1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV"

Emma van de Velden
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 1. Tweede Kamer, Vaste Commissie voor LNV Technische briefing over Rapport Groene Erfpacht in Balans en Standpunt Minister daarover. (Erfpachtbeleid Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden) Prof. Mr. J. de Jong, TU Delft P.G. Jager, vastgoedconsultant, Den Haag Den Haag

2 2. Proces Voorjaar 2008, overleg in TK over probleem Opdracht aan Commissie de Jong op Rapport Commissie de Jong Standpunt Minister nav rapport en moties

3 3. Opbouw presentatie Waar gaat het conflict om? Aanbevelingen Commissie Inhoud en achtergrond standpunt Minister Voornaamste verschillen (beperkt aandacht voor minderheidstandpunt Cie) 3

4 4. Wat is erfpacht? Een zakelijk gebruikrecht op onroerende zaken Meestal tegen jaarlijkse vergoeding (canon) Na eigendom het meest omvattende recht Partijen mogen het recht grotendeels zelf invullen Erfpacht bij SBB. 4

5 5. Waar gaat het conflict vooral om? Erfpachters van SBB vinden het beleid van SBB onredelijk tav -de verhoging van de canon bij herziening of heruitgifte (>5 X) -de duur van de erfpacht; deze is te kort (30 jaar) -de voorwaarden (kleine letters) mbt overdracht en gebruik. Invloed die uitgaat van erfpachtbeleid op lokale economie en relatie besturen. 5

6 6. De opdracht van de Minister aan de Commissie betreft: De ontwikkeling van een methodiek tot herziening van een marktconforme grondwaarde De gewenste duur van de erfpacht Het ontwerpen van een canon-ingroei model Eventuele gebiedspecifieke omstandigheden op de eilanden. (Minister vraagt aandacht voor evenwichtige benadering van belangen van partijen.) 6

7 7. Benadering probleem door de Commissie: Gewenst is meer evenwicht in de belangen van SBB en de erfpachters. Markconformiteit is uitgangspunt bij beoordeling financiële aspecten. Ook erfpachter mag van de stijging van de grondwaarde profiteren. (Hierna belangrijkste voorstellen) 7

8 8. Methodiek van waardebepaling Waardering van de grond zonder opstal is nodig bij elke uitgifte, herziening van de canon of heruitgifte. De grondwaarde is de contante waarde van het toekomstig nut en genot van de grond voor altijd. Verschillende methoden ter vaststelling van de grondwaarde zijn gangbaar. De comparatieve methode heeft voorkeur Cie Maar ook WOZ-waarde kan belangrijke rol vervullen. 8

9 9. Waardering grond in erfpacht Met erfpacht belaste grond is niet gelijk aan eigendom De markt vergt toepassing depreciatie grondwaarde ivm: - De begrenzing van de erfpacht in de tijd (termijn) - Bij heruitgifte en herziening canon geen vrije markt - Invloed stringente gebruiksbeperkingen. Depreciatie deels te berekenen en deels te schatten In navolging van anderen komt Cie op 40% korting van de grondwaarde in eigendom op de Wadden. 9

10 10. Canonpercentage. Dient een redelijke vergoeding te zijn voor het genot dat aan de erfpachter wordt afgestaan Erfpachter draagt risico s voor grond en opstal Bestaat iha uit een reële rente; in- of exclusief een inflatievergoeding Cie:gaat uit van vaste canon voor 30 jaar en sluit aan op: - gemiddelde rente van 10-jarige staatsobligaties - hierin zit inflatievergoeding - plus opslag van 0,75% voor verschil 10 en 30 jaar geld 10

11 11. Verbetering rechtspositie erfpachter Commissie stelt voor: - Een stelsel van voortdurende erfpacht - Met tijdvakken van 30 jaar - Handhaving voorkeursrecht SBB, maar overigens vrije overdracht - Houdt rekening met noodzakelijke gebruiksbeperkingen, maar wel betere communicatie. - Geen meervoudige inflatievergoeding 11

12 12. Standpunt minister Omarmt de erfpacht als passend instrument bij de uitvoering van de doelstellingen van SBB Neemt nagenoeg niets over van de aanbevelingen van de Commissie Wel positief over voorstellen richting besturen Ondersteunt ook de conclusie: geen misbruik monopoliepositie door SBB Herbevestigt in Standpunt echter vooral bestaand erfpachtbeleid van SBB 12

13 13. Achtergrond standpunt Minister Afstemming beleid op andere terreinbeheerders Genereren erfpachtinkomsten geen doel SBB, maar deze zijn wel welkome bijvangst Gebruikt andere volgens opvatting Commissie onjuiste interpretatie van marktconformiteit. (Hierna belangrijkste verschillen erfpachtbeleid SBB/Minister en Commissie de Jong) 13

14 14. Waardebepaling erfpachtgrond SBB: bij waardering grond igv herziening of heruitgifte wordt als regel uitgegaan van de waarde als ware sprake van volle vrije eigendom, zonder verder in acht te nemen de beperkingen van de erfpacht. Cie de Jong: past in dit geval de depreciatiefactor toe. Dat leidt tot een aanmerkelijk lagere canon als bij SBB. Minister negeert geheel het verschil tussen waardebepaling erfpachtgrond bij uitgifte (vrije marksituatie) en bij herziening en heruitgifte (geen vrije markt) 14

15 15. Rechtspositie erfpachter Duur: SBB erfpacht voor bepaalde tijd, 30 jaar. Cie: voortdurende erfpacht met tijdvakken van 30 jaar. Overdracht erfpacht: SBB, voorkeursrecht tot koop, bij overdracht toetsing erfpachter en actualisering canon. Cie: handhaving voorkeursrecht tot koop, vrije overdracht. 15

16 16. Canon Minister miskent de invloed van de inflatie(vergoeding) bij de vaststelling van het canon%. SBB handhaaft de meervoudige inflatievergoeding Daardoor vallen de rente% van SBB en de Cie toch verschillend uit en zijn ze niet ongeveer gelijk. Minister: geen reactie op voorstel tot afkoop van de canon. Slechts idee voor een canon-ingroeiregeling wordt overgenomen. 16

17 17. Conclusie en Aanbeveling Rapport Groene Erfpacht in Balans heeft nauwelijks bijgedragen aan Standpunt Minister. Herbevestiging bestaand erfpachtbeleid SBB lost probleem met erfpachters echter niet op: Canonverhoging SBB 542 %, Cie 315%, B. 162% Aanbeveling aan de Minister: Gebruik de voorstellen uit het rapport alsnog om tot een evenwichtige regeling voor de erfpachters te komen. 17

Vergelijkbare documenten

Graag voldoet de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NVR aan uw verzoek te reageren op het concept rapport.

Graag voldoet de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NVR aan uw verzoek te reageren op het concept rapport. Postbus 222 6700 AE Wageningen T (0317) 415030 F (0317) 421091 E info@rentmeesternvr.nl I www.rentmeesternvr.nl Van der Feltz advocaten De heer mr W.J.E. van der Werf Javastraat 22 2585 AN DEN HAAG Alleen