Informatiedocument De Erfpachter BV

Transcriptie

1 Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen wat De Erfpachter BV inhoudt. De inhoud van dit Informatiedocument is als volgt: Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Werking van De Erfpachter BV Voordelen van De Erfpachter BV Risico s van De Erfpachter BV Fiscale behandeling

2 Hoofdstuk 1 Werking van De Erfpachter BV 1.1 Wat is De Erfpachter BV? Met De Erfpachter BV koopt u een woning zonder grond (een erfpachtrecht). Dit erfpachtrecht geeft u het recht om de grond te gebruiken alsof u eigenaar bent zolang u aan uw verplichtingen onder de erfpachtvoorwaarden voldoet. Het eigendom van de grond is of wordt geleverd aan De Grondbezitter BV. De belangrijkste voorwaarden van De Erfpachter BV: het erfpachtrecht is voor onbepaalde tijd (eeuwigdurend); u betaalt een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de grond (de canon); de canon en de grondwaarde stijgen jaarlijks met het consumentenprijsindexcijfer (de indexatie); u kunt 10 jaar na vestiging de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een opslag; 30 jaar na de vestiging kunt u de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde; u heeft geen verplichting om de grond op enig moment terug te kopen. 1.2 Welke canon moet ik betalen? De canon, de vergoeding die u moet betalen voor het erfpachtrecht, wordt vastgesteld als percentage van de waarde van de grond en wordt opgenomen in de akte van vestiging. De verkoper van het erfpachtrecht kan u informeren over de hoogte van de canon. De canon wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer zoals gepubliceerd door het CBS over de periode september september van het voorgaande jaar met een minimum van 0%. Hieronder staat een grafiek met het verloop van de canon van een woning op De Erfpachter BV met een grondwaarde van bij een canonpercentage van 4% en een inflatie van 2% per jaar. In de grafiek is bovendien weergegeven wat het verloop van de canon is in een scenario met een deflatie van 1% per jaar (een inflatie van -1%) en een scenario met een inflatie van 5% per jaar. Zoals u kunt zien, wordt de canon nooit lager. Tot slot bevat de grafiek het verloop van de canon op basis van de gerealiseerde inflatie over de afgelopen 30 jaar. Grafiek 1: Verloop canon bij diverse inflatie scenario s Maandcanon Jaren Aannames: Scenario 1: 2% inflatie Scenario 3: 5% inflatie Grondwaarde: Canonpercentage: 4,0% Scenario 2: 1% deflatie Scenario 4: historische inflatie

3 1.3 Wat zijn de effectieve lasten? De effectieve lasten van De Erfpachter BV zijn afhankelijk van het canonpercentage en het (gemiddelde) consumentenprijsindexcijfer tijdens de duur van het erfpachtrecht. Hieronder treft u een tabel met de effectieve lastendruk bij diverse canonpercentages en inflatiescenario s. Daarbij is verondersteld dat de grond na 30 jaar wordt teruggekocht tegen de geïndexeerde grondwaarde. Tabel 1: Effectieve lasten % Canonpercentage Inflatie -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 3.0% 3.05% 3.05% 4.06% 5.08% 6.09% 7.11% 8.13% 3.5% 3.57% 3.57% 4.58% 5.60% 6.62% 7.64% 8.66% 4.0% 4.09% 4.09% 5.11% 6.13% 7.15% 8.17% 9.19% 4.5% 4.61% 4.61% 5.63% 6.66% 7.68% 8.70% 9.73% 5.0% 5.14% 5.14% 6.16% 7.19% 8.22% 9.24% 10.27% 1.4 Vergelijking van lasten Hieronder treft u een grafiek met de maandlasten bij De Erfpachter BV en de maandlasten van een hypothecaire geldlening met een rentevaste periode van 30 jaar. In het voorbeeld is uitgegaan van een hypotheekrente van 6%. Ter vergelijking is voor De Erfpachter BV uitgegaan van canonpercentage van 4% en inflatie van 2%. Grafiek 2: Vergelijking maandlasten Grondvermogen De Erfpachter BV en en hypothecaire e geldlening Maandlasten De Erfpachter BV Hypothecaire geldlening Jaren Aannames: Grondwaarde: Hoofdsom: Canonpercentage: 4,0% Hypotheekrente 30 - jaar vast: 6,0% Inflatie: 2,0% Om de effectieve lasten van De Erfpachter BV te berekenen moet u bovendien meenemen dat de grondwaarde jaarlijks wordt geïndexeerd. Wanneer u (of een koper van uw woning) na 30 jaar besluit om de grond terug te kopen, betaalt u niet de oorspronkelijke grondwaarde (bijvoorbeeld ), maar de geïndexeerde grondwaarde ( bij een inflatie van 2% per jaar). Zie tabel 1 voor de effectieve lasten en tabel 2 voor de ontwikkeling van de terugkoopsom bij verschillende inflatiescenario s.

4 1.5 Bijzondere situaties: terugkoop, herijking en verkoop Terugkoop Met De Erfpachter BV kunt u elke 30 jaar na de vestiging van het erfpachtrecht de grond terugkopen 1 tegen de geïndexeerde grondwaarde. Daarnaast kunt u doorlopend van jaar 10 tot jaar 30 de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een opslag van 6 keer de dan geldende jaarcanon. Zie hieronder grafiek 3 voor het verloop van de terugkoopsom van de grond van een woning met een grondwaarde van bij een inflatie van 2% per jaar en tabel 2 voor verschillende inflatiescenario s. Grafiek 3: Terugkoopsom Terugkoopsom Jaren Aannames: Canonpercentage jaren 1-30: 4,0% Grondwaarde: Canonpercentage jaren 31-60: 3,4% Inflatie: 2,0% Tabel 2: Terugkoopsom Jaar van terugkoop Inflatie -1,0% per jaar 2,0% ,0% Historisch Herijking Wanneer u besluit om de grond niet terug te kopen, wordt de canon 30 jaar na de vestiging van het erfpachtrecht opnieuw vastgesteld (herijkt) op basis van objectieve parameters: de geïndexeerde grondwaarde vermenigvuldigd met de som van de reële rente 2 en een opslag van 1,6% 3 ). Die herijking vindt vervolgens elke 30 jaar plaats. Zie grafiek 4 voor een rekenvoorbeeld voor een woning met een grondwaarde van , een inflatie van 2% per jaar en een reële rente van 2%. 1 Bij appartementsrechten op erfpacht kunt u uitsluitend samen met alle andere appartementsgerechtigden terugkopen. Als alternatief biedt De Erfpachter BV u in dit geval de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen. 2 De reële rente zal worden afgeleid uit langlopende inflatiegeïndexeerde obligaties uitgegeven door de Nederlandse staat of een andere staat met een vergelijkbare kredietwaardigheid 3 1,8% voor erfpachtrechten op appartementsrechten

5 Grafiek 4: Herijking maandcanon Maandcanon Jaren Aannames: Reële rente: 2% Grondwaarde: Canonpercentage jaren 1-30: 4,0% Inflatie: 2,0% Canonpercentage jaren 31-60: 3,4% Verkoop Wanneer u gaat verhuizen, verkoopt u de woning als erfpachtrecht. Onderdeel van het erfpachtrecht is de verplichting tot betaling van canon. Een koper van uw woning neemt deze verplichting van u over en zal hierdoor minder voor uw woning willen betalen dan wanneer u uw woning op vol eigendom zou hebben verkocht. Overigens hoeft dit financieel geen nadelige gevolgen voor u te hebben. U koopt de woning ook voor een lagere prijs dan wanneer u deze op vol eigendom zou hebben gekocht. Bij een verkoop van het erfpachtrecht blijft de eigendom van de grond bij De Grondbezitter BV. U hoeft geen goedkeuring te vragen van De Grondbezitter BV voor de verkoop van het erfpachtrecht. 1.6 Erfpachtvoorwaarden Bovenstaande geeft een samenvatting van de werking van De Erfpachter BV. Wij raden u aan om de erfpachtvoorwaarden goed door te lezen voor een volledig overzicht van uw rechten en verplichtingen. Als het goed is, ontvangt u de erfpachtvoorwaarden vóór de levering.

6 Hoofdstuk 2 Voordelen van De Erfpachter BV De Erfpachter BV kan om diverse redenen aantrekkelijk voor u zijn. Hieronder lichten we vier voordelen nader toe. 1. Lagere koopprijs Omdat u geen eigenaar wordt van de grond, is de koopprijs van uw woning in combinatie met De Erfpachter BV lager dan de koopprijs in vol eigendom. Toelichting: Bij een woning in vol eigendom bent u eigenaar van de grond en alles wat duurzaam met de grond verbonden is (de opstallen). Bij een woning op De Erfpachter BV bent u geen eigenaar van de grond, maar heeft u het recht om de grond en opstallen te gebruiken alsof u eigenaar bent zolang u aan uw verplichtingen onder de erfpachtvoorwaarden voldoet (het erfpachtrecht). Omdat u de grond niet koopt, is de koopprijs van uw woning op De Erfpachter BV lager dan de koopprijs bij vol eigendom. Let wel, wanneer u uw woning verkoopt, verkoopt u deze zonder grond (het erfpachtrecht). De koper van uw woning zal om die reden minder voor uw woning betalen dan wanneer deze op vol eigendom zou hebben gestaan. 2. Lagere maandlasten bij aanvang De Erfpachter BV heeft een andere verdeling van maandlasten dan een hypothecaire geldlening met een 30 jaar rentevaste periode: in het begin betaalt u minder, aan het einde meer. Toelichting: Zoals u kunt zien in grafiek 2, heeft u bij een inflatie van 2% per jaar bij de gehanteerde aannames gedurende circa 20 jaar lagere maandlasten en daarna gedurende circa 10 jaar hogere maandlasten. Om de effectieve lasten van De Erfpachter BV te berekenen moet u bovendien meenemen dat de grondwaarde jaarlijks wordt geïndexeerd (zie tabel 1). Deze indexatie leidt tot een lagere verkoopprijs van de woning bij verkoop resp. hogere terugkooprijs van de grond bij terugkoop. Tegenover lagere maandlasten in het begin staan dus stijgende maandlasten en een lagere verkoopprijs resp. hogere terugkoopprijs aan het einde.

7 3. Langdurige bescherming tegen rentestijging Een van de grootste risico s voor woningeigenaren met een hypothecaire geldlening met een korte rentevaste periode is een stijging van de rente. Bij De Erfpachter BV wordt de canon gedurende 30 jaar na de vestiging niet aangepast aan renteveranderingen. Bij rentedaling zouden de (hypothecaire) rentelasten dalen, maar bij De Erfpachter BV zult u daarvan niet profiteren. Toelichting: Bij een hypothecaire geldlening met een korte rentevaste periode wordt het rentepercentage op korte termijn herzien. Wanneer de rente op het moment van een renteherziening hoger is, zal ook het nieuwe rentepercentage van de hypothecaire geldlening hoger zijn. De (maandelijkse) rentelasten stijgen in dat geval. In zijn algemeenheid geldt: hoe korter de rentevaste periode, hoe eerder en vaker dit risico zich voordoet. Tegelijkertijd heeft een stijging van de rente een negatief effect op de waarde van uw woning (de koper van uw woning houdt rekening met de hogere rentelasten op het moment van aankoop). Bij De Erfpachter BV wordt het canonpercentage eens in 30 jaar herijkt op basis van de geïndexeerde grondwaarde, de geldende reële rente en een in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde opslag. U bent dus over de geïndexeerde grondwaarde tot de eerstvolgende herijking beschermd tegen een stijging van de rente. Deze bescherming is bij vestiging vergelijkbaar met de bescherming van een hypothecaire geldlening met een 30 jaar rentevaste periode. 4. Betere bereikbaarheid van de woning De combinatie van lagere koopprijs, lagere maandlasten bij aanvang en langdurige bescherming tegen rentestijging zorgt ervoor dat woningen beter bereikbaar worden met De Erfpachter BV. Toelichting: Of u de aankoop van een woning kunt financieren hangt af van een aantal factoren, waaronder: de koopprijs van de woning uw inkomen uw vermogen uw maandlasten (rente, canon, belastingen, servicekosten etc). Een woning op De Erfpachter BV heeft een lagere koopprijs dan een woning op vol eigendom. Met De Erfpachter BV zijn de maandlasten in het begin lager en tot 30 jaar na de vestiging beschermd tegen rentestijging. Dit zorgt ervoor dat woningen beter bereikbaar worden met De Erfpachter BV.

8 Hoofdstuk 3. Risico s van De Erfpachter BV Verminderde verkoopbaarheid U moet er rekening mee houden dat uw woning met De Erfpachter BV langer in de verkoop kan staan of alleen met een verlies ten opzichte van de getaxeerde verkoopprijs kan worden verkocht. Een aantal hypotheekverstrekkers verstrekt op dit moment geen hypothecaire geldlening op woningen op erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden. Dit kan het voor potentiële kopers van uw woning lastiger maken om de aankoop van uw woning te financieren. Mogelijke beperking aan aftrekbaarheid canon Net als hypotheekrente is de maandelijkse canon van De Erfpachter BV een last die aftrekbaar kan zijn in Box 1 voor een eigen woning. U moet er rekening mee houden dat de maandelijkse canon op enig moment niet meer aftrekbaar zal zijn in Box 1 of alleen onder voorwaarden. Openbare verkoop van uw woning bij wanbetaling Wanneer u de canon gedurende enige tijd niet betaalt, kan dat ernstige consequenties voor u hebben. De uiterste consequentie van het niet betalen van de canon is dat de grond inclusief uw woning (openbaar) wordt verkocht. U ontvangt de waarde van de erfpacht na aftrek van achterstallige canon, kosten en uw eventuele schuld aan een hypothecaire geldverstrekker. Dit kan betekenen dat u niets ontvangt en zelfs een restschuld overhoudt. De grondwaarde stijgt met inflatie De waarde van de grond wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer u (of een koper van uw woning) na 30 jaar besluit om de grond terug te kopen, betaalt u niet de oorspronkelijke grondwaarde (bijvoorbeeld ), maar de geïndexeerde grondwaarde ( bij een inflatie van 2% per jaar). Tegenover de indexatie van de grondwaarde staan lagere maandlasten. U kunt dit risico beperken door de bespaarde maandlasten niet consumptief aan te wenden, maar te sparen. De canon stijgt met inflatie De canon wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer uw inkomen niet stijgt met inflatie, nemen uw maandlasten als percentage van uw inkomen toe. Tegenover de indexatie van de canon staan lagere maandlasten. U kunt dit risico beperken door de bespaarde maandlasten niet consumptief aan te wenden, maar te sparen. Daling van de rente Een daling van de rente leidt tot een stijging van de contante waarde van de erfpachtverplichtingen. Dit is ongunstig voor de verkoopprijs van uw woning (bij een daling van de rente zal de koper van uw woning de canon relatief hoog vinden). Wanneer een daling van de rente tegelijkertijd tot een stijging van de waarde van woningen leidt, hoeft een daling van de rente per saldo niet negatief voor u te zijn. Bij rentedaling zouden de (hypothecaire) rentelasten dalen, maar bij De Erfpachter BV zult u daarvan niet profiteren. Beperkingen aan terugkoop Gedurende de eerste 10 jaar na vestiging resp. herijking van de canon kunt u de grond niet terugkopen. Alleen 30 jaar na de vestiging resp. herijking kunt u de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. In alle andere gevallen betaalt u een opslag van 6 keer de geldende jaarcanon. De canon kan niet dalen De canon stijgt met inflatie, maar kan niet dalen.

9 Geen voordeel waardestijging Omdat u geen eigenaar bent van de grond, komt eventuele waardestijging van de grond ook niet ten gunste van u, maar ten gunste van de grondeigenaar. U loopt het risico bij aankoop van de grond na 10jaar/30 jaar een hoger bedrag te betalen dan de werkelijke marktwaarde van de grond. De marktwaarde van de grond kan minder gestegen zijn dan de indexatie (of zelfs gedaald zijn) maar daar profiteert u dus niet van. Hoofdstuk 4. Fiscale behandeling 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft fiscale gevolgen van de aanschaf van een woning op De Erfpachter BV voor de inkomstenbelasting en de wet onroerende zaaksbelasting (WOZ). In dit hoofdstuk wordt verondersteld dat de woning (volledig) kwalificeert als eigen woning in de zin van artikel 3:111 Wet inkomstenbelasting Daarvan is bijvoorbeeld geen sprake indien uw woning behoort tot het vermogen van een onderneming of indien deze niet als hoofdverblijf is aan te merken, zoals een vakantiewoning. Hieronder treft u allereerst een algemene beschrijving aan van de belastinggevolgen van De Erfpachter BV (paragraaf 4.2). Daaronder beschrijven wij het standpunt van de Belastingdienst (paragraaf 4.3) op moment van publicatie van dit Informatieboek. De beschrijving van dit standpunt is met de Belastingdienst afgestemd. De Belastingdienst is akkoord met de opname hiervan in dit Informatieboek. Tot slot is een aantal overwegingen opgenomen ten aanzien van het standpunt van de Belastingdienst (paragraaf 4.4). 4.2 Algemene beschrijving van de belastinggevolgen van De Erfpachter BV Inkomstenbelasting - algemeen Bij de aankoop van een woning op De Erfpachter BV kwalificeert de canon die u moet betalen op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving in beginsel in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen woning (zie paragraaf 4.3 voor het Standpunt van de Belastingdienst en hoofdstuk 3 voor het risico van een wijziging van fiscale wet- en regelgeving) Inkomstenbelasting terugkoop Op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving leidt een eventuele terugkoop van de grond niet tot een aftrekbare last in de inkomstenbelasting. Indien de terugkoop na vijf jaar plaatsvindt en een lening wordt afgesloten, is de rente op deze lening aftrekbaar. Indien de terugkoop van de grond tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting leidt, komt deze voor uw rekening. Bij De Erfpachter BV kunt u pas 10 jaar na de vestiging terugkopen WOZ en heffingen De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen.

10 4.3 Standpunt van de Belastingdienst De canon van De Erfpachter BV is voor een particulier met betrekking tot een Box 1 woning in beginsel aftrekbaar in Box 1 wanneer zowel de grondwaarde als het canonpercentage reëel is vastgesteld. Wanneer de hoogte van de canon (na verloop van tijd) uit de pas loopt met de hoogte van een reguliere canon is het eventuele surplus mogelijk niet aftrekbaar. Bij woningen waarvan de waardeontwikkeling van de woning de erfpachter niet (meer) voor tenminste 50% aangaat is geen sprake van een eigen woning en is de canon niet aftrekbaar. Hiervan is sprake als bij verkoop van de woning en het erfpachtrecht de locatiewaarde van de grond niet ten goede komt aan de erfpachter en de grondwaarde meer dan 50% van de waarde van het vastgoed als geheel uitmaakt. 4.4 Overwegingen ten aanzien van het Standpunt van de Belastingdienst De Belastingdienst stelt bij een aankoopsituatie bij De Erfpachter BV feitelijk 3 voorwaarden voor aftrekbaarheid van de canon: de grondwaarde wordt reëel vastgesteld het canonpercentage wordt reëel vastgesteld; en de locatiewaarde komt bij verkoop ten goede aan de erfpachter. De Erfpachter BV voldoet aan alle 3 voorwaarden. Wij hebben dan ook geen reden om aan te nemen dat de Belastingdienst op basis van de huidige wet- en regelgeving de aftrekbaarheid van de canon van De Erfpachter BV zal betwisten. Waarschuwing De belangen van De Grondbezitter BV / De Erfpachter BV kunnen tegengesteld zijn aan het belang van de koper/erfpachter.