Het financieren van particuliere erfpacht

Transcriptie

1 Het financieren van particuliere erfpacht Master of Real Estate, jaargang Amsterdam School of Real Estate 1 juni 2011 Drs. Piet Hein Wellink Begeleider: Dr. Paul Nelisse MRICS

2 Voorwoord Deze scriptie is het resultaat van mijn afstudeeronderzoek, welke is uitgevoerd in het kader van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Aanleiding voor de keuze van het onderwerp, particuliere erfpacht, was een casus waarmee ik tijdens mijn dagelijkse werkzaamheden ben geconfronteerd. Alhoewel ik niet direct affiniteit met erfpacht had, werd mijn interesse gewekt door de discussie omtrent de consequenties voor het vastgoed en de financieringsmogelijkheden. Ik ben ervan overtuigd dat mijn rapport een bijdrage kan leveren aan deze discussie. Graag wil ik een woord van dank uitbrengen aan alle geïnterviewden. De uitvoerige en open gesprekken met de vastgoedfinanciers en Grondvermogen hebben een essentiële bijdrage geleverd aan het onderzoek. Daarnaast wil ik de collegae bij FGH Bank bedanken die mij hebben geholpen met het vergaren van achtergrond informatie en het vergroten van mijn inzicht in het onderwerp. In het bijzonder wil ik mijn collegae van kantoor Den Haag bedanken voor hun flexibiliteit en steun gedurende de gehele studie. Speciale dank gaat uit naar mijn begeleider, Paul Nelisse. Wij hebben vele malen gediscussieerd en zijn inbreng en kennis van erfpacht hebben een belangrijke bijgrage geleverd aan het eindresultaat. Niet in de laatste plaats wil ik Liz en Morris bedanken. Zij hebben mij altijd gesteund en gemotiveerd om dit rapport tot een goed einde te brengen. Piet Hein Wellink Voorburg, 1 juni 2011 i

3 Samenvatting Dit rapport onderzoekt het financieren van particuliere erfpacht. Onder particuliere erfpacht wordt in dit rapport verstaan het recht van erfpacht uitgegeven door een particuliere partij, dat wil zeggen geen overheid. Het onderzoek richt zich op de markt van commercieel vastgoed met professionele vastgoedspelers als betrokken partijen. Aanleiding van het onderzoek is dat banken geconfronteerd worden met financieringsaanvragen waarbij particuliere erfpacht een rol speelt. De vastgoedeigenaar verkoopt hierbij de grond van zijn beleggingsobject onder voorbehoud van het recht van erfpacht. Door met de verkoopopbrengst zijn hypothecaire schuld deels af te lossen verbeterd hij zijn cashflow. Doel van de koper is het verwerven van een voor inflatie gecorrigeerde belegging met een minimaal risico. Voor partijen is de instemming van de bank van belang aangezien het anders de transactie zal bemoeilijken of onmogelijk zal maken. Thans staan vastgoedfinanciers terughoudend tegenover het financieren van vastgoed gelegen op particuliere erfpacht. Dit rapport heeft als centrale vraag: welke randvoorwaarden moet de initiatiefnemer stellen zodat financiers instemmen met een overdracht onder voorbehoud van het recht van erfpacht?. Het doel is hierbij om te bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden, het financieren van particuliere erfpacht acceptabel is voor de bank. Tot voor kort vormde gemeentelijke erfpacht in tegenstelling tot particuliere erfpacht geen belemmering voor de financiering. Hoewel inmiddels ook gemeentelijke erfpacht niet geheel verschoond blijkt van moeilijkheden bij de financiering (geen hypotheek bij erfpacht, 2011), wordt in deze scriptie alleen naar de problematiek van de financiering van particuliere erfpacht gekeken. Uit bestudering van de Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van particuliere erfpacht blijkt dat deze op veel punten gelijk zijn. Hierbij zijn voor wat betreft de particuliere erfpacht de voorwaarden van Grondvermogen als uitgangspunt genomen. Grondvermogen, een initiatief van Kempen en Co, koopt de grond van zowel woningen als bedrijfsmatig vastgoed om deze vervolgens in erfpacht uit te geven. ii

4 Belangrijke verschillen tussen de Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen zijn: - Het canonpercentage bij Grondvermogen kent een minimale indexering van 1% per jaar. - Grondvermogen kent de mogelijkheid van het terugkopen van de grond door de erfpachter. - Grondvermogen kent aanvullende voorwaarden ten aanzien van de huurverpanding. - Bij verkoop dient bij Grondvermogen de erfpachter 1 jaar garant te staan voor nakoming van de canonbetalingen. - Bij grondvermogen is beëindiging door de erfverpachter mogelijk indien deze failliet is of surseance van betaling heeft aangevraagd. Vastgoedfinanciers opereren, mede als gevolg van het huidige economische tijdsgewricht, in een veranderlijke markt. Zij hebben te maken met verschillende wet- en regelgeving en dienen bij het verstrekken van financieringen een juiste afweging te maken tussen het risico en het rendement. Voor de vaststelling van het risicoprofiel beoordeeld de vastgoedfinancier aspecten ten aanzien van de debiteur, de cashflow, het object en de kwaliteit van de transactie. Om de oorzaken van de negatieve grondhouding van de vastgoedfinanciers ten aanzien van particuliere erfpacht te onderzoeken zijn interviews met verschillende vastgoedfinanciers gehouden. Hieruit zijn de volgende bezwaren naar voren gekomen: - Reputatierisico - Acceptatie door de markt - Toekomstige cashflow - Verslechtering zekerheid Naast de genoemde bezwaren hanteert de vastgoedfinancier de randvoorwaarde dat de erfpachtvoorwaarden(juridisch) acceptabel dienen te zijn. Hierbij zijn de Algemene Bepalingen van de gemeente het uitgangspunt. Door de genoemde bezwaren te analyseren, is voor de verschillende aspecten van het risicoprofiel een inschatting gemaakt van de risicoperceptie van de vastgoedfinancier ten aanzien van particuliere erfpacht. iii

5 Randvoorwaarde acceptabele erfpachtvoorwaarden: Niet acceptabele afwijkingen van de particuliere erfpachtvoorwaarden ten opzichte van de Algemene Bepalingen van de gemeente zijn: de huurverpanding aan de erfverpachter, de garantstelling van de erfpachter in geval van verkoop, bepalingen welke de opzeggingsgronden van de erfverpachter verruimen en beperkingen ten aanzien van het gebruik. De terugkoopmogelijkheid bij particuliere erfpacht is daarentegen een afwijking die als positief wordt ervaren. Debiteur: Gezien de complexiteit van particuliere erfpacht in combinatie met de zorgplicht van banken dient de debiteur een professionele partij te zijn. Ook de erfverpachter dient, mede ter beperking van het reputatierisico, een professionele partij te zijn. Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, wordt voldoende rekening gehouden met het risico van de vastgoedfinancier. Object: Indien de grond wordt geroyeerd ten behoeve van een overdracht van een recht van erfpacht daalt het risico, mits het object niet volledig is gefinancierd, in termen van de Loan to Value. Het risico wordt echter verlegd waardoor het risico op termijn verslechterd in vergelijking met de situatie van volledig eigendom. Het minimaal handhaven van de relatieve periodieke aflossing is derhalve benodigd. Door de waarde van het blote eigendom als waarde correctie op het volledig eigendom te bepalen kunnen de vastgoedfinanciers inzicht krijgen in het verloop van het toekomstig risicoprofiel. Bij de waardering van het object is het bezwaar acceptatie door de markt ook van invloed. De effecten van particuliere erfpacht op de verkoopbaarheid van het object zijn niet in te schatten. Door middel van het stellen van de volgende voorwaarden wordt het risico wel verkleind: - De courantheid, verkoopbaarheid en verhuurbaarheid, dient minimaal goed te zijn. - Het object dient te zijn gelegen in een omgeving waar erfpacht gebruikelijk is. Particuliere erfpacht vergroot desalniettemin de onzekerheid ten aanzien van de toekomstige verkoopbaarheid en het verloop van het risicoprofiel. Het risicoprofiel van de vastgoedfinancier ten aanzien van het object wordt derhalve verhoogd. Cashflow: Het bezwaar ten aanzien van de cashflow wordt niet onderschreven. Als gevolg van de verkoop van de grond is de netto huur, gecorrigeerd voor de canon, relatief hoger in relatie tot de hypothecaire financiering dan in het geval van volledig eigendom. Voorwaarde is dat het iv

6 canonpercentage lager of gelijk is dan de reële rente. Uit analyse blijkt dat tegenvallende huuropbrengsten goed kunnen worden opgevangen. Particuliere erfpacht heeft derhalve een positief effect op de cashflow. Transactie: Zowel de koopsom als het canonpercentage dienen verklaarbaar te zijn. De totstandkoming van het canonpercentage dient transparant te zijn. Rekening houdend met deze voorwaarde heeft particuliere erfpacht geen negatieve invloed op dit aspect van het risicoprofiel. De onzekerheid omtrent het toekomstige verloop van het risicoprofiel, met name vanwege onzekerheid omtrent de acceptatie in de markt, zal resulteren in een blijvende terughoudendheid van vastgoed financiers. Indien er echter sprake is van ernstige liquiditeitsproblemen kan particuliere erfpacht wel een alternatief bieden. De voorwaarden en criteria die gesteld moeten worden voor het financieren van vastgoed gelegen op particuliere erfpacht zijn in dit rapport gesteld. v

7 Inhoudsopgave Voorwoord... i Samenvatting... ii Inhoudsopgave... vi 1. Inleiding Vraagstelling en onderzoeksopzet Particuliere Erfpacht Karakteristieken van erfpacht Gemeentelijke erfpacht Amsterdam en Den Haag Particuliere Erfpacht: Grondvermogen Actuele ontwikkelingen Particuliere erfpacht Conclusies De Vastgoedfinancier Financieringsovereenkomst Wet en regelgeving De markt van vastgoedfinancieringen Risicoprofiel Aanvullende financieringscriteria voor erfpacht Parallel met CMBS Conclusies vi

8 4. Particuliere erfpacht & Vastgoedfinanciering Inventarisatie bezwaren vastgoedfinanciers Analyse van de bezwaren Conclusies Conclusie Noten Bibliografie Bijlage A: Vragenlijst t.b.v. Interviews en Geïnterviewden Bijlage B: Overzicht geraadpleegde personen Bijlage C: Ontwikkeling van de Cashflow perioden , tijdvakken van 10 jaar Bijlage D: Waardering particuliere erfpacht Bijlage E: Erfpachtvoorwaarden Grondvermogen vii

9 1. Inleiding Als gevolg van de huidige economische crisis worden banken geconfronteerd met financieringsaanvragen waarbij particuliere erfpacht een rol speelt. Hierbij verkoopt de belegger de grond van zijn beleggingsobject onder voorbehoud van het recht van erfpacht en houdt hij de opstallen. Het doel van de verkoper is om met de verkoopopbrengst zijn hypothecaire schuld deels af te lossen teneinde zijn liquiditeit en cashflow te verbeteren. Deze erfpachtstructuur kan voor de belegger gezien worden als een financieringsinstrument. De kopers zijn institutionele beleggers die op zoek zijn naar een voor inflatie gecorrigeerde belegging met een minimaal risico. Door het kopen van de grond met een recht van erfpacht, wordt de koper erfverpachter en ontvangt hij de (geïndexeerde) canon. Thans zijn er enkele initiatiefnemers die beide partijen bij elkaar trachten te brengen. Het product is thans nog een noviteit en er hebben slechts een beperkt aantal transacties plaatsgevonden. De ervaring is dat banken in principe uiterst terughoudend staan tegenover dergelijke structuren. 1.1 Vraagstelling en onderzoeksopzet Voor de initiatiefnemer is het van belang dat banken met de erfpacht instemmen aangezien het anders de transactie zal bemoeilijken of onmogelijk zal maken. De hypotheekhouder zal vooral willen weten wat de gevolgen en risico s zijn van de particuliere erfpacht in het algemeen en voor het betreffende object in het bijzonder, teneinde de verkoopbeslissing te kunnen beoordelen. Het belang ligt daarmee in principe in lijn met dat van de belegger c.q. eigenaar, zij het dat deze in eerste instantie meer gebrand zal zijn op het verkrijgen van de liquiditeiten en het verbeteren van de cashflow. De centrale vraag is: Welke randvoorwaarden moet de initiatiefnemer stellen zodat financiers instemmen met een overdracht onder voorbehoud van het recht van erfpacht?

10 Het doel van het onderzoek is om te bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden en criteria, particuliere erfpacht acceptabel is voor financiers en beleggers. Enerzijds biedt dit voor de initiatiefnemers enig houvast bij de productontwikkeling, anderzijds geeft dit de financiers houvast ter bepaling van haar beleid ten aanzien van deze constructies. Definitie Onder particuliere erfpacht wordt in deze rapportage verstaan het recht van erfpacht uitgegeven door een particuliere partij, dat wil zeggen geen overheid. Afbakening Het onderzoek richt zich op particuliere erfpacht bij commercieel vastgoed, waarbij er sprake is van professionele partijen. Deelvragen en leeswijzer Ter beantwoording van de centrale vraag zullen de volgende aspecten c.q. deelvragen aan bod komen. Hoofdstuk 2 vangt aan met een uiteenzetting van de karakteristieken van erfpacht. In de tweede paragraaf worden de aspecten van veel gebruikte gemeentelijke erfpachtstelsels beknopt toegelicht en besproken. Dit is van belang om te kunnen vaststellen in hoeverre, en op welke punten, de particuliere erfpacht afwijkend is van het algemeen aanvaard gemeentelijk model. In de derde paragraaf wordt deze vergelijking tussen de gemeentelijke- en de particuliere erfpacht gemaakt. Tot slot worden actuele ontwikkelingen op het gebied van particuliere erfpacht besproken. Hoofdstuk 3 behandelt de facetten die voor de vastgoedfinancier van belang zijn bij het verstekken van financieringen, en in het bijzonder in het geval van erfpacht. In de eerste paragraaf worden de onderdelen van een financieringsovereenkomst besproken. Vervolgens wordt in de tweede en derde paragraaf de omgeving van de vastgoedfinancier behandeld. Hiertoe wordt eerst ingegaan op de relevante wet- en regelgeving. Daarna worden de ontwikkelingen op de markt van vastgoedfinancieringen besproken. In de vierde paragraaf staan de aspecten centraal op basis waarvan de vastgoedfinancier haar risicoprofiel bepaald. Het risicoprofiel is van belang omdat de financier met name op basis hiervan besluit of zij een financiering verstrekt. 2

11 De vijfde paragraaf gaat in op de additionele criteria en randvoorwaarden welke specifiek gelden in geval van erfpacht. Het hoofdstuk sluit af met een paragraaf waarin erfpacht wordt vergeleken met een financieringsstructuur. Hoofdstuk 4 presenteert de bezwaren van de vastgoedfinanciers ten aanzien van particuliere erfpacht. De bezwaren zijn geïdentificeerd aan de hand van interviews. De tweede paragraaf analyseert de bezwaren. Hierbij worden, aan de hand van een uitgewerkt voorbeeld, de gevolgen geanalyseerd voor het risicoprofiel bij particuliere erfpacht. Hoofdstuk 5 geeft tenslotte de conclusies. Hierbij wordt voor de verschillende aspecten van het risicoprofiel van de vastgoedfinancier ingegaan op aanvullende voorwaarden welke specifiek bij het financieren van particuliere erfpacht van belang zijn. 3

12 2. Particuliere Erfpacht Aangezien algemene kennis van erfpacht en haar facetten van belang is voor deze scriptie vangt dit hoofdstuk aan met een beknopte uiteenzetting van erfpacht en haar belangrijkste karakteristieken. Vervolgens zullen enkele veel voorkomende gemeentelijke erfpachtstelsels worden bekeken. In de derde paragraaf zullen deze worden vergeleken met de voorwaarden van particuliere erfpacht. De vierde paragraaf geeft middels een voorbeeld de mogelijke voor- en nadelen voor de belegger. Na de behandeling van enkele actuele verschijningsvormen en toepassingen van particuliere erfpacht sluit het hoofdstuk af met conclusies. 2.1 Karakteristieken van erfpacht De wettelijke omschrijving van erfpacht luidt: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak te houden en te gebruiken 1. Hieruit volgt dat door middel van erfpacht de onroerende zaak in twee vermogensrechten wordt gesplitst. Namelijk het zakelijk recht voor de erfpachter ten aanzien van het gebruik van de opstallen en het bloot eigendomsrecht. Het bloot eigendomsrecht betreft feitelijk het eigendom van de ondergelegen grond. De basis van de afspraken tussen de erfpachter en de erfverpachter zijn te vinden in de wet. De wettelijke regeling is summier en laat veel ruimte voor invulling van de voorwaarden over aan de partijen. De afspraken tussen partijen worden notarieel vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden welke per contract sterk kunnen verschillen. Looptijd Binnen de gemeentelijke praktijk zijn een aantal voorwaarden ondergebracht in Algemene Bepalingen welke op basis van gewijzigde inzichten periodiek zijn aangepast. Hierdoor zijn er in de loop der tijd verschillende stelsels ontstaan. De looptijd is een belangrijk onderscheid tussen de verschillende erfpachtstelsels. 4

13 In de praktijk worden de volgende stelsels onderscheiden: - Tijdelijke erfpacht: na verloop van een vooraf vastgestelde periode verkrijgt de eigenaar weer de beschikking over de grond. Nadeel van tijdelijke erfpacht is de onzekerheid over de verlenging van de erfpacht. - Voortdurende erfpacht: dit stelsel wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, onder te verdelen in erfpachttijdvakken. Aan het einde van een tijdvak wordt vaak de canon opnieuw vastgesteld. - Eeuwigdurende erfpacht: bij dit stelsel is er sprake van onbepaalde tijd. Dit stelsel benadert in combinatie met afkoop van de canon volledig eigendom aangezien de erfpachter zowel het genot van de onroerende zaak toekomt als de waardestijging van de grond. Canon Naast de stelsels is de betaling van de canon een belangrijk onderscheid. De canon is de geldsom die de erfpachter aan de eigenaar, al dan niet periodiek, moet betalen 2. De wijze van vaststelling van de canon vormt een belangrijk verschil tussen de stelsels. De canon kan verschillen tussen vast en variabel, de hoogte van de canon en de mogelijkheid om de canon af te kopen. - Vast en variabel: De variabele canon is het meest voorkomend. Het variabele karakter bestaat uit een aanpassing aan de inflatie aangezien de canon anders in reële termen zou dalen. - Hoogte van de canon: De hoogte van de canon wordt vastgesteld door het canonpercentage te vermenigvuldigen met de waarde van de grond (Canon = Canon% x Waarde van de grond). Het canonpercentage is hierbij afhankelijk van de rente. - Aanpassing van de canon: Voor de aanpassing van de canon bestaan er vele varianten. Hierbij kunnen de grondwaarde en het canonpercentage opnieuw worden vastgesteld of alleen het canonpercentage. Een andere mogelijkheid is de canon te indexeren aan de hand van een aanpassingscoëfficiënt. Doel is om de ontwikkeling van de waarde van de grond tot uitdrukking te laten komen in de canon betaling. - Afkoop van de canon: Canonbetalingen kunnen vaak voor een bepaalde periode afgekocht worden. Na verloop van het tijdsvak zal er opnieuw een canonverplichting ontstaan. Het komt ook voor dat de canon eeuwigdurend afgekocht kan worden. 5

14 Opzegging De eigenaar kan de erfpacht opzeggen indien de erfpachter gedurende twee jaren in verzuim is met zijn canonbetalingen of in ernstige mate tekort schiet ten aanzien van zijn andere verplichtingen. Van deze bepaling kan in de onderlinge overeenkomst tussen eigenaar en erfpachter niet worden afgeweken ten nadele van de erfpachter 3. Opzegging door de erfpachter is in principe wel mogelijk tenzij partijen iets anders overeenkomen. Vergoeding waarde pand bij einde erfpacht Na het einde van de erfpacht dient de erfverpachter de waarde van de gebouwen aan de erfpachter te vergoeden. In de akte kan hiervan in bepaalde gevallen worden afgeweken 4. Dit is onder andere mogelijk indien de grond een andere bestemming had dan woningbouw. Bij woningen doet deze mogelijkheid zich dus nooit voor. Een andere mogelijkheid bestaat wanneer de erfpacht wordt opgezegd door de erfpachter. In deze gevallen kan er bij het einde van de erfpacht het risico worden gelopen dat er geen vergoeding verschuldigd is. Voor de hypotheekhouder betekent dit dat er dan geen zekerheid is waar zij zich op kan verhalen. Genot De erfpachter kent, voor zover in de akte niet anders wordt bepaald, hetzelfde genot als dat van een eigenaar. Dit betekent dus ondermeer dat hij de erfpacht kan splitsen in appartementsrechten. Ook heeft de erfpachter de bevoegdheid onverplicht aangebrachte (bouw) werken weg te nemen 5. Een beperking bestaat in geval van bestemmingswijziging waarvoor de instemming van de eigenaar benodigd is. Overdracht In de akte van erfpacht kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de erfverpachter kan worden overgedragen. Hierbij wordt tevens gesteld dat een dergelijke bepaling een executie door schuldeisers niet in de weg kan staan. De erfverpachter kan een voorgenomen overdracht niet zonder redelijke gronden weigeren 6. 6

15 Lasten De gewone lasten en herstellingen dienen door de erfpachter te worden verricht en te worden betaald. Bij buitengewone herstellingen is de erfpachter verplicht de erfverpachter hiervan in kennis te stellen. De erfverpachter is echter niet verplicht tot het doen van herstellingen. Al het onderhoud is dus voor de erfpachter Gemeentelijke erfpacht Amsterdam en Den Haag In tegenstelling tot particuliere erfpacht komt gemeentelijke erfpacht regelmatig voor. Het doel van de gemeentelijke erfpacht is tweeledig, ten eerste komt de waardestijging van de grond ten gunste aan de gemeenschap en ten tweede kan de gemeente invloed uitoefenen op het grondgebruik. De invloed op het grondgebruik blijkt uit de erfpachtvoorwaarden. Hierin zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van het gebruik, de bestemming, de bebouwingsplicht, het sloopverbod, instandhouding van de opstallen en de gedoogplicht welke geldt voor de aanleg van openbare nutsvoorzieningen. De erfpachtovereenkomst is een overeenkomt waarop de wettelijke regels van toepassing zijn. De gemeente dient als erfverpachter bij de uitoefening van haar bevoegdheden uit privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB) in acht te nemen. Een voorbeeld is het arrest Amsterdam/IKON 8. Hierbij werd het IKON op basis van de erfpachtvoorwaarden niet toegestaan om de woonbestemming van haar pand te wijzigen zonder de toestemming van Burgemeester en Wethouders welke de toestemming weigerde. IKON heeft daarop het gelijkheidsbeginsel, andere bedrijven hadden hun pand ook als kantoor in gebruik genomen, in stelling gebracht. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een overheidslichaam bij het uitoefenen van haar bevoegdheden uit een erfpachtverhouding de ABBB in acht dient te nemen. IKON kon hier in dit geval echter geen beroep op doen omdat de gemeente haar beleid voordat IKON om toestemming vroeg al had gewijzigd. Aangezien gemeentelijke erfpacht algemeen aanvaard is leidt financiering hiervan over het algemeen niet tot problemen. Bestudering van de invulling van de belangrijkste bepalingen, 7

16 waarvan een aantal genoemd in paragraaf 2.1, bij gemeentelijke erfpacht vormt het uitgangspunt voor de analyse van de particuliere erfpacht en de toets aan de marktconformiteit. De gemeenten met het, gemeten naar grondoppervlak, grootste areaal aan erfpacht zijn Amsterdam en Den Haag. Samen vertegenwoordigen zij bijna 44% van de stedelijke erfpacht (Nelisse, 2008, p. 47). De Algemene Bepalingen van Amsterdam (Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000) en Den Haag (Algemene Bepalingen, herziening 1993 versie 2008) zullen nader worden besproken. Looptijd Een belangrijk verschil tussen de beide stelsels is dat Amsterdam een stelsel kent van voortdurende erfpacht en Den Haag van eeuwigdurende erfpacht. Bij Amsterdam is de looptijd opgedeeld in tijdsvakken van 50 jaar, waarbij aan het eind van elk tijdvak de erfpachter het erfpachtrecht kan beëindigen. In dat geval vergoedt de gemeente de waarde van de opstallen. Beëindiging door de gemeente is ook mogelijk. Canon De canon wordt volgens beide stelsels berekend volgens een percentage van de grondprijs. De grondprijs is gebaseerd op de marktwaarde. Bij het Amsterdamse stelsel bestaat de keuze tussen een variabele en een vaste canon. Bij een variabele canon wordt de canon jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie. Bij een vaste canon, of de afkoop van de canon, blijft de jaarlijkse aanpassing achterwege en gebeurt dit aan het einde van de vaste canon periode. Ter bepaling van de hoogte van de canon zijn de grondprijs en het canonpercentage van belang. In Amsterdam wordt bij een variabele canon het percentage ter bepaling van de aanvangscanon afgeleid van het rendement op vijf staatsleningen met de langst resterende looptijd en wordt door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Vervolgens wordt het percentage jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau, oftewel gecorrigeerd voor inflatie, minus 1%. 8

17 Bij het Haagsche stelsel wordt het canon percentage vastgesteld op basis van rentepercentages op overheidsgegarandeerde en niet-overheidsgegarandeerde leningen met looptijden van respectievelijk 10 en 5 jaar. Vervolgens geldt de canon voor een periode van vijf jaar waarna deze opnieuw wordt vastgesteld. De canonpercentages voor 2010 zien er ter indicatie als volgt uit 9 : Figuur 1: Canonpercentages Gemeente Canon% Toelichting Den Haag 4,80% 2010, vastgesteld per december 2009 Amsterdam 3,77% 2e kwartaal 2010 Bij een vaste canon (alleen het Amsterdamse stelsel) van 10 jaar wordt gekeken naar het rendement op staatleningen met een resterende looptijd van 9 jaar en 10 jaar. Het percentage wordt vervolgens verhoogd met een risico opslag van 1,5%. Na afloop van de 10 jaar wordt het canonpercentage op dezelfde manier vastgesteld. De vaststelling van een canon van 25 jaar geschiedt op gelijke wijze. Een belangrijk verschil tussen de vaste canon van 10 jaar en 25 jaar is dat bij keuze voor 10 jaar, evenals bij variabele canon, de grondwaarde het gehele tijdsvak van 50 jaar ongewijzigd blijft. Bij een vaste canon van 25 jaar wordt de grondwaarde iedere 25 jaar opnieuw vastgesteld. De nieuwe actuele grondwaarde is de zogenaamde schaduwgrondwaarde. De schaduwgrondwaarde is gelijk aan de grondwaarde bij uitgifte gecorrigeerd voor de inflatie minus 1% en wordt jaarlijks vastgesteld. Herziening Canon Bij de herziening van de canon bestaan er belangrijke verschillen tussen de stelsels. Den Haag past geen herziening toe en de looptijd van de erfpacht is eeuwigdurend. Het Amsterdamse stelsel kent in het geval van een variabele canon een herziening iedere 50 jaar. Deze herziening vindt plaats op basis van de voor inflatie gecorrigeerde grondwaarde minus 1%. Beëindiging van de erfpacht Bij zowel de Amsterdamse als de Haagse Algemene Bepalingen is beëindiging door de erfverpachter alleen mogelijk indien de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt. Hiervan is in ieder geval sprake als de canon gedurende 2 jaar niet wordt betaald. Andere verplichtingen dan de canonbetaling rechtvaardigen echter ook opzegging door de erfverpachter. 9

18 De andere verplichtingen betreffen onder andere het onderhoud en de lasten van de opstallen en het gebruiken van de opstallen conform bestemming. Een voorbeeld hiervan is het vonnis van de Rechtbank van Arnhem in de zaak Stichting Fort bij Pannerden/Staatsbosbeheer 10. Als gevolg van liquiditeitsproblemen was de Stichting niet in staat haar doelstelling, het restaureren van het fort, te verwezenlijken. Daarmee kwam vast te staan dat de Stichting niet in staat was het fort te gebruiken zoals dat was omschreven in de erfpachtovereenkomst waarmee de opzegging was gerechtvaardigd. Bestemmingswijziging De Algemene Bepalingen bepalen dat de erfpachter verplicht is het perceel te gebruiken conform de in de akte omschreven bestemming. Het is de erfpachter ook niet toegestaan om het perceel of de opstallen niet of nauwelijks te gebruiken. Tegenstrijdig gebruik brengt het risico met zich mee dat de erfverpachter een grond heeft om de erfpacht op te zeggen. Het belang van de bestemmingsbepaling blijkt uit het arrest Kunst en antiekstudio Lelystad 11. Ondanks dat het hierbij niet ging om een erfpachtovereenkomst maar om een koopovereenkomst, is het arrest een voorbeeld van gebruiksbeperkende bepalingen in een privaatrechtelijke overeenkomst. In dit arrest had de gemeente een stuk grond verkocht aan Kunst en Antiekstudio Lelystad. In de overeenkomst was opgenomen dat de grond uitsluitend mocht worden aangewend voor de bouw van een bedrijven- en handelscentrum waarbij detailhandel niet was toegestaan. Het vigerende bestemmingsplan kende de beperking ten aanzien van detailhandel niet. Kunst en Antiekhandel Lelystad was voorts voornemens om de bedrijfsruimte te verhuren aan een Leen Bakker winkel, een detailhandelsbedrijf in de meubelsector. De gemeente weigerde toestemming voor de verhuur te verlenen. Kunt en Antiekhandel Lelystad was van mening dat de gemeente zich voor de gebruiksbepalingen moest bedienen van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Ondanks het vigerende bestemmingsplan heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de handelswijze van de gemeente geoorloofd was. De Wet op de Ruimtelijke Ordening staat derhalve dus niet in de weg aan het opnemen van voorwaarden omtrent grondgebruik in overeenkomsten. 10

19 Lasten en onderhoud Alle gewone en buitengewone lasten komen conform de wettelijke bepalingen voor rekening van de erfpachter. In de gemeentelijke voorwaarden wordt tevens genoemd dat de erfpachter de opstallen goed dient te onderhouden en indien nodig tijdig dient te vernieuwen. De erfverpachter kan, als de erfpachter dit nalaat, de herstelwerkzaamheden zelf laten verrichten op kosten van de erfpachter. Afkoop van de canon De Algemene Bepalingen van de gemeente Amsterdam geven de erfpachter de mogelijkheid de canon voor het lopend tijdvak van 50 jaar af te kopen. De afkoopsom wordt door Burgemeester en Wethouders bepaald en is gebaseerd op een door haar vast te stellen afkooppercentage waartegen de canon betalingen contant worden gemaakt. Het afkooppercentage in combinatie met de resterende looptijd van de erfpacht resulteert in de afkoopfactor. Het bedrag van de afkoop wordt dan berekend door het actuele canonpercentage te vermenigvuldigen met de schaduwgrondwaarde en de afkoopfactor. In Den Haag is de erfpachter gerechtigd voor de uitgifte de canon en de beheerskosten eeuwigdurend af te kopen. Na de uitgifte is dit alleen mogelijk na goedkeuring van Burgemeester en Wethouders. 2.3 Particuliere Erfpacht: Grondvermogen Finquiddity Grondvermogen B.V. (hierna te noemen Grondvermogen) is een initiatief van Kempen en Co. Grondvermogen koopt de grond van (particuliere) woningen en commercieel vastgoed om deze vervolgens in erfpacht uit te geven. Zoals in de inleiding aangegeven creëert Grondvermogen een voor inflatie gecorrigeerd beleggingsproduct ten behoeve van institutionele partijen. Grondvermogen heeft thans voor circa 100 miljoen aan grond gekocht welke vervolgens in erfpacht is uitgegeven. Voor het grootste deel betreffen het woningen en slechts voor een klein deel (circa 10%) commercieel vastgoed 12. Grondvermogen richt zich voor wat betreft de particuliere markt op mensen die het vermogen, dat vaak `opgesloten` zit in hun huis, vrij willen maken (Informatieboek Grondvermogen 2009). 11

20 Voor wat betreft commercieel vastgoed ziet Grondvermogen haar product als een langlopende financiering. Tot op heden is bij commercieel vastgoed het motief van de verkoop vooral gelegen in de liquiditeitsbehoefte van de verkoper. Middels de verkoop van de grond tracht de verkoper zijn maandelijkse lasten te verlagen en daarmee de cashflowpositie te verbeteren. Eén en ander ingegeven door het huidige tijdsgewricht. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er tot op heden slechts enkele transacties hebben plaatsgevonden. Bij het behandelen van de kenmerken van particuliere erfpacht zullen de erfpachtvoorwaarden zoals deze door Grondvermogen worden gehanteerd (bijlage E) als uitgangspunt worden genomen. De voorwaarden zijn tijdens twee interviews door Grondvermogen toegelicht. Looptijd Bij Grondvermogen is er, evenals bij het Amsterdamse stelsel, sprake van een voortdurende erfpacht. Het tijdvak bedraagt 50 jaar. Eventueel kan een kortere looptijd van bijvoorbeeld 30 jaar overeen worden gekomen. Canon Grondvermogen hanteert de variabele canon welke jaarlijks met de inflatie wordt gecorrigeerd. De aanvangscanon wordt door grondvermogen afgeleid uit het rentepercentage van een staatsobligatie met eenzelfde looptijd als het erfpachtcontract. De rente wordt vervolgens gecorrigeerd voor de inflatieverwachting zodat de reële rente resulteert. De reële rente vormt de basis welke wordt verhoogd met een commerciële opslag. De gehanteerde commerciële opslag is ongeveer gelijk aan de opslag van vastgoedbanken. Op basis van de volgende uitgangspunten is het canonpercentage af te leiden: - Tijdvak 30 jaar - Rente op staatsobligaties met een looptijd van 30 jaar 3,60% 13 - inflatieverwachting 2,10% 14 - commerciële opslag 2,60% 12

21 Middels de formule kan de reële rente van 1,47% worden berekend. Indien deze verhoogd wordt met de commerciële opslag bedraagt het canonpercentage 4,07% 15. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de commerciële opslag het resultaat is van onderhandelingen tussen de toekomstige erfpachter en erfverpachter. Het canonpercentage wordt vervolgens jaarlijks geïndexeerd waarbij een minimum index geldt van 1%. Hierdoor is de gemiddelde indexatie volgens het erfpachtcontract hoger dan de werkelijke indexatie. Indien bijvoorbeeld 1.000,-- sinds 1980 wordt geïndexeerd, is dit bedrag in 2009 gegroeid tot 2.118,--. Indien er een minimale index geldt van 1% bedraagt dit 2.173,--, oftewel 2,6% hoger 16. Herziening Canon Bij Grondvermogen geldt een tijdvak van 50 of eventueel 30 jaar. De aanpassing geschiedt na afloop van het tijdvak aan de hand van de dan te bepalen reële rente. De berekening ziet er als volgt uit: Waarbij : *reële rente = deze wordt afgeleid uit een liquide inflatiegerelateerde obligatie uitgegeven door de Staat der Nederlanden met een looptijd van 50 jaar (of gelijk aan de looptijd van het tijdvak). *De terugkoopfactor =, de terugkoopfactor voor de eerste herziening staat vast bij aanvang van het erfpachtcontract en bedraagt = 24,57. Beëindiging van de erfpacht Opzegging door de erfpachter is uitgesloten. De erfverpachter kan de erfpacht opzeggen indien de canon gedurende 2 jaar niet is betaald of de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Voor opzegging dient eerst de eventuele hypotheekhouder in kennis te worden gesteld. 13

22 De erfpachtvoorwaarden geven een niet-limitatieve opsomming van situaties waarin de erfpachter tekort schiet. Dit is onder andere het geval bij ernstige nalatigheid van onderhoudswerkzaamheden en wanneer faillissement of surseance van betaling van de erfpachter wordt uitgesproken. Deze laatste opzegmogelijkheid brengt een risico met zich mee voor de vastgoedfinancier. De vastgoedfinancier zal tenminste de afweging willen maken of zij de verplichtingen in de plaats van de erfpachter wil nakomen teneinde beëindiging van het recht van erfpacht te voorkomen. Een faillissement of surseance van betaling hoeft echter niet gerelateerd te zijn aan het object waarmee deze mogelijkheid redelijkerwijs komt te vervallen. Indien de erfpacht eindigt als gevolg van de opzegging door de erfverpachter krijgt de hypotheekhouder middels zaaksvervanging 17 wel een pandrecht op de vordering van de erfpachter welke bestaat uit de vergoeding van de waarde van erfpacht onder aftrek van hetgeen de erfverpachter te vorderen heeft. Bestemmingswijziging De erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen bepalen dat het gebruik, evenals bij de gemeentelijke Algemene Bepalingen, conform bestemming dient te zijn. Voor gebruik anders dan bepaald in de voorwaarden is toestemming van de erfverpachter nodig. De erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen kennen voorts een expliciete mogelijkheid van een bestemmingswijziging in woonruimte. Lasten en onderhoud Alle lasten zijn, net zo als bij de gemeentelijke erfpacht, voor rekening van de erfpachter. Ten aanzien van herstelwerkzaamheden is bepaald dat bij het niet-nakomen van deze verplichting de erfverpachter het recht heeft het erfpachtrecht op te zeggen. Terugkoopmogelijkheid Grondvermogen kent in tegenstelling tot het Amsterdamse en het Haagsche stelsel expliciet de mogelijkheid tot het terugkopen van de grond door de erfpachter. Grondvermogen kent zowel een tussentijdse- als een reguliere terugkoopmogelijkheid. 14

23 - Tussentijdse terugkoopmogelijkheid Iedere 10 jaar heeft de erfpachter de mogelijkheid om de grond terug te kopen. De terugkoopmogelijkheid is dan gelijk aan de contante waarde van de verplichtingen van de erfpachter plus een opslag van 3 maal de jaarcanon. De opslag kan gezien worden als een boete voor het vervroegd beëindigen van het contract. Gezien de hoogte van de opslag is deze mogelijkheid vanuit financieel opzicht niet interessant. - Reguliere terugkoopmogelijkheid Aan het einde van het tijdvak heeft de erfpachter de mogelijkheid om de grond terug te kopen. De terugkoopprijs wordt berekend door de formule: maandelijkse canon x 12 x terugkoopfactor. De terugkoopfactor zou, uitgaande van het eerder gehanteerde canonpercentage van 4,07%, 21,57 bedragen. Verpanding van de huur De huur wordt voor een bedrag van een jaar canon verpand aan de erfverpachter. Het motief van Grondvermogen is dat de erfpachter anders op relatief eenvoudige wijze de achterstand ten aanzien van de canonbetalingen tot bijna 2 jaar kan laten oplopen. De hypotheekhouder staat echter kritisch tegenover deze bepaling aangezien het pandrecht op de huren voor haar een belangrijke zekerheid is. Verpanding van de verzekeringspenningen De verzekeringspenningen van de afgesloten verzekeringsovereenkomst dienen te worden verpand aan de erfverpachter. Het motief van de erfverpachter is dat deze zekerheid wenst omtrent de verplichting van de erfpachter ten aanzien van de herstel of wederopbouw verplichting. Bepaald is dat de eventuele hypotheekhouder hoger in rang is. Garantstelling door erfpachter bij verkoop Bij verkoop dient de verkopende erfpachter voor 1 jaar hoofdelijk aansprakelijk te staan voor de canonbetalingen door de nieuwe erfpachter. Het motief van Grondvermogen bij deze bepaling is om in het geval van grond zonder opstallen, zekerheid te hebben omtrent de gegoedheid van de debiteur in geval van verkoop. De erfpachter kan het recht van erfpacht immers verkopen aan een koper welke mogelijk niet aan de canonverplichtingen kan voldoen waarbij het risico feitelijk bij Grondvermogen ligt. 15

24 In geval bij grond met opstallen speelt deze problematiek niet. Wel zal een dergelijke bepaling een negatieve invloed hebben op de verkoopbaarheid van het object. In onderstaande tabel is een samenvatting gegeven van de behandelde karakteristieken van de gemeentelijke Algemene Bepalingen en de voorwaarden van Grondvermogen. De genoemde artikelen verwijzen naar de artikelen uit de Algemene Bepalingen. Figuur 2: Vergelijking Erfpachtstelsels Amsterdam: AB voor voortdurende erfpacht 2000 Den Haag: AB 1986, herziening 1993 versie 2008 Particuliere erfpacht - Grondvermogen Kantoren voor onbepaalde tijd (art. 3) Afgeleide van de rente Looptijd voor onbepaalde tijd (art. 3) eeuwigdurend (art. 5) vaststelling canon% Afgeleide van de Afgeleide van de rente rente aanpassing canon Ja (art. 7 lid 4) ja (art 11) Ja (art.5) Actueel Canon% 3,77% 4,80% 4,07% Afkoop eeuwigdurend Nee (art. 10) ja (art. 9) Nee Herziening Canon Ja (art. 11 lid 2) Nee (art. 12) Ja Verkoop erfpachtrecht Ja (art. 21) Ja (art 19) Ja (art. 13.6) Beëindiging door Ja (art 33) Ja (art 26 en art 27) Ja (art 14.3) erfverpachter Vergoeding bij Ja (art. 33) Ja (art. 28) Ja (art 15) beëindiging Lasten voor erfpachter Ja (art. 18) Ja (art. 13) Ja (art. 9) Onderhoud voor Ja (art. 16) Ja (art 17.1) Ja (art e.v.) erfpachter Terugkoopmogelijkheid Nee Nee Ja (6 lid 5 en 6) Verpanding van verzekeringspenningen Nee Nee Ja (art. 12) Huurverpanding Nee Nee Ja (art ) Garantie erfpachter bij Nee Nee Ja 16

25 2.4 Actuele ontwikkelingen Particuliere erfpacht Naast het in de vorige paragrafen besproken initiatief van Grondvermogen zijn er, al dan niet als gevolg van het huidige economische tijdsgewricht, nog een aantal ontwikkelingen zichtbaar op het gebied van particuliere erfpacht. Deze ontwikkelingen hebben met name betrekking op woningen en niet op commercieel vastgoed. Desalniettemin zijn dergelijke ontwikkelingen van belang omdat er parallellen zijn te trekken met de commerciële vastgoedmarkt en kunnen zij bijdragen aan de discussie omtrent particuliere erfpacht als fenomeen. Erfpacht in de Splitsingsmarkt Met name in Amsterdam worden woningen, veelal door handelaren, na renovatie gesplitst teneinde ze met winst te verkopen. De laatste jaren is het voorgekomen dat de handelaren de woningen verkopen bezwaard met een recht van erfpacht. De consument blijkt niet altijd op de hoogte te zijn van de consequenties van erfpacht. Het heeft de schijn dat de verkopers hun opbrengsten middels de erfpachtconstructie weten te maximaliseren. Sinds januari 2010 hebben banken laten weten deze woningen niet te willen financieren waardoor deze onverkoopbaar zijn geworden. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geeft als reden de onduidelijkheid omtrent de identiteit van de eigenaar van de grond. Dit zouden namelijk partijen kunnen zijn met wie banken niet geassocieerd wensen te worden (Huizen onverkoopbaar, 2010). Daarnaast speelt de zorgplicht van de bank ten aanzien van de consument een belangrijke rol. Deze werkwijze laat, ten aanzien van de financierbaarheid van particuliere erfpacht, twee problemen zien. In de eerste plaats de zorgplicht van de banken voor de consument. Dit heeft onder meer geleid tot een discussie om erfpacht onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten te plaatsen (Erfpacht onder toezicht AFM, 2010). In de tweede plaats de identiteit van de erfverpachter. Ook als deze bekend is en het een zonder meer gerenommeerde partij betreft kan zij het recht verkopen aan een partij met wie de bank niet geassocieerd wil worden Erfpacht bij verkoop nieuwbouw woningen Als gevolg van de economische crisis blijkt het steeds moeilijker woningen te verkopen. Om de koopsom van de woningen te verminderen teneinde de verkoop van de woningen te bespoedigen kan het instrument erfpacht een rol spelen. De erfpachtconstructie wordt hierbij ingezet als 17

26 stimuleringsmaatregel waarmee het vertragen of stopzetten van ontwikkelingen wordt tegengegaan. De volgende erfpachtconstructies worden gebruikt (Nijland, 2009): 1. Gemeenten kunnen de grond aan de particuliere koper in erfpacht geven zodat kopers de grond niet hoeven te kopen. 2. De gemeente neemt de grondposities van marktpartijen over en geeft deze vervolgens uit in erfpacht. Op deze manier wordt de financieringsbehoefte van de marktpartijen verminderd. 3. Ontwikkelaars kunnen kiezen de woningen te koop aan bieden met en zonder erfpacht. De erfpacht kan hierbij gezien worden als een financiering voor de koper. 2.5 Conclusies De basis van de erfpachtvoorwaarden zijn wettelijk geregeld. De gemeente als erfverpachter dient tevens rekening te houden met de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur. De Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen zijn op veel punten gelijk. Op hoofdlijnen komen de bepalingen ten aanzien van de vaststelling van de canon, de opzeggingsgronden, de kosten voor het onderhoud en de vergoeding voor de opstallen bij het einde van de erfpacht, overeen. De belangrijkste verschillen tussen de Algemene Bepalingen van de gemeenten en de erfpachtvoorwaarden van Grondvermogen zijn: o Het canonpercentage bij Grondvermogen kent een minimale indexering van 1% per jaar. De gemeentelijke Algemene Bepalingen hebben daarentegen geen minimum grens van 0%. o Grondvermogen kent de mogelijkheid van het terugkopen van de grond door de erfpachter. Bij gemeenten is alleen het afkopen van de erfpacht voor het tijdsvak of in het geval van Den Haag, eeuwigdurend, mogelijk. o Grondvermogen kent, in tegenstelling tot de gemeenten, aanvullende voorwaarden ten aanzien van de huurverpanding. o Bij verkoop dient bij Grondvermogen de erfpachter 1 jaar garant te staan voor de canonbetalingen. De Algemene Bepalingen van de gemeenten kennen een dergelijke bepaling niet. 18

27 o Bij grondvermogen is beëindiging door de erfverpachter mogelijk indien de erfpachter failliet is of surseance van betaling heeft aangevraagd. Bij de gemeenten is dit niet het geval. De identiteit en betrouwbaarheid van de erfverpachter is bij particuliere erfpacht van belang. 19

28 3. De Vastgoedfinancier De vastgoedfinancier financiert op basis van hypothecaire zekerheid. In het geval van erfpacht wordt hypotheek gevestigd op het recht van erfpacht. Om te kunnen bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden, de vastgoedfinancier bereid is te financieren op basis van een hypotheek gevestigd op particuliere erfpacht is het van belang de verschillende aspecten van de vastgoedfinanciering en de omgeving van de vastgoedfinancier nader te onderzoeken. Dit hoofdstuk start met de elementen van de financieringsovereenkomst. De tweede paragraaf gaat in op een aantal aspecten vanuit de wet- en regelgeving die voor de vastgoedfinancier van belang zijn. Naast een uiteenzetting van het hypotheekrecht wordt ingegaan op de regelgeving omtrent de toegenomen kapitaaleisen welke van invloed zijn op het financieringsbeleid van de bank. In de derde paragraaf wordt de markt van vastgoedfinanciers bekeken. Met name, de marktomvang en de ontwikkeling van de productie over de afgelopen jaren worden toegelicht. De vierde paragraaf gaat in op de financieringscriteria welke bij de beoordeling van het risico voor de vastgoedfinancier van belang zijn. Vervolgens worden in de volgende paragraaf de aanvullende criteria welke gehanteerd worden in het geval van erfpacht genoemd. Deze paragraaf is voor een belangrijk deel gebaseerd op het kredietbeleid van FGH Bank N.V. In paragraaf zes wordt een vergelijking gemaakt tussen het financieren van particuliere erfpacht en Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Deze vergelijking maakt de hypothecaire zekerheid op erfpacht ten opzicht van volledig eigendom inzichtelijk. Het hoofdstuk sluit af met conclusies. 3.1 Financieringsovereenkomst Vanwege het kapitaalintensieve karakter van vastgoedinvesteringen speelt de financiering een belangrijke rol. Indien vreemd vermogen benodigd of wenselijk is zal de investeerder op zoek gaan naar een financier. Partijen zullen vervolgens afspraken maken over de voorwaarden welke worden vastgelegd in een financieringsovereenkomst. Deze overeenkomst vormt de basis voor de hypotheekakte welke wordt gepasseerd bij de notaris. 20

29 De volgende voorwaarden uit de financieringsovereenkomst zijn, niet limitatief, te onderscheiden (Geltner, 2007, p ): Hoofdsom: De hoofdsom kan direct bij het passeren van de hypotheekakte worden uitgekeerd of in termijnen. Dit laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de bouw van een object waarbij de hoofdsom wordt uitgekeerd naarmate de bouw vordert. Rente: Er kan gekozen worden uit een variabele (bijvoorbeeld euribor) rente of vaste rente voor een bepaalde periode. Looptijd: Partijen kunnen in principe iedere looptijd overeenkomen. Indien de investeerder de intentie heeft het object op korte termijn te verkopen, zal een korte looptijd (bijvoorbeeld 1 jaar) het meest passend zijn. Bij een lange termijn belegging past daarentegen een lange looptijd. Aflossing: Er zijn diverse aflosmethodieken die partijen overeen kunnen komen. De hoofdvormen zijn lineaire aflossing, aflossing op basis van annuïteiten en een aflossing ineens. Bij een lineaire aflossing wordt er periodiek een vast bedrag op de hoofdsom afgelost. Als gevolg van de dalende hoofdsom dalen de rentelasten bij een gelijkblijvend rentepercentage. Bij een annuïteitenfinanciering betaald de geldnemer periodiek een vast bedrag voor rente en aflossing. De samenstelling van de annuïteit wijzigt maar het totaal van de periodieke betaling niet. Tenslotte kan ook overeen worden gekomen dat de financiering wordt afgelost bij het einde van de looptijd of wanneer het object wordt verkocht. Vergoeding voor vervroegde aflossing: Hiervan is sprake indien de geldnemer vroegtijdig de financiering (deels) wenst af te lossen. In dat geval is er een vergoeding verschuldigd voor het optredend rendementsverlies van de financier. De vergoeding kan bestaan uit de contante waarde van de nog verschuldigde termijnen eventueel vermeerderd met een boete. Afsluitkosten en provisies: Naast de afsluitcommissie en de taxatiekosten kunnen er additionele provisies worden gevraagd welke bijvoorbeeld afhankelijk worden gesteld van de winst bij verkoop van het object. Dergelijke provisies komen voor bij financieringen met een hoog risico waarvoor de financier een hoger rendement eist. Zekerheden: Naast een eventuele borg of garant vormen de vestiging van hypotheek en de verpanding van de huurpenningen de belangrijkste zekerheden voor de bank. In de volgende paragraaf zullen deze worden toegelicht. 21

30 Door de specifieke invulling en combinatie van de genoemde onderdelen van de leningovereenkomst kunnen er verschillende financieringen vormgegeven worden. Hiermee kan de financier aansluiting zoeken bij de wensen van de investeerder. De volgende financieringen kunnen worden onderscheiden (De Kousemaeker, 2007, p.203): - Beleggingsfinanciering: dit betreft een (middel) lange termijn (> 5 jaar) financiering. De geldnemer is voornemens het object voor langere termijn in portefeuille te houden; - Handelsfinanciering: De geldnemer heeft als doel het object te verkopen. De financiering kenmerkt zich door een korte looptijd (< 2jaar); - Bouwfinanciering: Dit betreft de financiering ten behoeve van de bouw van een object. De hoofdsom wordt hierbij (deels) in depot gehouden en uitgekeerd naarmate de bouw van het object vordert. - Uitpondfinanciering: Hiervan is sprake indien een wooncomplex per wooneenheid wordt verkocht. Aflossing van de financiering vindt plaats uit de verkoopopbrengsten van de wooneenheden. - Participatiefinanciering: Indien er sprake is van een verhoogd risicoprofiel kan de financier additionele premies of winstrechten bedingen. 3.2 Wet en regelgeving De vastgoedfinancier heeft op verschillende vlakken te maken met wet- en regelgeving waarvan een aantal in deze paragraaf zullen worden toegelicht. Hypotheek en Pandrecht De rechten van pand en hypotheek zijn wettelijk geregeld in Boek 3, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Het hypotheekrecht kan alleen gevestigd worden op register goederen en het pandrecht op niet-registergoederen. De rechten hebben als doel om een vordering bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen 18. Voor het vestigen van de hypotheek is een notariële akte en inschrijving van de akte in de openbare registers benodigd