Openbaar Onderwerp Beslissingen op bezwaar gericht tegen last onder dwangsom Regentessestraat 3 Programma / Programmanummer Ruimte & Cultuurhistorie / 1031 BW-nummer D12.871468 Portefeuillehouder H. Kunst Samenvatting Bij besluiten van 3 juli 2012 is aan de eigenaar en de gebruiker van het pand Regentessestraat 3 een last onder dwangsom opgelegd ter beëindiging van het gebruik van het pand aan de Regentessestraat 3 in strijd met het bestemmingsplan. Hiertegen is bezwaar gemaakt. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. JZ21, Lonneke Vullings, 9326 Datum ambtelijk voorstel 3 december 2012 Registratienummer Z12.013880 Z12.013804 D12.871468 Ter besluitvorming door het college Beslissing op bezwaar gericht aan Poelmann van den Broek advocaten: Het besluit van 3 juli 2012 ambtshalve in te trekken, Verzoek tot vergoeding van proceskosten af te wijzen. Brief aan Poelmann van den Broek advocaten vast te stellen Leidinggevende Paraaf akkoord Datum Beslissing op bezwaar gericht aan EBH Elshof advocaten: bezwaren gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond te verklaren. Verzoek tot vergoeding van proceskosten af te wijzen. Het besluit van 3 juli 2012 aan te passen Brief aan EBH Elshof advocaten vast te stellen. Programmamanager P. Oomens Programmadirecteur P. Steijn Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 18 december 2012 nummer: 4.7 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder Collegevoorstel.doc
1 Probleemstelling Bij de gemeente zijn klachten binnengekomen vanuit de omgeving van het pand Regentessestraat 3 inzake met name geluidsoverlast in de avonduren. Naar aanleiding van deze klachten heeft er een onderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat het pand aan de Regentessestraat 3 in strijd gebruik wordt met het bestemmingsplan. Bij besluit van 3 juli 2012 is aan de eigenaar en de huurder van het pand een last onder dwangsom opgelegd ter beëindiging van de strijdigheid. Tegen deze besluiten is zowel namens de eigenaar als de huurder bezwaar gemaakt. 2 Juridische aspecten In het kader van de bezwarenprocedure dient een volledige heroverweging van het besluit plaats te vinden. Tegen de beslissing op bezwaar kan beroep worden ingesteld bij de rechtbank. 3 Doelstelling Volledige heroverweging van het bestreden besluit 4 Argumenten Bij besluiten van 3 juli 2012 zijn aan de eigenaar en de huurder van het pand de volgende lasten onder dwangsom opgelegd. 1. de exploitatie van de bar (al dan niet in besloten kring) en het gebruik van het poolbiljart dient beëindigd te worden en beëindigd te blijven, 2. Het gebruik van het kantoor ten behoeve van het marketingbureau dient beëindigd te worden en beëindigd te blijven. In het pand zijn alleen kantooractiviteiten met een administratief karakter toegestaan. Het bovenstaande onder verbeuring van een dwangsom van 1000, per week dat overtreding 1 voorduurt dan wel opnieuw plaatsvindt met een maximum van 10.000, -. Voor overtreding 2 geldt een dwangsom van 1500, - per week dat de overtreding voortduurt dan wel opnieuw plaatsvindt met een maximum van 15.000, -. De begunstigingstermijn is op 24 juli 2012 verlengd tot in ieder geval 6 weken na beslissing op bezwaar. Bezwaren Door de eigenaar van het pand en de huurder zijn de volgende bezwaren aangevoerd. De eigenaar geeft aan dat hij als verhuurder niet over de mogelijkheden beschikt om binnen de gestelde termijnen aan de lasten te voldoen. Hij heeft geen rechtstreekse zeggenschap over het pand. Beide bezwaarmakers geven aan van mening te zijn dat er geen sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan. De begripsomschrijving van kantoor in het bestemmingsplan is echter bepalend en die luidt: een ruimte welke door aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard. Hieruit volgt niet dat er uitsluitend kantooractiviteiten met een administratief karakter mogen plaatsvinden. Er moet worden gekeken naar de aard, indeling en de inrichting. Daarnaast staat het woord hoofdzakelijk in de definitie. Nevenactiviteiten zijn dus toegestaan. Hierbij moet beoordeeld worden of deze naar aard, omvang en uitstraling ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit. In zijn in het algemeenheid kan niet worden gezegd dat een bar en poolbiljart niet zijn toegestaan. Het college had aan moeten geven in welke aard, omvang en intensiteit e.e.a.
2 wel is toegestaan. Daarnaast had het college moeten onderzoeken of deze nevenactiviteiten een zelfstandig karakter hebben of in het verlengde ligt van de toegestane activiteiten. Het nevengebruik voor trainingen en cursussen wordt ten onrechte beoordeeld als strijdig met het bestemmingsplan. Beoordeling van de bezwaren Rol eigenaar De eigenaar heeft aangegeven als verhuurder niet de mogelijkheid te hebben om binnen de gestelde termijnen aan de lasten te voldoen. De zeggenschap als verhuurder is beperkt. Artikel 23 van het bestemmingsplan bepaalt dat het verboden is gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met het doel van de in het plan gegeven bestemming. De eigenaar van het pand valt derhalve onder de verbodsbepaling in het bestemmingsplan. Wij zijn van mening dat er wel degelijk sprake is van strijdig gebruik van het bestemmingsplan. In de jurisprudentie is bepaald dat het ontbreken van een voor de uitvoering van de last benodigde privaatrechtelijke toestemming, in beginsel voor risico van de overtreder blijft. De verhuurder zal aan moeten tonen dat hij het niet in zijn macht heeft de overtreding te beëindigen. Dit laatste heeft de eigenaar niet gedaan. Wij zijn van mening dat de begunstigingstermijn van 1 week respectievelijk 1 maand voor de eigenaar te kort is om redelijkerwijs een einde aan de overtredingen te kunnen maken. Omdat wij de overtreding wel binnen afzienbare tijd beëindigd willen zien, richten wij ons voorlopig alleen op de feitelijke gebruiker van het pand. Dat betekent dat wij het besluit van 11 juli 2012, gericht aan de eigenaar ambtshalve intrekken. Wij houden echter wel de mogelijkheid open om de eigenaar in de toekomst als nog aan te schrijven. Geldende voorschriften uit bestemmingsplan Het perceel Regentessestraat 3 ligt in het bestemmingsplan Nijmegen-Oost en heeft daarin de bestemming Woondoeleinden I met de aanduiding P, kantoor- en of praktijkruimte toegestaan. In het bestemmingsplan staat aangegeven dat een kantoor en/of praktijk gevestigd moet zijn op de begane grond. Het begrip kantoor staat als volgt gedefinieerd: een ruimte welke door haar aard, indeling en inrichting kennelijk bedoeld is voor het verrichten van hoofdzakelijk administratieve werkzaamheden. Het begrip praktijkruimte is niet nader gedefinieerd. Volgens vaste rechtspraak moet dan aansluiting worden gezocht bij het spraakgebruik. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de definitie in de Dikke van Dale groot woordenboek. Hierin staat als definitie van praktijkruimte: ruimte voor het uitoefenen van een praktijk waarbij praktijk in dit verband gedefinieerd wordt als beroepswerkzaamheid van een dokter, advocaat enz. Huidig gebruik Het bedrijf dat aan de Regentessestraat 3 is gevestigd, Pepperminds, is een marketingbureau. Tijdens de hoorzitting is door Pepperminds aangegeven dat het bureau geopend is van dinsdag tot en met zaterdag tot 23:00. Er zijn 2-4 vaste medewerkers aanwezig. Om 13.45 uur komen de mensen die extern werkzaam zijn. Zij vertrekken rond 14.15 en zijn rond 22.00 uur weer terug. Er worden 1-2 keer per week instructies gegeven aan de medewerkers, vaak ook door klanten die voorafgaand aan een campagne hun wensen komen aangeven. Verder vinden er sollicitatiegesprekken plaats.
3 Tijdens controles is geconstateerd dat op de begane grond een poolruimte, een bar met een loungegedeelte, een keuken en een serre aanwezig zijn. Op de eerste verdieping is een ruimte ingericht als kantoor, twee ruimtes als spreekkamer en een ruimte als instructielokaal. Beoordeling strijdigheid Het bestemmingsplan staat een kantoor en/of praktijkruimte toe op de begane grond. De eigenaar heeft aangetoond dat kantooractiviteiten op de eerste verdieping onder het overgangsrecht vallen. Kantooractiviteiten zijn op de eerste verdieping toegestaan. De indeling van het pand op de eerste verdieping is niet gewijzigd. De vraag is of de activiteiten van Pepperminds voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan. Een kantoor is volgens het bestemmingsplan een ruimte welke door haar aard, indeling en inrichting kennelijk bedoeld is voor het verrichten van hoofdzakelijk administratieve werkzaamheden. Het begrip praktijkruimte is niet nader gedefinieerd. Volgens de jurisprudentie dient in zo n situatie aansluiting te worden gezocht bij het spraakgebruik. De werkzaamheden van een marketingbureau kunnen volgens het spraakgebruik niet onder de definitie van praktijkruimte worden geschaard. De eerste verdieping aan de Regentessestraat 3 bestaat uit één ruimte die is ingericht als kantoor (bureaus met computers), een instructieruimte en twee spreekkamers. Wat betreft de eerste verdieping is slechts één ruimte wat betreft aard, indeling en inrichting kennelijk bedoeld voor het verrichten van (hoofdzakelijk) administratieve werkzaamheden. Dit is de ruimte die is ingericht met computers. Vastgesteld is verder dat de instructieruimte wordt gebruikt voor het groepsgewijs geven van trainingen en cursussen. Wij zijn van mening dit gebruik niet ondergeschikt is aan de administratieve werkzaamheden die in het pand plaatsvinden. Slechts één (kleine) ruimte in het gehele pand is qua aard, indeling en inrichting kennelijk bedoeld om administratieve werkzaamheden te verrichten. Deze ruimte is zo klein dat het overige gebruik van de andere ruimten niet als ondergeschikt kan worden beschouwd dan wel in het verlengde van de administratieve werkzaamheden kan worden gezien. Dit geldt voor de instructieruimte en de begane grond. De eerste verdieping bevat ook twee spreekkamers. Wij zijn van mening dat het gebruik van spreekkamers in het verlengde ligt van het verrichten van hoofdzakelijk, administratieve werkzaamheden. De begane grond is ingericht met vaste voorzieningen als een poolbiljart, een bar met zitgelegenheid, een keuken en een serre. Bij controles is gebleken dat er eveneens alcohol en frisdrank werd geschonken. Met name in de avonduren wordt door de woonomgeving overlast ervaren. De begane grond voldoet niet aan de definitie van kantoor volgens het bestemmingsplan. De ruimte is wat betreft aard, indeling en inrichting kennelijk niet bedoeld om (hoofdzakelijk) administratieve werkzaamheden te verrichten. De activiteiten die op de begane grond plaatsvinden hebben in de vastgestelde omvang en frequentie de uitstraling van een jeugdsoos/horecagelegenheid. Deze activiteiten zijn niet ondergeschikt aan de kantoorfunctie en kunnen dan ook niet in dat verlengde worden gezien. Het gebruik dat van de begane grond wordt gemaakt is in strijd met het bestemmingsplan. Wij willen dit gebruik niet legaliseren. Verder zijn er geen bijzondere omstandigheden aanwezig op grond waarvan wij van handhaving zouden moeten afzien. Het bovenstaande betekent dat er in beginsel een marketingbureau gevestigd mag zijn aan de Regentessestraat 3 mits er geen groepsgewijze trainingen en cursussen plaatsvinden en het pand niet wordt gebruikt alsware het een horecagelegenheid/jeugdsoos. Wij passen het besluit gericht aan Pepperminds op dit punt aan.
4 5 Klimaat Dit voorstel heeft geen gevolgen voor het klimaat. 6 Financiën Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. 7 Communicatie De besluiten zullen worden toegestuurd aan de advocaten van betrokkenen. 8 Uitvoering en evaluatie De afdeling planologie en ruimtelijke ordening zal het verdere handhavingstraject begeleiden. 9 Risico Bezwaarmakers kunnen in beroep bij de rechtbank tegen deze besluiten. Bijlage(n): beslissing op bezwaar gericht aan Poelmann van den Broek, Beslissing op bezwaar gericht aan EBH Elshof advocaten