RAADSVOORSTEL EN ONTWERPBESLUIT

Transcriptie

1 PURMEREND RAADSVOORSTEL EN ONTWERPBESLUIT Registratienummer raad Datum: 11 september 2014 Behandeld door: P.N.M. de Lange Afdeling / Team: SB / Projecten Onderwerp: Voornemen Regiocollege tot beëindiging gebruik pand Spinnekop 1A Samenvatting: Het Regio College wil met het Horizon College gezamenlijke nieuwbouw in het Karekietpark. Hiertoe wordt verzocht grond te mogen kopen aan het Karekietpark en mee te werken aan het planologisch mogelijk maken van de gevraagde nieuwbouw. Het Regio College heeft nog een huurcontract voor de ruimte aan De Spinnekop 1a. Hierop rust een boetebeding in de vorm van een afkoopsom. Hoewel er een duidelijk verband is tussen beide kwesties wordt dit in twee afzonderlijke voorstellen aan u voorgelegd omdat ze alle twee een duidelijk andere invalshoek hebben. De eerste vraag heeft betrekking op de invulling van een belangrijk deel van een NIEGG. De tweede vraag richt zich op de bekostiging van onderwijshuisvesting. In dit voorstel wordt de tweede kwestie behandeld. Het verzoek tot gedeeltelijk afstand doen van het boetebeding zodat het Regio College kan participeren in nieuwbouw aan het Karekietpark De kern van de vraag is of uw raad akkoord kan gaan om van de totale afkoopsom van in 2017 kwijt te schelden zodat het Regio College en het Horizon College in de gelegenheid worden gesteld een nieuwe huisvesting te betrekken in het Karekietpark. Het risico bestaat dat na vertrek van het Regio College en het PSG het pand niet verhuurd kan worden en de restant boekwaarde afgewaardeerd moet worden. Vooralsnog wordt ervan uit gegaan dat er een alternatieve huurder voor dit pand zich aandient. Alternatief gebruik in de vorm van een woonfunctie wordt door de afdeling Wonen niet uitgesloten..voorgesteld wordt om dit mogelijke risico af te dekken uit de verwachte winst van de herontwikkeling Karekietpark (zie advies Karekietpark) mocht bovengenoemd risico zich daadwerkelijk voordoen, Naast het risico van hergebruik bestaat het juridisch risico van het niet nakomen van de betaling van door het PSG. Deze schriftelijke toezegging van het PSG zal binnenkort in een anterieure overkomst vastgelegd worden.

2 Registratienummer: Onderwerp: Voornemen Regiocollege tot beëindiging gebruik pand Spinnekop 1A Purmerend, 11 september 2014 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: In 2008 is het Regio College een huurovereenkomst aangegaan met de gemeente Purmerend voor huur van het pand Spinnekop 1a. Voor het eerst na 5 jaar heeft de huurder de mogelijkheid deze overeenkomst tussentijds te beëindigen, met inachtneming van een opzegging van tenminste een jaar en betaling van een afkoopsom. Op 29 november 2012 hebben de Colleges van Bestuur van het Horizon College en het Regio College een intentie overeenkomst ondertekend. Deze intentieverklaring beoogt te onderzoeken of een uitvoeringslocatie voor de beide ROC's haalbaar is. Beide Colleges van bestuur zijn van mening, dat samenwerking in plaats van concurrentie, met name in Purmerend veel meerwaarde kan hebben. De gezamenlijke nieuwbouw van de beide colleges strekt natuurlijk ter verbetering van mogelijkheden tot samenwerking. Zij verwachten dat een verdere ontwikkeling van het MBO-onderwijs daarmee eveneens is gediend. Op 4 juli 2013 hebben wij in eerste instantie voorzichtig gereageerd en verwezen naar de afspraak omtrent de afkoopsom. Deze is verschuldigd bij opzegging na de eerste 5 jaar vanaf 1 juli Er was geen reden om deze afspraken open te breken. Wel hebben wij de uitdaging onderkend waar het Regio College voor staat en aangegeven positief te staan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen. Op 9 januari 2014 is in een gesprek met de portefeuillehouder de vraag gesteld of wij bereid zijn het Regio College tegemoet te komen ten aanzien van het betalen van de afgesproken afkoopsom vanwege vroegtijdige beëindiging van het gebruik van het pand Spinnekop 1a. Dit verzoek is opiniërend in januari 2014 aan ons voorgelegd. Hierbij hebben wij besloten om het verzoek positief te benaderen en de ontwikkelingsmogelijkheden in het Karekietpark verder te onderzoeken. Wij hebben aan het Regio College en de PSG verzocht of zij bereid zijn bij het verlaten van de locatie Spinnekop 1a. beide een bedrag van ,- bij te dragen. Dit vanwege investeringslasten die aan het pand zijn gekoppeld. Bij brief van 11 en 14 april (Zie bijlagen) reageren beide besturen hier positief op. Tot die tijd werd er vanuit gegaan dat dit gebruik zeker tot medio 2020 zou worden gecontinueerd. De bovengenoemde schriftelijke toezeggingen van het Regio College en PSG over een bijdrage van elk in de afkoopsom zullen binnenkort onderdeel uitmaken van een anterieure overeenkomst tussen de schoolbesturen en de gemeente. In de laatste gesprekken met het Regio College en het PSG is duidelijk geworden dat de beëindiging in 2017 reëel is gelet op de hoogte van de afkoopsom en oplevering van het gebouw. Beëindiging in 2017 betekent dat de gemeente het Regio College een afkoopsom van in rekening moet brengen. Een verlaging van deze afkoopsom naar wijkt af van de afspraak die destijds is gemaakt bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2008 over het betalen van een afkoopsom bij eerdere huurbeëindiging. blz. 2 van 4

3 Registratienummer: Onderwerp: Voornemen Regiocollege tot beëindiging gebruik pand Spinnekop 1A Oplossingsrichtingen: De keuze voor het onder één dak brengen van zowel het Horizon College als het Regio College biedt voor beide Colleges maar ook voor de gemeente voordelen. Naast de voordelen die ontstaan uit samenwerking, krijgen beide opleidingsinstituten ook een gelijk speelveld voor het aanbieden van opleidingen. Dit betekent feitelijk alleen concurrentie op basis van kwaliteit en aanbod. Indien er een groot verschil gaat ontstaan in kwaliteit van huisvesting kan dit doorwerken in de leerling-stromen waardoor op enig moment het ene instituut opleidingen zal moeten laten vervallen en het andere instituut wellicht ruimte tekort gaat komen. De regio en Purmerend in het bijzonder is gebaat bij een gezond aanbod van goed middelbaar beroepsonderwijs. We mogen verwachten dat de samenwerking uiteindelijk zal leiden tot het wegvallen van doublures en daarmee ruimte voor uitbreiding van het opleidingen aanbod. Meetbare doelstellingen: Een anterieure overeenkomst zal binnenkort worden opgesteld en ondertekend door het Regio College, PSG en de gemeente. Deze overeenkomst zal worden voorgelegd aan het college Financiële consequenties: De afkoopsom van die het Regio College en de medegebruiker PSG bereid zijn te betalen zal in mindering van de boekwaarde in 2017 worden gebracht. Dit leidt ertoe dat de kapitaallasten in 2018 kunnen worden verlaagd. Dit betekent een voordeliger exploitatie van bij een voortgezet gebruik van de Spinnekop bij eenzelfde huuropbrengst. Een verlaging van de boekwaarde met voor de resterende afschrijvingsperiode van 2 jaar levert in 2018 een besparing op aan afschrijvingskosten van en een besparing op aan rentekosten van Het risico wat hierbij wordt gelopen is dat er geen nieuwe huurder wordt gevonden en hierdoor de boekwaarde van alsnog moet worden afgeboekt. Dit risico kan worden verminderd door hergebruik toe te passen. Een mogelijke woonfunctie is volgens ons college zeker niet uit te sluiten. Voorgesteld wordt om dit mogelijke risico af te dekken uit de verwachte winst van de herontwikkeling Karekietpark (zie advies Karekietpark) mocht bovengenoemd risico zich daadwerkelijk voordoen, Communicatie: n.v.t. Monitoring/evaluatie: De schriftelijke toezeggingen van het Regio College en PSG over bijdrage in de afkoopsom zullen binnenkort onderdeel uitmaken van een anterieure overeenkomst tussen de schoolbesturen en de gemeente. Hiermee wordt het risico te niet gedaan dat alleen het Regio College juridisch is gehouden aan de betaling van een afkoopsom bij vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst zoals is vastgelegd in de huurovereenkomst uit Voorstel: Akkoord te gaan met het kwijtschelden van van de oorspronkelijke afkoopsom van *

4 Registratienummer: Onderwerp: Voornemen Regiocollege tot beëindiging gebruik pand Spinnekop 1A De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders met registratienummer d.d. 11 september 2014, BESLUIT: 1. Akkoord te gaan met het kwijtschelden van van de oorspronkelijke afkoopsom van Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. de griffier, de voorzitter, blz. 4 van 4

5

6 Quick Scan 03-okt-14 Variant: ruimtegebruik totaal m uitgeefbaar 61% m verharding 29% m groen 10% m water m2 Totaal m2 bvo aantal wo -won sociaal -won markt -voorz soc -voorz maatschappelijk Parameters rente index kosten index opbr wo/ha wo sociaal 2,5% 0,5% Kosten categorie hoeveelheid eenheid prijs totaal -Boekwaarde opstallen 1 totaal -Verwerving -Sanering/Sloop na BRM m WRM m Plankosten 1 post Onvoorzien 10% % Totaal Fasering 1-jan jul jul jul dec % 25% 25% 50% 25% 33% 33% 33% Opbrengsten categorie hoeveelheid eenheid prijs totaal -wonen geschakeld won wonen 2-1 kap won wonen vijstaand won maatschappelijk (school) m Totaal Fasering 1-jan jul jul ju dec cash flow grafisch Saldo kosten opbrengsten saldo nominaal saldo indexen saldo rente eindwaarde De berekening gaat uit van een dynamische grondprijsberekening (indexering en renteberekening zijn meegenomen. De berekening gaat uit van actief grondbeleid waarbij de gemeente de grond bouw en woonrijp ma De grondprijs is gebaseerd op nota grondprijzens2013 en bedraagt 165 per m2. Hiervan moeten de gemaakte kosten van (boekwaarde Oudslaan en Karekietpark 1-14) v, Het uiteindelijke maximale resultaat voor de gemeente bij deze ontwikkeling komt uit op ian-14 1-iul-14 Hul-15 1-M dec Reeks pf