Notitie. Handboek grondbeleid en locatieontwikkeling, D Referentienummer Datum Kenmerk april 2013 MBr

Transcriptie

1 Notitie Referentienummer Datum Kenmerk april 2013 MBr Betreft Erfpacht in Kollumerland 1 Inleiding De gemeente Kollumerland c.a. heeft ons gevraagd om in een korte notitie uitleg te geven over het begrip erfpacht en dit te relateren aan de mogelijkheid van gronduitgifte voor nieuwbouw kavels. De notitie heeft globale informatie en is niet bedoeld als handleiding voor het opstellen van erfpachtvoorwaarden noch dient deze voor de berekeningswijze van de jaarlijkse erfpachtcanon. De notitie is opgemaakt aan de hand van ervaringen op gedaan in de praktijk van Grontmij rentmeesters. In het eerste deel gaan wij in op de juridisch technische aspecten van erfpacht. Het is een oud recht waar veel ervaring mee is opgedaan. In het tweede deel gaan wij in op de mogelijkheden voor de gemeente Kollumerland. 2 Juridisch en praktisch kader 2.1 Erfpacht Het Burgerlijk Wetboek omschrijft het recht van erfpacht als volgt: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (BW 5:85). In het verleden was het daarbij verplicht als tegenprestatie een periodieke canon te betalen; het huidige recht laat deze mogelijkheid vrij, zodat ook afkoop van de canon mogelijk is. Binnen het geheel van vormen van erfpacht worden drie soorten onderscheiden 1 : Erfpacht voor bepaalde tijd: na afloop van het tijdvak waarvoor de erfpachtovereenkomst is gesloten valt de grond terug aan de eigenaar, in dit geval de gemeente. Deze kan de grond opnieuw in erfpacht uitgeven aan de oorspronkelijke erfpachter of zijn rechtsopvolger. Wanneer de eigenaar dat niet doet, dient hij de waarde van de op de in erfpacht uitgegeven grond gerealiseerde opstallen te vergoeden (BW 5:99). Erfpacht voor onbepaalde tijd: hierbij wordt de erfpachtovereenkomst na afloop van ieder tijdvak gecontinueerd, maar onder de dan geldende voorwaarden en met een canon volgens de dan geldende grondwaarde. Het beëindigen van de erfpachtovereenkomst is in dit geval moeilijk. Dit stelsel is in het verleden door diverse gemeenten gehanteerd; op het moment is de gemeente Amsterdam de enige (grote) gemeente die deze vorm van erfpacht gebruikt voor gronduitgifte. Dat betekent dat na afloop van het tijdvak (in Amsterdam is dat 50 jaar) een nieuwe canon wordt vastgesteld, die in de meeste gevallen fors hoger is dan de oude. Eeuwigdurende erfpacht: bij eeuwigdurende erfpacht wordt niet met tijdvakken gewerkt, maar blijft de eens gesloten erfpachtovereenkomst gelden. Het recht kan door de erfpachter niet worden opgezegd, waardoor het sterk lijkt op eigendom. Ook de erfpachtvoorwaarden kunnen slechts in zeer beperkte mate worden gewijzigd. Eeuwigdurende erfpacht kan net als de andere vormen gepaard gaan met een jaarlijkse canonbetaling of betaling in tijdvakken, maar ook hier geldt dat de canon bij aanvang van de erfpachtovereenkomst kan worden afgekocht. 1 Handboek grondbeleid en locatieontwikkeling, D

2 Referentienummer Pagina van Erfpachtcanon Hieronder wordt verstaan de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van alle in de waardering betrokken percelen, in overeenstemming met ter plaatse geldende bestemmingsplanvoorschriften met de door de erfpachter aangebrachte of overgenomen voorzieningen weggedacht. Het bedrag van de erfpachtcanon wordt berekend als percentage van de waarde van de grond: Voorbeeld: Gemiddeld rendement 10 jarige staatsobligaties 3,63%*) Af: gemiddelde inflatie over de afgelopen 10 jaren 1,50%*) bij: beheerskosten en risico 1,80% Erfpachtcanon afgerond 4.00 % Omdat in de leveringsakte van erfpacht veelal wordt bepaald dat de canon jaarlijks of periodiek wordt geïndexeerd wordt in de canon geen rekening gehouden met inflatie. *) gemiddeld over de afgelopen 5 jaren voorafgaand aan de peildatum 2.3 Voorwaarden banken. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft een bancaire richtlijn per opgesteld waaraan een erfpacht overeenkomst moet voldoen wil deze voor banken acceptabel zijn voor hypothecaire geldverstrekking. Een kopie van de richtlijn is bijgevoegd. Deze richtlijn stuurt aan op verregaande zekerheid over de instandhouding van het recht (onbepaalde tijd) en de hoogte van de canon (voorspelbaar). Voorkomen moet worden dat enerzijds het verband tussen de canon en de waarde van de grond verloren gaat en anderzijds dat zich tussentijds sprongen in de hoogte van de canon voor doen. Enkele belangrijke voorwaarden: De uitgifte is voor onbepaalde tijd (in beginsel 50 jaren volgens Amsterdams model); Geen wijzigingen in de erfpachtovereenkomst zonder instemming hypotheekverstrekker; De canon is zowel bij vestiging als bij herziening een percentage van de getaxeerde grondwaarde; De prijs van de canon is niet hoger dan de kostprijs van een vergelijkbaar hypothecaire geldlening; De canon kan zowel geïndexeerd worden (consumentenprijsindex of woningprijsindex) als dat de grondslag (grondwaarde) periodiek herzien kan worden; De herziening moet voorspelbaar zijn, de bloot eigenaar is verplicht de erfpachter jaarlijks te informeren over de (geïndexeerde) canon en/of (geïndexeerde) grondwaarde Binnen de voorwaarden van de banken zijn nog ruime mogelijkheden om maatwerk te leveren. Zo kan worden bedongen dat de erfpachter de gronden altijd kan kopen voor de opgegeven actuele grondwaarde. 2.4 Fiscaal Bouwgronden worden i.t.t. agrarische gronden, met BTW belast bij eerste uitgifte. De fiscus zal de BTW bij eerste vestiging heffen en hanteert daarvoor een tabel waarbij de BTW over de toekomstige canon contant wordt gemaakt. Over de aldus berekende waarde van het erfpachtrecht is de (eerste) erfpachter BTW verschuldigd. Kopers dienen zich te realiseren dat de gehele BTW over de stichtingskosten van de nieuwbouwwoning en over de waarde van het erfpachtrecht afgerekend moeten worden.

3 Referentienummer Pagina van 7 3 Erfpacht als stimulans voor woningbouw. 3.1 Oude motieven voor erfpacht. Grotere gemeenten in Nederland hanteren erfpachtstelsels mede omdat dit een extra grip geeft op het gebruik van de grond en omdat zij als eigenaar mede profiteren van de waardestijging van grond. Met de opkomst van de ruimtelijke ordeningsinstrumenten is het argument van grip op de grond naar de achtergrond geraakt. Belastingstelsels als de OZB zorgen eveneens voor extra inkomsten op basis van de waarde van het vastgoed in de gemeente. De extra zorg en inspanningen om het erfpachtrecht in stand te houden zijn voor veel gemeenten redenen om het recht af te bouwen en de gronden te verkopen. Enkele steden, Amsterdam, Vlaardingen en Den Haag blijven op politieke gronden nog erfpacht hanteren en voeren daarin actief beleid, professioneel Hypotheekrenteaftrek en crisis. Het rijk heeft met ingang van dit jaar 2013 bepaald dat de rente van een hypotheek alleen nog voor aftrek in aanmerking komt als de hele hypotheek in 30 jaar wordt afgelost (annuïtair). Door deze verplichting moeten particuliere kopers ook de grond aflossen die zij in volle en vrije eigendom hebben verkregen. Voor erfpacht ligt dat anders. De canon is fiscaal aftrekbaar als ware het de rente op een annuïtaire hypotheek. Echter zal de canon alleen een (rente-)percentage van de grondwaarde zijn. Afgelost wordt er nooit. Dat op de grond niet hoeft te worden afgelost maakt uit in de maandlasten. Een sociale kavel van euro in 30 jaar niet (lineair) aflossen scheelt 55,--/maand. Erfpacht maakt daardoor een (duurdere) koopwoning eerder bereikbaar voor de consument. Waar beperkingen voor hypotheken de koopkracht doen dalen, versterkt erfpacht de financiële spanwijdte. Daar staat tegenover dat indien conform de voorschriften van de bank een canon een percentage van de grondwaarde is, de canon mee stijgt (of daalt zoals in de huidige extreme markt) met de grondprijs. Op de langere termijn is er sprake van een stijging, waarvan de bloot eigenaar (gemeente) profiteert. Redenen voor de erfpachter om bij aanwezigheid van voldoende middelen op termijn te kiezen voor koop van de grond, als de overeenkomst die mogelijkheid biedt. In Amsterdam is die keuze er bijvoorbeeld niet. 3.3 Flexibiliteit in erfpacht Aan het erfpachtrecht kunnen bepalingen worden gekoppeld omtrent het gebruik en beëindiging. De vele variëteiten daarin maken enerzijds maatwerk mogelijk, anderszijds leidt het tot een grote diversiteit. In binnensteden biedt het aanvullende mogelijkheden om grip op de grondmarkt te houden. Bij financiering van maatschappelijk vastgoed, maakt het zekerheden mogelijk voor financiering. Buurgemeente Achtkarspelen heeft het gekoppeld aan inkomenspolitiek: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de canon. Het opstellen van een model erfpachtovereenkomst is dan ook maatwerk en wordt geheel ingegeven door hetgeen de gemeente er mee wil bereiken. Een grote variëteit binnen één gemeente zet echter druk op de eenheid en eenvoud van uitvoerbaarheid. Canon s die niet gekoppeld zijn aan de grondwaarde wijken kunnen daar op de langere termijn steeds meer van afwijken, totdat het moment van herziening plaats vindt. De verschillen tussen de oude prijs (soms wel meer dan 50 jaar oud) en de nieuwe, geeft soms aanleiding tot berichten in de media. Bij een geregelde toets aan de grondwaarde blijven dergelijke verassingen beperkt. 3.4 Erfpacht in Nederland De laatst bekende inventarisatie is van In het noorden boden alleen Leeuwarden en Groningen (binnenstad) erfpacht aan. Groningen vanwege de aanvullende rechten ten opzichte van het ruimtelijk ordeningsrecht. Naast Achtkarspelen biedt nu ook Assen erfpacht aan en er zijn

4 Referentienummer Pagina van 7 meer gemeenten waar deze vraag actueel is. De belangstelling in Assen en Achtkarspelen bleek bescheiden. De financiële voordelen hebben enkele potentiële kopers (met laag inkomen) over de streep getrokken. De vraag is echter of de opkomst van erfpacht louter om financiële redenen een modegril is of blijvend interessant. Zolang de huidige hypotheekregels, 100% aflossing, gehandhaafd blijven, kunnen kopers bij grond in erfpacht een (grotere) woning kopen, dan wat banken bij koop van de woning inclusief grond in vol eigendom verantwoord vinden. Eenmaal afgesloten erfpachtovereenkomsten vragen van de gemeente nog decennia aandacht. Kiezen voor erfpacht is een weloverwogen keuze waar de gemeente vele jaren van profiteert, maar ook met de uitvoeringslasten blijft zitten. 4 De positie van de gemeente Kollumerland 4.1 Financiële waardering en voorschriften. De gemeente moet de gronden in eigendom verantwoorden op de balans tegen de actuele marktwaarde. Gronden in erfpacht worden volgens art 63 lid 4 van het BBV gewaardeerd tegen de eerste uitgifteprijs. Dat betekent dat de waarde op de balans overeenkomst met de koopsom waarvoor de gronden eveneens worden aangeboden. De vergoeding voor het erfpacht is een percentage. Dat percentage is minimaal de kosten die de gemeente heeft aan het financieren van de grond, stel de interne omslagrente uit de meerjarenbegroting of een 10 jarige BNG-rente, verhoogd met de kosten van uitvoering en handhaving. De berekeningen zijn echter per gemeente anders. Er zijn ook gemeenten die uitgaan van de rente van een 25 jarige BNG-lening, verhoogd met 0,25%. We komen ook 10-jarige staatsleningen en tegenwoordig ook de Euribor tegen als maatstaf. De keuze is afhankelijk van uw eigen situatie. Maximaal is het de door de banken aangegeven rente die met een hypotheekproduct vergelijkbaar is. De hypotheekrente voor een 100% financiering 10 jaar vast is momenteel circa 5%. Maar voor 30 jaar vast minimaal 6% De ruimte voor het dekken van gemeentelijke kosten is circa 1%, echter neemt in de loop der tijd de hoogte van de canon toe, door herzieningen na stijging van de grondwaarde, terwijl de waarde op de balans, de oorspronkelijke grondwaarde, gelijk blijft. De mate van stijging is afhankelijk van uw keuze voor indexatie en periodieke herzieningen. Bij aanvang ziet uw balans er als volgt uit: Bezittingen Schulden Recht van erfpacht: Lening Inkomsten Uitgaven Erfpachtcanon stel 4% 40 Rente over lening (3,5%) 35 Situatie over 30 jaar bij 1,5% inflatie, na herziening grondwaarde naar 1.500,- Inkomsten Uitgaven Erfpachtcanon 4% 60 Rente over lening (3,5%) (stel) 35 Op de langere termijn wordt het bedrag dat met de canon wordt ontvangen steeds hoger, echter blijft de rentelast van het actief (de grondwaarde op de balans) gelijk. Mocht de rente stijgen, dan zal bij periodieke herziening niet alleen de grondwaarde, maar ook het canonpercentage herijkt kunnen worden. Mits dat in de overeenkomst is opgenomen. De crisis heeft ons geleerd dat grondwaarden ook kunnen dalen. Een grondwaarde daling zal dan bij herzieningen doorwerken in verminderde opbrengsten van de canon. Voor nu nemen wij

5 Referentienummer Pagina van 7 aan dat de grondprijzen hun dieptepunt naderen en er sprake zal zijn van stabilisatie en herstel. Echter hoe de prijzen zich in krimpregio s zich gaan gedragen is onzeker. 4.2 Lucratief? Indien wij er van uit gaan dat zoals vele gemeenten circa 1% van de grondwaarde jaarlijks aan de erfpacht over houden, dan ontstaat pas een verdienmodel indien het om aanzienlijke bedragen gaat en de werkzaamheden routinematig zijn ingebed in de organisatie. Of er 1% wordt verdiend hangt overigens ook af van de wijze waarop de gemeente de gronden zelf financiert. Bij kortlopende financiering is de marge, en het risico op rentestijging, veel groter. Langere financieringen minimaliseren het risico, maar zijn duurder (20 jaar ca. 3,5%) en verkleinen de marge. Stel dat de gemeente Kollumerland bijvoorbeeld 20 kavels voor sociale woningbouw in erfpacht kan uitgeven voor ,-/stuk. Dan blijft er jaarlijks 1% maal ,- = 4.000,- bruto over. Maar in tegenstelling tot verkoop, waarbij na levering er geen werkzaamheden meer zijn, vergt erfpacht continu aandacht. Maandelijkse facturatie Acties tegen wanbetaling Mutaties facturatie bij verkoop van de woning Periodieke herwaardering grondwaarde (herziening elke 5 à 10 jaar) Jaarlijkse indicering van de canon Om met erfpacht te kunnen beginnen is voor een eerste maal een model overeenkomst nodig en een besluit van uw raad. De kosten voor het opzetten van zo n model, het uitwerken van de gemeentelijke kavels waarvoor dat van toepassing kan zijn en de interne kosten zijn circa ,-. Aan de hand van een gesloten administratie kan nagegaan worden welke vergoeding de gemeente moet vragen om tot een kostendekkende aanpak te komen. Wij verwachten dat een marge van 1% niet toereikend is als slechts een beperkt aantal goedkope kavels onder erfpacht worden geleverd. Het voordeel is bovendien voor de consument groter, naarmate de kavel duurder is. Ook dure kavels in erfpacht leveren is voor beiden, consument en gemeente, aantrekkelijk. Uitgifte in erfpacht kan interessant zijn indien dat op grote schaal plaats vindt zodat de ervaring, kennis en expertise geborgd is, hetgeen tot lage uitvoeringskosten leidt. 4.3 Gemeente altijd verpachter. Banken zijn attent op de betrouwbaarheid van de verpachter. Gemeenten zijn in dit opzicht betrouwbaarder dan private partijen. Zo gaan gemeenten niet failliet. Banken verstrekken momenteel alleen hypotheek als de gemeente de grond in erfpacht uit geeft. In situaties waarin een ontwikkelaar woningen te koop aan biedt, bijvoorbeeld Pijnacker Ontwikkeling B.V., zal de gemeente er tussen moeten gaan zitten door de bouwkavel eerst van de ontwikkelaar te kopen om deze vervolgens in erfpacht uit te kunnen geven. Dat kan overigens in één transactie (A-B-C). 4.4 Sociaal maatwerk. De gemeente Achtkarspelen is nog wat verder gegaan door de hoogte van de canon niet allen afhankelijk te maken van de waarde van de grond, maar ook door de canon te verhogen met een opslag dat afhankelijk is van het gezinsinkomen ten opzichte van het modale inkomen, iedere drie jaar te herzien. Voor lagere inkomens wordt genoegen genomen met een lage vergoeding voor de kosten (euribor + 0,56%), dan bij hogere inkomens (euribor + 4,04%). Of op deze wijze een gemeente inkomenspolitiek moet bedrijven is een keuze van de raad. Naar onze opvatting behoort inkomenspolitiek tot de competenties van het rijk. De beïnvloeding van de verkoop kan daarnaast spanning opleveren met het staatssteunrecht. De inkomenstoets moet daar elke drie jaar plaats vinden en bij verkoop. Over de mate van kostendekking valt dan niets te zeggen.

6 Referentienummer Pagina van Complexiteit versus eenvoud Met erfpacht kan verregaand maatwerk worden geleverd tussen de bloot eigenaar en de erfachter. Juist daarom hebben de banken richtlijnen opgesteld waar zij aan toetsen. Het is voor een consument niet eenvoudig te doorgronden wat in de erfpachtovereenkomst staat. Het doel voor Kollumerland kan zijn dat slechts de grond in erfpacht wordt aangeboden, als een soort huur, zonder de wens aanvullende eisen te stellen aan het gebruik, inkomen, en dergelijke. Daarmee wordt de grond eerder financieel bereikbaar voor de koper, zonder dat dat de gemeente geld kost. Het is niet de bedoeling grip op de grondmarkt te krijgen of om er extra aan te verdienen. Wij bevelen aan om als de gemeente erfpacht overweegt aan te bieden, een zeer eenvoudig en begrijpelijk model te kiezen: Een erfpacht met een canon van 4% van de grondwaarde in het eerste jaar met een looptijd van 30 jaar. Het erfpacht kan telkenmale verlengd worden. Tussentijdse herzieningen van de grondwaarde en de rentegrondslag om de 7 jaar. Het is een voorbeeld, waarin de hoogte van de canon en het bepalen van de waarde moeten worden uitgewerkt. 5 Voorbeeldberekening In onderstaand voorbeeld rekenen wij uit wat het verschil in maandlasten bruto is tussen het verkrijgen van het bloot eigendom van de grond en verkrijging in erfpacht. Voorbeeldberekening Waarde grond Waarde woning Volledig eigendom grond Bruto jaarkosten voor belasting Maand Annuïteitenhypotheek 30 jaar 6,0% ,34 908,11 Grond in erfpacht Erfpacht (canon 4%) 30 jaar 4,0% ,00 83,33 Annuïteitenhypotheek 30 jaar 6,0% ,11 756, ,11 840,09 Voordeel erfpacht t.o.v. koop grond bruto 816,22 68,02 Bij 35% belastingaftrek, circa 35% 604,61 50,38 Het voordeel van het niet hoeven aflossen/afschrijven op de grondwaarde is in dit voordeel ongeveer vijf tientjes per maand, 604,-/jaar (rekening houdend met de voorgestelde maximale renteaftrek van 35% gemiddeld). Naarmate de kavel duurder is neemt het voordeel toe. N.B. de berekening is gemaakt zonder rekening te houden met BTW c.q. dat het BTW-deel van de erfpacht bij de prijs van de woning is opgeteld. Het belastingvoordeel over de annuïteitenhypotheek verdwijnt in de loop van de tijd.

7 Referentienummer Pagina van 7 6 Conclusies Erfpacht zoals hier besproken kan voor een koper van een kavel interessant zijn omdat het zich gedraagt als een aflossingsvrije hypotheek, mits de erfpachtovereenkomst ook als zodanig is ingericht. Erfpacht is echter een complexe wijze van verkopen waarbij de gemeente gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst inspanningen moet plegen op het gebied van registreren, waarderen en factureren. Het vereist eveneens specifieke kennis. De aanloopkosten worden niet snel goed gemaakt bij bescheiden aantallen. Als het echter de grondverkoop mede kan stimuleren, dan snijdt het mes ook aan de kant van de grondexploitaties positief mee Verantwoording Deze notitie is opgesteld door Marc J.R.. Braaksma, senior adviseur ruimtelijke ontwikkeling en Age W. Zijlstra,beëdigd rentmeester en registertaxateur. Bijlage: Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf

8 Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf Voorblad Dit document bevat de bancaire richtlijn voor de hypothecaire financiering van woningen voor zover deze particuliere erfpachtrechten worden (zijn) gevestigd vanaf ( Bancaire richtlijn ). Deze is geschreven vanuit het oogpunt van hypothecaire geldverstrekkers. Erfpacht heeft effect op de waarde van de woning en de lasten van de klant. Om een verantwoorde financiering op het erfpachtrecht te kunnen bieden is het noodzakelijk dat de erfpachtvoorwaarden helder zijn over de lasten voor de klant en elementen die de waarde van het erfpachtrecht beïnvloeden. De criteria voor de financierbaarheid van bestaande erfpachtrechten die op 6 oktober 2011 zijn gepubliceerd door de NVB ( Criteria ) bevatten (minimale) voorwaarden voor financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd voor (was voorheen ). De Criteria zien met name toe op de helderheid van erfpachtvoorwaarden. Erfpachtrechten te vestigen vanaf moeten niet alleen helder zijn, maar naar mening van banken ook evenwichtig en gebaseerd zijn op een logische en begrijpelijke systematiek. Deze bancaire richtlijn bouwt derhalve voort op de Criteria, maar bevat ook aanvullingen. In deze richtlijn wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten met betrekking tot toekomstig te vestigen particuliere erfpachtrechten, maar laat gezien het karakter van een richtlijn alle vrijheid voor individuele partijen (ook banken) om hiervan af te wijken. 1

9 SAMENVATTING Hieronder staat een samenvatting van de bancaire richtlijn voor particuliere erfpachtrechten uit te geven vanaf ALGEMEEN De uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd Het perceel en de opstallen moeten worden gebruikt voor bewoning Het erfpachtrecht is vrij overdraagbaar en kan onvoorwaardelijk worden bezwaard met hypotheek Een bestemmingswijziging vergt voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) Verhuur, splitsing en ondererfpacht vergt voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) en de bloot eigenaar vraagt geen onredelijke bedragen voor medewerking De bloot eigenaar en de erfpachter mogen de erfpachtvoorwaarden niet wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen Geen recht tot koop dat erfpachter financieel benadeelt In de akte van vestiging mogen geen bepalingen worden opgenomen die het genotsrecht van de erfpachter materieel beperken De bloot eigenaar mag het erfpachtrecht uitsluitend opzeggen op grond van de in artikel 87 lid 2 Boek 5 Burgerlijk Wetboek vermelde gronden De bloot eigenaar is verplicht bij het einde van het erfpachtrecht aan de voormalige erfpachter de waarde van het erfpachtrecht te vergoeden De procedure tot benoeming van taxateurs moet onafhankelijkheid waarborgen SPECIFIEK VOOR ERFPACHT MET CANONVERPLICHTING De canon bij vestiging is gelijk aan de grondwaarde bij vestiging vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging De canon wijzigt uitsluitend door indexatie of na herziening De canon na herziening is gelijk aan de grondwaarde na herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage na herziening 2

10 Noch op de grondwaarde noch op het canonpercentage wordt een appreciatie- of depreciatiefactor toegepast Het canonpercentage bij aanvang wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening Het canonpercentage na herziening wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd na herziening niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening ten tijde van de herziening De grondwaarde bij aanvang en bij iedere herziening is een reële waarde en in de akte van vestiging is opgenomen hoe de grondwaarde bij vestiging is bepaald De grondwaarde bij herziening wordt op dezelfde wijze bepaald als de grondwaarde bij aanvang op basis van omstandigheden ten tijde van de herziening Als de canon wordt geïndexeerd, geschiedt de indexatie jaarlijks Als de canon wordt geïndexeerd, is de indexatiefactor de consumentenprijsindex (of een andere objectieve Nederlandse index (bv woningprijzen)) Herziening is verplicht, tenzij de grondwaarde bij aanvang bepalend is en blijft voor de canonverplichting De canon na herziening moet voorspelbaar zijn en niet leiden tot grote schokken De hoogte van de canon na herziening kan 5 jaar voor herziening worden aangevraagd door de erfpachter, waarbij de oude canon verschuldigd blijft tot herziening Bij herziening wordt alleen de canon aangepast De canon wordt maandelijks of jaarlijks betaald De canon mag niet voor een bepaalde tijd worden afgekocht De canon wordt niet verhoogd bij een verbouwing De canon wordt niet verhoogd bij een bestemmingswijziging De bloot eigenaar is verplicht om de erfpachter jaarlijks te informeren over de (geïndexeerde) canon en/of de (geïndexeerde) grondwaarde 3

11 ALGEMEEN Hieronder staat per onderwerp een toelichting op de bancaire richtlijn. De bancaire richtlijn is verdeeld in twee categorieën: A) Richtlijnen die gelden voor alle erfpachtrechten; en B) Richtlijnen voor erfpachtrechten met een (potentiële) canonverplichting. A) Richtlijnen die gelden voor alle erfpachtrechten 1) Duur 2) Bestemming De uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd De uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd. Het perceel en de opstallen moeten worden gebruikt voor bewoning Het in erfpacht uitgegeven perceel en de opstallen moeten worden gebruikt voor bewoning. De erfpachter is verplicht de grond en de opstallen goed te onderhouden en te verzekeren tegen brand- en stormschade. 3) Vrije overdraagbaarheid Het erfpachtrecht is vrij overdraagbaar en kan onvoorwaardelijk worden bezwaard met hypotheek Het erfpachtrecht is vrij overdraagbaar. De erfpachtvoorwaarden mogen bepalen dat het erfpachtrecht bij verkoop eerst moet worden aangeboden aan de bloot eigenaar en dat de bloot eigenaar in dat geval het recht heeft om het erfpachtrecht te kopen voor de waarde van het erfpachtrecht. De erfpachtvoorwaarden mogen geen voorwaarden voor bezwaring met hypotheek of executie bevatten. 4) Bestemmingswijziging Een bestemmingswijziging vergt voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) Een bestemmingswijziging kan een groot effect hebben op de waarde van het erfpachtrecht. Om die reden is voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) vereist. 4

12 5) Verhuur / splitsing / ondererfpacht Verhuur, splitsing en ondererfpacht vergt voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) en de bloot eigenaar vraagt geen onredelijke bedragen voor medewerking Verhuur, splitsing en ondererfpacht kunnen een groot effect hebben op de waarde van het erfpachtrecht. Om die reden is voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) vereist. De bloot eigenaar verbindt aan het verlenen van toestemming geen financiële voorwaarden anders dan een vergoeding voor onvermijdelijke externe kosten (waaronder notariële kosten) en redelijke administratiekosten 6) Geen wijziging van erfpachtvoorwaarden De bloot eigenaar en de erfpachter mogen de erfpachtvoorwaarden niet wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker. Een wijziging van erfpachtvoorwaarden kan een groot effect hebben op de waarde van het erfpachtrecht. Hypothecaire geldverstrekkers willen weten wat de erfpachtvoorwaarden zijn en zeker weten dat deze niet worden gewijzigd zonder hun toestemming. 7) Geen verplichting tot koop voor erfpachter In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen. Een recht tot koop van de grond voor de erfpachter heeft een sterke voorkeur, maar is geen verplichting. Indien een recht tot koop van de grond wordt aangeboden, dient uitdrukkelijk te zijn beschreven dat de aankoopsom maximaal de dan geldende marktwaarde van het bloot eigendom van de grond bedraagt. Bij een koop van de grond is de erfpachter verplicht de grond onder het hypotheekrecht te brengen. 8) Geen recht tot koop voor bloot eigenaar of derde Geen recht tot koop dat erfpachter financieel benadeelt In de akte van vestiging mag geen recht worden opgenomen voor de bloot eigenaar of een derde om het erfpachtrecht te kopen tegen een waarde die lager is dan de som van de waarde van het erfpachtrecht en verhuiskosten. 9) Geen materiële beperking genotsrecht In de akte van vestiging mogen geen bepalingen worden opgenomen die het genotsrecht van de erfpachter materieel beperken Van een materiële aantasting van het genotsrecht van de erfpachter is sprake wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door een of meer specifieke 5

13 erfpachtvoorwaarden en de erfpachter als gevolg van die specifieke erfpachtvoorwaarden zijn woning redelijkerwijs niet als woning kan gebruiken. Daarvan is sprake wanneer redelijkerwijs kan worden aangenomen dat een aanzienlijk deel van de potentiële kopers afziet van koop van het erfpachtrecht voor woondoeleinden vanwege de betreffende bepaling. 10) Einde van het erfpachtrecht De bloot eigenaar mag het erfpachtrecht uitsluitend opzeggen op grond van de in artikel 87 lid 2 Boek 5 Burgerlijk Wetboek vermelde gronden De erfpachter mag het erfpachtrecht niet opzeggen. Als het erfpachtrecht bezwaard is met hypotheek zal de bloot eigenaar de hypotheekhouder(s) bij deurwaardersexploot in kennis stellen van de voorgenomen beëindiging van het erfpachtrecht. Het erfpachtrecht zal niet eerder eindigen dan nadat ten minste zes maanden na betekening van het exploot verlopen zijn. Gedurende deze periode kan de hypotheekhouder opzegging voorkomen door de grond(en) voor opzegging weg te nemen. 11) Vergoeding bij het einde van het erfpachtrecht 12) Taxateurs De bloot eigenaar is verplicht bij het einde van het erfpachtrecht aan de voormalige erfpachter de waarde van het erfpachtrecht te vergoeden De waarde van het erfpachtrecht wordt binnen 2 maanden na het einde van het erfpachtrecht vastgesteld door 3 taxateurs. In de akte van vestiging wordt bepaald dat de taxateurs gehouden zijn om de waarde van het erfpachtrecht te bepalen door de waarde van de woning in vol eigendom te verminderen met de contante waarde van de erfpachtverplichting en beide waardes (en niet alleen het verschil) te vermelden in hun rapport. De bloot eigenaar mag op deze vergoeding afhouden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft. In de akte van vestiging ziet de bloot eigenaar jegens de hypothecaire geldverstrekker(s) af van het recht om andere kosten en vorderingen dan de verschuldigde canon die in de afgelopen 2 jaar opeisbaar is geworden in mindering te brengen op de waarde van het erfpachtrecht. De bloot eigenaar zal het bedrag van de vergoeding uitbetalen aan de hypotheekhouder(s) als wettelijke pandhouder(s) tot maximaal het beloop van de hypothecaire vordering(en). De vergoeding is verschuldigd 5 werkdagen vanaf de datum waarop het rapport is gebracht. De procedure tot benoeming van taxateurs moet onafhankelijkheid waarborgen Van de 3 taxateurs wordt er 1 benoemd door de bloot eigenaar en 1 door de erfpachter of, bij diens afwezigheid, de eerste hypothecaire geldverstrekker in diens plaats. Deze 2 taxateurs benoemen gezamenlijk 1 onafhankelijke voorzitter. De 3 taxateurs besluiten bij meerderheid. 6

14 B) Richtlijnen" voor erfpachtrechten met een (potentiële) canonverplichting 13) Canon De canon bij vestiging is gelijk aan de grondwaarde bij vestiging vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging Canon bij vestiging = canonpercentage bij vestiging * grondwaarde bij vestiging. In de akte van vestiging wordt het canonpercentage bij vestiging, de grondwaarde bij vestiging en de jaarcanon bij vestiging vermeld. De canon wijzigt uitsluitend door indexatie of na herziening De canon kan alleen worden aangepast door indexatie of na herziening. De canon wordt niet verhoogd bij verbouwing of bestemmingswijziging. De canon na herziening is gelijk aan de grondwaarde na herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage na herziening Canon bij herziening = canonpercentage bij herziening * grondwaarde bij herziening. In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de canon niet negatief kan zijn. Noch op de grondwaarde noch op het canonpercentage wordt een appreciatie- of depreciatiefactor toegepast Bij de vaststelling van de canon wordt noch op de grondwaarde noch op het canonpercentage een appreciatie- of depreciatiefactor toegepast. Een koper van een erfpachtrecht zal bij de bepaling van de prijs die hij betaalt voor het erfpachtrecht rekening (moeten) houden met eventuele waardevermeerderende of waardeverminderende erfpachtvoorwaarden. Deze komen dus tot uitdrukking in de waarde van het erfpachtrecht. Bij een appreciatie- of depreciatiefactor bestaat het risico dat deze waardevermeerderende of waardeverminderende erfpachtvoorwaarden twee keer worden meegenomen. 14) Canonpercentage Het canonpercentage bij aanvang wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening Het canonpercentage bij aanvang moet zodanig bepaald worden dat de kostprijs van de erfpacht voor de consument op basis van de marktverwachtingen bij vestiging (waarbij ook rekening moet worden gehouden met de tarieven bij herziening en eventuele koopprijzen) naar verwachting niet hoger is dan van hypothecaire geldleningen met dezelfde rentevaste periode. In de akte van vestiging wordt de verwachte kosten voor de consument vermeld. In de akte van vestiging wordt ook vermeld wat (het gemiddelde) tarief is van hypothecaire geldleningen met dezelfde rentevaste periode en hoe dit tarief is vastgesteld. Als nominale basis kan ten hoogste worden gekozen voor Nederlandse staatsobligaties met een opslag van maximaal 2% of voor geldende hypotheekrentes zonder opslag. Voor 7

15 erfpachtrechten waarbij de canon wordt geïndexeerd moet het canonpercentage een reëel percentage zijn (nominaal percentage minus inflatieverwachting). Voor zowel de nominale basis als de inflatieverwachting moet worden uitgegaan van de periode die geldt tot de eerstvolgende herziening. Wanneer de eerstvolgende contractuele herziening over 10 jaar plaatsvindt, moet dus worden uitgegaan van tarieven met een rentevaste periode van 10 jaar en de inflatieverwachting voor de komende 10 jaar. Het canonpercentage en de wijze waarop deze is vastgesteld wordt in de akte van vestiging vermeld. Deze beschrijving moet in alle gevallen zodanig specifiek zijn dat deze door een onafhankelijke derde kan worden gecontroleerd (en herhaald bij herziening op basis van de omstandigheden ten tijde van herziening). Zolang er geen liquide markt is waaruit de Nederlandse inflatieverwachting kan worden afgeleid, moet worden uitgegaan van de Euro inflatieverwachting als beste benadering van de Nederlandse inflatieverwachting. Informatie over de Euro inflatieverwachting kan bijvoorbeeld worden verkregen uit Bloomberg. Het canonpercentage na herziening wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd na herziening niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening ten tijde van de herziening Het canonpercentage bij herziening wordt zodanig bepaald dat de kostprijs van de erfpacht voor de consument op basis van de marktverwachtingen bij herziening (waarbij ook rekening moet worden gehouden met de tarieven bij herziening en eventuele koopprijzen) naar verwachting niet hoger is dan van hypothecaire geldleningen met dezelfde rentevaste periode ten tijde van de herziening. Voor de bepaling van (i) het tarief van hypothecaire geldleningen met dezelfde rentevaste periode, (ii) de basis en (iii) de inflatieverwachting wordt (zoveel mogelijk) aangesloten bij de wijze waarop deze zijn bepaald bij vestiging. Daarbij moet worden uitgegaan van de omstandigheden ten tijde van de herziening. 15) Grondwaarde De grondwaarde bij aanvang en bij iedere herziening is een reële waarde en in de akte van vestiging is opgenomen hoe de grondwaarde bij vestiging is bepaald De grondwaarde bij vestiging moet een reële grondwaarde zijn. In de akte van vestiging wordt de gehanteerde grondwaarde bij vestiging opgenomen. In de akte van vestiging wordt bovendien opgenomen hoe de grondwaarde bij vestiging is bepaald. De methodiek moet in alle gevallen zodanig specifiek zijn beschreven dat deze door een onafhankelijke derde kan worden gecontroleerd (en herhaald bij herziening op basis van de omstandigheden ten tijde van de herziening). Wanneer de grondwaarde is bepaald op basis van een residuele grondwaardemethodiek, moet tevens de waarde van de woning in vol eigendom en de kostprijs van het realiseren van de opstallen worden vermeld in de akte van vestiging. De grondwaarde bij herziening wordt op dezelfde wijze bepaald als de grondwaarde bij aanvang op basis van omstandigheden ten tijde van de herziening 8

16 16) Indexatie De grondwaarde bij herziening moet worden bepaald op een wijze die aansluit op de methodiek die is gehanteerd bij de vaststelling van de grondwaarde bij vestiging. De grondwaarde bij herziening moet zo voorspelbaar en bepaalbaar zijn als mogelijk. Daarnaast moet het verschil tussen de echte grondwaarde en de contractuele grondwaarde niet te groot worden. Een mogelijkheid om dit te bereiken is door bijvoorbeeld de grondwaarde bij herziening te maximeren en minimeren op 130% resp. 70% van de geïndexeerde grondwaarde. Als de canon wordt geïndexeerd, geschiedt de indexatie jaarlijks Als de canon wordt geïndexeerd, geschiedt dit jaarlijks. Bij een langere periode wordt het risico op een grote sprong in de canon onnodig vergroot. Als de canon wordt geïndexeerd, is de indexatiefactor de consumentenprijsindex (of een andere objectieve Nederlandse index (bv woningprijzen)) Om een discussie over indexatiefactoren te voorkomen wordt geadviseerd, indien van toepassing, de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens, zoals gepubliceerd door het CBS, te hanteren. Het maakt daarbij niet uit welke referentiemaand wordt gehanteerd. Dit indexcijfer is algemeen bekend en ook leidend bij de bij de verhoging van de huurprijzen. De consumentenprijsindex mag niet worden verhoogd of verlaagd met op- of afslagen of vermenigvuldigingsfactoren. 17) Herziening Herziening is verplicht, tenzij de grondwaarde bij aanvang bepalend is en blijft voor de canonverplichting Om te voorkomen dat de echte grondwaarde en de contractuele grondwaarde op termijn te ver uit elkaar lopen, is herziening noodzakelijk tenzij de grondwaarde bij aanvang, zoals vastgelegd in de akte van vestiging, bepalend is en blijft voor de canonverplichting. De canon na herziening moet voorspelbaar zijn De herziening moet periodiek plaatsvinden. Voor voorspelbare lasten en een goede rentespreiding moet de periode tot herziening niet te kort zijn. Langer dan 30 jaar wordt als te lang beschouwd. Korter dan 10 jaar wordt als te kort beschouwd. De hoogte van de canon na herziening kan 5 jaar voor herziening worden aangevraagd door de erfpachter, waarbij de oude canon verschuldigd blijft tot herziening In de periode 5 jaar voorafgaand aan de herziening is de erfpachter gerechtigd om de canon binnen 6 maanden voortijdig te laten herzien. De oude canon blijft verschuldigd tot de datum van de contractuele herzieningsdatum. De nieuwe canon wordt geïndexeerd vanaf de datum van vaststelling en is pas verschuldigd vanaf de datum van de contractuele herzieningsdatum. Omdat de oude canon tot de eerstvolgende herziening betaald moet worden, is er geen contante waardeberekening nodig. De erfpachter verplicht zich om elke potentiële koper op de 9

17 hoogte te stellen van het feit dat er een voortijdige canonherziening heeft plaatsgevonden en van de hoogte van de oude en nieuwe canon. Bij herziening wordt alleen de canon aangepast Een wijziging van de erfpachtvoorwaarden vergt voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de hypothecaire geldverstrekker(s). Een herziening mag dan ook niet worden aangegrepen voor een wijziging van de erfpachtvoorwaarden. Bij een herziening wordt alleen de canon aangepast. 18) Betaling / afkoop De canon wordt maandelijks of jaarlijks betaald Canonbetaling geschiedt maandelijks of jaarlijks. Dit voorkomt dat de erfpachter (bij een langere periode) niet (meer) weet dat en hoeveel canon verschuldigd is. De canon mag niet voor een bepaalde tijd worden afgekocht Afkoop van de canonverplichting voor een bepaalde periode is niet mogelijk. Afkoop voor onbepaalde tijd is wel toegestaan mits terugkoop niet mogelijk is (zoals bijvoorbeeld het geval kan zijn bij appartementsrechten op erfpacht). 19) Verbouwing De canon wordt niet verhoogd bij een verbouwing Een verbouwing zou kunnen leiden tot een hogere of lagere grondwaarde. Als dat zo is, komt dat (mogelijk) tot uitdrukking in de grondwaarde bij herziening. Het is onwenselijk dat de canon vooruitlopend op de herziening wordt aangepast. Een canonaanpassing bij verbouwing werkt feitelijk als een belasting op verbouwing. 20) Bestemmingswijziging De canon wordt niet verhoogd bij een bestemmingswijziging De canon wordt niet verhoogd bij een bestemmingswijziging, tenzij de hypothecaire geldverstrekker verzekerd is van de waarde van het erfpachtrecht (in oude bestemming) zoals hieronder bepaald. De hypothecaire geldverstrekker is verzekerd van de waarde van het erfpachtrecht (in oude bestemming) wanneer de bloot eigenaar bij bestemmingswijziging het erfpachtrecht koopt tegen de waarde van het erfpachtrecht (in oude bestemming). In de erfpachtvoorwaarden kan worden opgenomen dat de bloot eigenaar bij bestemmingswijziging het erfpachtrecht van de erfpachter kan kopen tegen de waarde van het erfpachtrecht (in oude bestemming) plus verhuiskosten. 10

18 21) Informatieverstrekking De bloot eigenaar is verplicht om de erfpachter jaarlijks te informeren over de (geïndexeerde) canon en/of de (geïndexeerde) grondwaarde De bloot eigenaar verplicht zich om jaarlijks de erfpachter vooraf te informeren over de (geïndexeerde) canon. Indien van toepassing, vermeldt de bloot eigenaar daarbij ook de (geïndexeerde) grondwaarde, de periode tot de eerstvolgende herziening en een eventuele nieuwe canon zoals vastgesteld voor de periode na herziening. Deze informatie stelt de erfpachter (en taxateurs) in staat om een betere inschatting te maken van de waarde van het erfpachtrecht. 11