Kopen met erfpacht. Brochure Kopen met erfpacht februari Pagina 1 van 6

Transcriptie

1 Kopen met erfpacht is aantrekkelijk omdat u de grond niet direct hoeft te kopen. De belangrijkste factoren die de koopprijs van een woning tot stand brengen zijn de grond waarop het huis is gebouwd en uiteraard het huis zelf. De laatste jaren zijn de bouwkosten en de grondkosten dusdanig gestegen dat veel mensen die hun eerste huis willen kopen of een beperkt inkomen hebben, dit niet meer kunnen. Kopen met erfpacht kan dan een oplossing bieden. Betaalbare woning Voor veel woningen van Destion wordt een groot deel van de woningwaarde bepaald door de onderliggende grondkavel en de daaraan gerelateerde kavelprijs. Hierdoor worden deze voor een grote groep onbetaalbaar. Kopen met Erfpacht kan dan de oplossing bieden en de eigen woning binnen bereik brengen. Want bij dit koopproduct wordt u geen eigenaar van de grond dus hoeft u de aankoop (en aflossing) van de grond niet mee te financieren. Volledig eigenaar Als koper van een woning met een recht van erfpacht wordt u weliswaar geen eigenaar van de grond. Maar u heeft het recht om de woning als een eigenaar te houden en te gebruiken. Ook zijn alle koopvoordelen gelijk. Denk aan aftrek van hypotheekrente, vermogensopbouw door de waardevermeerdering van uw huis, zekerheid van woonlasten, alle vrijheid om uw woning aan te passen. Maar: Kopen met Erfpacht kent ook een aantal voorwaarden. Kijk en vergelijk In deze brochure vindt u de feiten en regels voor Kopen met Erfpacht. Het stelt u in staat een goed beeld te vormen van het koopproduct en dit te vergelijken met andere producten, bijvoorbeeld wat betreft (bijkomende) kosten en een inschatting van enkele risico s. Informatie is algemeen, niet persoonlijk De informatie in deze brochure is algemeen. Deze is niet op uw persoonlijke situatie afgestemd en geeft geen uitputtende beschrijving van de rechten en plichten die voor u als koper gelden. Deze informatie vindt u wel in het koopcontract. We gaan uit van de huidige regelgeving op civielrechtelijk en fiscaal gebied. We zijn niet aansprakelijk als deze regelgeving wijzigt en eventuele nadelige gevolgen heeft. Algemeen 1. Kopen met Erfpacht Algemeen Bij Kopen met Erfpacht koopt u het huis met recht van opstal en verkrijgt u een recht van erfpacht op de grond. Het recht van opstal houdt in de bevoegdheid om een woning en een eventueel aanwezige schuur in, op of boven de ontroerende zaak in eigendom te hebben. De erfpacht houdt in dat u de bevoegdheid heeft om de grond rondom de woning te houden en te gebruiken als tuin en erf. De duur van het recht van erfpacht is 50 jaar. Voor het recht van erfpacht bent u een canon (vergoeding) aan Destion verschuldigd. Deze vergoeding kunt u maandelijks betalen, of in de koopsom verrekenen voor de duur van 10 of 20 jaren. U kunt op ieder gewenst moment het bloot eigendom van de grond verkrijgen, oftewel de grond kopen. Bij de afkoopconstructie is dat meestal na het 10 e of 20 e jaar. Hierdoor kunt u op elk willekeurig moment écht eigenaar worden. Kopen met een recht van erfpacht is algemeen gangbaar in Nederland en daardoor ook goedgekeurd door het Ministerie van Financiën. Het product voldoet aan de eigenwoningregeling en de erfpachtcanon en de rente op de hypothecaire lening van de woning zijn Pagina 1 van 6

2 daarmee fiscaal aftrekbaar. 2. Afspraken Vaststellen marktwaarde en grondwaarde De marktwaarde van deze woning wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport dat door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur is opgesteld. De marktwaarde van de woning wordt gesplitst in het aandeel grondwaarde en de opstalwaarde (het huis en eventueel andere gebouwen). De grondwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van de kavel en de algemeen gangbare grondprijs voor sociale woningbouw, of als deze niet bekend is, de lokale marktwaarde die de taxateur hanteert. Zelf bewonen Het is niet toegestaan om uw Kopen met Erfpacht - woning te verhuren. Het product is immers bedoeld om u tegen een aantrekkelijke prijs te laten wonen en niet om onder extra gunstige voorwaarden een huurwoning te exploiteren. In bepaalde gevallen kunt u Destion verzoeken van de zelfbewoningplicht af te wijken. Deze gevallen worden in de individuele koopovereenkomsten nader vastgelegd. Eisen financiering Destion stelt geen eisen met betrekking tot de financiering. Het is raadzaam om zelf voor bepaalde garanties te zorgen. Bijvoorbeeld de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt u op dit moment veel zekerheid. Met vragen over de NHG kunt u terecht op Zekerheid Als koper ontvangt u een kopie van het taxatierapport. Dat is bij de aankoop van een woning niet gebruikelijk, maar Destion speelt graag open kaart over de marktwaarde. Als koper van een woning die u niet huurt, ontvangt u een bouwkundig keuringsrapport. Dit geeft u een goed beeld van de technische staat van de woning. Destion zorgt voor het normale onderhoud van uw woning tot en met de dag van de ondertekening. Transport Destion bepaalt bij welke notaris de akte van levering dient te passeren. Voor het transport van de woningen en de grond in de gemeente Gennep en Mook & Middelaar gebeurt dit bij Notariaat Gennep De Genneper Molen in Gennep en voor de woningen in de gemeente Bergen bij Notariskantoor Bergen in Nieuw Bergen. De betaling van de koopprijs en van de kosten, rechten en belastingen vindt uitsluitend plaats via het kantoor van de desbetreffende notaris op een door hem aan te wijzen bankrekening. Bedenktermijn bij aankoop U neemt bij de aankoop van uw woning een weloverwogen beslissing. Toch kan het zijn dat u zich na het zetten van uw handtekening alsnog bedenkt. Tot en met uiterlijk vijf werkdagen na ondertekening van de koopovereenkomst kunt u zonder gevolgen van de koop afzien. U laat dit dan wel binnen deze periode schriftelijk aan Destion weten. Dat kan met een aangetekende brief of een brief die u aan een van onze medewerkers afgeeft. Daarvan ontvangt u dan een ontvangstbevestiging. Pagina 2 van 6

3 Ontbreken financiering Krijgt u uw financiering niet of niet tijdig rond onder de voorwaarden die bij grote geldverstrekkers gebruikelijk zijn? Dan kan de koopovereenkomst worden ontbonden. U kunt dan via twee schriftelijke afwijzingen aantonen dat u de nodige moeite heeft verricht om de financiering geregeld te krijgen. Mogelijkheden 3. Betalingen recht van erfpacht U heeft de volgende mogelijkheden bij Destion bij het kopen van een recht van erfpacht: Erfpacht met een maandelijkse canon én de mogelijkheid om op elk gewenst moment de grond te kopen. Erfpacht met een canon die in een keer wordt betaald met de mogelijkheid om na verloop van tien of twintig jaren de grond te kopen. Beide varianten lichten we hierna toe. Maandelijkse canon De betaling van de canon wordt maandelijks verrekend. De hoogte van de aanvangscanon wordt bepaald aan de hand van de kavelwaarde en een aanvangsrendement van 3% op jaarbasis. Deze canon wordt jaarlijks geïndexeerd met 5%. Het is mogelijk om op ieder gewenst moment de grond in bloot eigendom te verkrijgen, oftewel de grond te kopen. De grond wordt verkocht tegen de waarde die bij aanvang van de overeenkomst is bepaald. En niet tegen de marktwaarde op dat moment. Hiermee bent u dus gegarandeerd van de koopprijs. De bijkomende kosten voor de aankoop van de grond zijn voor rekening van de koper. Betaling ineens voor tien of twintig jaar Het is mogelijk om de maandelijkse erfpachtcanons voor een periode van tien of twintig jaar bij de aankoop in de koopprijs te verrekenen. Daarbij worden alle toekomstige canonontvangsten netto contant gemaakt en in de koopsom opgenomen. Tijdens de duur van het erfpachtrecht betaalt u dus geen canon. U kunt tussentijds de grond kopen. Heeft u bijvoorbeeld voor tien jaar betaald en koopt u na zeven jaar de grond, dan krijgt u drie jaar canon terug. Afhankelijk van de gekozen constructie gaat u dan pas na tien of twintig jaar de maandelijkse erfpachtcanon betalen, of koopt u de grond. De hoogte van de netto contante waarde wordt bepaald overeenkomstig de maandelijkse canon aan de hand van de kavelwaarde en een aanvangsrendement van 3% op jaarbasis en een jaarlijkse indexering van 5%. Het is mogelijk om op ieder gewenst moment de grond in bloot eigendom te verkrijgen, oftewel de grond te kopen. De vooruitbetaalde canon wordt dan in mindering gebracht op de koopsom. De grond wordt verkocht tegen de vaste waarde die bij aanvang van de overeenkomst is bepaald en niet tegen de marktwaarde van dat moment. Hiermee bent u dus ook gegarandeerd van een koopprijs. De bijkomende kosten voor de aankoop van de grond zijn voor rekening van de koper. Erfrecht en overgang op kinderen Net als bij een gewone woning erven erfgenamen een Kopen met Erfpacht woning op grond van het erfrecht. Daarmee gaan ook de verplichtingen die op de woning en erfpacht rusten op hen over. Uiteraard kunnen de erfgenamen zelf de woning gaan bewonen. Pagina 3 van 6

4 Verkoop van de woning Wanneer u de woning binnen de afgesproken periode wilt verkopen, kan dat. De koper neemt dan ook de erfpachtrechten van uw woning over. Deze bepaalt later onder dezelfde voorwaarden of men de grond wil gaan pachten of kopen. Kosten en vergelijken 4. Bijkomende kosten Behalve met de koopsom en de erfpacht houdt u bij de aankoop van de woning en later bij het kopen van de grond rekening met de gebruikelijke aankoopkosten, zoals: overdrachtsbelasting akte van levering inschrijving akte van levering bij kadaster hypotheekakte inschrijving hypotheekakte bij kadaster afsluitprovisie hypotheek Als eigenaar van een woning en erfpachter van grond moet u ook rekening houden met eigenaarlasten als onderhoud en het eigenaargedeelte van de verschuldigde zakelijke lasten. 5. Vergelijking Kopen met Erfpacht en (normaal) kopen en huren Een reële vergelijking moet uitgaan van uw persoonlijke financiële situatie en uw wensen. Daarvoor kunt u terecht bij de vele financiële adviseurs. Zeggenschap Of u nu een Kopen met Erfpacht woning of een gewone koopwoning koopt, u bent economisch volledig eigenaar. U heeft nagenoeg dezelfde gebruiksrechten. U bent dus helemaal vrij om de woning en de gronden naar uw smaak en wensen te gebruiken en aan te passen. Als eigenaar kunt u ook zelf bepalen wat de hoogte van de woonlasten voor de komende jaren zal zijn. Want als u een hypotheek kiest, kunt u de rente voor een aantal jaren vast laten leggen. Ook kunt u kiezen voor een aflossing van uw geleende hypotheekbedrag of een deel daarvan. Dat aflossen kan in allerlei vormen, zoals een premie bij een spaarhypotheek of een aflossing bij een annuïteitenhypotheek. Zo heeft u als eigenaar invloed op de opbouw van uw eigen vermogen. Ontwikkeling maandlast Zoals we hiervoor al aangeven, als eigenaar legt u zelf vast wat uw maandlast de komende jaren zal zijn, voor een periode die u wenst. Bij huur is dat niet het geval. De huur van uw woning wordt jaarlijks per 1 juli aangepast. Vergelijking woonlasten Als huiseigenaar krijgt u te maken met diverse kosten. Vaak zijn dat kosten die regelmatig terugkeren: maandelijks, per kwartaal of jaarlijks. In het volgende overzicht worden de woonlasten van een eigen woning en een huurhuis met elkaar vergeleken. Waardeopbouw Huren leidt niet tot vermogensvorming. Bij kopen bouwt u wel vermogen op, doordat uw bezit eventueel in waarde toeneemt. Ook als u ervoor kiest om (een gedeelte van) het geleende hypotheekbedrag af te lossen, bouwt u in feite vermogen op. Pagina 4 van 6

5 Kopen met Erfpacht en reguliere koopwoning Hypotheeklasten * Canon erfpacht grond * Eigenwoningforfait * Huur Groot onderhoud * Huurwoning Gas/water/elektriciteit * * Inboedelverzekering * * Opstalverzekering * Onroerende Zaak Belastingen (OZB) Eigenarendeel Rioolrecht * * Afvalstoffenheffing * * Reinigingsrechten * * Waterschap * * Regelgeving 6. Fiscale aspecten Kopen met Erfpacht voldoet aan de eigenwoningregeling. De hypotheekrente voor de woning en de canon voor het recht van erfpacht is dus onder de huidige regelgeving net als bij een gewone koopwoning fiscaal aftrekbaar. Beschikbare informatie Over het verkoopbeleid is de volgende informatie beschikbaar: Verkoopvoorwaarden Slimmer Kopen Verkoopvoorwaarden huurder Verkoopvoorwaarden zittende huurder Contact Heeft u nog vragen dan kunt u ons en of bellen. Wilt u een persoonlijk gesprek? Heeft u geen mogelijkheid om gebruik te maken van een computer? Wij helpen u graag. Maak dan even een afspraak. * I E post@destion.nl T F Postadres Postbus AD Gennep Bezoekadres Siebengewaldseweg PC Nieuw Bergen Klacht of geschil? Bent u het niet eens met de gang van zaken rond het verkoopproces? Dan kunt u bij ons melden dat u een klacht heeft. In de brochure Klachtenbeleid kunt u precies lezen hoe dat werkt. Van klacht naar geschil Komen we er samen niet uit, dan kunt u de klacht naar de geschillencommissie sturen. Destion heeft samen met de andere in Limburg werkzame corporaties een geschillencommissie. Over de werkwijze van de Geschillencommissie Woningcorporaties Noord- en Midden Limburg is eveneens een brochure beschikbaar. Pagina 5 van 6

6 Als u vragen of opmerkingen heeft dan kunt u gerust contact met ons opnemen. We respecteren de privacy van onze klanten en dragen er zorg voor dat de persoonlijke informatie die u ons verschaft vertrouwelijk wordt behandeld. Pagina 6 van 6