WOORD VOORAF KENMERKEN / VERPLICHTINGEN GEMEEN AAN ALLE HUURCONTRACTEN...6

Transcriptie

1 1

2 2

3 Inhoudstafel WOORD VOORAF KENMERKEN / VERPLICHTINGEN GEMEEN AAN ALLE HUURCONTRACTEN EEN MONDELINGE OF SCHRIFTELIJKE HUUROVEREENKOMST? MOET IK DE HUUROVEREENKOMST REGISTREREN? DE HUURPRIJS DE KOSTEN EN LASTEN DE HUURWAARBORG DE PLAATSBESCHRIJVING DE INDEXERING VAN DE HUURPRIJS...11 Wanneer indexeren?...11 Hoe de indexering berekenen?...12 Indexering op aanvraag of automatisch?...12 Indexering met terugwerkende kracht? HUUR EN VERJARING DE DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST DE HANDELSHUUR BEPALINGEN VAN GEMEEN RECHT TOEPASSELIJK OP HANDELSHUURCONTRACTEN DEFINITIE: WANNEER IS ER SPRAKE VAN EEN HANDELSHUUR? DE SCHRIFTELIJKE OF MONDELINGE HANDELSHUUROVEREENKOMST DE DUUR VAN DE HANDELSHUUR DE OPZEGGING VAN DE HANDELSHUUR...18 Opzegging door de huurder...18 Opzegging door de verhuurder DE ONTBINDING VAN DE HANDELSHUUR IN ONDERLING OVERLEG DE OPZEGGING VAN DE HANDELSHUUROVEREENKOMST VAN ONBEPAALDE DUUR DE WETTELIJKE HERZIENING VAN DE HUURPRIJS AANPASSINGSWERKEN / VERBOUWINGEN OVERDRACHT VAN DE HUUR EN ONDERVERHURING DE OVERDRACHT VAN HET GEHUURDE GOED DE HERNIEUWING VAN DE HANDELSHUUR

4 Termijn voor aanvraag van de hernieuwing van de handelshuur...24 Inhoud van de aanvraag...25 Reactie van de verhuurder BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN BIJ HET AFSLUITEN OF OVERNEMEN VAN EEN HANDELSHUURCONTRACT DE WONINGHUUR BEPALINGEN VAN GEMEEN RECHT TOEPASSELIJK OP WONINGHUURCONTRACTEN DEFINITIE DE SCHRIFTELIJKE WONINGHUUROVEREENKOMST DE DUUR DE OPZEGGING DE OVERDRACHT VAN DE HUUR EN ONDERVERHURING DE OVERDRACHT VAN HET ONROEREND GOED BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN HUUR EN FISCALITEIT...36 BIJLAGEN:...38 MODELOVEREENKOMSTEN...38 HANDELSHUUROVEREENKOMST...38 WONINGHUURCONTRACT...43 BIJLAGE BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 4 MEI 2007 GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11BIS, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK...47 WETGEVING...54 GEMEEN HUURRECHT: ARTIKELEN 1714 TOT EN MET 1762BIS BURGERLIJK WETBOEK:...54 WET VAN 30 APRIL 1951 OP DE HANDELSHUUROVEREENKOMSTEN:...62 WET VAN 20 FEBRUARI 1991 OP DE WONINGHUUR:

5 Woord vooraf Deze gids wil een leidraad zijn voor wie onroerende goederen huurt of verhuurt. De zo geroemde baksteen in de maag heeft er voor gezorgd dat heel wat Belgen eigenaar zijn van een huis of handelspand. De verhuring ervan zorgt voor stabiele inkomsten. Aan de andere kant staan de huurders van een huis of appartement, als hoofdverblijfplaats of tweede verblijf. En de handelshuurder vindt in het gehuurde handelspand de hoeksteen van zijn (net opgestarte) handelsactiviteit. In een eerste hoofdstuk worden de kenmerken en verplichtingen behandeld die gelden voor alle huurcontracten. In het tweede hoofdstuk wordt de handelshuur besproken. En in een derde en laatste hoofdstuk komt de woninghuur aan bod. Zowel de huurder als de verhuurder van gemeen recht, handelshuur of woninghuur zullen in deze gids de nodige kennis en tips vinden om een evenwichtig huurcontract te onderhandelen. En als UNIZO-lid kan u natuurlijk altijd een beroep doen op het UNIZO-eerstelijnsadvies voor verduidelijking en verdieping. Het UNIZO Service Center is 24/24, 7 dagen op 7 bereikbaar op het nummer 078/ of service@unizo.be. En als UNIZO-lid kan u ook exclusief het UNIZO Kennnisnet raadplegen voor de meest gestelde vragen over huur: Johan Bortier Directeur UNIZO-Studiedienst 5

6 1. Kenmerken / Verplichtingen gemeen aan alle huurcontracten In principe staat het de huurder en de verhuurder vrij om het huurcontract naar hun eigen goeddunken op te stellen. Deze zogenaamde wilsautonomie wordt echter op twee manieren beperkt. Ten eerste zijn er de regels uit het Burgerlijk Wetboek (BW), die van toepassing zijn op alle huurcontracten. Deze regels, die vervat zijn in de artikelen 1714 tot en met 1762bis van het BW vormen het gemeen huurrecht. Ten tweede zijn er nog de bijzondere reglementeringen: de Handelshuurwet (wet van 30 april 1951) en de Woninghuurwet (wet 20 februari 1991). Deze twee wetten leggen bijzondere regels op aan de huurcontracten die onder hun toepassingsgebied vallen. Samengevat kunnen we dus stellen dat de bijzondere huurregimes zijn onderworpen aan de regels van de bijzondere reglementering en de regels van gemeen recht. De andere huurcontracten (huur van een tweede verblijf, huur van een kantoor, huur van een loods,...) zijn onderworpen aan de regels van het gemeen huurrecht. Wat niet door het gemeen huurrecht wordt geregeld, kan vrij door de partijen worden bepaald. TIP Een goed begrip van de volgende begrippen is erg belangrijk: Dwingend recht: dit zijn regels waar de partijen, zelfs al zouden ze het hierover eens zijn, niet van kunnen afwijken. Zo zijn de meeste bepalingen van de Handelshuurwet en de Woninghuurwet van dwingend recht. Vaste dagtekening: een contract bindt alleen de partijen. Derden zijn vreemd aan een overeenkomst. Maar bij huur kan het belangrijk zijn dat een derde toch het bestaan van een contract moet respecteren. Bijvoorbeeld de nieuwe eigenaar van een verhuurd goed. Wanneer een huurcontract vaste dagtekening heeft, betekent dit dat derden van het bestaan van het huurcontract afweten (of zouden moeten weten) en het dus moeten respecteren. Bijvoorbeeld de nieuw eigenaar die de huurder in het pand moet laten en de huur niet kan opzeggen wegens verkoop van het verhuurde goed. Een huurcontract krijgt vaste dagtekening door de registratie als het onderhands is opgesteld of als het bij notariële akte is opgesteld. 6

7 1.1. Een mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst? Het is niet verboden om een mondeling huurcontract af te sluiten. De partijen kunnen dus kiezen tussen een mondeling of schriftelijk huurcontract. Alleen bij de woninghuurcontracten is het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst verplicht. Het is echter aan te raden om steeds een schriftelijk huurcontract af te sluiten. En dit zowel als huurder als verhuurder. De huurder met een schriftelijk en geregistreerd huurcontract zal het bestaan van zijn huurovereenkomst gemakkelijk kunnen bewijzen aan een nieuwe eigenaar of een andere derde. De verhuurder heeft ook baat bij het afsluiten van een schriftelijk huurcontract. Een schriftelijk contract is makkelijker te bewijzen en in een aantal gevallen kan de verhuurder niet genieten van bepaalde opzegmogelijkheden als slechts een mondelinge huurovereenkomst werd afgesloten. TIP Woorden zijn winden, schriften verbinden. Ga dus voor een schriftelijk huurcontact. Maak drie originelen op, telkens gehandtekend door zowel de huurder als de verhuurder. Het derde exemplaar is voor de registratie Moet ik de huurovereenkomst registreren? In tegenstelling tot wat nog vaak wordt gedacht, beperkt de verplichting tot registratie van een huurcontract zich niet tot de contracten van woninghuur alleen. Alle huurcontracten moeten verplicht worden geregistreerd. Wie het huurcontract moet registreren, hangt af van het type huurcontract. Bij woninghuur is het verplicht de verhuurder die het huurcontract moet registreren. Bij de andere huurcontacten is het een gedeelde verantwoordelijkheid van de huurder en de verhuurder samen. Vaak zal contractueel worden bepaald wie het contract ter registratie zal aanbieden. 7

8 TIP Huurcontracten moeten verplicht binnen de 4 maanden worden geregistreerd. Contracten van woninghuur zelfs binnen de 2 maanden. Wanneer de partij die het contract moet registreren dit nalaat, kan u steeds zelf het contract ter registratie aanbieden, om uw rechten zo goed mogelijk te beschermen De huurprijs De huurprijs is een essentieel onderdeel van het huurcontract. Gratis rijmt niet met huur. De aard en het bedrag van de huurprijs zijn wel vrij. De huurprijs mag in geld zijn of in natura. Hij hoeft ook niet meteen vast te staan bij het de aanvang van het huurcontract. De wet zegt alleen dat hij bepaald of bepaalbaar moet zijn. De huurprijs moet ernstig zijn. Als de huurprijs belachelijk laag is in vergelijking met de waarde van het goed, bestaat de kans dat het huurcontract door de rechter wordt omgezet in een schenking. De huurder en de verhuurder zijn vrij om de vervaldagen van de huurgelden te bepalen. Meestal wordt er bepaald dat de huurprijs maandelijks moet worden betaald, maar dit is niet verplicht. Men kan ook overeenkomen dat de huurprijs driemaandelijks of jaarlijks of iets dergelijks wordt betaald. Als huurder is het natuurlijk wel een risico om de huur lang vooruit te betalen. Als verhuurder is het een voordeel om de huurprijs lang vooruit te ontvangen. TIP De huurprijs hoeft niet dezelfde te blijven gedurende het ganse huurcontract. Zo is er natuurlijk de indexatie, maar kunnen partijen ook een lagere huurprijs afspreken voor de eerste maanden van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld omdat de huurder op zijn kosten verfraaiingswerken uitvoert. Dit is de zogenaamde glijdende schaal. Het gebeurt ook dat de verhuurder een lagere huurprijs toestaat omwille van de persoon van de huurder (bvb. familie). Vaak wordt dan wel in het contract opgenomen dat deze gunstmaatregel komt te vervallen als de huurder zijn huurcontract overdraagt of onderverhuurt. 8

9 1.4. De kosten en lasten Naast de huurprijs zijn er ook de kosten en lasten verbonden aan de huurovereenkomst. Voor de regeling van de betaling van de kosten en lasten zijn er twee mogelijkheden: een forfait of de betaling door de huurder van de werkelijke kosten. Wanneer er wordt gewerkt met een forfait, betaalt de huurder samen met de huurprijs een vast bedrag. Dit bedrag dekt dan alle bijkomende kosten. De verhuurder kan de huurder niet vragen om bijkomende betalingen te doen. Wanneer de werkelijke kosten lager liggen dan het forfait, is de winst voor de verhuurder. Wanneer de werkelijke kosten hoger liggen dan het forfait, moet de verhuurder dit zelf bijpassen. De andere mogelijkheid is te werken met een voorschot of provisie. De huurder betaalt samen met de huurprijs een bedrag, dat min of meer zou moeten overeenkomen met de werkelijke kosten. De verhuurder is verplicht om jaarlijks een definitieve afrekening te maken en die ook aan de huurder te bezorgen. De huurder past dan het eventuele verschil bij of krijgt wat hij te veel betaald heeft terug. TIPS 1. In de praktijk gebeurt het heel vaak dat de verhuurder vergeet of nalaat om een definitieve afrekening te maken. Als huurder is het dan soms lang wachten. Dit kan je vermijden door af te spreken dat de huurder zo veel mogelijk eigen abonnementen afsluit voor de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, telefoon/internet, ). Voor een eventuele bijdrage van de huurder in de kosten voor de gemene delen (bij mede-eigendom) vraag je als huurder best om te werken met een forfait. 2. In principe zijn de partijen volledig vrij om afspraken te maken over de verdeling van de kosten en lasten. Er is echter één grote uitzondering: bij woninghuur is het verboden om als verhuurder de onroerende voorheffing door te rekenen aan de huurder De huurwaarborg Als verhuurder kan het interessant zijn om bij het afsluiten van het huurcontract te bedingen dat de huurder een huurwaarborg zal storten. De huurwaarborg is er om eventuele huurschade te dekken en kan in het algemeen worden aangewend iedere keer dat de huurder tekortschiet in het uitvoeren van de verplichtingen die op hem rusten uit hoofde van het huurcontract. 1 Artikel 5 Woninghuurwet. 9

10 De huurwaarborg is niet verplicht. Het is de vrije keuze van de huurder en de verhuurder om een huurwaarborg te voorzien. De vorm van de huurwaarborg is in principe volledig vrij. Alleen bij woninghuur is de huurwaarborg gereglementeerd. De huurwaarborg kan dus bestaan uit een som geld, maar ook effecten, aandelen, obligaties of kasbons. En de huurder kan ook een bankwaarborg voorstellen. TIP Hoewel de vorm en de som van de huurwaarborg vrij gekozen kunnen worden, is het vanuit het standpunt van de huurder aan te raden om steeds met een geïndividualiseerde rekening bij een bank te werken. Ten eerste omdat de intresten op het kapitaal dan automatisch aan de huurder toekomen. En ten tweede omdat het saldo van die geïndividualiseerde rekening alleen maar kan vrijgegeven worden na een gezamenlijk akkoord van de huurder en de verhuurder of na vonnis van de vrederechter. Heel wat meer bescherming dus dan wanneer men gewoon geld of waardepapieren aan de verhuurder overhandigt tegen ontvangstbewijs. Zoals gezegd is bij Woninghuur de huurwaarborg aan bijzondere regels onderworpen. Meer bepaald stelt artikel 10 van de Woninghuurwet dat de huurwaarborg slechts op één van de drie volgende wijzen kan gesteld worden: 1. Op een geïndividualiseerde rekening bij een bank. De huurwaarborg mag dan niet meer bedragen dan twee maanden huur (= de huurprijs in de enge zin, zonder kosten of lasten). 2. Een bankwaarborg. De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan 3 maanden huur (idem). 3. Een waarborg door het OCMW. Ook hier mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan 3 maanden huur (idem). TIP Als huurder kan je ermee volstaan om het bedrag van de huurwaarborg over te maken aan de verhuurder, waarna deze laatste het geld op een geïndividualiseerde rekening zal zetten. Maar het is aan te raden om als huurder zelf naar de bank te gaan en een dergelijke rekening te openen. Ook al moet de verhuurder intresten betalen aan de huurder als hij het geld zelf bijhoudt of nalaat om het op een geïndividualiseerde rekening te plaatsen. 10

11 1.6. De plaatsbeschrijving In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is een plaatsbeschrijving niet alleen verplicht bij woninghuur, maar ook bij alle andere huurcontracten. De plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt aan het begin van het huurcontract. De plaatsbeschrijving moet samen met het huurcontract geregistreerd worden. Zeker de verhuurder heeft alle belang bij een plaatsbeschrijving. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat wanneer er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder wordt geacht het pand ontvangen te hebben in de staat waarin het zich bevindt op het einde van het huurcontract 2. Wanneer er geen plaatsbeschrijving is en de huurder richt vernielingen aan, dan heeft de verhuurder geen verhaal! TIP Het is toegestaan om een plaatsbeschrijving op te maken samen met de huurder of de verhuurder. Dit heet het opstellen van een plaatsbeschrijving in onderling overleg. Maar om latere discussies te vermijden kunnen de partijen ook een beroep doen op een expert. Die maakt dan een ontwerp van plaatsbeschrijving op. De huurder en de verhuurder kunnen nog bemerkingen maken bij dit ontwerp van plaatsbeschrijving. Meestal wordt overeengekomen dat de huurder en de verhuurder ieder de helft van het ereloon van de expert betalen De indexering van de huurprijs Wanneer indexeren? Voornamelijk om de verhuurder te beschermen tegen de inflatie, kan de huurprijs jaarlijks worden geïndexeerd. De wet 3 bepaalt dat de indexering van de huurprijs enkel mogelijk is als dit in het huurcontract werd opgenomen. Een schriftelijk huurcontract is dus aan te raden! De huurprijs mag slechts eenmaal per jaar en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract worden geïndexeerd. Wanneer er in het huurcontract geen indexatieclausule is opgenomen, kan de huurprijs toch nog worden geïndexeerd. Het volstaat dat de partij die belang heeft bij de indexering dit aan de andere partij vraagt en deze laatste de indexering dan toepast. Ze is echter niet verplicht om dit te doen, aangezien er geen indexatieclausule voorhanden is. Het zelfde geldt bij mondelinge huurcontracten: een partij kan steeds de indexering van de huurprijs vragen. De andere partij kan hier op ingaan, maar hoeft dit niet. Het is maar de vraag of het als huurder verstandig is om op een vraag tot indexering van de huurprijs in te gaan. 2 Artikel 1731 Burgerlijk Wetboek. 3 Artikel 1728bis Burgerlijk Wetboek. 11

12 Instemmen met de indexering is natuurlijk wel een manier om een goede band op te bouwen met de verhuurder. Belangrijk om weten is ook dat bij Woninghuur de huurindexatie steeds wordt vermoed, ook al is er geen indexatieclausule opgenomen in het huurcontract. Hoe de indexering berekenen? De formule die moet gebruikt worden om de geïndexeerde huurprijs te berekenen wordt bepaald door de wet 4. Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen huurcontracten die in werking zijn getreden voor 1 februari 1994 en de huurcontracten die in werking zijn getreden na 1 februari Vanaf die datum vormt immers de gezondheidsindex de basis voor de berekening van de huurindexatie, in plaats van de consumptieprijsindex: Huurcontracten in werking voor 1 februari 1994: Basishuurprijs x gezondheidsindex van de maand die de verjaardag van de inwerkingtreding van de verhuring voorafgaat Consumptieprijsindex van de maand die de ondertekening van het contract voorafgaat Huurcontracten in werking vanaf 1 februari 1994: Basishuurprijs x gezondheidsindex van de maand die de verjaardag van de inwerkingtreding van de verhuring voorafgaat Gezondheidsindex van de maand die de ondertekening van het contract voorafgaat Indexering op aanvraag of automatisch? Afhankelijk van wat in het huurcontract is bepaald verschilt de wijze waarop de indexering moet worden gevraagd: 1. Woninghuur: de Woninghuurwet voorziet dat de huurindexatie steeds gevraagd moet worden door de partij die er belang bij heeft. Automatische huurindexatie is dus niet mogelijk bij Woninghuur! De verhuurder respectievelijk de huurder moet dus een schriftelijk verzoek richten aan de tegenpartij met de vraag de geïndexeerde huurprijs toe te passen. Voor alle duidelijkheid: het is niet zo dat de indexering maar tot stand komt na het akkoord van de tegenpartij. De tegenpartij moet de indexering (als deze correct is berekend uiteraard) onmiddellijk toepassen. 2. Bij de andere huurcontracten zijn er verschillende mogelijkheden: a. Het huurcontract voorziet in een automatische indexering van de huurprijs: de huurder, respectievelijk verhuurder, wordt geacht de huurprijs spontaan aan te passen aan de index. b. Het huurcontract voorziet dat de huurder/verhuurder indexering van de huurprijs kan, mag of zal vragen. In dit geval hoeft de huurder of de verhuurder de geïndexeerde huurprijs maar te betalen wanneer de tegenpartij hem daarom verzoekt. 4 Artikel 1728bis Burgerlijk Wetboek. 12

13 Indexering met terugwerkende kracht? Ten slotte rijst nog de vraag wat de terugwerkende kracht is van een verzoek tot indexering van de huur. Ook hier moeten we een onderscheid maken tussen de Woninghuur en de andere huurcontracten: 1. Bij Woninghuur heeft het verzoek tot indexering ten hoogste 3 maanden terugwerkende kracht. Met andere woorden, wanneer de huurder/verhuurder bijvoorbeeld in september de indexering vraagt van een huurcontract dat in februari verjaar, verliest hij de indexering voor de maanden februari, maart, april en mei. 2. Bij de andere huurcontracten heeft het verzoek tot indexering van de verhuurder een terugwerkende kracht van maximum 12 maanden. TIP Maak voor het berekenen van de geïndexeerde huurprijs gebruik van deze huurcalculator van de FOD Economie: Huur en verjaring Vorderingen uit een huurovereenkomst kunnen niet eeuwig ingevorderd worden. Ook inzake huur gelden verjaringstermijnen. Zo verjaart de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurprijs na 5 jaar 5. Dit betekent concreet dat de verhuurder zijn vordering tot betaling van de huurprijs, de kosten en de lasten binnen de 5 jaar na het opeisbaar worden ervan, moet instellen. Wanneer de verhuurder geconfronteerd wordt met een huurder die de indexaanpassing niet heeft toegepast, kan hij een vordering tot betaling van de indexaanpassing instellen. Deze vordering verjaart 1 jaar na het verzoek tot indexatie 6. Ten slotte is ook de vordering van de huurder tot terugbetaling van het te veel aangerekende onderhevig aan een bijzondere verjaringstermijn. Deze vordering verjaart 1 jaar na het verzoek tot terugbetaling 7. Deze verjaringstermijn geldt voor vorderingen tot terugbetaling van te veel betaalde huur, indexatie en kosten en lasten. De terugwerkende kracht van het verzoek tot terugbetaling bedraagt 5 jaar. De huurder kan dus tot 5 jaar na datum een verzoek tot terugbetaling instellen en de vordering door de huurder tot uitvoering van dit verzoek door de verhuurder verjaart na 1 jaar. 5 Artikel 2277 Burgerlijk Wetboek. 6 Artikel 2273 Burgerlijk Wetboek. 7 Artikel 1728quater Burgerlijk Wetboek. 13

14 TIP Het berekenen van de verjarings- en invorderingstermijnen bij huur zijn niet eenvoudig. U kan voor betrouwbaar eerstelijnsadvies advies steeds een beroep doen op het UNIZO Service Center De duur van de huurovereenkomst De algemene regel over de duur van een huurovereenkomst is vervat in de wet 8 : de mondelinge of schriftelijke huurovereenkomsten van onbepaalde duur, worden geacht te zijn aangegaan voor een duur van 1 maand. Een uitzondering op deze regel vormt de huur van een gemeubileerd appartement. Deze overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan bij het jaar, wanneer ze is aangegaan voor zo veel per jaar, bij de maand wanneer ze is aangegaan voor zo veel per maand en bij de dag wanneer ze is aangegaan voor zo veel per dag 9. Verder zijn er nog de schriftelijke huurovereenkomsten van gemeen recht van bepaalde duur. Deze eindigen van rechtswege bij het verstrijken van de bepaalde duur, zonder dat een opzegging noodzakelijk is (artikel 1737 BW). TIP Hoewel huurcontracten van bepaalde duur automatisch een einde nemen op het einde van de bepaalde duur, zal de voorzichtige huurder en vooral verhuurder toch een aangetekend schrijven richten aan zijn verhuurder of huurder om deze te wijzen op het nakende einde van de huurovereenkomst. Ten slotte zijn er nog de Woninghuur en de Handelshuur. Hier bedraagt de huurtermijn in principe 9 jaar, zoals bepaald door de wet van 20 februari 1991 en de wet van 30 april De mogelijkheden om van deze termijn af te wijken, worden verderop in deze gids besproken. 8 Artikel 1736 Burgerlijk Wetboek. 9 Artikel 1758 Burgerlijk Wetboek. 14

15 2. De handelshuur 2.1. Bepalingen van gemeen recht toepasselijk op handelshuurcontracten De bepalingen van gemeen recht, besproken in hoofdstuk 1, zijn ook van toepassing op handelshuurcontracten: Mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst Registratie van de huurovereenkomst De huurprijs De kosten en lasten De huurwaarborg De plaatsbeschrijving De indexering van de huurprijs Huur en verjaring 2.2. Definitie: wanneer is er sprake van een handelshuur? De Wet van 30 april 1951 (Handelshuurwet) omschrijft de handelshuur als de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen, waarbij de huurder deze met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, in hoofdzaak gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of van een ambacht in rechtstreeks contact met het publiek 10. Het regime van de handelshuur is van dwingend recht. Dit betekent dat een huurovereenkomst die aan alle kenmerken van deze definitie beantwoordt, verplicht onder de regels van de Handelshuurwet valt. 10 Artikel 1 Handelshuurwet. 15

16 Deze 4 kenmerken zijn: 1. De huur 2. Van een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed. Dit kan zowel een gebouw of een deel van een gebouw zijn als een grond of terrein of een deel ervan. Zo is de huur van een stuk van een parkeerterrein om er bijvoorbeeld een kraam op te plaatsen, ook handelshuur. 3. Met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Deze toestemming kan aanwezig zijn van bij de inwerkingtreding van de huur, maar kan ook gegeven worden in de loop van de huur. Bijvoorbeeld wanneer de verhuurder uitdrukkelijk of stilzwijgend toestaat dat de huurder de bestemming van het gehuurde onroerend goed wijzigt in een gebruik dat valt onder de Handelshuurwet. 4. De huurder gebruikt het onroerend goed in hoofdzaak voor een activiteit van kleinhandel of van een ambacht in rechtstreeks contact met het publiek. Het vrije beroep valt niet onder de handelshuur. TIP De lijst met activiteiten die in de loop van de tijd als kleinhandel of ambacht in contact met het publiek zijn beschouwd, kan u terugvinden op het UNIZO- Kennisnet: Huur -> Wanneer is de Handelshuurwet van toepassing? Er is dus sprake van handelshuur wanneer een activiteit kan worden aangemerkt als kleinhandel of ambacht in contact met het publiek. Daarnaast hebben de partijen ook de mogelijkheid om een huurcontract dat niet onder de handelshuur valt, toch uit te breiden naar de handelshuur. Opdat deze uitbreiding geldig zou zijn, moet men de artikelen uit de Handelshuurwet overnemen of er ten minste naar verwijzen. Ten slotte voorziet de Handelshuurwet zelf een aantal uitzonderingen op het verplichte regime van de Handelshuur: Op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal gesproken wordt toegestaan voor minder dan een jaar (voornamelijk seizoensverhuur). Op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen (deze goederen kunnen niet verhuurd, maar wel in concessie gegeven worden). Op de huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen. Op de huur van onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit, noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen. Op de huur van onroerende goederen, ten algemene nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut. 16

17 2.3. De schriftelijke of mondelinge handelshuurovereenkomst Een handelshuur kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. Het is echter aan te raden, zowel vanuit het standpunt van de huurder als van de verhuurder, om een schriftelijke handelshuurovereenkomst af te sluiten De duur van de handelshuur De Handelshuurwet 11 is duidelijk: een handelshuurcontract moet worden afgesloten voor een duur van minstens 9 jaar. Deze duur van 9 jaar is van toepassing op zowel de mondelinge als de schriftelijke handelshuurovereenkomst. Iedere handelshuurovereenkomst die korter is dan 9 jaar, zal van rechtswege verlengd worden tot 9 jaar. Partijen hebben echter de mogelijkheid om een handelshuur af te sluiten voor meer dan 9 jaar. Dit moet dan wel gebeuren bij notariële akte, over te schrijven in het Hypotheekkantoor. TIP De vraag rijst of het mogelijk is om een handelshuurcontract af te sluiten op proef? Vanuit het standpunt van de huurder is dit geen onoverkomelijke zaak, aangezien de huurder zich steeds kan beroepen op de Handelshuurwet om van de verhuurder een huurtijd van 9 jaar af te dwingen. Maar als verhuurder is het absoluut af te raden om in te stemmen met een handelshuur op proef. De Handelshuurwet beschermt alleen de huurder. Wat betekent dat als de huurder de bescherming van de Handelshuurwet inroept, de verhuurder aan het handelshuurcontract vasthangt! 11 Artikel 3 Handelshuurwet. 17

18 2.5. De opzegging van de handelshuur TIPS 1. Om een handelshuurovereenkomst correct op te zeggen, volstaat het om de opzegging per aangetekende brief of per gerechtsdeurwaardersexploot aan de tegenpartij over te maken. 2. U kan steeds op terecht voor een modelbrief van opzegging van een handelshuurovereenkomst. Opzegging door de huurder De huurder kan de handelshuur opzeggen aan het einde van de eerste en tweede driejarige periode 12. De huurder hoeft deze opzegging niet te motiveren. Hij kan natuurlijk ook een einde stellen aan de handelshuur door geen hernieuwing aan te vragen (zie verder). Opzegging door de verhuurder De verhuurder beschikt in principe niet over het recht om de handelshuur op te zeggen. Maar de partijen kunnen wel overeenkomen om de verhuurder het recht te geven om de handelshuur aan het einde van de eerste en tweede driejarige periode op te zeggen voor eigen gebruik 13. Het is wel noodzakelijk dat de bewoordingen van de laatste alinea van artikel 3 Handelshuurwet letterlijk in het handelshuurcontract worden overgenomen: De verhuurder kan een einde maken aan de overeenkomst op het einde van elke driejarige periode, mits opzegging van één jaar, om werkelijk en persoonlijk in het gehuurde goed een handelsbedrijvigheid uit te oefenen of deze te laten uitvoeren door één van de personen die aan de voorwaarden beantwoorden bepaald in artikel 3 handelshuurwet TIP Het opnemen van een opzegrecht voor de verhuurder in het handelshuurcontract ondermijnt de positie van de huurder. Deze heeft immers minder zekerheid dat de handelshuur minstens 9 jaar zal lopen. Probeer dit als huurder dan ook zo veel mogelijk te vermijden. De verhuurder kan uiteraard ook een einde stellen aan de handelshuur door de hernieuwing die de huurder heeft aangevraagd (geldig) te weigeren. In bepaalde gevallen zal hij dan wel een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn aan de huurder. 12 Artikel 3 Handelshuurwet. 13 Artikel 3 Handelshuurwet. 18

19 2.6. De ontbinding van de handelshuur in onderling overleg De partijen hebben ten slotte ook de mogelijkheid om ten allen tijde de handelshuur in onderling overleg te ontbinden. Het gebeurt vaak dat de huurder of de verhuurder vraagt om een einde aan de handelshuur te stellen. De Handelshuurwet 14 schrijft wel voor dat deze ontbinding in onderling overleg wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter. Zolang niet aan deze voorwaarde is voldaan, kan één van de partijen deze ontbinding steeds herroepen De opzegging van de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur Naast de handelshuur van 9 jaar en de handelshuur van meer dan 9 jaar, is er nog een derde soort handelshuur: de handelshuur van onbepaalde duur 15. De handelshuur van onbepaalde duur ontstaat wanneer een huurder die geen recht meer had op hernieuwing van zijn handelshuur, toch in het gehuurde goed gelaten wordt door de verhuurder. De huurder kan deze handelshuur van onbepaalde duur opzeggen met een opzegtermijn van 1 maand. De verhuurder kan deze handelshuur van onbepaalde duur opzeggen met een opzegtermijn van 18 maanden. Bovendien heeft de huurder dan het recht om binnen de drie maanden na de opzegging door de verhuurder alsnog de hernieuwing van de handelshuur aan te vragen. 14 Artikel 3 Handelshuurwet. 15 Artikel 14, in fine, Handelshuurwet. 19

20 TIP Als verhuurder is het dus belangrijk om zeker te zijn dat een van het recht op hernieuwing vervallen huurder het onroerend goed zeker verlaat of verlaten heeft. Het sturen van een aangetekende brief is geen overbodige luxe. Vermijd als verhuurder zeker om de betaling van het huurgeld te aanvaarden na het verstrijken van de handelshuur De wettelijke herziening van de huurprijs Volgens de Handelshuurwet kunnen zowel de huurder als de verhuurder gedurende de laatste drie maanden van elke driejarige periode aan de vrederechter een herziening van de huurprijs vragen. De verzoekende partij moet bewijzen dat de normale huurwaarde van het goed minstens 15% gestegen of gedaald is ten opzichte van de geldende huurprijs. OPGELET De herziening van de huurprijs staat volledig los van de indexering van de huurprijs. Voor meer informatie over de indexering van de huurprijs: zie 1.7 in deze gids Aanpassingswerken / verbouwingen Een huurder, zeker die in handelshuur, moet in staat zijn om het gehuurde goed in te richten in functie van zijn (handels)activiteit. Het is aan te raden om in de handelshuurovereenkomst een uitgebreide regeling op te nemen aangaande verbouwings- en inrichtingswerken. Dit is de beste garantie om latere verwikkelingen te vermijden. 20

21 De volgende principes vormen de basis van een solide akkoord (of het gebrek daaraan) over verbouwings- en inrichtingswerken: De bepalingen van de Handelshuurwet 16 : De huurder heeft geen toestemming nodig van de verhuurder voor het uitvoeren van verbouwingswerken die dienstig zijn voor de onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan en die noch de veiligheid, noch de salubriteit (gezondheid), noch de esthetiek van het gebouw in gevaar brengen. Het volstaat dat de huurder per aangetekende brief of deurwaardersexploot de verhuurder van zijn voornemen op de hoogte brengt, samen met de plannen en bestekken. De verhuurder heeft dan 30 dagen om zijn verzet tegen de werken per aangetekende brief of deurwaardersexploot aan de huurder te kennen te geven. Doet de verhuurder niets, dan wordt hij geacht met de verbouwingen in te stemmen. Verzet hij zich, dan kan de huurder binnen 30 dagen na het verzet van de verhuurder, de verhuurder voor de vrederechter dagvaarden. De verhuurder kan ten allen tijde werken die uitgevoerd worden zonder toestemming of niet in overeenstemming met het akkoord van de verhuurder, door de vrederechter laten stoppenzetten. De verhuurder heeft overigens altijd toegang tot de werken. Wil de huurder verbouwingen uitvoeren die de bovenvermelde voorwaarden te boven gaan, dan heeft hij sowieso de toestemming van de verhuurder nodig. De huurder heeft altijd het recht om het gehuurde goed aan te passen aan zijn behoeften. De verhuurder kan zich hier niet tegen verzetten. Het gaat dan bijvoorbeeld om schilderwerken, behangen, het installeren van telefonie en verlichting, enz... Voor alle andere werken dan deze beschreven in de vorige punten, moet worden nagekeken of er stilzwijgend of uitdrukkelijk toestemming nodig is van de verhuurder. Dit zal afhangen van de bepalingen van het handelshuurcontract. TIP Verbouwingen en verbeteringen aan een handelspand kunnen ook gunstig zijn voor de verhuurder. Vaak wordt zelfs een tijdelijke vermindering van de huurprijs afgesproken in ruil voor het uitvoeren van werken door de huurder. Als huurder is het belangrijk om vooraf sluitende afspraken te maken over welke werken toegelaten zijn en wie instaat voor de bekostiging er van. 16 Artikel 7 en 8 Handelshuurwet. 21

22 2.10. Overdracht van de huur en onderverhuring In principe is het de huurder altijd toegestaan om zijn handelshuurcontract over te dragen of om onder te verhuren, tenzij dit bij het afsluiten van het handelshuurcontract anders is bepaald. Maar zelfs als er in het huurcontract een verbod tot overdracht of onderverhuring is opgenomen, kan de huurder in een aantal gevallen toch zijn huurovereenkomst overdragen of onderverhuren. De Handelshuurwet 17 bepaalt immers dat het verbod wordt geneutraliseerd als de overdracht of de onderverhuring gepaard gaat met de volledige overdracht van de handelszaak of de onderverhuring van de handelszaak die slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder. Het verbod op overdracht of onderverhuring blijft wel van kracht als de verhuurder of zijn familie een deel van het onroerend goed bewonen. De huurder die zijn huurovereenkomst wil overdragen of onderverhuren, doet dit door een aangetekende brief of deurwaardersexploot te richten aan de verhuurder, met daarin het ontwerp van overdracht of onderverhuring. De verhuurder kan dan binnen de 30 dagen op dezelfde wijze (aangetekende brief of deurwaardersexploot) zijn verzet aan de huurder bekendmaken. De huurder kan zich dan binnen de 15 dagen tot de vrederechter wenden. TIP De huurder die zijn handelshuurcontract overdraagt (of volledig onderverhuurt) blijft voor de rest van de 9-jarige periode hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen uit het huurcontract dat hij heeft overgedragen. Pas aan het einde van de oorspronkelijk 9-jarige periode is hij bevrijd. De verhuurder kan de overlatende huurder hiervan ontlasten, maar hij is daar niet toe verplicht. 17 Artikel 10 Handelshuurwet. 22

23 2.11. De overdracht van het gehuurde goed Het gebeurt dat de verhuurder in de loop van de handelshuur het onroerend goed verkoopt. Dit is niet verboden maar kan wel een belangrijke invloed hebben op de rechtszekerheid van de huurder. De positie van de huurder wordt bij de verkoop van het onroerend goed bepaald door de bepalingen van het handelshuurcontract. Met namen de aan- of afwezigheid van een vervreemdingsclausule is van belang 18 : Wanneer in het huurcontract een vervreemdingsclausule bevat, heeft de nieuwe eigenaar het recht om de huur op te zeggen en wel onder de volgende voorwaarden: Het moet gaan om een opzegging met als reden: - Eigen gebruik of gebruik door verwanten (waaronder een eigen vennootschap). - De wil van de verhuurder om het pand een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit. - De sloop en wederopbouw van het gehuurde goed. - Grove tekortkoming van de huurder. - De opzegging moet aan de huurder gegeven worden binnen de drie maanden na de verwerving van het onroerend goed en met een opzegtermijn van 12 maanden. Wanneer in het huurcontract geen vervreemdingsclausule is opgenomen, hangt alles af van de vraag of het huurcontract een vaste dagtekening 19 heeft: Zo ja, dan kan de nieuwe eigenaar alleen gebruik maken van de opzegmogelijkheden voorzien door de Handelshuurwet: - Aan het einde van de driejaarlijkse periode als dit voorzien is in het huurcontract Aan het einde van het huurcontract door de hernieuwing te weigeren. - Aan het einde van het huurcontract, als de huurder geen hernieuwing heeft aangevraagd. Zo nee, dan kan de nieuwe eigenaar de huur opzeggen, maar de wijze hangt af van de vraag of de huurder minder of meer dan 6 maanden het pand in gebruik heeft: - Als er geen vaste dagtekening is en de huurder heeft het pand minder dan 6 maanden in gebruik, kan de nieuwe eigenaar de huur onmiddellijk opzeggen. 18 Artikel 12 Handelshuurwet. 19 Zie de definitie van vaste dagtekening op pagina Artikel 3 Handelshuurwet. 23

24 - Als er geen vast dagtekening is en de huurder heeft het pand minstens 6 maanden in gebruik, dan kan de nieuwe eigenaar alleen opzeggen op de wijze als bij een huurcontract dat een vervreemdingsclausule bevat (zie boven) De hernieuwing van de handelshuur Voor de handelshuurder is bedrijfszekerheid van wezenlijk belang. Daarom heeft de wetgever er voor gezorgd dat hij, voor alle anderen, steeds de voortzetting van zijn handelshuurcontract mag en kan vragen. Dit heet de hernieuwing van de handelshuur 21. OPGELET De huurder heeft enkel het recht om de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst te vorderen. Hij heeft geen recht op de hernieuwing van zijn handelshuur. De verhuurder kan de hernieuwing immers weigeren. De huurder kan tot drie keer de hernieuwing aanvragen. De duur van de handelshuur kan dus oplopen tot 36 jaar. Of langer, want ook bij handelshuurcontracten die afgesloten worden voor langer dan 9 jaar, bijvoorbeeld 18 of 27, heeft de huurder het recht om drie maal de hernieuwing te vragen. In tegenstelling tot de oorspronkelijke huurovereenkomst kan een hernieuwing gebeuren voor minder dan 9 jaar. En de hernieuwing kan ook, bij notariële akte, worden toegestaan voor meer dan 9 jaar. Termijn voor aanvraag van de hernieuwing van de handelshuur De handelshuurder die geldig een aanvraag tot hernieuwing wil indienen, moet dit doen tussen de 18 de en de 15 maand voor het verstrijken van de lopende huurovereenkomst. Ongeacht of de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst een duur had van 9 jaar of meer dan 9 jaar. 21 Artikelen 13 tot en met 28 Handelshuurwet. 24

25 VOORBEELDEN 1. Een handelshuurovereenkomst treedt in werking op 1 juli 2011 en heeft een duur van 9 jaar. De huurder moet de aanvraag tot hernieuwing aan de verhuurder richten tussen 1 januari en 31 maart Een handelshuurovereenkomst treedt in werking op 1 april 2011 en heeft een duur van 27 jaar. De huurder moet de aanvraag tot hernieuwing aan de verhuurder richten tussen 1 oktober en 31 december TIPS 1. Wees bijzonder voorzichtig met het berekenen van de aanvraagtermijn bij handelshuurcontracten die ingaan op 1 januari. Bijvoorbeeld op 1 januari de aanvraagtermijn ligt hier tussen 1 juli en 30 september 2018 en niet 2019 zoals vaak gedacht. 2. De verhuurder kan een aanvraag tot huurhernieuwing die buiten de wettelijke termijn gedaan is, toch aanvaarden. Hij is hier echter niet toe verplicht. Inhoud van de aanvraag De aanvraag moet gebeuren per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Elke andere wijze is ontoereikend. De aanvraag moet voldoen aan een aantal formaliteiten. De volgende twee passages moeten zeker in de aanvraag worden opgenomen 22 : De voorwaarden waartegen de huurder zijn handelshuur wil hernieuwen: de prijs, kosten en lasten, enz De volgende letterlijke bepaling: Dat de verhuurder wordt geacht om met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet per aangetekende brief of per deurwaardersexploot binnen drie maanden kennis geeft, ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde? Ten slotte moet de huurder de aanvraag tot hernieuwing ondertekenen. Reactie van de verhuurder De verhuurder heeft drie maanden om op de aanvraag van de huurder te reageren. Wanneer hij niet of te laat reageert, wordt hij geacht om met de hernieuwing in te stemmen, onder de voorwaarden bepaald in de aanvraag van de huurder. 22 Artikel 14 Handelshuurwet. 25

26 De verhuurder kan op drie verschillende wijzen op de aanvraag antwoorden: 1. Antwoorden aan de huurder dat hij de hernieuwing aanvaardt, onder de voorwaarden voorgesteld door de huurder. 2. Antwoorden aan de huurder dat hij de hernieuwing aanvaardt, maar onder andere voorwaarden. Vervolgens zijn er twee mogelijkheden: a. De huurder aanvaardt de voorwaarden uit het antwoord van de verhuurder. Er is hernieuwing van de handelshuur. b. De huurder aanvaardt de voorwaarden uit het antwoord van de verhuurder niet. De huurder kan zich binnen de maand na het antwoord van de verhuurder tot de vrederechter wenden. 3. Antwoorden aan de huurder dat hij de hernieuwing van de handelshuur weigert, waarbij hij de duidelijke en ondubbelzinnige reden van zijn weigering in het antwoord aan de huurder moet opnemen. De Handelshuurwet 23 voorziet de volgende redenen tot weigering van de hernieuwing van de handelshuur: Eigen gebruik of gebruik door verwanten (waaronder een eigen vennootschap). De wil van de verhuurder om het pand een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit. De sloop en wederopbouw van het gehuurde goed. Grove tekortkoming van de huurder. Een hoger bod door een derde. Afwezigheid van een wettig belang bij de huurder. De weigering wegens onderhuur voor een ander gebruik dan handel. De weigering wegens het opnieuw verkrijgen van vrij beheer van het goed. De weigering zonder enig motief. Afhankelijk van welke reden de verhuurder inroept om de hernieuwing van de handelshuur te weigeren, zal hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd zijn. Een dergelijke vergoeding zal ook verschuldigd zijn als de verhuurder de handelshuur vroegtijdig opzegt of wanneer de nieuwe eigenaar de handelshuur opzegt 24. TIP Het inroepen van de juiste reden voor de weigering van de handelshuur en het bepalen of al dan niet een vergoeding tot uitzetting verschuldigd is, is geen eenvoudige zaak. Voor betrouwbaar eerstelijnsadvies kan u steeds beroep doen op het UNIZO Service Center: 078/ of service@unizo.be. 23 Artikel 16 Handelshuurwet. 24 Artikelen 25 tot en met 28 Handelshuurwet. 26

27 2.13. Bijzondere aandachtspunten bij het afsluiten of overnemen van een handelshuurcontract Het handelspand en de handelshuur zijn de fundamenten van de onderneming. Daarom is het belangrijk steeds voldoende informatie in te winnen en een evenwichtig handelshuurcontract te onderhandelen. Uiteraard is de onderhandeling van een handelshuurcontract een zoektocht naar een aanvaardbaar evenwicht, of men nu huurder of verhuurder is. Opzeggings- en vervreemdingsclausules zijn een gevaar voor de huurder, maar kunnen gecompenseerd worden door een lagere huurprijs. De volgende zaken vragen bijzondere aandacht: Wie een lopende handelshuur overneemt, bijvoorbeeld in het kader van de overnamen van een handelszaak, moet zich er van vergewissen of de periode voor het aanvragen van de huurhernieuwing reeds is aangebroken en zo ja, of de overlatende huurder ook een aanvraag tot huurhernieuwing heeft gedaan. Een handelszaak en handelshuurcontract overnemen en na enige tijd vaststellen dat het huurcontract afloopt, is een financieel drama! Hetzelfde geldt voor opzegging- en vervreemdingsclausules. Ga steeds na of deze voor de huurder ongunstige clausules werden opgenomen in het handelshuurcontract dat men wil overnemen. Maak steeds een plaatsbeschrijving op of laat een plaatsbeschrijving opmaken door een expert. Vergeet deze plaatsbeschrijving ook niet samen met het huurcontract te registreren. Zorg er steeds voor dat het huurcontract geregistreerd is. Maak duidelijke afspraken over kosten en lasten en over verbouwingswerken. 27

28 3. De woninghuur 3.1. Bepalingen van gemeen recht toepasselijk op Woninghuurcontracten De bepalingen van gemeen recht, besproken in hoofdstuk 1, zijn ook van toepassing op handelshuurcontracten: Registratie van de huurovereenkomst De huurprijs De kosten en lasten De huurwaarborg De plaatsbeschrijving De indexering van de huurprijs Huur en verjaring 3.2. Definitie De Wet van 20 februari 1991 (Woninghuurwet) omschrijft de woninghuur als de huurovereenkomst betreffende een woning die de huurder, de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt 25. Het regime van de woninghuur is van dwingend recht. Dit betekent dat een huurovereenkomst die aan alle kenmerken van deze definitie beantwoordt, verplicht onder de regels van de Woninghuurwet valt. Deze drie kenmerken zijn: 1. De huur van een woning: het gaat om de huur van elk roerend (!) of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd. 2. Een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats: dit is een feitenkwestie. Zo zal de woning waar de huurder zijn domicilie heeft, waarschijnlijk ook zijn hoofdverblijfplaats zijn, maar dit alleen volstaat niet. De hoofdverblijfplaats is de plaats waar men gewoonlijk verblijft en die de zetel van zijn privé- en familiaal leven uitmaakt. Een permanent verblijf is niet nodig. Het begin of het einde van de bestemming tot hoofdverblijfplaats is met andere woorden een feitenkwestie die steeds bewezen moet of kan worden. 25 Artikel 1 Woninghuurwet. 28

29 3. Het uitdrukkelijke of stilzwijgende akkoord van de verhuurder: dit akkoord kan aanwezig zijn op het moment van de inwerkingtreding van het huurcontract, maar kan ook ontstaan tijdens de huurperiode De schriftelijke woninghuurovereenkomst Een huurcontract voor woninghuur moet verplicht schriftelijk worden opgesteld 26. TIP De volgende vermeldingen moeten verplicht in het schriftelijke contract van woninghuur worden opgenomen: De identiteit van alle contracterende partijen. De begindatum van de overeenkomst. De omschrijving van alle lokalen en vertrekken van het onroerende goed die voorwerp van de verhuur zijn. Het bedrag van de huurprijs De duur Huurcontracten tot hoofdverblijfplaats van de huurder hebben een wettelijke duur van 9 jaar 27. Dit is dwingend recht, met andere woorden dit is een regel uit de Woninghuurwet waar de partijen niet van kunnen afwijken. Dit betekent met name dat de volgende huurcontracten tot hoofdverblijfplaats van de huurder automatisch worden beschouwd als huurovereenkomsten voor een bepaalde duur van 9 jaar: De mondelinge huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats van de huurder. De schriftelijke huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats van de huurder van onbepaalde duur. De schriftelijke huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats van de huurder van meer dan drie jaar en minder dan 9 jaar. 26 Artikel 1bis Woninghuurwet. 27 Artikel 3 Woninghuurwet. 29

30 Als uitzondering op deze regel is er wel de mogelijkheid om een schriftelijke woninghuurovereenkomst af te sluiten voor minder dan of ten hoogste 3 jaar 28 : Hetzij door een huurcontract af te sluiten voor 3 jaar. - Deze overeenkomst is van bepaalde duur en kan dus niet tussentijds worden opgezegd, noch door de huurder, noch door de verhuurder. Bepaalde rechtspraak aanvaardt de geldigheid van opzeggingsbedingen, maar andere niet. Wees hier dus voorzichtig mee. Hetzij door een huurcontract af te sluiten van minder dan 3 jaar. - Dit huurcontract kan dan eenmaal worden verlengd, maar de totale duurtijd van deze opeenvolgende huurcontracten mag niet meer bedragen dan 3 jaar. Anders zal het huurcontract met terugwerkende kracht worden beschouwd als een huurovereenkomst van 9 jaar. VOORBEELDEN 1. Een huurcontract van 2 jaar dat eenmaal verlengd wordt met een jaar is geldig. 2. Een huurcontract van 2 jaar dat verlengd wordt met 2 jaar zal met terugwerkende kracht worden beschouwd als een huurcontract van 9 jaar. OPGELET Wanneer de huurovereenkomst van bepaalde duur een einde neemt en de partijen een nieuwe overeenkomst afsluiten, dan wordt deze huurovereenkomst geacht te zijn afgesloten voor 9 jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van bepaalde duur in werking is getreden! TIP Wanneer de huurder na het einde van een huurcontract van bepaalde duur toch in de woning blijft, zal er sprake zijn van een stilzwijgende verlenging. Het huurcontract zal dan met terugwerkende kracht als een contract van 9 jaar worden beschouwd. Een voorzichtige verhuurder zal dus steeds een aangetekende brief sturen aan de huurder aan het einde van het huurcontract, om stilzwijgende verlenging te voorkomen. 28 Artikel 3, 6 Woninghuurwet. 30

31 Het staat de huurder en de verhuurder vrij om een huurovereenkomst af te sluiten voor meer dan 9 jaar maar nooit langer dan 99 jaar. Deze moet verplicht schriftelijk worden opgesteld en overgeschreven worden in het register der hypotheken. Ten slotte is er ook de mogelijkheid tot afsluiten van een levenslange huurovereenkomst. Deze overeenkomst zal automatisch verstrijken bij het overlijden van de huurder. Hij moet verplicht schriftelijk worden opgesteld en overgeschreven in het register der hypotheken De opzegging De huurder en de verhuurder kunnen de Woninghuurovereenkomst van 9 jaar of meer dan 9 jaar, opzeggen ten minste 6 maanden voor de vervaldag. Wanneer noch huurder, noch de verhuurder de huurovereenkomst van 9 jaar of die van meer dan 9 jaar ten minste 6 maanden voor de vervaldag heeft opgezegd, worden deze huurovereenkomsten verlengd voor 3 jaar. De huurovereenkomsten van woninghuur van 9 jaar kunnen worden opgezegd 29 : Door de huurder: Op ieder moment en zonder rechtvaardiging, met een opzeggingstermijn van 3 maanden. OPGELET Wanneer de huurder de overeenkomst opzegt tijdens de eerste 3 jaren zal hij, afhankelijk van het feit of de opzeggingstermijn een einde neemt tijdens het eerste, tweede of derde jaar, een opzeggingsvergoeding verschuldigd zijn van 3, 2 of 1 maand huur 30. Deze opzeggingsvergoeding is echter niet verschuldigd wanneer de verhuurder heeft nagelaten om de huurovereenkomst binnen de 2 maanden te registreren 31. Als tegenopzegging op een opzegging door de verhuurder met een opzeggingstermijn van 1 maand. In dit geval is de huurder nooit een opzeggingsvergoeding verschuldigd. 29 Artikel 3 Woninghuurwet. 30 Artikel 3, 5 Woninghuurwet. 31 Artikel 3, 5 Woninghuurwet. 31