op orde Ontwikkeling Vastgoed Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 007 8000 GA Zwolle Telefoon (038) 498 23 22 Fax (038) 498 23 16 pam.van.der.eerden@zwolle.nl www.zwolle.nl Richtlijnen voor Tussentijdse resultaatneming bij grondexploitaties Opdrachtgever Y.E. Verver Opdrachtnemer P.A.M. van der Eerden Versie 20 februari 2007
Inhoud 1 Inleiding 2 2 Aanleiding 3 3 Reikwijdte en interpretatie BBV inzake winstneming 4 4 Methoden van winstneming 4 5 Voorwaarden voor winstneming 5 6 Toepassing op Hanzeland en Stadshagen I 6 6.1 Hanzeland 6 6.2 Stadshagen I 6 6.3 Bevindingen 6 6.4 Extrapolatie voor MPV c.q. toekomstige afdrachten 7 7 Overleg concern en accountant 8 7.1 Resultaten overleg concern 8 7.2 Resultaten overleg accountant 8 8 Voorstel 9 1/9
1 Inleiding In 2004 heeft de gemeente Zwolle de Nota Grondbeleid en voor het eerst de Meerjaren Prognose Vastgoed vastgesteld. De gemeente is volgens de BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeente) verplicht onder andere inzicht te bieden in de onderbouwing van de winstneming uit complexen/grondexploitaties. De gemeente Zwolle heeft hiertoe het volgende beleidsuitgangspunt geformuleerd (zie onder andere paragraaf 4.4.3 van de MPV-2004) Tussentijdse winstneming vanuit een project zal niet meer plaatsvinden. Bij het afsluiten van een project zal het eventuele positieve resultaat worden verrekend met de ARV. Dit vergt wel een tijdige afsluiting van de grondexploitaties. Voortaan wordt jaarlijks het MPV opgesteld en daarmede de vrij besteedbare ruimte in de ARV bepaald. Bij de bepaling van deze ruimte is rekening gehouden met de verwachte resultaten van de achterliggende complexen. Daarmede wordt inzicht gegeven in de omvang van de middelen die vanuit (de Algemene Reserve van) Vastgoed beschikbaar kunnen worden gesteld voor het concern/strategische investeringsprojecten. Het tussentijds nemen van winst is gelet op de vernieuwde systematiek van het inzichtelijk maken van de vermogenspositie en de vrij besteedbare ruimte hierin, niet langer opportuun. Aangezien het MPV elk jaar in april wordt uitgebracht, is de relatie met de behandeling van de Perspectiefnota gewaarborgd. De accountant stelt echter in zijn controlerapport van de jaarstukken (jaarrekening en MPV) dat: Met het vaststellen van de (uitgangspunten voor de) MPV is besloten om met ingang van 2004 geen tussentijdse winsten meer uit complexen te nemen, maar deze pas te verantwoorden bij het afsluiten van een complex. Wij wijzen u erop dat ingevolge de verslagleggingsvoorschriften (BBV) het verplicht is om winsten te verantwoorden, zodra deze zijn gerealiseerd. Hoewel de definitie van realisering arbitrair is, mag worden verondersteld dat een substantiële negatieve boekwaarde, voor zover deze niet belast zal worden door nog te maken kosten, als gerealiseerd dient te worden beschouwd. Gezien het arbitraire karakter daarvan is het wenselijk nadere spelregels vast te stellen voor het moment van realisatie en verantwoording, die recht doen aan bedrijfseconomische principes en verslagleggingsvoorschriften. Met name het tijdig en zo mogelijk fasegewijs afsluiten van projecten is daarbij een belangrijk element. 2/9
2 Aanleiding Gelet op het vorenstaande, waarbij kort samengevat het de vraag is of de door de gemeente Zwolle gehanteerde gedragslijn wel BBV-proof is, is bij de vaststelling van de MPV (zie beslispunt 32 van de MPV-2006) besloten om: In de MPV 2007 de resultaten van de verkenning tot het tussentijds uitnemen van resultaten uit complexen door het financieel/administratief afsluiten van delen van complexen op te nemen. De tweede aanleiding voor de verkenning naar tussentijdse resultaatneming komt voort uit de vraagstelling bij de behandeling van de MPV-2006. Hier is mede op basis van bijlage 5 van de MPV-2006, verzocht onderzoek te doen of er mogelijkheden zijn om de afdracht vanuit de Algemene Reserve Vastgoed (ARV) aan de Concernreserve gelijkmatiger uit te smeren over de komende jaren. In onderstaande grafiek is de oorspronkelijk geprognosticeerde afdracht vanuit de ARV aan de concernreserve aan (zie bijlage 5 MPV-2006). Gekeken zou moeten worden of enerzijds de pieken en dalen in de afdracht meer gelijkmatig over de jaren zou kunnen plaatsvinden en anderzijds ook voor 2006 tot en met 2008 reeds afdrachten gedaan kunnen worden. oorspronkelijke afdracht 80.000.000 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000.000.000-2006 2007 2008 2009 20 2011 2012 2013 2014 2015 2016 oorspronkelijke afdracht Grafiek 1: overzicht van de afdrachten vanuit de ARV naar concernreserve (conform bijlage 5 MPV-2006) In deze notitie wordt verslag gedaan van de bevindingen van het onderzoek naar de wenselijkheid en houdbaarheid van eventuele resultaatneming door het afsluiten van delen van complexen, waarmede zo mogelijk tot een meer gelijkmatigere jaarlijkse resultaatsafdracht naar de concernreserve kan worden gekomen. Hiermede wordt tegemoet gekomen aan de toezegging aan de gemeenteraad bij de behandeling van de MPV-2006, om te komen met de resultaten van de verkenning naar eventuele vroegtijdige resultaatsverantwoording in grondexploitaties. 3/9
3 Reikwijdte en interpretatie BBV inzake winstneming Uit de artikelen en toelichting op het BBV kan inzake eventuele winstneming het volgende worden geconcludeerd: 1. Het BBV geeft geen duidelijke regels of richtlijnen voor de wijze en het tijdstip waarop eventuele winsten uit complexen kunnen (laat staan moeten!) worden genomen; 2. Wel zegt artikel 16 van het BBV dat de gemeente een onderbouwing van de geraamde winstneming in de paragraaf van het grondbeleid moet opnemen. In de toelichting van het BBV wordt daar vervolgens over gesteld: Tussentijdse winstneming is alleen raadzaam onder bepaalde voorwaarden. Bij grote projecten, die diverse jaren duren, is het mogelijk tussentijds winst te nemen. Het is dan echter wenselijk dat het project is onderverdeeld in duidelijk herkenbare delen. Tussentijdse winstneming is dan mogelijk als een deelproject is afgesloten, de winst op het deelproject is gerealiseerd, en er geen verlies verwacht wordt op andere deelprojecten, tenzij daarvoor voldoende voorzieningen zijn getroffen. Geconcludeerd wordt, dat de gemeenten redelijke beleidsvrijheid hebben inzake het verantwoorden van exploitatieresultaten, waarbij het BBV niet exact aangeeft hoe en wanneer er winstneming kan plaatsvinden, en zeker niet spreekt over een verplichting tot het nemen van winst uit complexen. Als er al sprake is van winstneming, is dit alleen onder voorwaarde raadzaam. Overigens zijn er door de accountants (waaronder onze huisaccount) wel richtlijnen geformuleerd als stramien van de wijze waarop de BBV regels vanuit hun optiek moeten worden geïnterpreteerd. De BBV legt vooral de relatie van de winstneming als een deelproject gerealiseerd is en kan worden afgesloten. De onderbouwing van (de wijze van eventuele) winstneming moet in de paragraaf grondbeleid opgenomen zijn. 4 Methoden van winstneming Op grond van artikel 38 van het BBV worden bouwgronden verantwoord onder voorraden. Winsten kunnen op een 2-tal methoden worden genomen. 1. Percentage of completion methode. De winst op het onderhanden werk/voorraad wordt pas gerealiseerd op het moment dat het onderhanden werk/voorraad wordt opgeleverd, ofwel winstneming naar rato van de voortgang van het project; 2. Completed contract methode. De volledige winst verantwoorden bij onderhanden werk/voorraad wanneer het project volledig wordt opgeleverd. Tussentijdse winstneming is niet mogelijk, aangezien de winst bij een meerjarig project niet op een verantwoorde wijze kan worden bepaald. 4/9
Tussentijdse winst of resultaatneming kan pas plaatsvinden als tussentijdse prestaties verantwoord zijn te bepalen (of de voorraad wordt opgeleverd) en dienen aan de volgende criteria te voldoen: Er geen belangrijke onzekerheid over de totale omvang van het project is; Er geen belangrijke onzekerheden bestaan over de ontvangst van de overeengekomen bedragen; De nog te maken kosten en de mate van de voortgang van het project op verantwoorde wijze kunnen worden bepaald; De vergelijking van werkelijke kosten met de voorcalculatie per fase van het project mogelijk is. Wanneer bovenstaande criteria positief worden beantwoord, zal de gemeente criteria moeten stellen wanneer tot winstneming zal worden overgegaan. Het stellen van deze criteria zijn niet vastgelegd in het BBV. 5 Voorwaarden voor winstneming Voorgesteld wordt om over te gaan tot vervroegde (deel)afsluiting van een grondexploitatie en het verantwoorden van het financiële resultaat ervan, in het geval er 90% van de kosten én opbrengsten gerealiseerd zijn. Verder moet het af te sluiten deel duidelijk en herkenbaar territoriaal af te bakenen zijn. Jaarlijks zal in de MPV per (deel)exploitatie getoetst worden of aan voornoemde criteria wordt voldaan. Indien voldaan wordt aan de criteria zal; Het resultaat verantwoord worden en worden verrekend met de ARV; De (deel)exploitatie worden overgeheveld naar het complex binnenkort af te sluiten complexen, waarbij de resterende kosten en opbrengsten worden verantwoord van het nog niet gerealiseerde deel. Vervolgens wordt jaarlijks bezien (bij het opstellen van de jaarrekening en MPV) getoetst of de complexen onder de rubriek binnenkort af te sluiten projecten volledig zijn gerealiseerd en kunnen worden afgesloten. Bij afsluiting van het project wordt het uiteindelijke exploitatieresultaat verrekend met de ARV. Indien er nog geen afsluiting van het project plaatsvindt, wordt de (deel)exploitatie geactualiseerd en de budgetten herzien. Bovengenoemde beleidsregel dient door de gemeenteraad bekrachtigd te worden, en vervolgens te worden opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening, een en ander conform de richtlijnen van de BBV. Ook zal deze beleidsregel worden opgenomen in de Nota Grondbeleid die uiterlijk in 2008 zal worden herzien. 5/9
6 Toepassing op Hanzeland en Stadshagen I 6.1 Hanzeland De grondexploitatie Hanzeland is administratief niet onderverdeeld in deelvlekken. In de planuitwerking is wel gewerkt met deelvlekken. De kop van Hanzeland (voormalig fase 3) staat aan nog de start van de ontwikkeling. De fasen 1, 2 en 4 zijn gereed, behoudens de afwikkeling van enkele opdrachten. % gerealiseerde % gerealiseerde kosten opbrengsten Fase 1, 2 en 4 98,5 % 0 % 6.2 Stadshagen I De grondexploitatie Stadshagen I bestaat uit administraties per deelvlek en algemene kosten. Wanneer de algemene kosten naar rato worden toegerekend op basis van de omzet naar de individuele deelvlekken leidt dit tot de volgende uitkomsten: % gerealiseerde % gerealiseerde kosten opbrengsten Fase 1 92,7 % 97,6 % Fase 2 95,2 % 99,5 % 6.3 Bevindingen De fasen 1, 2 en 4 van Hanzeland en fase 1 en 2 van Stadshagen I voldoen nu reeds aan de criteria om overgeheveld te worden naar de rubriek binnenkort af te sluiten complexen, waarbij tevens het daarbij behorende exploitatieresultaat met de ARV kan worden verrekend. Samenvattend geeft dit op basis van de voorlopige cijfers: Stadshagen I (bedragen in miljoenen) Stadshagen I gerealiseerd deel van het plangebied restant nog af te ronden resultaat percentage gerealiseerd kosten opbrengsten saldo kosten opbrengsten saldo per fase kosten opbrengsten fase 1 40,63 51,04,41 3,22 1,25 1,97-8,44 92,7% 97,6% fase 2 38,74 55,32 16,58 1,94 0,26 1,68-14,90 95,2% 99,5% overig 129,90 84,20 45,70-84,54 162,85 78,31 32,61 60,6% 34,1% totaal 209,27 190,56 18,71-89,70 164,36 74,66 55,95 70,0% 53,7% Tabel 1: Overzicht Stadshagen I 6/9
Hanzeland (bedragen in miljoenen) Hanzeland gerealiseerd deel van het plangebied restant nog af te ronden resultaat percentage gerealiseerd kosten opbrengsten saldo kosten opbrengsten saldo per fase kosten opbrengsten fase 1, 2 en 4 35,59 41,20 5,61 0,55-0,55-5,06 98,5% 0,0% fase 3 - - - 3,00 3,73 0,73 0,73 0,0% 0,0% totaal 35,59 41,20 5,61 3,55 3,73 0,18 5,79 90,9% 91,7% Tabel 2: Overzicht Hanzeland Rekening houdend met de criteria uit paragraaf 5, komen fase 1 én 2 van Stadshagen I en fase 1, 2 én 4 van Hanzeland in aanmerking om vroegtijdig afgesloten te worden. Deze fasen zullen worden overgeheveld naar de categorie binnenkort af te sluiten complexen. Tegelijk zal het bijbehorende exploitatieresultaat van deze fase worden overgeheveld naar de ARV. Respectievelijk zal een bedrag van.23,34 miljoen vanuit de grondexploitatie Stadshagen I (fase 1 en 2) en.5,06 miljoen Hanzeland (fase 1, 2 en 4) overgeheveld worden naar de ARV. Dit bedrag van 28,4 miljoen is niet vrij beschikbaar. Zoals bijvoorbeeld uit de nota grondvoorraadbeleid blijkt, moet er binnen de Reserve Vastgoed rekening worden gehouden met een voorziening van 14,13 miljoen voor de gekapitaliseerde exploitatielasten. Daarnaast dient voor de in 2006 gerealiseerde strategische verwerving een voorziening van circa 8,4 miljoen te worden gevormd. Na instemming met de (inhoud van deze notitie) zullen in de MPV 2007 de definitieve cijfers worden verwerkt, door alle grondexploitaties te toetsen aan de voorgestelde criteria c.q richtlijnen voor het tussentijds nemen van exploitatieresultaten. Zoals gebruikelijk zal tevens het weerstandsvermogen en het eventuele vrije deel binnen de ARV (dat kan worden overgeheveld naar de concernreserve) worden bepaald. Het resultaat (op startwaarde) van de grondexploitatie c.q. de vermogenspositie zal niet veranderen door de voorgestelde handelswijze. 6.4 Extrapolatie voor MPV c.q. toekomstige afdrachten Wanneer uitgegaan wordt van de voorgestelde methodiek om over te gaan tot vervroegde (deel)afsluiting van een grondexploitaties, zullen een deel van de geprognosticeerde exploitatieresultaten eerder verantwoorde worden. Op basis van een globale verkenning op MPV-niveau kan al wel een globaal beeld opgesteld worden. Na besluitvorming over de nota van uitgangspunten MPV (door het college), het grondvoorraadbeleid en voorliggende notitie, kunnen de definitieve cijfers opgesteld worden. Dit zal gebeuren in de MPV-2007. In onderstaand schema is indicatief weergegeven wat de gevolgen zijn van de voorgestelde methodiek van vervroegde (deel)afsluitingen van grondexploitaties. Hierin is nog geen rekening gehouden met de vorming van de voorziening (zie paragraaf 6.5.2 van de beleidsnotitie Grondvoorraadbeleid). 7/9
80.000.000 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000.000.000-2006 2007 2008 2009 20 2011 2012 2013 2014 2015 2016 oorspronkelijke afdracht voorgestelde afdracht Grafiek 2: Overzicht van de afdrachten vanuit de ARV naar concernreserve Ten opzichte van de oorspronkelijke afdracht c.q. resultaatverantwoording komen met de voorgestelde methodiek niet alleen eerder gelden vrij, maar is de verantwoording over de jaren meer gelijkmatig. In de MPV-2007 zal worden aangegeven wat, rekening houdend met de gevolgen van de voorgestelde methodiek, de resultaten zijn en hoe het verloop zal zijn van de verwachte afdrachten vanuit Vastgoed aan de concernreserve. Hierbij zal de afdracht van een zo mogelijk gelijk bedrag over de komende jaren het uitgangspunt zijn, waarbij tevens rekening zal worden gehouden met de, hoogte van de noodzakelijke voorzieningen. Met dit inzicht op gemeentelijk niveau kunnen in het kader van het Meerjaren Investeringsplan (MIP) evenwichtigere afwegingen worden gemaakt. 7 Overleg concern en accountant 7.1 Resultaten overleg concern Het concern heeft aangegeven te kunnen instemmen met de inhoud van deze notitie en de hierin opgenomen voorstellen. 7.2 Resultaten overleg accountant Op 4 januari 2007 heeft er overleg plaatsgevonden met de accountant over de accountant. Hij heeft te kennen gegeven te kunnen instemmen met de voorgestelde handelswijze en onderschrijft daarmede het voorgestelde. 8/9
8 Voorstel Samengevat wordt voorgesteld: 1. Over te gaan tot vervroegde (deel)afsluiting van een grondexploitatie en het verantwoorden van het financiële resultaat ervan, in het geval er 90% van de kosten én opbrengsten gerealiseerd zijn, waarbij het af te sluiten deel duidelijk en herkenbaar territoriaal af te bakenen moet zijn; 2. In de MPV voortaan een overzicht op te nemen waarin van de effecten van deze methodiek op de resultaatverantwoording van grondexploitaties (naar de ARV) zichtbaar wordt. 9/9