21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr

Transcriptie

1 21 september 2010 Corr.nr , FZ Nummer 28/2010 Zaaknr Voordracht van Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten van Groningen betreffende de afkoop van het huurcontract met het ABP betreffende de nieuwbouw Sint Jansstraat 4. SAMENVATTING: Met ingang van 1 december 2010 kan het huurcontract van de nieuwbouw Sint Jansstraat 4 door de provincie worden afgekocht bij het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds. Afkoop van het huurcontract levert over de looptijd van het contract voor de provincie een aanzienlijk financieel voordeel op. Voorgesteld wordt om tot afkoop over te gaan. Algemeen Conform artikel 6.13 van het huurcontract met het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) heeft de provincie het recht vanaf het 15 e jaar (per 1 december 2010) over te gaan tot beëindiging van het recht van opstal van de nieuwbouw Sint Jansstraat 4. Het ABP zal desgewenst meewerken aan kadastrale tenaamstelling van de opstallen op naam van de provincie. De daarmee samenhangende kosten zijn voor rekening van de provincie. Indien van dit recht gebruik wordt gemaakt is een boete verschuldigd van 5% (cf. artikel 6.14). Indien de herfinanciering door het ABP geschiedt (tegen marktconforme voorwaarden) is de boete niet verschuldigd. In 2007 zijn reeds onderhandelingen met het ABP gevoerd voor vervroegde afkoop van de huur op 1 december Gezien de extra boete van 4%, die het ABP destijds in rekening wilde brengen, hebben wij de onderhandelingen indertijd gestopt. Historie Tot eind september 1989 was de provincie eigenaar van het kantoorgebouw gelegen aan de Eendrachtskade Zuidzijde 2-4 in Groningen. Bij het realiseren van de nieuwbouw aan de Sint Jansstraat 4 werd met het ABP een contract afgesloten waarbij de Eendrachtskade werd verkocht aan het ABP en het ABP het recht van opstal zou krijgen voor de nieuwbouw aan de Sint Jansstraat. De ondergrond bleef eigendom van de provincie Groningen. Op 1 december 1995 werd de nieuwbouw opgeleverd en trad het huurcontract (voor veertig jaar) tussen het ABP en de provincie Groningen in werking. In het huurcontract werd onder andere opgenomen dat de provincie alle eigenaarlasten voor haar rekening zou nemen, zoals de opstalverzekeringen, het eigenaargedeelte van de onroerendezaakbelasting en waterschapslasten, evenals het groot onderhoud. Met het bepalen van de jaarlijkse huurprijs werd hiermede rekening gehouden. Zoals hierboven gemeld werd in het contract opgenomen dat de provincie na vijftien jaar de huur kan opzeggen en het pand kan overnemen voor een koopsom, berekend volgens een in het contract opgenomen formule. Aankoopwaarde In deze constructie koopt de provincie het pand voor de genoemde afkoopsom ad ,-. In de afweging voor de aankoop zou dit bedrag kunnen worden vergeleken met de waarde van het gebouw die voor andere doeleinden is vastgesteld. Het gebouw heeft momenteel voor de fiscus een WOZ-waarde van ca ,-. Voor de verzekering is een taxatie uitgevoerd van de herbouwwaarde van het pand, deze is vastgesteld op ,-. Daarnaast kan nog worden gekeken naar de huidige marktwaarde van het gebouw. Deze is momenteel niet bekend, hiervoor is een nieuwe taxatie noodzakelijk. 28-1

2 Echter, een vergelijking met welke waarde dan ook voor de beoordeling van de hoogte van de afkoopsom heeft geen zin, omdat vanwege het geldende huurcontract er momenteel slechts 2 opties zijn, namelijk: Het huurcontract de volledige 40 jaar uitdienen. Dus na dit jaar nog 25 jaar. De provincie Groningen wordt dan automatisch eigenaar. Het huurcontract afkopen tegen de afkoopsom waarvan de berekening is overeengekomen en vastligt in het huurcontract. Huidige stand van zaken De afkoopsom is afhankelijk van de hoogte van de huur op 1 december 2010 en is de contante waarde van de gemiste huurtermijnen voor de komende vijfentwintig jaar en rekening houdend met reëel rendement van 4,50% per jaar. Aangezien de provincie geen vreemd geld zal aantrekken bij het ABP ter financiering van de afkoopsom, is een boete voor vervroegde afkoop verschuldigd van 5%. Uitgaande van deze afspraken hebben wij de totale afkoopsom (contante waarde + boete) berekend op ,-. In de correspondentie hierover met APG Asset Management (ABP) is dit bevestigd. Financiële consequenties De aankoop van het onroerend goed geeft de komende 25 jaar, bij een rentepercentage van 3,25, een totaal voordeel te zien van maximaal ,- (zie bijlage). Voor de kapitaalslasten betekent dit het eerste jaar een tekort van ,-, teruglopend tot ,- in het vijfde jaar. Het zesde jaar geeft een voordeel te zien van ca ,-, oplopend tot ,- in Gemiddeld bedraagt het voordeel circa ,- per jaar. De genoemde voordelen van aankoop ten opzichte van huren zijn totalen en gemiddelden. De eerste jaren zullen de jaarlijkse kapitaallasten hoger zijn dan de huurtermijn. Door de jaarlijkse afschrijving, waardoor de toegerekende rentelast daalt, zullen de totale kapitaallasten dalen en met ingang van het zesde jaar een voordeel te zien geven. Als rekenrente is een percentage gehanteerd van 3,25%. Overige uitgangspunten: gehanteerd inflatiepercentage voor de berekening van de huur per 1 december 2011: 1,5%, daarna 2%; lineaire afschrijving in 25 jaar; vooralsnog werd geen rekening werd gehouden met notariskosten. De hierboven uitgerekende voordelen kunnen wijzigen indien de situatie op de kapitaalmarkt wijzigt. Een hogere marktrente levert meer rentebaten op bij een uitgestelde aankoop, terwijl bij een lage kapitaalmarktrente, de rekenrente voor de kapitaallasten laag gehouden kan worden. Daarnaast is de consumentenprijsindex (CPI) belangrijk. De jaarlijkse huur wordt immers met dit percentage verhoogd. Een lage inflatie is van invloed op de uiteindelijke koopprijs eind Uiteraard zijn er meerdere scenario's te bedenken, met een ander inflatie percentage of een ander rente percentage. In onderstaande tabel is een aantal scenario's weergegeven. scenario's bij de volg ende uitg angspunten voordeel bij 2% inflatie voordeel bij 1,5% inflatie voordeel bij 2,5% inflatie totaal per jaar totaal per jaar totaal per jaar rente 3,50% rente 3,25% rente 3,00% Bij de Voorjaarsnota 2008 is financieel reeds rekening gehouden met de kapitaallasten voor de aankoop. Uit de vergelijking met de ramingen in de Voorjaarsnota 2008 blijkt dat de aankoop van het gebouw Sint Jansstraat 4 zal leiden tot een daling van de kapitaallasten van ,- over de gehele periode Bij de Voorjaarsnota 2008 bedroeg het financiële voordeel ,- over de gehele periode Op basis van de huidige tarieven op de geld- en kapitaalmarkt en een inflatie van 2% bedraagt het voordeel ,- ten opzichte van huur voor de volledige verdere periode. Het voordeling verschil wordt veroorzaakt omdat bij de Voorjaarsnota 28-2

3 2008 nog werd gerekend met een rentepercentage van 4,5%. Het verschil ,- over de gehele periode valt vrij ten gunste van het flexibele budget. Relatie met project Basisrenovatie+ In de huurovereenkomst is opgenomen (art. 6.17) dat wij verantwoordelijk zijn voor de totale exploitatie van het gebouw, inclusief de technische installaties. Zowel in de hoedanigheid van huurder als van eigenaar zijn wij dus volledig verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. Daarmee staat het project Basisrenovatie+ los van onderhavig voorstel tot aankoop: uitvoering van het project is in beide situaties nodig en komt voor rekening van de provincie. Wellicht ten overvloede merken wij op dat zowel het project Basisrenovatie+ als de aankoop van Sint Jansstraat 4 is verwerkt in de meerjarenramingen. Voorstel Wij stellen voor over te gaan tot afkoop van het huurcontract met het ABP betreffende de nieuwbouw Sint Jansstraat 4 d.m.v. het vaststellen van bijgaand ontwerpbesluit. Groningen, 21 september Gedeputeerde Staten van Groningen: M.J. van den Berg, voorzitter. H.J. Bolding, secretaris. 28-3

4 Bijlage Hoofdsom: Looptijd: 40 Reëel rendement (D): 4,50% Huur 1e termijn (H1): Inflatiekorting (K): 0,00% D * K 104,50000% Boete vervroegde afkoop: 5,00% Verwachte inflatie (I): 2,00% Looptijd AFKOOP HUURCONTRACT ABP AFKOOP PER 30 NOVEMBER 2010 Datum Huur CPI Afkoopsom boete 5% boekwaarde afkoopsom rente afschrijving in jaren kapitaal- lasten ,25% 25 verschil tov huur nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , nov , totaal 2010/ jaar

5 Nr. 28/2010 Provinciale Staten van Groningen: Gelezen de voordracht van Gedeputeerde Staten van 21 september 2010, nr , FZ; BESLUITEN: Over te gaan tot afkoop van het huurcontract met het ABP betreffende de nieuwbouw Sint Jansstraat 4 voor een bedrag van ,--. Groningen, Provinciale Staten voornoemd:, voorzitter., griffier. 28-5