Experimenteren in de woningmarkt Stadsregio Parkstad Limburg 26 maart 2015 Jan Rademaker Stadsregio Parkstad Limburg
Prof. J. Conijn: De druk op de huurmarkt blijft groot. Het middensegment zou moeten uitgroeien tot een substantiële omvang van minimaal 10% à 15% van de totale woningmarkt (februari 2015). WIE IS ER VAN PLAN TE INVESTEREN IN HET UITBREIDEN VAN DE HUURWONINGVOORRAAD IN (PARKSTAD) LIMBURG?
STADSREGIO PARKSTAD LIMBURG KERNGEGEVENS: Samenwerking (GR) van 8 gemeenten Landelijke & stedelijke gemeenten 246.773 inwoners (1 januari 2015) 122.887 woningen (1 januari 2013) Samenwerking op de thema s: Ruimte, Wonen en Herstructurering, Economie en Toerisme, Mobiliteit
BESTUURSCOMMISSIE WONEN EN HERSTRUCTURERING LEDEN: PFH S WONEN/VOLKSHUISVESTING 8 LEDEN Tim Weijers (gemeente Kerkrade) voorzitter Ramon Lucassen (gemeente Nuth) vicevoorzitter Suzanne Lipsch (gemeente Voerendaal) portefeuille Wonen en Zorg Eric Geurts (gemeente Brunssum) Nico Aarts (gemeente Heerlen) Kelly Regterschot (gemeente Landgraaf) Rens Evers (gemeente Onderbanken) Wiel Sleijpen (gemeente Simpelveld)
BESTUURSCOMMISSIE WONEN EN HERSTRUCTURERING Opdracht: terugbrengen van de balans van vraag en aanbod op de woningmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief KERNTAKEN EN BEVOEGDHEDEN BCIE. WONEN EN HERSTRUCTURERING Platform (bijv. overleg met ROW, overleg op Zuid-Limburg) Monitoring (bijv. Woonmonitor, Transformatieopgave) Beleid/visie (bijv. uitvoering Regionale Woonstrategie) Programmering (bijv. Regionale Woningmarktprogrammering) Instrumentenontwikkeling (bijv. Structuurvisiebesluit Wonen) Bindende meerderheidsbesluiten op collegeniveau!
(EU)REGIONALE WONINGMARKT
WAAR KOMEN WE VANDAAN? Bevolking op 1 januari 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 tot 5 jaar 13.042 12.986 12.873 12.550 12.291 11.997 11.428 10.939 10.669 10.317 10.239 10.362 10.511 10.423 10.291 5 tot 10 jaar 14.888 14.345 13.724 13.269 13.028 12.709 12.621 12.556 12.352 12.145 11.868 11.379 11.046 10.839 10.516 10 tot 15 jaar 15.390 15.590 15.626 15.256 14.973 14.684 14.053 13.419 13.035 12.829 12.573 12.532 12.558 12.402 12.260 15 tot 20 jaar 14.448 14.719 14.715 14.965 14.860 14.900 14.937 14.843 14.564 14.244 14.041 13.521 12.930 12.564 12.341 20 tot 25 jaar 13.293 13.276 13.526 13.485 13.434 13.350 13.459 13.310 13.350 13.507 13.559 13.633 13.664 13.450 13.190 25 tot 30 jaar 15.945 14.888 13.903 13.102 12.857 12.839 12.819 12.963 12.993 13.115 13.161 13.311 13.384 13.593 13.535 30 tot 35 jaar 20.205 19.619 18.949 17.972 16.859 15.652 14.555 13.509 12.845 12.638 12.681 12.843 13.077 13.136 13.141 35 tot 40 jaar 22.553 22.313 21.626 21.109 20.449 19.723 18.956 18.316 17.505 16.511 15.383 14.349 13.457 12.902 12.757 40 tot 45 jaar 22.241 22.295 22.375 22.236 22.100 21.891 21.696 21.039 20.625 20.042 19.412 18.731 18.163 17.446 16.470 45 tot 50 jaar 20.920 21.053 21.380 21.359 21.394 21.612 21.669 21.749 21.636 21.586 21.469 21.365 20.836 20.468 19.847 50 tot 55 jaar 20.370 20.453 20.326 20.278 20.260 20.218 20.322 20.668 20.717 20.790 21.068 21.190 21.300 21.232 21.203 55 tot 60 jaar 16.496 16.950 17.615 18.361 18.974 19.537 19.601 19.534 19.532 19.525 19.543 19.657 19.994 20.134 20.230 60 tot 65 jaar 14.640 14.991 15.041 15.256 15.457 15.652 16.095 16.769 17.518 18.160 18.627 18.741 18.726 18.746 18.780 65 tot 70 jaar 13.655 13.351 13.384 13.273 13.383 13.551 13.912 13.921 14.138 14.363 14.622 15.058 15.757 16.488 17.077 70 tot 75 jaar 11.727 11.941 11.938 12.013 12.024 12.032 11.777 11.882 11.825 11.969 12.095 12.479 12.573 12.825 13.034 75 tot 80 jaar 9.545 9.550 9.643 9.550 9.454 9.399 9.646 9.738 9.896 9.979 10.030 9.849 10.042 10.097 10.235 80 tot 85 jaar 5.013 5.401 5.671 5.945 6.342 6.581 6.595 6.706 6.754 6.771 6.819 7.101 7.225 7.435 7.548 85 tot 90 jaar 2.485 2.481 2.526 2.613 2.641 2.719 2.950 3.163 3.403 3.643 3.801 3.875 3.967 4.006 4.072 90 jaar of ouder 925 974 998 995 1.050 1.106 1.105 1.140 1.192 1.249 1.309 1.434 1.540 1.683 1.809 Totaal 267.781 267.176 265.839 263.587 261.830 260.152 258.196 256.164 254.549 253.383 252.300 251.410 250.750 249.869 248.336 Bron: CBS Statline en Etil (Progneff 2014) In 14 jaar 19.445 inwoners verloren
WAAR GAAN WE NAARTOE? 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 10.100 9.920 9.755 9.750 9.740 9.770 9.755 9.700 9.605 9.480 9.340 9.190 9.035 8.880 8.725 8.575 10.425 10.490 10.545 10.435 10.375 10.195 10.035 9.885 9.895 9.885 9.920 9.910 9.860 9.765 9.640 9.500 12.000 11.505 11.105 10.890 10.545 10.465 10.540 10.605 10.500 10.450 10.270 10.120 9.975 9.985 9.980 10.010 12.200 12.235 12.230 12.045 11.890 11.615 11.130 10.735 10.520 10.200 10.130 10.195 10.240 10.135 10.075 9.905 12.825 12.295 11.780 11.520 11.380 11.265 11.270 11.240 11.045 10.895 10.620 10.155 9.775 9.560 9.220 9.110 13.590 13.615 13.565 13.310 13.035 12.675 12.205 11.730 11.485 11.345 11.235 11.235 11.215 11.015 10.855 10.585 13.100 13.195 13.235 13.395 13.430 13.485 13.510 13.475 13.225 12.960 12.615 12.160 11.685 11.440 11.300 11.185 12.810 12.865 13.005 13.035 13.075 13.035 13.135 13.180 13.345 13.385 13.445 13.480 13.455 13.225 12.970 12.630 15.385 14.400 13.535 12.880 12.765 12.830 12.895 13.045 13.075 13.115 13.075 13.170 13.220 13.390 13.430 13.500 19.200 18.550 18.000 17.260 16.305 15.255 14.300 13.460 12.825 12.720 12.790 12.860 13.005 13.035 13.080 13.035 21.095 20.975 20.420 20.085 19.465 18.840 18.210 17.675 16.965 16.035 15.015 14.085 13.265 12.655 12.560 12.640 20.525 20.630 20.770 20.665 20.660 20.555 20.440 19.905 19.585 18.985 18.385 17.775 17.260 16.575 15.685 14.700 18.795 18.940 19.280 19.450 19.535 19.820 19.925 20.070 19.975 19.985 19.890 19.785 19.280 18.980 18.415 17.850 17.550 17.640 17.625 17.655 17.750 17.770 17.905 18.230 18.415 18.515 18.810 18.925 19.080 19.010 19.035 18.970 13.340 13.810 14.445 15.115 15.640 16.070 16.155 16.150 16.195 16.300 16.340 16.485 16.810 17.005 17.130 17.440 10.355 10.680 10.760 11.005 11.235 11.515 11.955 12.530 13.135 13.605 13.995 14.080 14.100 14.170 14.290 14.350 7.620 7.515 7.675 7.690 7.815 7.945 8.230 8.325 8.555 8.770 9.025 9.410 9.900 10.415 10.810 11.130 4.145 4.355 4.455 4.600 4.680 4.750 4.715 4.855 4.880 4.990 5.100 5.310 5.400 5.575 5.755 5.960 1.910 2.000 2.075 2.120 2.200 2.280 2.420 2.500 2.590 2.670 2.740 2.790 2.895 2.950 3.050 3.145 246.960 245.615 244.265 242.900 241.520 240.130 238.725 237.290 235.820 234.300 232.730 231.115 229.455 227.755 226.005 224.215 Tot 2030 prognose = verlies van 24.121 inwoners
KWANTITATIEVE OPGAVE: TEVEEL WONINGEN!
HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES Transformatie fonds Wijkenaanpak = grootschalig (huur)woningen onttrekken, herinrichting en sociaal plan Businesscase Kerkrade-West Heerlen-Vrieheide Heerlen-Hoensbroek Landgraaf Brunssum Centrum-Noord deelproject Heilust + Vrieheide Centrum + Nieuwenhagen + Brunssum Centrum Bestaande Wijk v Morgen Aldenhofpark Lichtenberg Ontrekking Totaal Nieuwbouw 60 0 230 114 90 494 Sloop -503-585 -267-292 -1647 ABC-plan -227-49 -276 Netto ontrekking -443 0-355 -380-251 -1429 Investering (bedrag in Mio) 56 1,3 83 32 87 259,3 Regiodialoog Regionaal deel (d.m.v. bijdrage gemeente) 7 0,8 21,4 14,6 9,2 53,0 in procenten 38% 62% 71% 69% 60% 61% Provincie + rijk 11,6 0,5 8,7 6,7 6,1 33,6 in procenten 62% 38% 29% 31% 40% 39% Totaal regiodialoog 18,6 1,3 30,1 21,3 15,3 86,6 Multiplier 4,8 2,6 9,5 4,8 14,3 7,7 Regiodialoog Totaal benodigd regiodialoog geld 86,6 Regio deel 48,9 Aanvullend regio 4,1 Provinciaal deel 14,75 Aanvullend provincie (herprioritering regiodialoog) 4,1 Rijksdeel 14,75 Totaal 86,6
NIEUWE FINANCIELE ARRANGEMENTEN Transitiepilots Studentenhuisvesting in leegstaand vastgoed Woningmarktestafette: Huisestafette Project Hoogbouwflats Parkstad Limburg Particuliere koopwoningen transformeren naar huurwoningen PALET Sociale Woningvoorraad: verduurzamen Verzekeringsmodel voor schrappen woningbouwplannen Verdunningsoperatie Vrieheide Onderhoudsabonnement voor particulieren en VvE s Zie voor alle kasstroommodellen: www.limburg.nl/transitiefonds
DALENDE PRIJZEN KOOPWONINGEN Koopwoningmarkt Parkstad Limburg (2013): - ruim 3000 aangeboden koopwoningen (4,6%) - ca. 1500 koopwoningtransacties - Gemiddelde WOZ-waarde: 155.700,- Appartementen: 94.600,- Vrijstaande woningen: 294.400,- - Gemiddelde koopsom: 141.000,- Appartementen: 104.200,- Vrijstaande woningen: 240.500,-
OMVANG HUURWONINGVOORRAAD VERKLEINT Herzieningswet: woningcorporaties moeten terug naar de kerntaak Woningcorporaties: leegstand onder de 2% / wachtlijsten Omvang corporatiewoningen daalt (door sloop en verkoop woningen) Risico: door huurverhogingen staat de omvang van goedkope huurwoningvoorraad onder druk
OMVANG HUURWONINGVOORRAAD Minister: meer ruimte voor investeerders in de vrijehuursector TOTALE WONINGVOORRAAD 122.540 (100%) HUURWONINGEN 54.880 (45%) Onbekend 950 (1%) KOOPWONINGEN 66.710 (54%) Particuliere huursector Sociale huursector WOZ < 140.000 WOZ > 140.000 WOZ onbekend 16.040 (13%) 38.840 (32%) 17.690 (14%) 49.000 (40%) 20 (0%) < 665 11.550 (9%) > 665 4.490 (4%) Goedkoop < 562 35.160 (29%) Betaalbaar 565 665 3.100 (3%) Duur > 665 580 (0%)
MEER HUUR, MINDER KOOP
OOK LANDELIJKE TREND
TE HUUR EN RECENT VERHUURD VSH IN PARKSTAD LIMBURG Te huur (03-2015) Verhuurd (03-2014 t/m 03-2015) Totaal app ggb app ggb Brunssum 4 6 6 10 26 Heerlen 17 10 17 16 60 Kerkrade 0 1 5 5 11 Landgraaf 9 4 5 7 25 Nuth 1 3 0 1 5 Onderbanke 0 4 0 3 7 n Simpelveld 0 1 0 2 3 Voerendaal 0 0 0 3 3 Totaal 31 29 33 47 140 Bron: Funda.nl
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE BRUNSSUM
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE HEERLEN
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE KERKRADE
MAKRTRUIMTEMODEL GEMEENTE LANDGRAAF
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE NUTH
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE ONDERBANKEN
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE SIMPELVELD
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE VOERENDAAL
DOELGROEPEN 1. OUDEREN 2. JONGEREN/ HUISHOUDENS MET FLEXIBELE ARBEIDSCONTRACTEN 3. KENNISWERKERS 4. WOONURGENTEN (o.a. tijdelijke arbeidsmigranten) 5. TOENEMENDE GROEP LAGE INKOMENS
PARTICULIERE WONINGEN VERHUREN?
HOOG BRUTO AANVANGSRENDEMENT
METHODIEK
METHODIEK
STERKE WONINGMARKTGEBIEDEN/ STERKE PMC S
VERSCHILLENDE PORTEFEUILLE S MOGELIJK
CONCLUSIES/ AANBEVINGEN STEC GROEP 1. VRAAGPRIJS MOET OMLAAG 2. HOUD REKENING MET UITGANGSPUNTEN BELEGGER 3. ZET UW PARTICULIERE WONINGEN (LETTERLIJK) OP DE KAART 4. BENADER PARTICULIERE WONINGBEZITTERS 5. TREED MET POTENTIELE BELEGGERS IN GESPREK 6. BETREK WONINGCORPORATIES (GEMENGD FONDS?)
WAT DOEN WIJ? Focus vanuit de overheid: Heerlen Centrum kern Voerendaal kern Nuth kern Schinveld kern Simpelveld Kerkrade Centrum Brunssum Centrum Nieuwenhagen
HELPT U MEE IN HET CREEREN VAN EEN HUURPORTEFEUILLE VAN PARTICULIERE HUURWONINGEN?
VERDIEPING: EEN CONCRETE PILOT AANPAK HOOGBOUWFLATS 1. Aankoop van woningen (tegen marktwaarde) 2. Verhuur gedurende x periode 3. Huurinkomsten = afschrijving 4. Sloop na exploitatieperiode
KENMERKEN HOOGBOUWFLATS Uitgepond in de jaren 90 Voornamelijk oudere bewoners Hoog percentage executie veilingen, onderverhuur Weinig transacties, lage marktwaarde VvE functioneert vaak niet goed Niet voldoende gereserveerd voor onderhoud Bouwkundige staat in aantal gevallen slecht Dus weinig toekomstperspectief
FINANCIEEL ARRANGEMENT Knoppen: 1. Aankoopprijs 2. Huur 3. Looptijd 4. Beheer
ROLVERDELING Woningcorporatie: Uitvoering pilot (o.a. communicatie, aankoop, verhuur, sloop + flankerend beleid) Gemeente/Parkstad: Financiering en procesmanagement uitwerking business case Communicatie naar bewoners en gemeenteraden Provincie (financieringsvraag aan GS/PS): Subsidie ten behoeve van sloop Overige Stakeholders: Rol in flankerend beleid!
RISICO S Communicatie (politiek en bewoners) Aankoop loopt niet voorspoedig (beheersbaar) Verhuring gaat moeizaam (leegstandsrisico beheersbaar) Verhoging onderhoudskosten (beheersbaar) Opstelling WSW en CFV (inmiddels duidelijk dat dat geen probleem is!)
WAT GEBEURT ER ALS WE NIKS DOEN? Grotere leegstand in het particulier bezit Gevolgen voor verkoopbaarheid van woningen Gevolgen voor de omgeving Gevolgen voor de woningwaarden
WAAR LOPEN WE NU TEGEN AAN? 1. Hoe kunnen we bewoners verleiden mee te doen, met name in kader van restschuld en/of woonlasten? 2. Kan de woningcorporatie eigenaar worden? (Ja, mits) 3. Onverwachte risico s: wel of geen asbest in de hoogbouw? 4. Hoeveel onderhoud is er nu precies nodig en hoe staat de VvE erbij? 5. Verhuurdersheffing zuigt 1,3 miljoen provinciale subsidie weg!