Rekenmodellen erfpacht

Transcriptie

1 Rekenmodellen erfpacht Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs 20 oktober 2015 te Erichem Ryan Nijzink Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden. De gebruikte rekenvoorbeelden zijn indicatief en onder voorbehoud van eventuele fouten.

2 Even voorstellen ir. Ryan Nijzink MRICS Opleiding: MAS, AOC Twente HAS, Larenstein (Dier & Veehouderij / rentmeestersopleiding) Wageningen Universiteit (Agrarische bedrijfseconomie) Werkervaring als rentmeester/taxateur: LTO Vastgoed te Dronten Arcadis (ook Fagoed) a.s.r. vastgoedvermogensbeheer 2015-heden Contactgegevens: ryan.nijzink@asr.nl / /

3 a.s.r. landelijk vastgoed Belegger en vermogensbeheerder voor a.s.r. grond is lange termijnbelegging voor verzekerings-/pensioenverplichtingen grondfinancieringen (pacht en erfpacht) voor agrarische ondernemers veilige verpachter met eigen rentmeesters Grootste private grondeigenaar van Nederland circa ha landbouwgronden en landgoederen circa 1,1 miljard belegd vermogen ha grondtransacties per jaar Meer dan 125 jaar ervaring Geen concurrent van banken maar partner in financiering Informatie:

4 Samenstelling grondportefeuille a.s.r. 6% Agrarische erfpacht 30% 52% Niet agrarische erfpacht Bos en natuur 10% 2% Reguliere pacht Geliberaliseerde pacht

5 Rayons / rentmeesters

6 Vormen van grondfinanciering Eigendom met hypotheek groot vermogensbeslag relatief duur geeft zekerheid Erfpacht zakelijk recht tussen eigendom en pacht canon: percentage van de grondwaarde met en zonder terugkooprecht (= uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs

7 Beoordeling financieringsaanvraag Object type object, omvang, ligging, gebruik, onderhoud e.d. bodem en milieu, ligging en ontsluiting bestemming, ruimtelijke plannen en verwachtingen marktanalyse en vooruitzichten Transactie en contractvoorwaarden soort transactie, canon, herziening, contractvoorwaarden en duur bijzondere voorwaarden Contractpartij kwaliteit ondernemer, ondernemingsplan, kredietwaardigheid investering en rendementseis waardering, rendementseis, IRR-prognose grondgebonden exploitatie? Risicobeoordeling financiële en niet- financiële risico s

8 Erfpacht Burgerlijk Wetboek regelt erfpacht (Boek 5 titel 7) Slechts 16 artikelen (85 t/m 100) Regelend recht Erfpachttermijn is vrij (< 25 jaar => pachtrecht) Voor zover in de akte niet anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als de eigenaar (art. 89.1) Splitsing vol eigendom: - grondeigenaar (a.s.r.): bloot eigendom - erfpachter (boer): recht van erfpacht

9 Verschil erfpacht en pacht Erfpacht Pacht Boek 5 BW art. 85 t/m 100 Boek 7 BW art. 311 t/m 399 Notariële akte Vormvrij Zakelijk recht Persoonlijk recht Verkoopbaar Onverkoopbaar (wel indeplaatsstelling) Vererfbaar Niet vererfbaar Te verhypothekeren Niet te verhypothekeren Regelend recht Dwingend recht Zakelijke lasten voor erfpachter Zakelijke lasten deels voor pachter Agrarisch en niet-agrarisch Alleen agrarisch

10 Duur erfpachtcontract Het Burgerlijk wetboek (BW) kent geen minimale of maximale erfpachttermijn Echter: Art. 7:399d BW: De bepalingen betreffende pacht vinden overeenkomstige toepassing op overeenkomsten, waardoor of krachtens welke tegen een vergoeding ineens of in termijnen zakelijke genotsrechten voor 25 jaar of korter, dan wel voor onbepaalde tijd op hoeven of los land worden gevestigd. In geval van zakelijke genotsrechten voor onbepaalde tijd blijft de overeenkomstige toepassing van bepalingen van deze wet beperkt tot 25 jaar na de vestiging. Daarom dient een erfpachtcontract minimaal 25 jaar en één dag te duren om niet onder het pachtrecht te vallen

11 Areaal cultuurgrond Nederland naar gebruikstitels % Eigendom % 13% 2% Erfpacht Pacht totaal Overige gebruikstitels a) a) Vooral zwarte en grijze pacht Bron: CBS-landbouwtelling, bewerking LEI

12 Erfpacht: twee stelsels 1. Klassieke erfpacht erfpachtrecht activeren eindigend of altijddurend afschrijven op waarde (eindigend) erfpachtrecht 2. Erfpachtfinanciering sinds 1996 (Fagoed-arrest) Arrest Hoge Raad van 10 april 1996 nr , gepubliceerd in BNB 1996/274 geldlening/hoofdsom activeren grond als activum op de balans houden terugkoop tegen geïndexeerde hoofdsom ( aflossing ) canon (rente) en indexatie op hoofdsom fiscaal aftrekbaar

13 Marktwaarde erfpachtrecht Vrije waarde en erfpachtakte bepalen marktwaarde erfpachtrecht. Aandachtspunten: Wat is op enig moment de marktwaarde van vrije grond? Is erfpachtrecht altijddurend of eindig? Wordt canon geïndexeerd en zo ja, wanneer en op basis waarvan? Kan een eindig contract verlengd worden en zo ja onder welke voorwaarden? Welke bijzondere voorwaarden staan in het erfpachtcontract? Is contract met laagste canonpercentage ook het goedkoopste contract?

14 De verschillende erfpachtproducten van a.s.r. Agrarische Erfpachtfinanciering Agrarische Grondfinanciering Loopbaanerfpacht Hoogte financiering (Hoofdsom) Max. 70% vrije waarde Max. 70% vrije waarde Max. 70% vrije waarde Canon 2,6% van de hoofdsom 2,25% van de hoofdsom 2,0% van de hoofdsom Indexering Inflatie (CPI*) Inflatie (CPI) Inflatie (CPI) Looptijd 26 jaar 30 jaar 30 jaar Terugkooprecht grond Koopsom Tussen 10 en 15 jaar en bij einde Geïndexeerde hoofdsom (+10% bij tussentijdse koop) Bij einde 85% vrije waarde Geen kooprecht Bij einde aanbieding: koop 100% vrij waarde of heruitgifte in erfpacht Overig Geïndexeerde geldlening * = CPI is afkorting voor Consumenten Prijs Index (Centraal Bureau voor de Statistiek)

15 Kenmerken van de agrarische erfpachtfinanciering Geeft investeringsruimte door het vrij maken van dood kapitaal Biedt langdurige gebruikszekerheid Aantrekkelijke financieringsvorm: vast canonpercentage voor lange tijd lagere jaarlasten dan bij hypotheek (liquiditeitsvoordeel) fiscale voordelen Kooprecht grond of heruitgifte in erfpacht terugkoop tegen geïndexeerde hoofdsom maar maximaal de vrije waarde en minimaal de oorspronkelijke hoofdsom Erfpachter profiteert mee van eventuele grondwaardestijging

16 Agrarische erfpachtfinanciering indicatieve weergave Vrije waarde nu: Financiering: 70% Canon 2,6% Terugkoop: Tussentijds in jaar 12 (ergens tussen 10 en 15 jaar) of bij afloop na 26 jaar CPI: 2,0% per jaar (aanname) Belastingaftrek: 25% (aanname) Grondwaardestijging: 2,0% of 3,0% per jaar (aannames) vrije waarde + 3% vrije waarde +2% vrije waarde + 0% (+10%) Oorspronkelijke hoofdsom Waardestijging voor erfpachter

17 Agrarische erfpachtfinanciering (26 jaar) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet Rekenrente: 4,0% (aanname) Erfpachtfinanciering als geïndexeerde geldlening, looptijd 26 jaar Afsluit- Hoofdsom Canon Terukoop Netto lasten kosten stand verschil bruto netto (hoofdsom) nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting:

18 Agrarische grondfinanciering (economische benadering) indicatieve weergave Vrije waarde nu: Financiering: 70% Canon: 2,25% Terugkoop: na 30 jaar tegen 85% van de vrije waarde CPI: 2,0% per jaar (aanname) Belastingaftrek: 25% (aanname) Grondwaardestijging: 2,0% per jaar (aanname) Let op: Fiscale verwerking vooraf voorleggen aan Belastingdienst Canon (geindexeerd) Vrije waarde Hoofdsom

19 Agrarische grondfinanciering (economische benadering) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet Rekenrente: 4,0% (aanname) Let op: Fiscale verwerking voorleggen aan Belastingdienst Agrarische grondfinanciering (economische benadering => geldlening), looptijd 30 jaar Afsluit- Canon Geldlening Vrije Terugkoop Netto lasten kosten bruto netto bruto verschil waarde 85% nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting:

20 Agrarische grondfinanciering (juridische benadering) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheets Afschrijving 15/30 e deel van het erfpachtrecht Rekenrente : 4,0% (aanname) Agrarische grondfinanciering (juridische benadering => 15/30e afschrijven op erfpachtrecht), looptijd 30 jaar Afschrijving Afsluit- Canon erfpachtrecht Vrije Terugkoop Netto lasten kosten bruto netto bruto (50%) netto waarde 85% nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting

21 Loopbaanerfpacht (klassiek) indicatieve weergave Vrije waarde nu: Financiering: 70% Canon: 2,0% Terugkoop: na 30 jaar tegen 100% van de vrije waarde (geen recht) CPI: 2,0% (aanname) Belastingaftrek: 25% (aanname) indicatief rekenvoorbeeld Grondwaardestijging: 2,0% (aanname) canon (geindexeerd) vrije waarde terugkoopsom (virtueel) erfpachtrecht canon:

22 Loopbaanerfpacht (klassiek) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet. Rekenrente: 4,0% (aanname) Loopbaanerfpacht, looptijd 30 jaar Afsluit- Canon Afschr. erfpachtrecht Vrije Terugkoop Netto lasten kosten bruto netto bruto (100%) netto waarde 100% nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting:

23 Lineaire hypotheek (30 jr) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente: 4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname) Lineaire hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit- Hoofdsom Rente Netto lasten kosten stand aflossing bruto netto nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting:

24 Annuïtaire hypotheek (30 jaar) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente: 4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname) Annuïtaire hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit- Hoofdsom Rente Aflossing Netto lasten kosten stand annuïteit bruto netto nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting:

25 Aflossingsvrije hypotheek (30 jaar) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente : 4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname) Aflossingsvrije hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit- Hoofdsom Rente Netto lasten kosten stand aflossing rente netto nominaal CW 0 variabel Totaal na belasting:

26 Bruto jaarlasten (nominaal) indicatieve weergave Vrije waarde nu: CPI: 2,0% (aanname) Financiering: 70% Canon: 2,0% en 2,25% en 2,6% Hypotheekrente: 4,5% (aanname) Let op: Exclusief terugkoop bloot eigendom bij erfpacht en aflossing bij aflossingsvrije hypotheek Agrarische erfpachtfinanciering Agrarische grondfinanciering (economische benadering) Loopbaanerfpacht Lineaire hypotheek Annuitaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek

27 Contante waarde netto jaarlasten indicatieve weergave Vrije waarde nu: CPI: 2,0% (aanname) Financiering: 70% Canon: 2,0% en 2,25% en 2,6% Hypotheekrente: 4,5% (aanname) Rekenrente: 4,0% (aanname) Belastingtarief: 25% (aanname) Let op: Exclusief terugkoop bloot eigendom bij erfpacht en aflossing bij aflossingsvrije hypotheek Agrarische erfpachtfinanciering Agrarische grondfinanciering (economische benadering) Loopbaanerfpacht Lineaire hypotheek Annuitaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek

28 Overzicht vergelijking financieringsvormen (30 jaar) indicatieve weergave Totale netto lasten over 30 jaar: nominaal én netto contant bij een financiering van Voor gebruikte parameters zie eerdere sheets nominaal NCW Agrarische erfpachtfinanciering Agrarische grondfinanciering (juridische benadering) Agrarische grondfinanciering (economische benadering) Loopbaanerfpacht Lineaire hypotheek Annuïtaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek

29 Dank voor uw aandacht! Vragen?