MijnErfpachtScan Erfpachtrecht m.b.t. een woning Criteria

Transcriptie

1 MijnErfpachtScan Erfpachtrecht m.b.t. een woning tot 1- d n consumentvriendelijke 1) Huidige blooteigenaar volgens Kadaster 2) Huidige erfpachter(s) volgens Kadaster Bloot eigenaar Naam: De Jong Beleggingen B.V. Rechtsvorm: besloten vennootschap KvK nummer: Adres: De Stille Wille 1 Postcode: 5091 WB Plaatsnaam: Oost-, West- en Middelbeers Erfpachter Naam: A.P.J.M. Heyms / M.B. Machielsen Rechtsvorm: natuurlijke personen KvK nummer: n.v.t. Adres: Stille Wille 65 Postcode: 5091 WC Plaatsnaam: Oost-, West- en Middelbeers zijn niet Richtlijn niet van van toepassing toepassing op op erfpacht van erfpacht van overheden overheden 50% van de erfpachters zijn natuurlijke persoon = Groen; anders tenminste één van de (toekomstige) erfpachters is een natuurlijk persoon 3) Betreft het een woning? 4) Waarop is het gevestigd? 5) Betreft het een onder? Object Vastgesteld op basis van BAG Web* / WOZ beschikking* / anders, nl. BAG identificatie pand: Status: pand in gebruik Bouwjaar: 1975 BAG identificatie verblijfsobject: Status: Verblijfsobject in gebruik Gebruiksdoel: logiesfunctie, woonfunctie Oppervlakte: 43 m2 Adres: De Stille Wille 1 Postcode: 5091 WC Plaatsnaam: Oost-, West- en Middelbeers (in geval van gestapelde rechten alle moederrechten invullen 3 ) Ja = Groen; Nee is Nee = Woning Pagina 1 van 11

2 tot 1- d n DUIDELIJK 6 ) Bevat het erfpachtcontract geen onnodige welke componenten?: zie opmerkingen/toelichting complexe componenten? Erfpachtvoorwaarden zie opmerkingen/toelichting 7 ) Is de informatievoorziening door de bloot eigenaar aan de eerste en opvolgende erfpachter(s) glashelder? 8 ) Kan de erfpachter/ koper de (financiële) werking van het, nu en in de toekomst, begrijpen, beoordelen en voorzien? Zo nee, welke componenten?: zie opmerkingen/toelichting Erfpachtvoorwaarden zie opmerkingen/toelichting geen onnodig complexe componenten Uit de akte blijkt eenduidig wat de erfpachter kan en moet verwachten Voor de consument moet duidelijk zijn hoe het werkt 9 ) Informeert de bloot eigenaar de erfpachter over de ontwikkeling van de canon en/of grondwaarde 10 ) Huidige canon per jaar Erfpachtvoorwaarden artikel 5 lid 1 EUR per jaar: 3.155,53 dubbelbestemming 2.330,00 recreatiebestemming 153,00 aangelegde riolering jaarlijks vooraf Canon = canon% * grondwaarde De informatievoorziening aan de eerste en opvolgende erfpachter(s) moet duidelijk zijn. De hoogte van de canon, de wijze waarop deze is vastgesteld en hoe deze kan worden aangepast moet duidelijk zijn 11 ) Met welke tijdsinterval is de canonbetaling verschuldigd? interval: jaarlijks Erfpachtvoorwaarden nadere overeenkomst art. 2 maandelijks of jaarlijks maandelijks of jaarlijks Pagina 2 van 11

3 12 ) Kan de canon worden afgekocht? 13 ) Wordt de canon geïndexeerd? 14 ) Wat is, indien van toepassing, de gebruikte index? Is de canon afgekocht? Indien voor een bepaalde tijd, tot: De afkoop blijkt uit: Ja*/Nee* Ja*/Nee* eeuwigdurend* / voor een bepaalde tijd* een notariële akte* / een verklaring van de bloot eigenaar* Ja*/nee* Erfpachtvoorwaarden artikel 5 lid 1 Index: CPI Erfpachtvoorwaarden artikel 5 lid 1 15 ) Met welke periodiciteit wordt, indien van toepassing, Periodiciteit: jaarlijks de canon geïndexeerd? Erfpachtvoorwaarden artikel 5 lid 1 16 ) Wordt de canon herzien? 17 ) Wanneer vindt, indien van toepassing, de eerstvolgende periodieke herziening plaats? Ja*/nee* n.v.t. Eerstvolgende herziening geschiedt op: n.v.t. 18 ) Heeft de erfpachter het recht de canon voortijdig te n.v.t. herzien? tot 1- > 10 jaar = Groen; 3-10 jaar = ; < 3 jaar = d n bepaalde tijd niet toegestaan, afkoop voor onbepaalde tijd wel, mits zonder terugkoop CBS cpi, reeks alle huishoudens (of een andere objectieve NL index) jaarlijks Tussen 10 en 30 jaar na uitgifte bepaalde tijd niet toegestaan, afkoop voor onbepaalde tijd wel, mits zonder terugkoop kunnen herziening tenzij voorspellen hoe de grondwaarde bij nieuwe canon aanvang wordt bepaald en bepalend blijft aan de hand van voor welke parameters canonverplichtin g 5 jaar voor herziening binnen 6 maanden bij geïndexeerde canon, inflatiecompo-nent uit aanvangscanon Tussen 10 en 30 jaar na uitgifte 5 jaar voor herziening binnen 6 maanden Pagina 3 van 11

4 19 ) Vindt er een herziening van de canon plaats bij het plaatsvinden van een bepaalde gebeurtenis of omstandigheid (anders dan een bij welke periodieke herziening)? gebeurtenis of omstandigheid Erfpachtvoorwaarden 20 ) Is op datum afgifte opinie MijnErfpachtScan objectief bepaalbaar hoe het tarief bij herziening wordt 21 ) Is op datum afgifte MijnErfpachtScan objectief bepaalbaar hoe de grondslag bij herziening wordt vastgesteld? 22 ) Staan de (mede) de bestemming wonen toe? 23 ) Schrijven de voor dat (een deel van) de woning moet worden aangewend voor specifieke activiteiten? Het tarief bij herziening is, n.v.t. Periodiek: Niet periodiek: De grondslag bij herziening is, n.v.t. Periodiek: n.v.t. Niet periodiek: n.v.t. Erfpachtvoorwaarden artikel 9 lid 1 welke activiteiten: n.v.t. gebruik na instemming erfverpachter niet oveenkomstig de bestemming. Splitsing, ondererfpacht, e.v. artikel 9 lid 3. artikel 12 lid 5 (voorwaarden te verbnden) tot 1- Ja = ; Nee = Groen Ja = Groen; Nee is Ja = Groen; Nee is Ja = Groen; Nee is Nee = d n geen financiële voorwaarden voor bloot eigenaar bij verhuur, splitsing en onder-erfpacht canon%: kostprijs erfpacht niet hoger dan kostprijs hypothecaire Reële grondwaarde (zonder appreciatie-of depreciatiefacto r) geen financiële voorwaarden voor bloot eigenaar netto reële rendement o.b.v. de te verwachte l.t. economische groei (bbp 100 jaar) 1,4% Canongrondslag = vrije waarde vol eigendom -/- waarde onroerende zaak waar op gevestigd is -/- depreciatie voor beperkingen gebruik gebruik gebruik in voor bewoning overeen-stemming en gebruik met vigerende overeenkom-stig bestemmings-plan mogelijk beperkingen in gebruik moeten duidelijk zijn Pagina 4 van 11

5 tot 1- d n 24 ) Schrijven de voor dat (een deel van) de woning moet worden bewoond door mensen met specifieke kwaliteitseisen? welke kwaliteitseisen: n.v.t. Nee = beperkingen in gebruik moeten duidelijk zijn 25 ) Datum waarop het is gevestigd 26 ) Looptijd van het 27 ) Voorzien de voorwaarden in een recht op verlenging voor de erfpachter? 28 ) Zijn de voorwaarden die gelden na verlenging gelijk aan de voorwaarden die gelden vóór verlenging? 29 ) Heeft de erfpachter o.g.v. de bij het einde van het recht op een vergoeding? 30 ) Indien vestiging < 1992: Is het voor onbepaalde tijd gevestigd? Datum: {datum} Indien gewijzigd, laatste wijziging: Erfpachtvoorwaarden artikel 2 Indien voor bepaalde tijd, einde erfpacht per datum: n.v.t. (Gewijzigde) na verlenging n.v.t. op welke vergoeding?: waarde Erfpachtvoorwaarden artikel 16 lid 2 VEILIG bepaalde tijd = Onbepaalde tijd ; onbepaalde tijd = Groen Nee = ; Ja = Groen n.v.t. Voorwaarden niet bekend = waarde opstal, werken en beplanting (art 5:99 BW) = Ja/Nee = Nee = ; Ja = Groen waarde van het voorkeur onbepaalde tijd; rechten en plichten in de toekomst voorspelbaar geen voortijdige verhoging canon bij verlenging tbv verkrijgen hypothecaire financiering Duidelijk zijn en onder normale omstandigheden de waarde van het Pagina 5 van 11

6 31 ) Mag de bloot eigenaar het opzeggen? 32 ) Kan de erfpachter en/of de hypothecaire geldverstrekker het einde van de erfpacht resp. opzegging redelijkerwijs voorkomen? 33 ) Mag de erfpachter het opzeggen? 34 ) Onafhankelijkheid benoeming taxateurs 35 ) Kan de canon worden gewijzigt? Erfpachtvoorwaarden 16 lid 2 Erfpachtvoorwaarden artikel 15 lid 4 Erfpachtvoorwaarden artikel 16 lid 2 ja tot 1- niet eerder dan 4 weken na betekening exploot; opzegging voorkomen door de grond(en) voor opzegging weg te nemen = Groen; anders d n uitsluitend o.g.v. wanbetaling art 5: 87 lid 2 BW niet eerder dan 6 maanden na betekening exploot; opzegging voorkomen door de grond(en) voor opzegging weg te nemen Neen 3 taxateurs, onafhankelijk voorzitter, besluit bij meerderheid alleen door indexatie of na herziening. Geen verhoging bij verbouwing of bestemmingswij ziging uitsluitend o.g.v. wanbetaling art 5: 87 lid 2 BW niet eerder dan 6 maanden na betekening exploot; opzegging voorkomen door de grond(en) voor opzegging weg te nemen evenredige en gelijke positie partijen bij oplossen geschillen de omvang van het vermogensrecht dient gedurende de looptijd ongewijzigd te blijven; voorspelbaar deel van de vermogensontwikkeling van de gehele onroerende zaak komt de erfpachter toe; geen verhoging bij verbouwing of bestemming Erfpachtvoorwaarden artikel 9 lid 3 artikel 9 lid 4c Pagina 6 van 11

7 tot 1- d n 36 ) Is objectief bepaalbaar tot welke lastenontwikkeling de gebruikte indexatie leidt? Deze vraag is alleen van toepassing op n waarvan de canon wordt geïndexeerd 37 ) Leidt de gebruikte Deze vraag is alleen van toepassing op n indexatie tot een waarvan de canon wordt geïndexeerd lastenontwikkeling voor de erfpachter die door de opstellers van de wordt beschouwd als voorzienbaar onaanvaardbaar? Door derden controleerbaar op basis van objectieve richtsnoeren = Groen; anders voorzienbaar onaanvaardbaa r = ; anders Groen voorspelbaar hoe de nieuwe canon wordt bepaald en aan de hand van welke parameters voorspelbaar deel van de vermogensontwikk eling van de gehele onroerende zaak komt de erfpachter toe. 38 ) Heeft de bloot eigenaar het recht om bij herziening het tarief en/of de grondslag te bepalen? 39 ) Is het uitsluitend ter bepaling aan de bloot eigenaar of herziening al dan niet plaatsvindt? 40 ) Wordt de canon herzien op basis van een fictieve grondslag? 41 ) Wordt de canon binnen 20 jaar na vestiging herzien, waarbij wordt uitgegaan van de nieuwe marktwaarde? 42 ) Bevatten de boetebedingen? de fictieve grondslag is: n.v.t. Erfpachtvoorwaarden zie opmerkingen/toelichting Nee = Nee = Nee = Nee = wijziging erfpachtvoorwa arden vergt wijziging vergt er kan geen boetebeding aan de erfpachter worden opgelegd Pagina 7 van 11

8 43 ) Is er een verplichting voor de erfpachter tot koop van de bloot eigendom (grond)? 44 ) Heeft de bloot eigenaar het recht om eenzijdig te wijzigen? 45 ) Is het vrij overdraagbaar? 46 ) Bevatten de een eerste aanbiedingsplicht voor overdracht aan de bloot eigenaar? 47 ) Wordt bij overdracht aan de bloot eigenaar de waarde van het vergoed? 48 ) Bevatten de voorschriften die het verkrijgen van een hypothecaire lening bemoeilijken? Zo nee, Erfpachtvoorwaarden artikel 13 Erfpachtvoorwaarden artikel 13 lid 2 - de vraagprijs- welke voorwaarden: n.v.t. tot 1- Nee = Nee = Nee = d n geen verplichting tot koop geen wijziging zonder van de hypothecaire geldverstrek-ker vrij overdraag-baar aanbiedingsplicht toegestaan waarde van het geen voorwaarden voor bezwaring met hypotheek of executie geen verplichting tot koop geen wijziging zonder vrij overdraagbaar aanbiedingsplicht toegestaan waarde van het geen voorwaarden voor bezwaring met hypotheek of executie Pagina 8 van 11

9 tot 1- d n 49 ) Is bij het bepalen van de hoogte van de canon rekening gehouden met de beperkingen? 50 ) Heeft de efpachter het recht tot koop van de bloot eigendom (grond)? Zo nee, Erfpachtvoorwaarden nadere overeenkomst art ) Bedraagt de aankoopsom voor de erfpachter maximaal de dan geldende marktwaarde van het Zo nee, bloot eigendom van de grond? 52 ) Bevatten de, indien van toepassing, een recht tot koop van het dat de erfpachter benadeeld? 53 ) Vergt een bestemmingswijziging? NUTTIG sterke voorkeur Maximaal de dan geldende marktwaarde van het bloot eigendom van de grond Bij bepaling canon is rekening gehouden met de omvang van beperkingen; canon gemaximeerd tot vergelijkbare kosten bij verkrijgen volle eigendom erfpachter heeft vrije keus tussen erfpacht en koop Maximaal de dan geldende marktwaarde van het bloot eigendom van de grond Minimaal geen de som van de kooprecht van de waarde van het erfpacht voor de en bloot eigenaar verhuis-kosten hypotehcaire geldverstrekker( s) vereist bij waardevermeerderende activiteiten erfpachter geen bloot eigenaar vereist Pagina 9 van 11

10 tot 1- d n 54 ) Is de erfpachter verplicht de grond en opstallen goed te onderhouden? Erfpachtvoorwaarden artikel 4 a 55 ) Is de erfpachter verplicht opstallen te verzekeren tegen branden stormschade? Erfpachtvoorwaarden artikel 10 lid 1 verplicht verplicht DOELMATIG 56 ) Worden er (administratie) kosten in rekening gebracht? 57 ) Zijn, indien de canon kan worden herzien, de (administratie) kosten opgenomen in het canonpercentage? 58 ) Is, indien de canon geïndexeerd of herzien wordt, een inflatiecomponent opgenomen in het canonpercentage? 59 ) Maakt de erfpachter voor het extra kosten ten opzichte van de aankoop van het volle eigendom? Erfpachtvoorwaarden artikel 14 lid 2 Erfpachtvoorwaarden nadere overeenkomst art. 2 Erfpachtvoorwaarden nadere overeenkomst art. 2 geen kosten die ten nutte van de bloot eigenaar worden gemaakt; kosten worden in de akte genoemd kosten mogen geen percentage zijn van de grondwaarde aanvangscanon op basis van een netto reëel rendement gekapitaliseer-de waarde canon (zonder beperkingen) maximaal gelijk aan gekapitaliseerde waarde lening voor aankoop Pagina 10 van 11

11 Samenvatting tot 1- d n consumentvriendelijke 60 ) Voldoen de antwoorden op de vragen 1 t/m 59 aan de normen? {GROEN/ORAN JE/ROOD} {GROEN/ORANJ E/ROOD} {GROEN/ORANJE/ ROOD} Ruimte voor opmerkingen Motivering rode en oranje beoordelingen: Zie voor een nadere motivering van de "rode"en"oranje" beoordelingen in de begeleidende brief bij deze MijnErfpachtScan NivE stelt de MijnErfpachtScan samen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. NivE heeft voor het opstellen van deze MijnErfpachtScan gegevens van derden betrokken, NivE kan niet instaan voor de juistheid van deze gegevens en is niet aansprakelijk voor de gevolgen van mogelijke onjuistheid daarvan. NivE levert een inspanningsverplichting, de MijnErfpachtScan is geen Erfpachtopinie welke gebruikt kan worden bij een financieringsaanvraag. De aansprakelijkheid van NivE beperkt zich tot het bedrag dat betaald is voor de MijnErfpachtScan dan wel tot het maximale te vergoeden bedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Datum van afgifte: 19 maart 2016 Door: Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. Amsterdam mr O.C. Koppen Beoordeelde overeenkomsten/ documenten: 1. Gegevens BAG 2. Eigendomsbewijs Kadaster 3. Akte van vestiging zakelijk recht van Erfpacht 4. Akte van Algemene Voorwaarden 5. Erfpachtnota 6. Akte van Levering 7. Overig Oost-, West- en Middelbeers sectie K nummer n.v.t. Koopovereenkomst Pagina 11 van 11