Memo datum: 23 juli 2018 aan: Frenkel Beerens van: Jan-Hein Biemans Telefoon: betreft: Advies t.b.v. Van Bommelhof - Moergestel Vraagstelling De locatie Sint Ermelindishof ligt al jaren verlaten en armoedig bij. Op een deel van de locatie staat een leegstaand pand, een ander deel is onbebouwd en ligt braak. WS Leystromen heeft het initiatief genomen om de locatie Sint Ermelindishof te herontwikkelen met nieuwbouw ten behoeve van Vivent het ander wonen. Afbeelding: de huidige situatie langs de Kerkstraat. In het verleden zijn er verschillende initiatieven geweest om de locatie te herontwikkelen. Om verschillende redenen zijn die nooit doorgegaan. Nu ligt er een initiatief dat sloop en nieuwbouw voorziet op deze bijzondere markante plek in het dorp. De concrete vraag is of de beoogde nieuwbouw mogelijk is op een plek die zo dicht nabij de Sint Janskerk ligt, waardoor mogelijk het zicht op de kerk wordt weggenomen. postadres Postbus 10101 5060 GA Oisterwijk bezoek adres De Lind 44 5061 HX Oisterwijk telefoon 013 529 13 11 telefax 013 528 56 60 internet www.oisterwijk.nl e-mail gemeente@oisterwijk.nl postbank 1068787 BNG 285006320
Achtergrond Het concept van Vivent het andere wonen betreft een concept dat in Den Bosch en Schijndel reeds is gerealiseerd. Dit concept omvat 16 huurwoningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Het betreft voor het merendeel appartementen met een oppervlakte van 55-60 m2 en een klein aantal van 75 m2. Bovendien is er een ondernemerswoning voor het echtpaar dat de zorg/diensten ter plaatse organiseert. Verder zijn er twee inpandige ontmoetingsruimten (een kleine en een grote) beoogd en een gemeenschappelijke buitenruimte. De doelgroep is geïndiceerd op geheugenproblemen, hetgeen inhoudt dat bewoners niet zelfstandig naar buiten mogen. Het concept streeft een vertrouwde omgeving na met voldoende bewegingsvrijheid. Overweging De gemeente wil op diverse plekken in het centrum een kwaliteitsimpuls bewerkstelligen. Met de gefaseerde realisatie van Moers Midden heeft de gemeente een aantal jaren geleden al ingezet op verbetering van de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit in het centrum. Ook de locatie Sint Ermelindishof kan zo n kwaliteitsimpuls gebruiken. Al jaren bepaalt deze locatie op een negatieve manier de beeldkwaliteit in het centrum. Nu heeft WS Leystromen het initiatief genomen om deze locatie te herontwikkelen om daarmee een bijdrage te leveren aan de revitalisering van de locatie Sint Ermelindishof. De ontwikkeling wordt op deze locatie gelegitimeerd omdat er in het verleden ook al bebouwing heeft bestaan op deze locatie. Op oude kaarten is zichtbaar dat de kerk vroeger ook al werd omgeven door bebouwing die dicht bij en rondom de kerk is gebouwd. De kerk werd aan meerdere zijden geflankeerd met dorpse bebouwing. Onderstaande afbeelding van begin 20 e eeuw laat dat duidelijk zien. In die tijd was zelfs het huidige Sint jansplein een bebouwd gebied. Afbeelding: de stedenbouwkundige situatie in het begin van de 20 e eeuw (bron: www.topotijdreis.nl). Pagina 2
Een van de ruimtelijke voorwaarden is dat de bebouwing zodanig wordt gepositioneerd dat zowel een oriëntatie op de Kerkstraat als mede het Sint Jansplein wordt bewerkstelligd. Het gebouw sluit een lelijk gat in de stedenbouwkundig structuur in het oude centrum af. Daarmee wordt het zicht van en naar de Kerkstraat en het zicht van en naar het Sint Jansplein sterk verbeterd. De beoogde bouwmassa voorziet in een bouwhoogte die aansluit bij de bebouwing in de omgeving. Dat betekent voor deze locatie een massaopbouw van twee lagen plus een kap. Concreet betekent dat drie verdiepingen, waarvan de derde laag in de kap wordt opgelost. De entree van het gebouw wordt gesitueerd aan de zijde van het kerkpleintje. Een aantal jaren geleden heeft een groep vrijwilligers uit Moergestel het initiatief genomen om een ontmoetingsplek te creëren en het pleintje als verblijfsruimte in richten met een plantsoen, bankjes, beeldend kunstwerk en een bijzondere betekenisvolle dakplataan. Deze verblijfsruimte kan door iedereen worden gebruikt, en dus straks ook onder begeleiding door de nieuwe bewoners. Daarmee krijgt deze plek een extra dimensie als het gaat om ontmoeten. De entree van het complex is gesitueerd aan de zijde van de kerk. De woningen worden allemaal georiënteerd op resp. de Kerkstraat en de kerk cq. Ermelindishof/Sint Jansplein. Zoals aangegeven wil WS Leystromen deze ontwikkeling mogelijk maken voor Vivent het andere wonen met, binnen het complex, voldoende bewegingsvrijheid voor de bewoners. Dit kan zonder begeleiding in de afgesloten gemeenschappelijke tuin en binnen het complex. Buiten de deur zal begeleiding noodzakelijk zijn. In verband daarmee is zorgvuldig bestudeerd of er mogelijkheden zijn om gemeenschappelijke ruimten te positioneren langs de straat of aan de zijde van de kerk. Dat zou de mogelijkheid bieden om vanuit een gemeenschappelijke woonruimte (binnen of buiten) uitzicht te creëren voor de bewoners. In verband met de meest optimale indeling van het genoemde programma is dat niet mogelijk gebleken en daarom is gekozen voor de indeling zoals weergegeven in de onderstaande plattegrond. Afbeelding: de plattegrond van het complex. Het plan voorziet eveneens in een zestal parkeervoorzieningen op eigen terrein. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan een verantwoorde inpassing van de parkeerbehoefte op eigen terrein. Het overige deel van de parkeerbehoefte is voorzien in de openbare ruimte, waaronder het Sint Jansplein. Advies: Bij de herontwikkeling van de locatie is zorgvuldig bekeken of het beoogde programma ruimtelijk inpasbaar is op de locatie. Daarbij is rekening gehouden met de zichtbaarheid van de kerk, de inpassing in de stedenbouwkundige structuur, een architectonisch fraaie vormgeving en de massaopbouw in relatie tot de omliggende bebouwing. Pagina 3
Daarmee kan worden geconcludeerd dat, met de ontwikkeling van het Van Bommelhof (vh. Sint Ermelindishof), een kwalitatief hoogwaardige invulling wordt gerealiseerd die past in de stedenbouwkundige structuur en aansluit bij de bouwmassa s in de nabije omgeving. De onderstaande afbeelding laat zien dat de nieuwe massa op een verantwoorde manier wordt ingepast in de bestaande omgeving. Deze ontwikkeling draagt zeker bij aan de ruimtelijke kwaliteitsimpuls op deze plek in het dorp. In de bijlage worden de impressies weergegeven van het Van Bommelhof. De inrichting van de buitenruimte zal later met de omwonenden en belanghebbenden worden afgestemd. Afbeelding: de nieuwe situatie langs de Kerkstraat. Pagina 4
Bijlage: Impressies van de nieuwbouw Van Bommelhof Pagina 5
Pagina 6