PGHAHU_VB_12001.book Page I Thursday, April 5, 2012 2:20 PM Praktische gids handelshuur Luc LINDERS Advocaat Kirsten KOENIGSMANN Advocaat
PGHAHU_VB_12001.book Page II Thursday, April 5, 2012 2:20 PM ISBN 978-90-4654-005-3 D 2012/2664/364 BP/PGHAHU-BI12001 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Telefoon : 0800/14500 (gratis oproepnummer) website : www.kluwer.be 2012 Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.
PGHAHU_VB_12001.book Page III Thursday, April 5, 2012 2:20 PM STRUCTUUR DEEL 1 Hoofdstuk 1 Het afsluiten van een mondelinge of schriftelijke overeenkomst (nr. 1-92) 1. De handelshuurwet in het algemeen (nr. 1-6) 2. Toepassingsgebied van de handelshuurwet (art. 1 handelshuurwet) (nr. 7-47) 3. De wettelijke uitsluitingsgronden (art. 2 handelshuurwet) (nr. 48-58) 4. Duur van de handelshuur (art. 3 handelshuurwet) (nr. 59-69) 5. Bijzondere clausules (nr. 70-74) 6. Van de handelshuur te onderscheiden overeenkomsten (nr. 75-92) Hoofdstuk 2 Huurprijs en huurprijsherziening (nr. 93-116) 1. Huurprijs (nr. 93-94) 2. Huurprijsherziening (nr. 95-116) Hoofdstuk 3 Huurhernieuwing en uitzettingsvergoeding (nr. 117-258) 1. Recht op hernieuwing van de huur (nr. 117-127) 2. Aanvraag huurhernieuwing (nr. 128-159) 3. Mogelijke antwoorden van de verhuurder (nr. 160-201) 4. Uitzettingsvergoeding (nr. 202-258) Hoofdstuk 4 Onderhuur en huuroverdracht (nr. 259-297) 1 Principe (art. 10 handelshuurwet) (nr. 259-262) 2. Procedure bij onderhuur of huuroverdracht samen met huur of overdracht handelszaak (nr. 263-271) 3. Gevolgen van huuroverdracht of onderhuur (art. 11 handelshuurwet) (nr. 272-297) Hoofdstuk 5 Het einde van de handelshuur (nr. 298-336) 1. Beëindiging van de huur door het verstrijken van de termijn (nr. 298-299) 2. Beëindiging van de huur bij gebrek aan aanvraag huurhernieuwing binnen de voorgeschreven vormen en termijnen (nr. 300) 3. Voortijdige beëindiging (nr. 301-320) 4. Beëindiging van de huur van onbepaalde duur (nr. 321-328) 5. Beëindiging van de huur nadat de mogelijkheden tot hernieuwing zijn uitgeput en de huurder niet werd uitgezet (nr. 329-331) 6. Ontbinding in de loop van de huurovereenkomst (nr. 332-333) 7. De ontbindende voorwaarde (nr. 334) 8. Het faillissement van een der partijen (nr. 335-336) DEEL 2 MODELLEN Hoofdstuk 1 Toepassingsgebied 1. Handelshuurovereenkomst Kluwer Praktische gids handelshuur III
PGHAHU_VB_12001.book Page IV Thursday, April 5, 2012 2:20 PM Structuur Hoofdstuk 2 Huurprijs 2. Dagvaarding tot herziening van de huurprijs Hoofdstuk 3 Huurhernieuwing 3. Aanvraag huurhernieuwing 4. Bevestiging van een uitdrukkelijk tot stand gekomen akkoord met de verhuurder met betrekking tot de aangevraagde huurhernieuwing 5. Bevestiging van een stilzwijgend tot stand gekomen akkoord met de verhuurder met betrekking tot de aangevraagde huurhernieuwing 6. Weigering van huurhernieuwing gemotiveerd ongemotiveerd kennisgeving van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde 7. Dagvaarding tot huurhernieuwing 8. Dagvaarding tot huurhernieuwing na weigering wegens grove tekortkomingen 9. Dagvaarding tot huurhernieuwing bij betwisting omtrent de voorwaarden 10. Aanbod van een derde voorwaardelijke huurovereenkomst 11. Aanbod van een gelijke huurprijs/niet-aanvaarding aanbod door de huurder Hoofdstuk 4 Overdracht en onderhuur 12. Overeenkomst overdracht handelshuur samen met de handelszaak (art. 10 en 11 handelshuurwet) 13. Overeenkomst onderhuur met verhuring handelszaak (art. 10 en 11 handelshuurwet) 14. Kennisgeving van een ontwerpovereenkomst van huuroverdracht of onderhuur (art. 10 en 11 handelshuurwet) 15. Verzet van de verhuurder 16. Dagvaarding na verzet tegen een voorgenomen huuroverdracht of onderhuur 17. Bevestiging overdracht handelshuur bij gebreke aan verzet 18. Overeenkomst overdracht handelshuur (art. 1717 BW) 19. Kennisgeving huuroverdracht of onderhuur (art. 1717 BW) Hoofdstuk 5 Einde 20. Authentieke akte tot voortijdige beëindiging huur 21. Opzeg door de huurder (art. 3, derde lid handelshuurwet) 22. Opzeg door de verhuurder (art. 3, vijfde lid handelshuurwet) 23. Opzeg door de verkrijger (art. 12 handelshuurwet) IV Praktische gids handelshuur Kluwer
PGHAHU_VB_12001.book Page 1 Thursday, April 5, 2012 2:20 PM HOOFDSTUK 1 HET AFSLUITEN VAN EEN MONDELINGE OF SCHRIFTELIJKE OVEREENKOMST 1. De handelshuurwet in het algemeen 3 1.1. Uitzonderingsregime 3 1.2. De juridische aard van de bepalingen van de handelshuurwet 4 1.3. Kwalificatie van de overeenkomst 5 2. Toepassingsgebied van de handelshuurwet 6 2.1. Toepassingsgebied en definitie 6 2.2. Voorwaarden 6 2.2.1. Huurovereenkomst 6 a. Bestaan van een huurovereenkomst 6 b. Geen intuitu personae-karakter 7 c. Een overeenkomst die persoonlijke rechten doet ontstaan in hoofde van de medecontractanten 8 2.2.2. Onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen 8 a. Onroerende goederen 8 b. Gedeelten van onroerende goederen 9 2.2.3. Hoofdzakelijk bestemd voor kleinhandel of voor de bedrijvigheid van een ambachtsman 10 a. Bestemming 10 a.1. Werkelijke of effectieve bestemming 10 a.2. Ogenblik van de bestemming 10 a.3. Hoofdzakelijke bestemming 12 b. Kleinhandel of ambachtelijk bedrijf in rechtstreeks contact met het publiek 12 b.1. Kleinhandel 13 b.2. De ambachtsman 14 b.3. Het cliënteel moet hoofdzakelijk gewonnen worden door het contact met het publiek 15 2.2.4. Bodem 16 2.3. Uitbreiding bescherming handelshuurwet 18 3. De wettelijke uitsluitingsgronden 19 3.1. Huurovereenkomsten met een looptijd van minder dan een jaar ingevolge de aard, de bestemming van de goederen of de gebruiken 19 3.2. Huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen vrijgesteld van voorheffing 20 3.3. Huurovereenkomsten toegestaan door voorlopige bewindvoerders op goederen van derden 20 3.4. Huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen met beperkte inkomsten, alsook huurovereenkomsten die betrekking hebben op een gedeelte van deze goederen 21 3.5. Huurovereenkomsten met betrekking tot goederen onteigend of verworven voor algemeen nut 22 Kluwer Praktische gids handelshuur 1
PGHAHU_VB_12001.book Page 2 Thursday, April 5, 2012 2:20 PM Afsluiten mondelinge of schriftelijke overeenkomst 4. Duur van de handelshuur 23 4.1. Een minimumduur van negen jaar 23 4.2. Een duur van minder dan negen jaar 23 4.3. Huurovereenkomst op proef 24 4.4. Een duur van meer dan negen jaar 24 4.5. Uitzonderingen 24 4.5.1. Onderhuur 24 4.5.2. Samengevoegde huurovereenkomsten: huur van voor bewoning bestemde lokalen of van bijkomstige lokalen nodig voor de handel 25 a. Principe 25 b. Voor bewoning bestemde lokalen 25 c. Voor de uitoefening van de handel nodige bijlokalen 26 d. Gebiedend karakter van artikel 4 handelshuurwet 26 5. Bijzondere clausules 27 5.1. Het uitdrukkelijk ontbindend beding 27 5.2. Het drempelgeld 27 5.3. Indexatie 28 6. Van de handelshuur te onderscheiden overeenkomsten 29 6.1. Leasing 29 6.2. Erfpacht recht van opstal tijdelijk vruchtgebruik 29 6.3. Vennootschapsovereenkomst 30 6.4. Concessie met betrekking tot goederen van het openbaar domein 30 6.4.1. Goederen behorend tot het openbaar domein 30 6.4.2. Gemengde goederen van de staat 31 6.4.3. Goederen behorend tot het privaat domein van de staat 31 6.4.4. Wijziging in affectatie 31 6.5. Beheersovereenkomst of overeenkomst inzake aanneming van werk 31 6.6. Franchiseovereenkomst 31 6.7. Overeenkomst inzake het beheer van een handelszaak 32 6.8. Overeenkomst van «samenwerking» 33 6.9. Precaire bezetting bezetting ter bede 33 6.10. Bezetting zonder recht noch titel 34 2 Praktische gids handelshuur Kluwer