Grond voor boeren. Seminar Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs, 20 juni Erik Somsen

Transcriptie

1 Grond voor boeren Seminar Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs, 20 juni 2013 Erik Somsen

2 a.s.r. landelijk vastgoed Belegger in grond voor a.s.r. solide lange termijnbelegging veilige verpachter Grootste particuliere grondeigenaar van Nederland ha landbouwgronden en landgoederen uitgifte in pacht en in erfpacht ha grondtransacties per jaar Meer dan 110 jaar ervaring Eigen rentmeesters Informatie: 2

3 Samenstelling grondportefeuille a.s.r. niet agrarische erfpacht ha bos en natuur ha reguliere pacht ha agrarische erfpacht ha geliberaliseerde pacht ha 3

4 Agrarische grondmarkt Specifieke kenmerken Complex en onoverzichtelijk Groot aantal actoren en belanghebbenden Grote rol overheid Regels, subsidies en fiscaliteiten Grondprijzen en grondmobiliteit 4

5 Grondprijzen en grondmobiliteit Grondprijzen (Kadaster, DLG, LEI, a.s.r.- grondmarktmonitor) Grote regionale verschillen Prijs sterk beïnvloed door locatie, eigenschappen, bestemming en beleid Productiewaarde (exploitatie) en verwachtingswaarde (bestemming) Verkopers- en kopersmarkt Dynamiek van de grondmarkt: grondmarktcycli Trendmatige ontwikkeling en tijdelijke schommelingen Grondmobiliteit:hoeveelheid grond die van eigenaar is gewisseld t.o.v totale areaal cultuurgrond 5

6 Agrarische grondmarkt Grondprijzen Agrarische grondprijzen stabiliseren op hoog niveau In 2012: per hectare Landbouwgrond is immuun voor de crisis Grondmobiliteit Transactievolume stagneert Circa 35% minder in vergelijking tot het hoogtepunt eind

7 Agrarische grondprijs per landbouwgebied gemiddelde Bron: Kadaster/DLG, bewerking LEI 7

8 a.s.r.- grondmarktmonitor 8

9 Factoren grondprijsontwikkeling Situatie op grondmarkt marktgedrag van aanbieders en vragers tempo waarin bedrijven stoppen of afbouwen lokale markt: buurman s grond concurrentie van niet-agrarische bestemmingen Schaalvergroting areaaluitbreiding via aankoop, pacht of erfpacht lagere kostprijs Markt en beleid gemeenschappelijk landbouwbeleid EU (GLB) vrije zuivelmarkt in 2015 overheidsbeleid, milieueisen, mestwetgeving 9

10 Grondprijzen onverpachte en verpachte landbouwgrond 10

11 Trendmatige stijging agrarische grondprijs door schaalvergroting euro/ha 50 ha/bedrijf grondprijs bedrijfsgrootte akkerbouwbedrijven bedrijfsgrootte melkveebedrijven Bron: Kadaster/DLG/CBS, bewerking LEI

12 Hogere agrarische grondprijs door daling prijs melkquotum 60, ,00 50, ,00 40, ,00 30, ,00 20, ,00 10, , ,00 Prijsontwikkeling melkquotum /kg vet Grondprijsontwikkeling /ha. Bron: LEIi 12

13 Boom bust cycle eind jaren zeventig Bron: LEI

14 Boom bust cycle rond de eeuwwisseling Bron: LEI

15 Boom bust cycles rond eeuwwisseling en einde eerste decennium 21 e eeuw Bron: LEI

16 Financiering grondgebonden landbouw Toenemende kapitaalbehoefte schaalvergroting bedrijfsontwikkeling en bedrijfsoverdracht hoge prijzen landbouwgrond ontwikkeling inkomen, rente, besparingen en investeringsruimte grond groot deel van balansvermogen Productiefactor grond wordt steeds belangrijker Knelpunten financierbaarheid Banken terughoudend met verstrekken financiering 16

17 Balans gemiddeld landbouwbedrijf in 2012 Bron:LEI 17

18 Grondfinanciering Eigendom en gebruik, welke motieven? om boer te blijven is beschikbaarheid van grond belangrijker dan eigendom met pacht of erfpacht naast eigendom verdien je meer met losse pacht kan een bedrijf zich sneller ontwikkelen Combinatie financieringsbronnen eigen vermogen, familieleningen, hypotheek, pacht, erfpacht toename vreemd vermogen terughoudendheid banken Beoordeling financierbaarheid zekerheden en risicobeoordeling kasstroomontwikkeling ondernemerschap 18

19 Ontwikkeling eigendom, pacht en erfpacht Bron:CBS 19

20 Vormen van grondfinanciering Eigendom met hypotheek groot vermogensbeslag relatief duur geeft zekerheid Erfpacht Pacht zakelijk recht tussen eigendom en pacht overdraagbaar en beleenbaar canon:percentage van de grondwaarde terugkooprecht (uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs persoonlijk recht reguliere pacht: niet of nauwelijks mogelijk, gereguleerde pachtprijs geliberaliseerde pacht: vrije prijsvorming, minder zekerheid voor continuïteit 20

21 Pachtprijzen 2013 Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare per jaar in euro s 21

22 Schommelingen in pachtprijzen 22

23 Knelpunten bij pacht Afname areaal reguliere pacht door strakke regels (pachtdruk en prijsbeheersing) Meer grijze pacht; is duurder, niet duurzaam en meer risico's Bestaande belangen bij reguliere pacht staan innovatie aan nieuwe grondgebruiksvormen in de weg Duurzame pacht is nodig voor financiering van schaalvergroting; is goedkoop voor pachter en er is interesse bij beleggers Levert langjarig gebruiksrecht en is uitstekend beleggingsinstrument 23

24 Toekomstgericht pachtbeleid Zorgen voor nieuw evenwicht tussen belangen Belang toekomstige generatie primair Verdere flexibilisering pachtregels Onjuist gebruik pacht uitbannen Vrijere prijsvorming 24

25 Agrarische erfpachtfinanciering Combinatie van leasing en erfpacht Koop bloot eigendom van de grond door belegger Maximaal 70% vrije waarde Uitgifte in erfpacht aan ondernemer Canon over de grondwaarde bloot eigendom 2 2,6% jaarlijks geïndexeerd (Cpi) Duur 30 jaar Kooprecht voor erfpachter (tussentijds) en bij einde geïndexeerde waarde bloot eigendom (de hoofdsom ) of percentage van vrije waarde van de grond (85-90%) Geïndexeerde geldlening 25

26 Jaarlasten erfpachtfinanciering en hypotheek 3000,000 Netto rentelasten 2500, , , , , Annuïtaire hypotheek Lineaire hypotheek Agrarische Grondfinanciering 26

27 Voordelen van erfpachtfinanciering Vrijkomen liquiditeiten bij aanvang creëren investeringsruimte Langdurige gebruikszekerheid Lage financieringslasten Kooprecht grond (tussentijds) en bij einde Erfpachter profiteert mee van grondwaardeontwikkeling Quota en toeslagrechten eigendom van erfpachter Erfpachtrecht verkoopbaar en kan met hypotheek worden belast Fiscale voordelen 27

28 Dank voor uw aandacht!