Conversieregeling Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken. Utrecht.nl

Transcriptie

1 Conversieregeling 2016 Hier komt tekst Toelichting RIA 26 januari 2017 Hier komt ook tekst Grondzaken

2 Technische Toelichting Conversieregeling 2016 Mark Poley Äge van Beest Remco van Essen

3 Opbouw presentatie - Erfpacht in Utrecht - De referentie: Conversieregeling Het voorstel: Conversieregeling De vergelijking: Overstapregeling Amsterdam - Aanvullende toelichting (o.a. gebruik grondquote & WOZ-waarde) Opbouw presentatie

4 Wat is erfpacht in het algemeen Als de grond in erfpacht is uitgegeven, is de erfpachter geen eigenaar van de grond. Wel krijgt de erfpachter het recht om de grond en het daarop gebouwde of te bouwen huis te gebruiken (de pacht van het erf) tegen een vooraf vastgestelde vergoeding en voor een vooraf vastgelegde termijn. De erfpachter van de grond moet de eigenaar daarvoor een vergoeding (canon) betalen. Dit kan eenmalig zijn, jaarlijks of een andere overeengekomen termijn. De vergoeding betaalt de erfpachter voor het gebruik van de grond. In veel gevallen wordt de vergoeding voor een bepaalde periode vastgesteld. Als die periode afgelopen is, wordt een nieuwe vergoeding bepaald. De erfpachter kan net als bij eigendom hypotheek krijgen op de erfpacht. Erfpacht in Utrecht

5 Ontwikkelingen Erfpacht Utrecht Erfpacht voor wonen in Utrecht Historische gronduitgifte woningbouw: Tot 1961 levering grond overwegend in eigendom Sinds 1961, 1974 en 1983 standaard levering in voortdurende erfpacht Canon afgekocht voor 50 jaar met daarnaast jaarlijkse canon van 11,34; of Geen afkoop maar een jaarlijkse canon voor 50 jaar waarbij de canon om de 10 jaar kan worden herzien. Sinds 1989 wordt grond voor koopwoningen standaard in eeuwigdurend afgekochte erfpacht uitgegeven. In 2003 is op verzoek van de raad een tijdelijk aantrekkelijke conversieregeling voor woningen met voortdurende erfpacht vastgesteld. Op basis van Coalitieakkoord 2014: Sinds 2015 wordt grond voor koopwoningen standaard in vol eigendom geleverd. Sinds 2015 is omzetting van eeuwigdurend afgekochte erfpacht naar vol eigendom mogelijk. Erfpacht in Utrecht

6 Conversie erfpachtcontracten van voor 1989 Niet of tijdelijk afgekocht erfpacht. Circa woningen in twee groepen: Circa woningen: Bij uitgifte van de grond door de gemeente werd bij het afsluiten van de erfpachtovereenkomst de grondwaarde ineens betaald. Door betaling van de grondwaarde werd de canon voor 50 jaar afgekocht, behoudens een jaarlijkse canon van 11,34. Na 50 jaar moet de erfpachter wederom de dan actuele grondwaarde betalen of een jaarlijkse canon als percentage van die grondwaarde. Circa 700 woningen: Bij uitgifte van de grond door de gemeente is de grondwaarde niet ineens betaald. Er wordt 50 jaar lang een jaarlijkse canon betaald waarbij de canon om de 10 jaar kan worden. Na 50 jaar wordt er een nieuwe jaarlijkse canon vastgesteld die minimaal 5% bedraagt van de dan actuele grondwaarde of op basis hiervan wordt er afgekocht. Groot deel van deze contracten loopt in de periode af Erfpacht in Utrecht

7 Essentie Conversieregeling 2003 (Optie 1) Om de financiële pijn van toekomstige canonstijgingen voor erfpachters van woningen met niet eeuwigdurend afgekochte canon (de niet-av 1989 erfpachters) te kunnen wegnemen, heeft de gemeente in 2003 besloten om de voorwaarden waaronder deze groep erfpachters hun erfpachtrecht kunnen converteren naar de AV 1989 te versoepelen. Deze regeling is gebaseerd op het rapport van de werkgroep erfpacht gemeente Utrecht uit 2002 bestaande uit een vertegenwoordiging uit de gemeenteraad en externe deskundigen. De in 2003 geldende regeling is met de kennis van nu aantrekkelijk en dient als referentie voor Conversieregeling De referentie: Conversieregeling 2003

8 Parameters Conversieregeling 2003 (Optie 1) Maatstaf WOZ-waarde, prijspeil 1999 Grondquotes o.b.v. Conservatieve uitgangspunten Werkgroep Erfpacht 2002 Prijsindex % huizenprijsontwikkeling Utrecht Waardeontwikkeling 0% tot einde tijdvak (historisch 3,4% per jr.) Regelingsrente 5,0% vanaf einde tijdvak Hypotheekrente circa 6% (10 jaar vast, zonder NHG, 100% getaxeerde waarde) De regeling hield ook in 2003 in dat voor iedere dag dat later dan 1 januari 2003 werd afgekocht de afkoop al met 5% op jaarbasis zou stijgen. De referentie: Conversieregeling 2003

9 Essentie Conversieregeling 2003 (Opties 2 en 3) Optie 2: Tijdelijke regeling waarbij uiterlijk voor 2004 notarieel is vastgelegd dat betreffende erfpachters conform deze regeling op termijn gaan afkopen. Daarbij wordt een waardeontwikkeling van 2% doorgerekend (0% optie 1) tot einde tijdvak en teruggerekend vanaf einde tijdvak met de regelingsrente van 5%. Optie 3: Voortdurende regeling voor erfpachters die geen gebruik hebben gemaakt van tijdelijk aangeboden opties 1 en 2. Bij optie 3 geldt dezelfde methodiek als bij optie 2, met dit verschil dat de grondwaarde met 3% prijsstijging op jaarbasis wordt opgehoogd tot einde tijdvak en teruggerekend vanaf einde tijdvak met de regelingsrente van 5%. Optie 2 staat nu niet meer open en door de marktontwikkeling komt optie 3 van de conversieregeling 2003 nu nog vaak hoger uit dan de grondwaarde. Deze bestaande regelingen worden niet als aantrekkelijk ervaren. De referentie: Conversieregeling 2003

10 Indicatieve voorbeelduitwerking Conversieregeling 2003 optie 1 (afgekocht) Woningwaarde WOZ Grondquote 32,1% Grondwaarde op basis van WOZ Opslag 30% naar ,30x Grondwaarde 2003 wordt bevroren tot einde 50 jarig contract (bijv. 2035) Bevroren eindwaarde werd met 5,0% rente per jaar teruggerekend naar Teruggerekende afkoopsom op Teruggerekende afkoopsom op Theoretisch benaderde grondwaarde in 2035 (obv 2% p.j.) Het voorstel: Conversieregeling 2016

11 Indicatieve voorbeelduitwerking Conversieregeling 2003 optie 1 (canonbetaling) Woningwaarde WOZ Grondquote 32,1% Grondwaarde op basis van WOZ Opslag 30% naar ,30x Grondwaarde 2003 wordt bevroren tot einde 50 jarig contract (bijv. 2035) Bevroren eindwaarde werd met 5,0% rente per jaar teruggerekend naar Jaarlijkse canon: per jaar (tot 2035) Cumulatieve bevroren canonsverplichting teruggerekend Teruggerekende afkoopsom op Teruggerekende afkoopsom op Theoretisch benaderde grondwaarde in 2035 (obv 2% p.j.) Het voorstel: Conversieregeling 2016

12 Verzoek om Conversieregeling 2016 Ondanks dat de aangeboden optie 1 van de Conversieregeling 2003 financieel aantrekkelijk was, heeft een relatief kleine groep van circa 20% van de aangeschreven erfpachters van deze regeling gebruik gemaakt. Dit had te maken met de complexe materie en de al dan niet bewuste keuze van erfpachters om op dat moment niet af te kopen. Het verzoek van de gemeenteraad in 2016 was het opstellen van een nieuwe conversieregeling die wordt gebaseerd op de regeling uit 2003 (optie 1) maar niet voordeliger wordt dan die regeling. De regeling wordt aangeboden om erfpachters zekerheid te bieden ten aanzien van hun woonsituatie voor de toekomst. Het voorstel: Conversieregeling 2016

13 Parameters Conversieregeling 2016 Maatstaf WOZ-waarde, prijspeil 2015 Grondquotes obv Grondquotes Conversieregeling 2003 Prijsindex obv CBS Huizenprijsindex Utrecht, 16,6% Waardeontwikkeling 0,0% tot einde tijdvak (historisch 3,4% p/j) Regelingsrente 4,35% vanaf einde tijdvak Hypotheekrente 2017 circa 3% (10jr vast, zonder NHG, 100% getaxeerde waarde) Jaarlijkse canon Indien canon wordt betaald, wordt deze herzien naar 2017 en vervolgens niet meer geïndexeerd. Het voorstel: Conversieregeling 2016

14 Achtergrondinformatie bij de regeling Tussentijdse marktontwikkelingen : Inflatie (CBS Consumentenprijsindex) gemiddeld ca. 2,0% per jaar Ontwikkeling WOZ-betrokken woningen gemiddeld ca. 2,2% per jaar CBS Huizenprijsindex Utrecht gemiddeld ca. 3,4% per jaar In algemeenheid zijn de huizenprijzen sterker gestegen dan de bouwkosten, wat in een hogere grondquote had kunnen of moeten resulteren. Dat effect is niet meegenomen. In 2003 was de regelingsrente 5,0% en de hypotheekrente 6%. In 2017 is de regelingsrente 4,35% en de hypotheekrente 3%. Zuiver beoordeeld op de gebruikte parameters is de Conversieregeling 2016 net zo gunstig als de Conversieregeling De absolute afkoopsom is nu wel hoger. Het voorstel: Conversieregeling 2016

15 Indicatieve voorbeelduitwerking Conversieregeling 2016 (afgekochte canon) Woningwaarde WOZ Grondquote 31,4% Grondwaarde op basis van WOZ Opslag obv CBS-index van 16,6% voor Grondwaarde ,166x Grondwaarde Grondwaarde 2017 wordt bevroren tot einde 50 jarig contract (bijv. 2035) Bevroren eindwaarde wordt met 4,35% rente per jaar teruggerekend naar jaar conversie Teruggerekende afkoopsom op Teruggerekende afkoopsom op Theoretisch benaderde grondwaarde in 2035 (obv 2% p.j.) Het voorstel: Conversieregeling 2016

16 Indicatieve voorbeelduitwerking Conversieregeling 2016 (canonbetaling) Woningwaarde WOZ Grondquote 31,4% Grondwaarde op basis van WOZ Opslag obv CBS-index van 16,6% voor Grondwaarde ,166x Grondwaarde 2017 wordt bevroren tot einde 50 jarig contract (bijv. 2035) Bevroren eindwaarde wordt met 4,35% rente per jaar teruggerekend naar jaar conversie Jaarlijkse canon, herzien naar 2017: per jaar (tot 2035) Cumulatieve bevroren canonverplichtingen teruggerekend Teruggerekende afkoopsom op Teruggerekende afkoopsom op Theoretisch benaderde grondwaarde in 2035 (obv 2% p.j.) Het voorstel: Conversieregeling 2016

17 Indicatieve financiële consequenties Conversieregeling 2016 Gerekend over een benadering van alle woningen Op basis van volledige conversie in 2017 Met de Conversieregeling 2016 wordt gemiddeld 27% korting gegeven ten opzichte van de reeds geldende afkoopregeling. Het voorstel: Conversieregeling 2016

18 Indicatieve financiële consequenties Conversieregeling 2016 Uitsluitend op basis van 50 jaar afgekocht Op basis van volledige conversie in 2017 De korting voor erfpachters die de canon voor 50 jaar hebben afgekocht, is gemiddeld 34 % en daarmee hoger dan de korting voor de erfpachters die jaarlijks canon betalen (deze korting is gemiddeld 19%). Het voorstel: Conversieregeling 2016

19 Vergelijking met voorgestelde Conversieregeling Amsterdam Gebruik WOZ-waarde voor vaststelling grondwaarde? Gebruik grondquotes voor vaststelling grondwaarde? WOZ-waarde geïndexeerd? Depreciatie van grondwaarde? Utrecht Ja, met als prijspeildatum 2 jaar voor het moment van afkoop (dus bij afkoop in 2017 wordt de WOZ-waarde met prijspeil 1 januari 2015 gebruikt) Ja, generieke benadering. Grondquotes die gebaseerd zijn op de regeling uit 2003 Ja, vanaf 1 januari 2015 tot 1 januari 2017 (bij afkoop in 2017) Nee, al in 2003 meegewogen in de generieke grondquotes. Amsterdam Ja, met als peildatum 2 jaar voor het moment van afkoop (voor erfpachters die in 2017 afkopen wordt als korting echter als peildatum 1 januari 2014 gebruikt) Ja, objectspecifieke waardebenadering. Op straatniveau zijn grondquotes vastgesteld (buurtstraatquotes) Nee, geen indexatie Ja, depreciatie van 10% gerekend over de objectspecfieke waardebenadering. Gebruik van een regelingsrente? Ja, van 4,35% Ja, van 4,5% Jaarlijkse verhoging grondwaarde tot einde erfpachttijdvak? Canonbetaling mogelijk bij eeuwigdurende erfpacht? Nee Nee, niet mogelijk conform AV89 Ja, jaarlijkse verhoging is 2% (inflatiecorrectie) Ja Betaling van de afkoopsom in gedeelten mogelijk? Nee Nee In nagenoeg alle gevallen, namelijk vanaf een resterend tijdvak van 8 jaar, is regeling Utrecht aantrekkelijker dan de voorgestelde regeling in Amsterdam. De vergelijking: Overstapregeling Amsterdam

20 Het gebruik van de WOZ-waarde De WOZ waarde is de waarde van de woning volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ-waarde vertegenwoordigt de waarde van grond en opstal, uitgaande van eigendom. De WOZ-waarde werd gebruikt in 2003 op basis van advies werkgroep Erfpacht en wordt wederom voorgesteld in 2017, zowel in Utrecht als Amsterdam. Tegen de WOZ-waarde is beroep en bezwaar mogelijk. De WOZ-waarde met prijspeil 1 januari 2015 staat nu onherroepelijk vast. De WOZ-waardes in Amsterdam liggen aanzienlijk hoger dan in Utrecht voor vergelijkbare woningen. Aanvullende toelichting

21 Het gebruik van de grondquote De grondquotebenadering, waarbij wordt verondersteld dat de grondwaarde een bepaald aandeel heeft van de totale WOZ-waarde is eenvoudig en transparant. De methodiek met grondquotes werd gebruikt in 2003 op basis van advies werkgroep Erfpacht en wordt wederom voorgesteld in 2017, zowel in Utrecht als Amsterdam. De grondquotes in Amsterdam liggen aanzienlijk hoger dan in Utrecht voor vergelijkbare woningen. De voorgestelde grondquotes in 2017 voor Utrecht zijn net zo net zo behoudend als in 2003, terwijl de sterkere stijging van de huizenprijzen ten opzichte van de bouwkosten een hogere grondquote zou rechtvaardigen. Aanvullende toelichting

22 Betaalbaarheid Op verzoek van de gemeenteraad is ook onderzocht of: - een betaling in gedeelten als canon zou kwalificeren en hierdoor fiscaal voordeel voor de erfpachter zou kunnen ontstaan. Een betaling in gedeelte kwalificeert fiscaal echter niet als canon, maar als rente en aflossing, waardoor geen voordeel bij de erfpachter ontstaat ten opzichte van een reguliere hypotheek. - het mogelijk is betaling in termijnen aan te bieden. Het aanbieden van betaling in termijnen heeft het karakter van een lening. Op grond van wettelijke bepalingen mogen gemeenten alleen leningen verstrekken uit hoofde van de publieke taak. Daarvan is in dit geval geen sprake. Aanvullende toelichting