RAADSVOORSTEL EN ONTWERPBESLU I Agendanummer Registratienummer raad 631330 Behorend bij het B&W-advies met registratienummer 631329 Moet in elk geval behandeld zijn in de raadsvergadering van de gemeente Purmerend d.d. 27 oktober 2011 Datum: 20 September 2011 Behandeld door: M.M.H. van Hes Afdeling/Team: Ruimtelijke Ontwikkeling / Projecten Onderwerp: Wheermolen-West Parkzone, grondexploitatie 2011 Samenvatting: In 2010 hebben zich een aantal ontwikkelingen voorgedaan, zoals de beëindiging van de brede school in de Driehoek en nieuwe gezichtspunten voor de woningbouw, waardoor de grondexploitatie niet is herzien. Inmiddels is duidelijk geworden dat de planontwikkeling van de Driehoek opnieuw plaats moet vinden. Met de opsplitsing van het projectgebied in de Parkzone (grondexploitatie) en de Driehoek (verrekening) is ook de grondexploitatie aangepast en beperkt tot de Parkzone. Voorgesteld wordt om de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) van de gemeente met woningbouwcorporatie Wherestad en ontwikkelaar Bouwfonds voor de Driehoek te beëindigen.
Purmerend, Aan de gemeenteraad van Purmerend, Wegens marktgevoelige informatie in het cijfermateriaal dient de grondexploitatie Wheermolen-West Parkzone 2011 als geheim stuk behandeld te worden door de gemeenteraad. Inleiding en probleemstelling: Het project Wheermolen-West is het eerste stadsvernieuwingsproject van Purmerend. Ter verbetering van de leefbaarheid van de wijk en om de variatie aan woningen te verbeteren, zijn de meeste van de 574 woningen gesloopt en worden ter vervanging 590 nieuwe woningen gebouwd. In 2010 is besloten om de voorbereiding voor de bouw van een brede school stop te zetten. De reden hiervoor is dat verschillende participanten het plan hadden verlaten en de kosten hoog bleven. Het gevolg is geweest dat ook het woningbouwprogramma in dit deel van het project, de Driehoek genoemd, opnieuw wordt bekeken. Het biedt voor woningbouwcorporatie Wherestad de mogelijkheid om het programma te actualiseren en biedt ontwikkelaar Bouwfonds de mogelijkheid haar programma aan te passen aan de sinds 2008 ten gevolge van de economische crisis sterk veranderde markt. Wherestad heeft aangegeven dat zij tevens het Middengebied, gelegen tussen de Driehoek en de Parkzone (aan het spoor), bij de nieuwe ontwikkeling wil betrekken. Haar visie hierop is op 5 april 2011 aan een aantal raadsleden gepresenteerd. Door deze ontwikkelingen is de grondexploitatie in 2010 niet ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Naast een nieuwe ontwikkeling in de Driehoek zal ook de samenwerkingsovereenkomst (SOK) van de gemeente met Wherestad en Bouwfonds worden herzien. Oplossingsrichtingen: Voortzetting van de grondexploitatie in de Parkzone en herontwikkeling van de Driehoek. De nieuwe situatie, waarbij de ontwikkeling in de Driehoek wordt herzien, zorgt ervoor dat er een splitsing optreedt binnen het project. De Parkzone verkeert in een vergevorderd stadium, waardoor de voorliggende grondexploitatie zich daartoe beperkt. Voor de Driehoek is bijgaande eindafrekening opgesteld en zal naar verwachting volgend jaar een grondexploitatie worden opgesteld, mogelijk in combinatie met het Middengebied. Meetbare doelstellingen: De stadsvernieuwing in Wheermolen-West heeft tot doel de leefbaarheid van de wijk te verbeteren en een grotere variatie aan woningen te bieden. Momenteel zijn de eerste resultaten van het project in de Parkzone duidelijk zichtbaar. Er is gekozen voor kwaliteit in ontwerp, materiaalgebruik en ruimte, comfortabele woningen in een aantal prijsklassen, van goedkope huur tot dure koop. In april 2010 is de flat Juno (76 huurappartementen) opgeleverd en bewoond. In de eerste helft van 2011 is de flat Triton (114 senioren-huurappartementen, zorgcentrum voor 24 ouderen, centrum voor jeugd en gezin en wijkcentrum) in fases opgeleverd. De urban villa's Polaris en Antares (26 koopappartementen) worden in november 2011 opgeleverd. De bouw van Pallas (84 huurappartementen) is in september 2011 gestart. In oktober 2011 wordt gestart met de sloop van de laatste twee flats aan de Meteorenweg en met de sloop van de voormalige Saturnusschool aan de Saturnusstraat.
Agendanr.: Registratienr: 631330 Onderwerp: Wheermolen-West Parkzone, grondexploitatie 2011 Financiële consequenties: De grondexploitatie Wheermolen-West betrof aanvankelijk een grondexploitatie voor de Parkzone en de Driehoek samen. Hiervoor is in de jaren 2006 en 2007 vanuit een voorziening uit de Reserve Gronden een bijdrage van 6.600.000 in het project Wheermolen-West gestort. Bij het vaststellen van de grondexploitatie per 1 januari 2009 is nogmaals een bedrag van 5.000.000 vanuit de voorziening uit de Reserve Gronden gestort ter afdekking van het negatieve exploitatiesaldo. Het contante waarde resultaat van de vastgestelde grondexploitatie 2009 bedroeg feitelijk niet nihil maar 11.600.000 negatief. De geactualiseerde grondexploitatie Parkzone die nu voorligt laat een positief resultaat zien van 1.840.000. Hiermee komt het feitelijk tekort uit op 9.760.000. De Raad wordt voorgesteld het positief resultaat van 1.840.000 vrij te laten vallen. Dit per saldo positieve verschil wordt veroorzaakt door: het lagere voordelig boekwaardesaldo (negatief), het lager uitvallen van de raming van de verwervingskosten (positief), het gunstiger uitvallen van de raming van de sloopkosten (positief), het vervallen van de post civieltechnische ramingen deelgebied de Driehoek (positief); het hoger uitvallen van de plankosten door de langere doorlooptijd van 1,5 jaar en extra fiscaal- juridische inhuur (negatief), het vervallen van de bijdrage in de bouwkosten van de Brede School (positief), het toevoegen van de gemeentelijke bijdrage in een gebouwde parkeervoorziening aan Wherestad; deze wordt niet langer via lagere grondprijzen aan Bouwfonds verrekend (verrekening van de gemeente via Bouwfonds aan Wherestad vervalt) (positief), het toenemen van het percentage onvoorzien van 5 % naar 20%; de raming voor het jaarlijks onderhoud is afgenomen (negatief), het vervallen van de grondopbrengst voor de 120 woningen in de Driehoek en de 61 woningen van de OBS locatie door de herontwikkeling van de Driehoek; de nieuwe ontwikkeling zal uiteindelijk leiden tot een nieuwe grondopbrengst voor de Driehoek (negatief) De wijzigingen in de Driehoek hebben een aantal mutaties tot gevolg, te weten: er ontstaat een voordelig boekwaarde saldo van 1.020.000 (heeft nog te maken met het oude plan Wheermolen-West); deze boekwaarde kan vrijvallen doordat dit gebied opnieuw zal worden ontwikkeld, het niet doorgaan van de Brede School leidt tot aanvullende kosten waar geen rekening mee is gehouden bij de vaststelling van de grondexploitatie in 2009; het gaat hierbij om de ontwikkelkosten van Bouwfonds, verplaatsingskosten van 't Prisma en de herinrichtingskosten voor Budo Center Waterland (BCW), in totaal 850.000; de raad wordt voorgesteld om dit te dekken uit de voordelig boekwaarde van 1.020.000, op dit moment ligt het gebied de Driehoek met een perceeloppervlakte van ca. 2,4 ha braak; herontwikkeling van dit perceel zal binnenkort worden opgestart; de Raad wordt voorgesteld om een voorbereidingskrediet van 100.000 beschikbaar te stellen voor de benodigde plankosten en onderzoeken; de dekking van dit krediet zal ten laste van de projectontwikkelaars worden gebracht; vooruitlopend op deze dekking wordt voorgesteld dit krediet te dekken uit de voordelige boekwaarde van 1.020.000. Communicatie: De behandeling van de voorliggende grondexploitatie is vertrouwelijk. Monitoring/evaluatie: blz. 3 van 5
De risico's binnen het project zijn bekend. Voor een aantal knelpunten van fiscaal-juridische aard wordt een oplossing gezocht. Voorstel: 1. op grond van artikel 55, lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding van de stukken van de grondexploitatie Wheermolen-West Parkzone 2011 te bekrachtigen, 2. de grondexploitatie Wheermolen-West Parkzone 2011 vast te stellen en daarbij het volgende te besluiten, a. 1.840.983 vrij te laten vallen, zoals in de begroting 2012 is aangegeven, b. een bedrag van 850.000 beschikbaar te stellen voor kosten voor het afsluiten van de Driehoek die niet in de vastgestelde grondexploitatie 2009 zijn opgenomen en deze te dekken uit de voordelige boekwaarde van 1.020.718, c. een voorbereidingskrediet van 100.000 beschikbaar te stellen voor de bekostiging van plankosten voor de initiatieffase van de Driehoek en te dekken uit de voordelige boekwaarde van 1.020.718, d. en het resterende bedrag groot 70.718 vrij te laten vallen. Burgemeester en wethouders varypurmerend, de secretaris, de burgeme ester, Bijlage(n): Grondexploitatie Wheermolen-West Parkzone 2011 blz. 4 van 5
De raad van de gemeente Purmerend; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 september 2011, nr. 631330; BESLUIT: 1. op grond van artikel 55, lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding van de stukken van de grondexploitatie Wheermolen-West Parkzone 2011 te bekrachtigen, 2. de grondexploitatie Wheermolen-West Parkzone 2011 vast te stellen en daarbij het volgende te besluiten: a. 1.840.983 vrij te laten vallen, zoals in de begroting 2012 is aangegeven, b. een bedrag van 850.000 beschikbaar te stellen voor kosten voor het afsluiten van de Driehoek die niet in de vastgestelde grondexploitatie 2009 zijn opgenomen en deze te dekken uit de voordelige boekwaarde van 1.020.718, c. een voorbereidingskrediet van 100.000 beschikbaar te stellen voor de bekostiging van plankosten voor de initiatieffase van de Driehoek en te dekken uit de voordelige boekwaarde van 1.020.718, d. en het resterende bedrag groot 70.718 vrij te laten vallen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. de griffier, de voorzitter, blz. 5 van 5