaal hypotheekbedrag van bij een huishoudinkomen van Het maximale hypotheekbedrag mag volgens de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) 104% bedragen van de koopsom. Daarmee komt de maximale koopsom uit op ongeveer voor een huishouden met een inkomen van Ook in particuliere huur- en koopsector weinig aanbod voor deze groep De mogelijkheden op de woningmarkt voor woningzoekenden worden niet alleen bepaald door het aanbod in de sociale huursector. Er is natuurlijk ook woningaanbod beschikbaar in het particuliere huursegment en in het koopsegment. Wanneer wordt ingezoomd op beschikbaar huur- en koopaanbod in de regio Haaglanden, kan worden geconstateerd dat betaalbaar aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen en beperkt tot zeer beperkt aanwezig is. Alleen in de gemeente Den Haag is aanbod in enige omvang beschikbaar. In veel andere gemeenten in de regio is dat aanbod er (zeer) beperkt. En bijna niet als het passend aanbod moet zijn voor een gezin (bestaande uit 3 en meer 09

10 EFFECTEN EU-REGELING personen). Grotere woningen met een huurprijs net boven 652,52 (prijspeil 2011) zijn in de regio Haaglanden schaars en komen ook zeer beperkt beschikbaar. Naast beschikbaarheid van aanbod hebben de huidige economische ontwikkelingen, de onzekerheid wat betreft de huizenmarkt, de aangescherpte financieringsregels en de onzekerheid over de koopkrachtontwikkeling van huishoudens een effect hebben op de woningmarkt. Mensen zijn door deze onzekere situatie minder geneigd om een woning te kopen. Programma corporaties verschuift richting woningverbetering Jaarlijks worden door de corporaties investeringen gepleegd. Deze investeringen hebben gevolgen voor de samenstelling van de woningvoorraad naar type en prijsklasse. Uit de regiorapportage Haaglanden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat het voorgenomen investeringsprogramma van de corporaties in deze regio de afgelopen jaren is verschoven naar meer woningverbetering en minder sloop/nieuwbouw. Sloop/nieuwbouw heeft in meerdere mate gevolgen voor de samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse, omdat veelal goedkope woningen worden gesloopt en duurdere woningen worden gerealiseerd. Woningverbetering is minder gericht op het verruimen van het aanbod voor huishoudens met een inkomen vanaf Daarbij komt dat het voor corporaties minder aantrekkelijk is om woningen in het vrije sectorsegment te brengen. Woningen met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens kunnen niet meer gerekend worden tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor voor deze woningen geen staatssteun meer mogelijk is. Dit betekent dat investeringen in niet-daeb-activiteiten niet meer gefinancierd kunnen worden met door WSW-geborgde leningen. Figuur 3 Verschuiving in het voorgenomen investeringsprogramma van corporaties in Haaglanden (CFV, 2010 en 2011) woningverbetering sloop verkoop nieuwbouw huur nieuwbouw koop Conclusie: Een- en meerpersoonshuishoudens met inkomen tussen en beperkt in huisvestingsmogelijkheden De mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tussen en in het woningbezit van corporaties zijn met de EU-regeling flink beperkt. Ondanks het beleid van de Sociale Verhuurders Haaglanden om meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en ruimte te bieden in de 10% vrije ruimte, blijft het beschikbare aanbod in de sociale huursector voor deze groep in 2011 ver achter bij het aanbod in Daar komt bij dat het aanbod waarop deze groep mag reageren, per gemeente sterk verschilt. De slaagkans is geen goede indicator om dit waar te nemen, omdat aan de ene kant het aantal verhuringen is afgenomen, maar aan de andere kant het aantal reagerende 10

11 woningzoekenden ook. Woningzoekenden met een inkomen vanaf zijn zich naar alle waarschijnlijkheid bewust van de beperkte mogelijkheden. Dit heeft er nog niet toe geleid dat deze groep zich massaal heeft uitgeschreven uit Woonnet Haaglanden, maar men reageert duidelijk minder. Als we kijken naar het totale woningaanbod in Haaglanden, dan bieden de koopsector en de particuliere huursector voor deze groep in deze regio zeer beperkte mogelijkheden. De striktere regels als het gaat om hypotheekverstrekking, maar ook de huidige economisch onzekere tijd hebben invloed op de financieringsmogelijkheden en de koopbereidheid onder huishoudens. Daarbij komt dat in de particuliere huursector ook eisen gesteld worden aan de betaalbaarheid van wonen. Het beschikbare aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen en is beperkt in de regio Haaglanden. En zelfs zeer beperkt als het gaat om aanbod voor gezinnen die meer ruimte vragen. Ook de gemeentelijke verschillen in het aanbod zijn groot. De EU-regeling is niet direct de veroorzaker van dit probleem, maar legt het probleem wel bloot. Het advertentieaanbod in de sociale huursector is voor deze groep echt beperkt geworden door de EU-regeling. 11

12 12 EFFECTEN EU-REGELING

13 HOOFDSTUK 3 Kansen voor doelgroepen In dit hoofdstuk worden de gegevens van Woonnet Haaglanden geanalyseerd. Hierbij wordt steeds onderscheid gemaakt naar een viertal inkomensgroepen. Allereerst is er de groep huishoudens met een inkomen tot , de doelgroep van corporaties volgens de nieuwe EU-regeling. In SVH-verband is afgesproken om de overige 10% van de sociale huurwoningen in te zetten om de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en te bedienen, omdat het voor deze groep lastig is om aan passende woonruimte te komen. Dan blijven nog over de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en en de overige huishoudens met een inkomen boven Ontwikkeling woningzoekenden Ingeschreven woningzoekenden Op 1 januari 2012 staan er ruim woningzoekenden in geschreven in Woonnet Haaglanden. In de periode 2009 tot 2011 is het aantal ingeschreven woningzoekenden met ruim 17% toegenomen. Vanaf 1 januari 2011 is het aantal ingeschreven woningzoekenden stabiel gebleven. Figuur 4 Ontwikkeling ingeschreven woningzoekenden per jaar Opvallend genoeg is er door de jaren heen veel verloop te zien in het bestand van de woningzoekenden. Dit komt duidelijk niet alleen door het feit dat geslaagde woningzoekenden worden uitgeschreven. 13

14 EFFECTEN EU-REGELING Gedurende een jaar schrijft ongeveer een derde van de woningzoekenden zich uit. Ongeveer een derde van deze groep is in dat jaar ook daadwerkelijk geslaagd als woningzoekende. Het aandeel nieuwe inschrijvers in een jaar is ook ongeveer een derde van het totaal aantal woningzoekenden. De vaste kern woningzoekenden is sinds 2009 wel toegenomen. Figuur 5 Verschuivingen binnen de ingeschreven woningzoekenden voor de jaren 2009, 2010, 2011 en begin startvolume begin 2008 begin 2009 begin 2010 begin 2011 begin 2012 constant t.o.v. voorgaande jaar nieuw af Tussen 1 januari 2011 en 1 januari 2012 heeft zich een beperkte verschuiving voorgedaan in het aantal ingeschreven woningzoekenden naar inkomen. Als we naar het saldo kijken van instroom en uitstroom, valt op dat vanaf het 1 e kwartaal 2011 sprake is van een negatief saldo van huishoudens met een inkomen boven Per saldo is de uitstroom van de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en en de huishoudens met een inkomen vanaf het grootste geweest in dat kwartaal. In de kwartalen daarna zien we vooral per saldo een afname van de huishoudens met een inkomen boven Het saldo is exclusief de geslaagde woningzoekenden, deze groept telt niet mee bij de categorie uitstromers. Figuur 6 Instroom en uitstroom naar inkomen, per kwartaal voor 2009, 2010 en k k k k k k k k k k k k4 doelgroep EU mp ep inkomen vanaf Per saldo is het aantal ingeschreven woningzoekenden met een inkomen tot het laatste jaar met 3% toegenomen, van per 1 januari 2011 tot per 1 januari Voor de overige inkomensgroepen geldt dat er sprake is geweest van een afname van het aantal woningzoekenden. Ook het aantal ingeschreven woningzoekenden behorend tot de categorie meerpersoonshuishoudens 14

15 met een inkomen tussen en is met 10% flink afgenomen, terwijl deze groep gezien wordt als SVH-doelgroep en een aparte positie heeft gekregen in de huur-inkomenstabel. Figuur 7 Ingeschreven woningzoekenden naar inkomen in 2010 en 2011 vanaf % ep % mp % doelgroep EU +3% Reagerende woningzoekenden Ondanks het feit dat het aantal woningzoekenden in 2011 niet is afgenomen, zien we wel een afname in het reactiegedrag van de ingeschreven woningzoekenden. In 2011 hebben ongeveer woningzoekenden, van de woningzoekenden die op 1 januari 2011 stonden ingeschreven als woningzoekenden, op een woning gereageerd. Dat is nog geen 44% van het aantal ingeschreven woningzoekenden in dat jaar. In 2010 lag dat aandeel nog op 53%. Waarom dit aandeel afgenomen is, is niet duidelijk. Voor een deel heeft dit toch te maken met beschikbaarheid van geschikt aanbod. De afname van het aandeel reagerende woningzoekenden is terug te zien in alle inkomensgroepen, waarbij de afname bij woningzoekenden met een inkomen boven wel het grootste is. Daar waar nog ongeveer 50% van ingeschreven woningzoekenden met een inkomen tot reageert op een woning, ligt dat aandeel bij de groepen woningzoekenden met een inkomen boven duidelijk lager. Voor deze groepen lijkt het vooral om een inschrijving uit voorzorg te gaan. Figuur 8 Reagerende woningzoekenden naar inkomen in 2010 en 2011 totaal vanaf ep % in 2010 % in 2011 mp doelgroep EU 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 3.2 Verschuivingen in het aanbod Verhuringen Als we kijken naar het aantal verhuringen, dan valt direct op dat het aantal verhuringen in 2011 fors is afgenomen ten opzichte van 2010, namelijk met 12%. In 2010 werden nog woningen verhuurd en over 2011 waren dat er Een belangrijk deel van de afname is het gevolg van een afname van het aantal nieuwbouwwoningen in de verhuringen. Dat aantal is met 56% afgenomen tot 914 in Het 15

16 EFFECTEN EU-REGELING aantal verhuringen in de bestaande voorraad is met 5% afgenomen. Bijna de helft van deze afname is toe te schrijven aan beperktere doorstroming als gevolg van een afname van de nieuwbouw. Uit de cijfers over 2010 blijkt namelijk dat ongeveer een derde van de nieuwe huurders van een nieuwbouwwoning afkomstig is uit een sociale huurwoning in Haaglanden. De doorstroming is in 2011 dus beperkter geweest vanwege het kleinere aanbod aan nieuwbouwwoningen. Figuur 9 Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw in 2010 en nieuwbouw 5000 bestaande bouw Naast een afname van het aantal verhuringen zien we een verschuiving in het prijsniveau van de verhuurde woningen. Vanaf het eerste kwartaal 2011 zijn relatief minder woningen verhuurd met een huur tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit is ook voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de afname van nieuwbouwwoningen in de verhuringen. Een belangrijk deel van de nieuwbouwwoningen viel in 2010 in het prijssegment vanaf de aftoppingsgrens tot de huurprijsgrens, namelijk 63%. In 2011 bedroeg dit aandeel 38%. Figuur 10 Ontwikkeling verhuringen naar prijsklasse in 2010 en 2011 boven huurprijsgrens 2010 aftoppingsgrens tot huurprijsgrens 2011 kwaliteitskorting tot aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens Mutatiegraad De afname van het aanbod heeft consequenties voor de mutatiegraad. De mutatiegraad komt voor 2011 uit op 6,3% en is daarmee ruim 10% lager dan in Deze afname is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de afname van het aantal verhuringen van nieuwbouwwoningen. Een derde van het aantal nieuwbouwhuurwoningen is namelijk verhuurd aan een woningzoekende die een andere sociale huurwoning in Haaglanden achterlaat. Vervolgens komt in een deel van deze woningen ook weer een woningzoekende terecht die een sociale huurwoning achterlaat. Door het realiseren van nieuwbouwwoningen komt een hele verhuisketen op gang. In 2011 is dat effect dus minder geweest. 16

17 In de gegevens over 2011 hebben we nog niet terug kunnen vinden dat huishoudens met een inkomen boven , wonend in een sociale huurwoning, minder verhuisgeneigd zijn. Vooral omdat de afname van nieuwbouwwoningen in dit jaar een zodanig dominant effect heeft in vergelijking tot Figuur 11 Mutatiegraad naar prijsklasse per jaar in 2010, 2011 (bron: voorraadgegevens corporaties) totaal boven huurprijsgrens hoge aftop tot huurgrens lage tot hoge aftoppingsgrens kwal. tot lage aftoppingsgrens tot kwaliteitskortingsgrens 0% 2% 4% 6% 8% 10% De uitsplitsing van de mutatiegraad naar gemeente laat behoorlijke verschillen zien. Delft, Zoetermeer, Den Haag en Pijnacker-Nootdorp kennen een relatief hogere mutatiegraad ten opzichte van de andere gemeenten. De mutatiegraad in deze gemeenten ligt nog boven de 6%, terwijl de mutatiegraad in andere gemeenten al naar 5% toe kruipt. Voor alle gemeenten geldt dat de mutatiegraad in 2011 is afgenomen ten opzichte van 2010, alleen voor Pijnacker-Nootdorp niet. De afname verschilt wel per gemeente. Voor de gemeente Midden-Delfland geldt dat de mutatiegraad is afgenomen tot ongeveer 4,5% in Figuur 12 Ontwikkeling mutatiegraad naar gemeente Delft Den Haag Rijswijk Wassenaar Zoetermeer Westland Midden-Delfland Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Haaglanden % 2% 4% 6% 8% 10% 3.3 Match vraag en aanbod Geslaagde woningzoekenden 92% van alle verhuringen in 2011 (exclusief verhuringen aan rechtspersonen en vrijesector verhuur) is terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot Daarmee ligt het aandeel verhuringen aan deze groep in 2011 hoger dan in Het aantal geslaagde woningzoekenden met een inkomen boven is flink afgenomen in 2011 ten opzichte van Het aantal geslaagde eenpersoonshuishoudens met een inkomen van tot 17

18 EFFECTEN EU-REGELING is zelfs met meer dan 50% afgenomen. Ook de aanvullende doelgroep van SVH, de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en , is duidelijk minder geslaagd in 2011 ten opzichte van Voor deze groep is sprake van een afname van het aantal geslaagde woningzoekenden met 38%. Een belangrijk deel van deze afname is gelegen in de afname van het aantal verhuringen van woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens (afname met 30%). Dit kan voor een deel verklaard worden door de al genoemde afname van het aantal nieuwbouwwoningen in dat huurprijssegment. Figuur 13 Geslaagde woningzoekenden naar inkomen, 2010 en 2011 vanaf % ep % mp % doelgroep EU - 6% Match vraag en aanbod Als het gaat om de verhuringen, is er in 2011 een sterkere samenhang te zien tussen de hoogte van het inkomen van de nieuwe huurder en het niveau van de huurprijs van de verhuurde woning. Huishoudens met een hoger inkomen zijn in 2011 vaker terecht gekomen in duurdere huurwoningen dan in Dit wordt vooral zichtbaar bij de eenpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf en de meerpersoonshuishoudens met een inkomen boven Dit is natuurlijk een logisch gevolg van het feit dat hierop gestuurd wordt door het gebruik van inkomenseisen (labels) als gevolg van de EUregeling. Figuur 14 Nieuwe huurders naar inkomen en huurprijs nieuwe woning, alle verhuringen 2010 en % 20% 40% 60% 80% 100% 2010 doelgroep EU mp ep vanaf doelgroep EU mp ep vanaf onder aftoppingsgrens boven huurprijsgrens onder huurprijsgrens 18

19 Advertentieaanbod De omvang van het aanbod maar ook de advertentievoorwaarden bij dat aanbod, zijn van invloed op de mogelijkheid van woningzoekenden om op een woning te kunnen reageren. Niet alle verhuringen zijn voorafgegaan door een advertentie. Een deel van de verhuringen gaat buiten de krant om. In onderstaande figuur is te zien dat juist in de overige verhuringen een afname te zien is in 2011 ten opzichte van Daarbij is wel van belang dat in 2010 veel nieuwbouw is opgeleverd, waardoor het aantal verhuringen hoog is. Figuur 15 Verhuringen onder de huurprijsgrens uitgesplitst naar regulier aanbod en overig aanbod in 2010 en regulier (via advertentie) overig Veel woningen worden dus gelabeld. Dit betekent dat er voorwaarden gelden om voor deze woning in aanmerking te komen. Die voorwaarden kunnen betrekking hebben op het inkomen, het aantal personen in het huishoudens en de leeftijd. Opvallend is dat er bij bovengenoemde labelingsvoorwaarden erg veel verschillende grenzen worden gehanteerd. Labelingsvoorwaarden hebben tot gevolg dat niet iedereen op elke advertentie kan reageren. Om in beeld te kunnen brengen welke afname in het aanbod te zien is en dus welke mogelijkheden woningzoekenden hebben, is in bijgaande figuur voor verschillende voorbeeldsituaties de verandering in het aanbod tussen 2010 en 2011 weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt naar huishoudsamenstelling en naar inkomen. Alleenstaanden met een inkomen rond konden in 2011 op ruim 40% van de advertenties reageren. Dit was in 2010 ook zo. Voor tweepersoonshuishoudens met een inkomen rond is het aandeel waarop men kon reageren in 2011 zelfs toegenomen ten opzichte van Voor gezinnen met een inkomen rond de waren de mogelijkheden in 2011 en 2010 duidelijk beperkter. Opvallend is dat het aandeel advertentieaanbod voor alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen tot in 2011 is toegenomen ten opzichte van De aanvullende doelgroep van SVH, meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en , heeft in 2011 duidelijk minder mogelijkheden gehad om te reageren ten opzichte van Hieruit kan dus geconcludeerd worden dat ondanks het feit dat de meerspersoonshuishoudens met een inkomen tussen en gezien worden als extra doelgroep voor SVH en er afgesproken is om de resterende 10% van de sociale huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens vooral aan deze groep huishoudens aan te bieden, deze groep op minder aanbod heeft kunnen reageren op basis van de advertentie. Opvallend is dat er ook nog een deel van het woningaanbod beschikbaar is voor huishoudens met een inkomen rond Hoewel het aandeel tussen 2010 en 2011 wel fors is verminderd, zeker voor de tweepersoonshuishoudens. Voor deze groep is het aandeel van bijna 30% naar nog geen 5% gegaan. 19

20 EFFECTEN EU-REGELING Figuur 16 Advertentieaanbod naar type huishouden en inkomen 2010 en 2011 alleen 2 personen gezin % 10% 20% 30% 40% 50% Zoals geconstateerd, is het advertentieaanbod voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en in 2011 flink afgenomen. In onderstaande figuur is een uitsplitsing gemaakt naar gemeente. Het gaat in dit geval om de groep gezinnen met een inkomen rond Opvallend is dat het advertentieaanbod voor deze groep woningzoekenden in Zoetermeer bijna 20% bedraagt en daarmee ruim boven het gemiddelde voor Haaglanden scoort. Deze SVH-doelgroep heeft relatief veel mogelijkheden in het huursegment. Er zijn andere gemeenten die relatief weinig aanbod beschikbaar hebben voor deze doelgroep. Een relatief hoog aandeel advertentieaanbod voor huishoudens met een inkomen rond wil zeker niet zeggen dat 20% van de verhuringen heeft plaatsgevonden aan deze doelgroep. Uit de cijfers blijkt dat nog geen 10% van alle verhuringen is terecht gekomen bij huishoudens met een inkomen vanaf Figuur 17 Advertentieaanbod voor gezin, per gemeente per jaar Haaglanden Zoetermeer Westland Wassenaar Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Midden Delfland Leidschendam-Voorburg Den Haag Delft Slaagkansen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% De slaagkans is een resultante van het aantal verhuringen en het aantal reagerende woningzoekenden. Uit de analyse in paragraaf 3.2. blijkt dat het aantal verhuringen in 2011 is afgenomen. Maar ook het aantal reagerende woningzoekenden is in 2011 afgenomen ten opzichte van 2010 (zie paragraaf 3.1). De conclusie is dat de afname van het aantal verhuringen iets harder is gegaan dan de afname van het aantal reagerende woningzoekenden. Maar doordat ook het aantal reagerende woningzoekenden afgenomen is, is de totale slaagkans over 2011 slechts beperkt afgenomen ten opzichte van In onderstaande figuur is de berekening van de slaagkans gebaseerd is op de verhuringen in het sociale huursegment. Dit betreft alle verhuringen met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. De 20

21 slaagkans in het sociale huursegment bedroeg in ,3% en in ,5%. De verschillen tussen de inkomensgroepen zijn wel groot. Vooral de slaagkans van eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en in huurwoningen met een huurprijs tot de huurprijsgrens is flink afgenomen van 16,3% in 2010 naar 10,5% in Ook voor de SVH-doelgroep, de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en zien we een duidelijke afname. Figuur 18 Slaagkansen naar inkomensgroepen in het sociale huursegment per jaar totaal vanaf ep mp doelgroep EU 0% 5% 10% 15% 20% Wanneer we alle verhuringen betrekken in de berekening van de slaagkans, zien we dat de slaagkans van huishoudens met een inkomen boven het hoogst is en in 2011 iets toegenomen is ten opzichte van Dit kan voor een belangrijk deel worden verklaard door een afname van het aantal reagerende woningzoekenden. De woningzoekenden die reageren hebben dus nog wel degelijk kans op een woning. De slaagkans van meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en , de SVH-doelgroep, heeft de laagste slaagkans in 2011 (evenals in 2010). Figuur 19 Slaagkansen naar inkomensgroepen in het huursegment inclusief dure huur per jaar totaal inkomen vanaf ep mp doelgroep EU 0% 5% 10% 15% 20% 25% 3.4 Verkochte woningen Te Woon Voor het onderzoek naar de effecten van de EU-regeling is ook apart gekeken naar de verkochte Te Woon woningen. Vooral om inzichtelijk te krijgen of het concept Te Woon een alternatief kan zijn voor huishoudens met een inkomen vanaf In 2010 zijn 224 Te Woon -woningen verkocht. Ongeveer 83% van deze woningen zijn verkocht aan huishoudens met een inkomen tot , de EU-doelgroep dus. In 2011 zijn totaal 143 Te Woon - woningen verkocht, waarvan 121 aan de EU-doelgroep. Dit betreft ongeveer 85%. In 2011 heeft er zich nog geen echte verschuiving voorgedaan van verkoop van Te Woon -woningen aan huishoudens met een inkomen vanaf

22 22 EFFECTEN EU-REGELING

23 HOOFDSTUK 4 Mogelijkheden in de markt Uit de analyse van de gegevens van Woonnet Haaglanden komt naar voren dat huishoudens met een inkomen tussen en verminderde mogelijkheden hebben op een sociale huurwoning in de regio. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor deze huishoudens op de particuliere huurmarkt en op de koopmarkt. Het hoofdstuk valt uiteen in elke onderdelen. Allereerst wordt de samenstelling van de huishoudens naar inkomen en de samenstelling van de woningvoorraad in de regio Haaglanden in beeld gebracht. Het volgende onderdeel betreft de financieringsmogelijkheden van huishoudens. Daarbij is vooral gekeken naar de maximale financieringsmogelijkheden van huishoudens om een woning te kunnen kopen gegeven het inkomen. Ook door particuliere verhuurders worden veelal inkomenseisen gesteld om voor een huurwoning in aanmerking te kunnen komen. Door het beschikbare woningaanbod voor de verschillende huishoudensgroepen in beeld te brengen, ontstaat inzicht in mogelijke spanning op de woningmarkt. Voor het inzichtelijk maken van het beschikbare aanbod particuliere huurwoningen en koopwoningen, is gebruik gemaakt van Huizenzoeker.nl. Huizenzoeker verzamelt het aanbod van koop- en huurwoningen van alle grote huizensites en makelaarsites en maakt de gegevens eenvoudig doorzoekbaar voor iedereen. Het gaat dan onder ander om de volgende huizensites en makelaarsites: Jaap.nl, Funda.nl, Huislijn.nl, VBO.nl, Niki.nl, Vastgoedpro.nl, Era.nl, Remax.nl, Makelaarsland.nl, Pararius.nl, directwonen.nl en huren.nl. Het beschikbare aanbod koop- en huurwoningen is daarmee niet geheel compleet, maar geeft wel een voldoende realistisch beeld van het aanbod dat op een moment beschikbaar is. 23

24 EFFECTEN EU-REGELING 4.1 Inkomensgroepen en woningvoorraad In de regio Haaglanden heeft ongeveer 44% van de huishoudens een inkomen tot Het gaat dan om ongeveer huishoudens. Ruim de helft van de huishoudens in Haaglanden heeft een inkomen tot (55%). Figuur 20 Huishoudens naar inkomensgroepen in Haaglanden (bron: WoON2009, bewerking Explica) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < > De woningvoorraad in Haaglanden naar WOZ-waarde laat zien dat een groot aandeel van de woningen een WOZ-waarde heeft tussen en Dit betreft voor een belangrijk deel de sociale en particuliere huurvoorraad. Figuur 21 Woningvoorraad naar WOZ-waarde en eigendomsverhouding in Haaglanden (bron:woon2009, bewerking Explica) < sociaal particulier koop niet-woning > Een groot deel van de huurwoningen in Haaglanden heeft een huurprijs tussen 300 en 650. Er is relatief weinig aanbod in het huursegment vanaf

25 Figuur 22 Huurvoorraad naar prijsklasse in Haaglanden (bron:woon2009, bewerking Explica) < woning niet-woning > Betaalbaarheid Niet alleen de beschikbaarheid van woningen, maar ook de financieringsmogelijkheden van een koopwoning of de inkomenseisen die gesteld worden om een huurwoning te kunnen huren, spelen een cruciale rol als het gaat om de mogelijkheden voor huishoudens op de woningmarkt. Huurmarkt Sinds 1 januari 2011 zijn er als gevolg van de Europa-regeling beperkingen aangebracht voor de verhuur van sociale huurwoningen, waardoor huishoudens met een inkomen boven (prijspeil 2011) zeer beperkt terecht kunnen in een sociale huurwoning met een huurprijs tot 652,52 (prijspeil 2011). De Sociale Verhuurders in Haaglanden maken een uitzondering voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en Deze doelgroep mag, binnen de 10% regeling, nog reageren op het huuraanbod tot 652,52. Ook door particuliere verhuurders worden criteria gehanteerd om de betaalbaarheid te beoordelen. Bij de partijen die aangesloten zijn bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN), geldt de eis dat het bruto maandinkomen minimaal 4,5 maal de maandhuur van de woning moet bedragen. Dit betekent, dat huishoudens met een inkomen van in aanmerking komen voor een huurwoning met een maximale huurprijs van 650 per maand. Het bruto huishoudinkomen moet al op liggen, om voor een huurwoning met een huurprijs van 700 in aanmerking te komen. Is er sprake van leningen en alimentatie, dan heeft dit consequenties voor de verhuurmogelijkheden voor een potentiële huurder. Koopmarkt Ook in de koopsector zijn de regels voor financiering van een hypotheek de laatste jaren fors aangescherpt. Dit heeft consequenties voor de mogelijkheden van verschillende groepen om een woning te kopen. Ondanks het feit dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) de kostengrens voor de NHG tijdelijk heeft verhoogd naar De eisen die gesteld worden door de hypotheekverstrekker hebben een drukkend effect op het maximale hypotheekbedrag en dus ook op de maximale koopsom van de woning. In 2011 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de maatregelen die hypotheekverstrekkers zelf hebben voorgesteld om te voorkomen dat huishoudens meer geld lenen dan gezien de financiële situatie verantwoord is. Hypotheekverstrekkers hebben deze maatregelen vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire 25

26 EFFECTEN EU-REGELING Financieringen (GHF). De nieuwe regels gelden per 1 augustus 2012 voor alle hypotheken, ook hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruik gemaakt van de hypotheeknormen van het NIBUD. Voor 2012 geldt als norm een maximaal hypotheekbedrag van bij een huishoudinkomen van De maximale koopsom van de woning komt vervolgens uit op ongeveer Figuur 23 Inkomensgrenzen en maximale huur-en koopprijzen (prijspeil 2012) inkomen sociale huur per maand part. huur per maand koopsom met NHG > 664,66 < > 664,66 < Beschikbaarheid aanbod Particuliere huurmarkt Het aanbod in het sociale huursegment voor huishoudens met een inkomen vanaf is beperkt. Om inzicht te krijgen in de beschikbaarheid van het particuliere huuraanbod is gebruik gemaakt van Huizenzoeker.nl. In januari 2012 stonden in de regio Haaglanden ruim particuliere huurwoningen te huur. Een klein deel van dit aanbod (ongeveer woningen) heeft een huurprijs tot 800. Nog geen woningen heeft een huurprijs tot 700. Van het huuraanbod tot 700 blijft er maar een klein deel (70 woningen) over met een woonoppervlakte van minimaal 80 m 2. De overige woningen zijn woningen met een woonoppervlakte van minder dan 80m 2. Het aanbod betaalbare gezinswoningen in het particuliere huursegment is dus erg beperkt. Figuur 24 Aanbod particulieren huurwoningen naar prijsklasse en grootte in Haaglanden (Huizenzoeker.nl, januari 2012) particulier huuraanbod aanbod tot 800 aanbod tot 700 aanbod tot 700 en >80m2 Een uitsplitsing naar gemeente binnen de regio Haaglanden laat zien dat het aanbod huurwoningen met huurprijs tot 800 eigenlijk alleen in de gemeente Den Haag staat en nog slechts beperkt in Delft. Wanneer het gaat om huuraanbod tot 700 en groter dan 80m2, is het aanbod in deze gemeenten ook zeer beperkt. In de overige gemeente is er vrijwel geen tot geen aanbod in dit prijssegment beschikbaar. In deze gemeenten is er voor woningzoekenden met een inkomen vanaf tot dus nauwelijks alternatief aanbod in de particuliere huursector. 26

27 Figuur 25 Aanbod particulieren huurwoningen naar prijsklasse en grootte per gemeente (Huizenzoeker.nl, januari 2012) Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Wassenaar Rijswijk Westland Zoetermeer Pijnacker-Nootdorp Midden-Delfland aanbod tot 800 aanbod tot 700 en >80m2 Koopmarkt Voor het in beeld brengen van de het aanbod in de koopsector in Haaglanden is eveneens gebruik gemaakt van Huizenzoeker.nl. In januari 2012 stonden in de regio Haaglanden ruim woningen te koop. Ruim 40% van dit aanbod heeft een vraagprijs tot Voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen net boven ligt het niveau van de vraagprijs met nog ruim boven de financieringsmogelijkheden. Om die reden is ook gekeken naar het aantal woningen met een vraagprijs tot Ongeveer woningen hebben een vraagprijs tot Het aanbod grotere woningen (vanaf 80m2) in het prijssegment tot is zeer beperkt. Het gaat dan nog maar om ongeveer woningen. Dit is slechts 7% van het totale te koop staande aanbod in Haaglanden in januari Figuur 26 Koopaanbod naar prijsklasse en grootte per gemeente (bron:huizenzoeker.nl, januari 2012) koopaanbod tot tot tot en > 80m2 Per gemeente zijn er grote verschillen te zien. Zoals verwacht staat in de gemeente Den Haag het grootste deel van het koopaanbod. In Zoetermeer, Westland, Leidschendam-Voorburg, Delft en Rijswijk is ook nog een beperkt aanbod met een vraagprijs tot beschikbaar. Voor woningen met een vraagprijs tot en een oppervlakte boven 80m2 is er voor woningzoekenden zeer weinig tot geen aanbod in deze gemeenten. Alleen in Den Haag is een klein deel beschikbaar en een zeer klein deel in Zoetermeer en Rijswijk. 27

28 EFFECTEN EU-REGELING Figuur 27 Koopaanbod naar prijsklasse per gemeente (bron:huizenzoeker.nl, januari 2012) Den Haag Zoetermeer Westland Leidschendam-Voorburg Delft Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Wassenaar Midden-Delfland tot tot en >80m2 Naast beschikbaarheid van aanbod hebben de huidige economische ontwikkelingen, de onzekerheid wat betreft de huizenmarkt, de aangescherpte financieringsregels en de onzekerheid over de koopkrachtontwikkeling van huishoudens een effect hebben op de woningmarkt. Mensen zijn door deze onzekere situatie minder geneigd om een woning te kopen, ook in situaties waarbij er wel sprake is van geschikt aanbod. 4.4 Ontwikkeling corporatievoorraad De totale voorraad van de corporaties in Haaglanden bestaat voor meer dan 85% uit huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Een relatief klein deel van de woningvoorraad (3%) heeft een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. Dit is vooral het woningsegment waarvoor huishoudens met een inkomen boven op kunnen reageren. Slechts een beperkt deel van het woningaanbod in het prijssegment onder de maximale huurprijsgrens is in de regio Haaglanden beschikbaar voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen en (nog geen 10% van het aanbod). In deze paragraaf wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkelingen van de woningvoorraad van de sociale verhuurders in Haaglanden. Op deze manier wordt duidelijk of er voor de komende jaren ontwikkelingen te verwachten zijn die het aanbod voor de huishoudens met een inkomen vanaf verruimen. Figuur 28 Voorraad corporaties in Haaglanden (voorraadgegevens 2011) Haaglanden 0% 20% 40% 60% 80% 100% tot kwaliteitskorting aftopping tot max. huurprijs kwaliteitskorting tot aftopping boven max. huurprijs Voor de voorgenomen ontwikkelingen van woningvoorraad van de sociale verhuurders in Haaglanden voor de komende jaren is gebruik gemaakt van de regiorapportages 2010 en 2011 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze regiorapportages zijn gebaseerd op verschillende bronnen. De 28

29 gegevens-opvraag van de Prospectieve informatie (dpi) en de Verantwoordingsinformatie (dvi) zijn de belangrijkste bronnen van de regiorapportage, samen met de uitkomsten van berekeningen die het Fonds uitvoerde op grond van de gegevens. De gegevens in de regiorapportages zijn in eerste instantie door de corporatie zelf gecontroleerd. Vervolgens zijn de aangeleverde data gecontroleerd door het CFV. Deze meervoudige gecontroleerde data van alle corporaties vormen de basis voor de regiorapportage. De data hebben betrekking op meerdere jaren. De voorgenomen ontwikkelingen zijn in het algemeen ambitieuzer dat de uiteindelijke realisatie, die is veelal lager. De regiorapportage Haaglanden biedt inzicht in de voorgenomen ontwikkeling in de woningvoorraad. Daarbij is onderscheid gemaakt naar relevante ingrepen als: sloop, nieuwbouw, verkoop en woningverbetering. Jaarlijks worden door de corporaties investeringen gepleegd. Deze investeringen hebben gevolg voor de samenstelling van de woningvoorraad naar type en prijsklasse. Uit de regiorapportage Haaglanden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat het voorgenomen investeringsprogramma de corporaties in deze regio de afgelopen jaren is verschoven naar meer woningverbetering en minder sloop/nieuwbouw. De voorgenomen nieuwbouwproductie is fors naar beneden bijgesteld, niet alleen als het gaat om nieuwbouw voor eigen verhuur maar ook de nieuwbouwproductie van koopwoningen. Er is een beperkte toename te zien in de voornemens voor verkoop van woningen. Deze verschuiving zal naar alle waarschijnlijkheid minder effect hebben op de samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse en dan ook minder extra mogelijkheden bieden voor huishoudens met een inkomen vanaf Alleen de verkoop van sociale huurwoningen kan een positieve bijdrage leveren aan het woningaanbod voor huishoudens met een inkomen vanaf Figuur 29 Voorgenomen investeringsprogramma van corporaties in Haaglanden (CFV, 2011) woningverbetering sloop verkoop nieuwbouw huur nieuwbouw koop Daar komt bij dat het voor corporaties minder aantrekkelijk is om woningen in het vrije sectorsegment te brengen. Woningen met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens kunnen niet meer gerekend worden tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor voor deze woningen geen staatssteun meer mogelijk is. Dit betekent dat investeringen aan niet-daeb-activiteiten niet meer gefinancierd kunnen worden met door WSW-geborgde leningen. 29