Omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen. januari 2015

Transcriptie

1 Omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen januari 2015

2 Inhoud Bestuursopdracht. Erfpacht / omzettingsmethodiek Evaluatie parameters. Tijdelijke korting / scherpe prijs. Out of the box. Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad Communicatie Financiële gevolgen 2

3 Bestuursopdracht 2 onderdelen: 1.Evaluatie uitvoeringsregels voor omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. 2.Het verbeteren van de communicatie van het erfpachtbeleid op de website van de gemeente. Proces: Adviesrol BEZ bij bestuursopdracht 3

4 Wat is erfpacht? Erfpacht is het recht om de grond van een ander, hier de gemeente Zaanstad, te gebruiken tegen betaling van een vergoeding. De vergoeding = de canon. Erfpachtgrond is/wordt uitgegeven op basis van de Algemene Bepalingen Erfpacht (ABE). Zaanstad heeft ABE uit 1906, 1927, 1978 en Vanaf de ABE categorieën erfpachters: 1. Canonbetalers (betalen jaarlijks canon). 2. Afkopers (hebben de canon over een aantal jaren vooruit betaald). 4

5 Omvang erfpachtportefeuille Totaal woningen op gemeentelijke erfpachtgrond afkopers en canonbetalers. 1/3 particuliere erfpachters, 2/3 met name corporaties. Waarde erfpachtportefeuille bij omzetting naar vol eigendom: Huidige parameters (vastgesteld 2012) ± 224 miljoen Aanpassing parameters 2015 ± 204 miljoen 5

6 Historie September 1995: Erfpachtgrond mag, tegen vergoeding, gekocht worden. Het is géén verplichting. September 2006: Geleidelijke daling van de rekenrente voor het berekenen van de vergoeding conform marktbeweging. Januari 2007: Intrekken omzettingsbeleid: Geen reële vergoeding bij verkoop. Oktober 2007: Nieuw omzettingsbeleid: Nieuwe omzettingsmethodiek. Van historische grondwaarde naar actuele marktwaarde : Jaarlijks aanpassing parameters voor het berekenen van de vergoeding 6

7 Omzettingsmethodiek 2007 Uitgangspunten: Actueel. Transparant. Moet leiden tot reële/marktconforme vergoeding. Eenduidig. Gemeente Zaanstad maakt gebruik van 6 parameters: WOZ-waarde. Grondquote. Depreciatie. Waardevast maken. Rekenrente. Range waarbinnen de grondwaarde moet vallen. 7

8 Omzettingsmethodiek 2007 Voorbeeldwoning ingangsdatum erfpacht 28 jaar geleden)* Stap 1: Actuele grondwaarde bij erfpacht: Grondquote: 30% van WOZ waarde , ,- Depreciatie 28%* (correctie voor erfpachtgrond) , ,- Stap 2: Waardevast maken naar einddatum afkoop =50 jaar: Gemiddelde inflatie 1,79% ( resterend 22 jaar) , * 1, = Stap 3: Contante waarde berekenen naar datum van omzetting: Met rekenrente 4% (22 jaar) , / 1,04 22 =

9 Overall conclusie parameters Methodiek voldoet nog aan de uitgangspunten uit Actueel. Transparant. Eenduidig. Reële/marktconforme vergoeding. Aanpassing van de parameters leidt tot een daling van de koopsommen met gemiddeld circa 3%. Autonome daling WOZ-waarden met gemiddeld 6%. 9

10 Tijdelijke korting Markttendensen voor het toepassen van een tijdelijke korting: Financiering koopsom soms moeilijk door strengere eisen van de banken en de crisis op de woningmarkt Bedenkingen bij tijdelijke korting wegens bevoordelen van erfpachters ten opzichte van andere partijen bij andere grond- en vastgoedtransacties Conclusie Geen keuze voor tijdelijke korting. 10

11 Scherpe prijs Onderzoek om rekenrente hoger te stellen dan concernrente Dit zou stijging van de koopsommen bij omzetting voorkomen Bedenkingen hierbij vanwege bestuurlijk (raads)belang om toekomstige inkomsten gelijke wijze te berekenen (o.a. grondexploitaties). Conclusie: Rekenrente = concernrente 11

12 Out of the box Optie is om alle erfpachters hetzelfde percentage van de WOZwaarde als vergoeding te laten betalen. Geeft dilemma van eenvoud versus eerlijkheid. Verschil tussen afkopers qua resterende tijd van de afkoopperiode. Verschil in resterende looptijd afkoopperiode heeft waarde. Verschil tussen afkopers en canonbetalers. Canonbetalers moeten nog voor een aantal jaren de canon betalen. Parameters: onderzoek naar afwijken van concernrente Gemeente Zaanstad blijft gaan voor eerlijkheid en stabiliteit Conclusie Geen wijziging methodiek 12

13 Out of the box Koopsom uitdrukken in een percentage van de WOZ-waarde. Percentage bepalen via: Bouwjaar van de woning Aantal jaren tot aan het einde van de afkoopperiode. Koopsom berekenen: Percentage uit de tabel x actuele WOZ-waarde. Dit geldt voor afgekochte erfpacht Geen aanpassing methodiek 13

14 Belangenvereniging Erfpachters Zaanstad BEZ heeft adviesrol bij de uitwerking van de bestuursopdracht. Proces: Adviesrol BEZ bij bestuursopdracht Diverse overleggen met de BEZ (vanaf 2013) Brief gemeente (24 februari 2014) aan BEZ over essentiële punten waarop meningsverschil bestaat. Contact tussen stadsadvocaat en advocaat BEZ april 2014 De aanbevelingen over communicatie zijn overgenomen. De conclusies en bevindingen van de evaluatie zijn met de BEZ doorgesproken Overleg heeft niet tot overeenstemming geleid. Inmiddels formele brief van BEZ dat zij niet instemmen met conclusies evaluatie. 14

15 Communicatie De website is aangepast met informatie over zowel erfpacht als omzettingen. De offertebrief is vereenvoudigd. Aanvullende documenten zijn op de website geplaatst. 15

16 Vaststellen van de parameters 2015 Ontwikkeling koopsommen: Gemiddelde daling door WOZ waarden ± 6% Gemiddelde daling door parameters ± 3% Totale gemiddelde daling koopsommen ± 9% Daling koopsommen in afgelopen jaren: 2011 ± 2% 2012 ± 8% 2013 ± 4% Aantal omzettingen

17 Potentiële waarde erfpachtportefeuille Erfpachtportefeuille: Totaal woningen. Boekwaarde 73 miljoen. Totale potentiële waarde bij omzetting: Huidige omzettingsregels ± 224 miljoen Met aanpassing WOZ-waarden/parameters ± 204 miljoen 17