Juli 2013 Seyster Veste Uitslag enquête Brugakker Ondernemingsplan - 2018 Verder bouwen aan wonen in Zeist
Visie, Missie en Strategie Onze sector ziet ingrijpende veranderingen op zich af komen. De economische recessie is nog niet voorbij, corporaties worden belast met nieuwe heffingen en de druk om bedrijfslasten naar beneden te brengen, is groot. In 2011 schreven wij ons Ondernemingsplan Thuis in Zeist. Nu drie jaar later is de wereld zo veranderd dat het tijd is voor een nieuw Ondernemingsplan. Eén ding is zeker; we blijven verder bouwen aan goed wonen in Zeist. Letterlijk, door de oplevering van diverse appartementen en eengezinswoningen. Met een sociale huur of een betaalbare koopsom. Maar ook door veel energie te (blijven) steken in het leefbaar houden van de wijken en buurten waar onze woningen staan. En dat doen we niet alleen, maar samen met onze klanten en belanghouders. Zij hielpen ons met het bepalen van onze missie voor de komende jaren. Dit plan bestaat uit drie hoofdstukken. Nadat we in hoofdstuk 1 beschrijven wat we de komende tijd op ons af zien komen, leest u in hoofdstuk 2 hoe we daarmee omgaan. Kortom, welke missie Seyster Veste heeft. In het derde hoofdstuk maken we de vertaling van onze missie naar onze strategie en ons beleid. Wat kunt u van ons verwachten? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Antwoorden op die vragen vindt u in dit hoofdstuk. 2
1 Actuele ontwikkelingen Gewijzigd overheidsbeleid, de invloed van de economische stagnatie en maatschappelijke veranderingen hebben veel invloed op de corporatiesector. Ze treffen ook onze organisatie. Wat verandert er dan precies? U vindt het antwoord in de volgende paragrafen. 1.1 Ontwikkelingen binnen de corporatiesector Europese regelgeving De primaire doelgroep waarop corporaties zich richten, wordt beperkt: Alleen huishoudens met een jaarinkomen van maximaal 34.678 vallen binnen de doelgroep. Het ziet er wel naar uit dat deze grens wordt verhoogd. Waarschijnlijk naar ongeveer 38.000 en mogelijk naar 43.000 (deze groep noemen we de lage midden inkomens ). Activiteiten die Seyster Veste niet voor de primaire doelgroep ontplooit, zijn niet langer WSW geborgd. Dat betekent dat het aantrekken van een lening voor deze activiteiten lastiger en duurder is. Door deze regels zullen veel corporaties stoppen met de ontwikkeling van (betaalbare) vrije sector huurwoningen en koopwoningen. Daarnaast zullen corporaties stoppen met de ontwikkeling van bijzonder vastgoed. Denk aan brede scholen en vastgoed dat voor de zorg bestemd is. Daarentegen zijn commerciële beleggers nog steeds terughoudend in het bouwen en verhuren van betaalbare huurwoningen in de vrije sector (met een huur tussen 699 en 820). Toch is het de bedoeling dat zij de komende jaren de ontwikkeling van commercieel en bijzonder vastgoed op zich nemen. Corporaties zijn op dit gebied niet langer partners van de lokale overheid. Diensten van Algemeen Economisch Belang (Daeb) De Europese Commissie heeft eind 2011 nieuwe regels voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (Daeb) aangenomen. Staatssteun (bestaande uit een WSW borging) voor de bouw van sociale huurwoningen blijft bestaan op voorwaarde dat deze woningen worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot 34.678. Corporaties houden de mogelijkheid om middeldure huurwoningen (vrije sector, dus Niet-Daeb) te exploiteren en te bouwen indien de lokale situatie daar om vraagt. En als er bovendien geen commerciële beleggers te vinden zijn. Wel wordt een administratieve en/of juridische splitsing van het Daeb en Niet-Daeb bezit verplicht. Nieuwe overheidsregels De overheid bezuinigt flink. Aan corporaties zijn nieuwe heffingen opgelegd (bijvoorbeeld de verhuurdersheffing). Door deze aanpassing van wet- en regelgeving, beschikt de overheid over een deel van het vermogen van corporaties. Dit betekent een financiële aderlating, extra inkomsten genereren en bezuinigingen doorvoeren zijn dan ook aan de orde van de dag. Woningcorporaties worden gedwongen om het woningbezit af te bouwen tot het aantal woningen waar de lokale markt om vraagt. Daarnaast hebben gemeenten een toenemende invloed op de lokale corporaties door een sterkere rol van de prestatieafspraken die zij maken. Het Woningwaarderingstelsel - waarbij het aantal punten dat een woning heeft de maximale toegestane huur bepaalt wordt de komende periode gewijzigd: De gewildheid van een woning bepaalt de huur aan de hand van de WOZ-waarde. De schaarstepunten waarmee sinds vorig jaar in gewilde gebieden in Nederland (ook in Zeist) werd gerekend, vervallen dan. 3
Vervolg - Nieuwsbrief Titel # 0 - Maand 2012 1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen Ook de maatschappij verandert. Mensen worden steeds mondiger en willen meer zeggenschap. Inspraak in ons beleid is een manier om die zeggenschap te geven. Bewoners verlangen meer dan ooit - een goede dienstverlening (KWH waardering van minimaal een 7). We vinden het belangrijk om transparant te functioneren en verantwoording af te leggen. De maatschappij verwacht dat ook van ons. Misstanden in de sector hebben geleid tot grote media aandacht en beschadiging van het imago. Een parlementaire enquête wordt voorbereid. Lokale verankering en herkenbaarheid zijn belangrijk om het vertrouwen terug te winnen. 1.3 Ontwikkeling van de woningmarkt De economische recessie is nog niet voorbij. Inkomens bevriezen en de werkeloosheid neemt toe. Daardoor groeit de primaire doelgroep en neemt ook de vraag naar huurwoningen tussen 699,- en 820,- toe. De vraag naar duurdere vrije sector huurwoningen (boven 1.000,- ) neemt juist af. Door de crisis blijven starters langer thuis (bij hun ouders) wonen en wordt er minder verhuisd. Er is in Zeist een grote groep scheefwoners van circa 25% (mensen die in relatie tot hun inkomen te goedkoop wonen). De inkomensafhankelijk huurverhoging stimuleert deze groep om te verhuizen, maar dan moet er wel een goed alternatief beschikbaar zijn. Huishoudens met een laag midden inkomen hebben moeite met de betaalbaarheid van hun huurwoning. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn zij bezorgd over de hoogte van de huur, nu en in de toekomst. Een goed alternatief voor deze inkomensgroep is een woning in de vrije sector of een betaalbare koopwoning. Dat de woningmarkt verandert is ook merkbaar in het koopsegment: Door verlaging van de hypotheekrente aftrek wordt het kopen van een woning moeilijker en minder aantrekkelijk. Starters moeten eerst sparen voordat ze hun eerste woning kunnen kopen. De verkoopwaarde van koopwoningen is op dit moment nog maar 65 à 75% van de taxatiewaarde in 2008. 4
Vervolg - Nieuwsbrief Titel # 0 - Maand 2012 1.4 Scheiding van wonen en zorg Zeist vergrijst en ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Dat betekent dat er steeds meer mensen zijn die zorg aan huis nodig hebben. Vaak creëren zij eigen oplossingen in de buurt bijvoorbeeld mantelzorg. Die oplossingen vragen vervolgens wel om ondersteuning van maatschappelijke organisaties. De indicatie om te worden opgenomen in een zorginstelling is aangescherpt. Het betekent dat mensen met een flinke zorgbehoefte ( zorgzwaartepakket 3 en 4) niet meer in een zorginstelling opgevangen worden en dus zelfstandig blijven wonen. 1.5 Vernieuwing en verbetering van woningen De druk neemt toe om goedkoper te bouwen en de onrendabele top (het deel van de investering dat je niet terug verdient) te verlagen. De opgave om ons woningbezit te vernieuwen en levensloop geschikte wijken te ontwikkelen, blijft. De energielasten blijven stijgen. Mede daarom willen we graag innoveren en investeren op het gebied van duurzaamheid. We streven naar een gemiddeld energielabel B à C voor onze woningen. 1.6 Onze eigen organisatie De benodigde bezuinigingen leggen een druk op onze organisatie. De noodzaak tot beperking van de bedrijfslasten wordt groter. Dat vraagt om scherpe keuzes; wat doe je anders, wat doe je juist wel of niet. De druk op het salaris van medewerkers leidt (bij krapper wordende arbeidsmarkt) tot problemen bij het vinden en houden van bekwaam personeel. Er is behoefte aan ondernemende en prestatiegerichte medewerkers. De werkzaamheden van corporaties (ontwikkeling nieuwbouw, onderhoud, klachtenafhandeling) worden steeds vaker aan marktpartijen uitbesteed. De financiële risico s bij vastgoedontwikkeling zijn groter geworden: de rendementseis is hoger, de financieringsruimte beperkter. Het toezicht op de corporaties wordt verscherpt. Dat geldt ook voor de verantwoordingsstructuur. 5
2 Missie Wetende wat er op ons af komt hebben wij onze missie voor de komende jaren bepaald. Onze missie beschrijft voor wie wij zijn en wat we doen, dit hebben we apart toegelicht. Het bepalen van onze missie deden wij niet alleen: medewerkers van Seyster Veste en belanghouders lieten weten wat zij belangrijk vinden. Hun input is verwerkt in onze missie. Onze missie: Seyster Veste zorgt ervoor dat de primaire doelgroep - die aan de regio Zeist verbonden is - prettig kan wonen. Daarvoor zijn voldoende betaalbare en goede huurwoningen beschikbaar, in buurten waar het fijn wonen is. Voldoende woningen voor onze kerntaak Onze kerntaak is de huisvesting van de primaire doelgroep, zoals is vastgelegd in het BBSH. Dit zijn de huishoudens met een inkomen tot 34.678. Voor de huisvesting van deze doelgroep garanderen wij dat het aantal sociale huurwoningen dat wij in voorraad houden, qua huurprijs en aantal voldoet aan de verwachte vraag. Kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen Onze huurwoningen (zowel sociaal als vrije sector) moeten aan een basis kwaliteit voldoen. Tegelijkertijd vinden wij dat de grootte en de mate van isolatie (energetische kwaliteit) van een sociale huurwoning in relatie mag staan tot de betaalbaarheid. Dat betekent concreet dat er keuzemogelijkheid moet zijn en dat een goedkopere woning minder kwaliteit hoeft te hebben dan een duurdere woning. De kwaliteit van een vrije sector huurwoning moet aansluiten bij de actuele marktvraag. Dat kan betekenen dat er meer aandacht wordt besteed aan interieur, afwerking, isolatie en comfort. Ook leefbaarheid is een belangrijke taak In de wijken en buurten waar onze woningen liggen, moet het prettig wonen zijn. Het op peil houden van de leefbaarheid in de directe woonomgeving van onze woningen zien wij daarom als een belangrijke taak. Een fijne en leefbare buurt heeft immers een directe relatie met de verhuurbaarheid van onze woningen. Aandacht voor zorg Door nieuwe regelgeving in de zorg, blijven mensen steeds langer thuis wonen. Daardoor zullen huishoudens met een ZZP (zorgzwaartepakket) 1, 2, 3 en 4 indicatie steeds vaker tot onze klanten behoren. Dit zijn vaak mensen met een flinke zorgbehoefte. Het is onze taak om deze huishoudens te huisvesten. En dat niet alleen. We zullen ook meer en meer een rol spelen bij het afstemmen van de behoefte aan zorg. Het gaat hier om maatwerk! Een goede samenwerking met onze partners in de zorg is dan ook van groot belang. Wij huisvesten sinds jaar en dag niet alleen huishoudens met enkelvoudige problematiek, maar ook met meervoudige problematiek (waar verschillende zorg nodig is). Hierbij werken we samen met zorgpartijen. Wij vinden dat we deze huisvestingstaak op maat en dus ook de samenwerking met deze zorgpartijen, in stand moeten houden. 6
Onder voorwaarden voor de midden inkomens Zolang activiteiten voor de midden inkomens (met een inkomen van 34.678 tot 43.000) WSW geborgd zijn, vinden wij dat we een verantwoordelijkheid hebben voor onze huurders die tot deze inkomenscategorie behoren. Medewerkers van de politie, zorginstelling en lokale middenstand vallen vaak binnen deze inkomensgroep. Deze groep is van belang voor de instandhouding van het voorzieningenniveau in Zeist. De midden inkomens dreigen tussen wal en schip te vallen: Ze komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar een vrije sector huurwoning of een koopwoning ligt in Zeist vaak nog niet in het bereik. Wij vinden dan ook dat deze inkomensgroep ook tot onze doelgroep behoort. In elk geval zolang dat wettelijk en qua financiering nog is toegestaan. Huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 hebben het minder lastig in Zeist. Zij kunnen zelf voor geschikte huisvesting zorgen en behoren daarom niet tot onze doelgroep. Financiële continuïteit De financiële continuïteit van Seyster Veste bewaken wij door te voldoen aan de eisen van het CFV en WSW. Na splitsing van de Daeb en Niet-Daeb activiteiten, dienen beide categorieën te voldoen aan eisen van de toezichthouders. Voor de financiering van de Niet-Daeb activiteiten gelden normen van externe financiers. Om hieraan te voldoen prioriteren wij onze investeringen. Daarnaast zorgen wij voor een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering. Dat is nodig voor de uitvoering van onze activiteiten. Daarom zullen wij een set van kengetallen opstellen waarop wij gaan sturen. En gaan wij onze organisatie ook benchmarken met andere corporaties. 7
3 Strategie Nu we weten wat onze missie is, hebben we onze vastgoedstrategie bepaald. In dit hoofdstuk vindt u onze strategie, die we (in de dagelijkse praktijk) uiteindelijk zullen vertalen naar beleid. 3.1 Voldoende woningen voor onze kerntaak De groep mensen met een lager inkomen neemt de komende jaren af (zo is de prognose). Wij zullen het aantal sociale huurwoningen hierop afstemmen. Dit betekent dat onze sociale voorraad zal krimpen. Omvang en samenstelling woningvoorraad De omvang en samenstelling van huurwoningen is gebaseerd op de verwachte vraag van de primaire doelgroep, de midden- en hoge inkomens. Dat is vervolgens vertaald naar aantallen woningen die nodig zijn per huursegment. De verwachte vraag is gebaseerd op het rapport Woningmarktverkenning 2010-2030 van de gemeente Zeist, van ABF Research. We zijn uitgegaan van een marktaandeel van Seyster Veste van 46%. (De Kombinatie ook 46%, de RK, 8%.) Zie kolom 1 Wensportefeuille. De gemeente Zeist is in de prestatieafspraken tot en met 2015 uitgegaan van een extra buffer op de voorraad van circa 32%. In kolom 2 is deze buffer doorberekend naar 2030, door de wensportefeuille (kolom 1) te verhogen met factor 1,32. Wij beschouwen deze buffer als onze marge. Dat betekent dat onze woningportefeuille er in 2024 als volgt uit zal zien: 1 Wensportefeuille 2024 1 ABF Aandeel SV 2 Buffer gemeente Zeist 2030 2 Aandeel SV 3 Huidige portefeuille SV 1 juli 2013 4 Portefeuille SV gebaseerd op MJB in 2024 Kernvoorraad tot 575 1.196 1.580 2.900 897 Betaalbare voorraad tussen 575 en 699 1.044 1.380 798 1.737 Totaal sociale voorraad tot 699 2.240 2.960 3.698 2.634 Vrije sector voorraad tussen 699 en 820 593 784 234 547 Totaal vrije sector 704 930 378 912 Totaal Seyster Veste 2.944 3.890 4.076 3.546 1 Bron: Woningmarktverkenning 2010-2030 Zeist,oktober 2012, ABF. De door ABF geprognosticeerde vraag in 2020 en 2030 is vrijwel gelijk. Daarom wordt voor de SVB/ periode tot en met 2024 uitgegaan van de prognose over 2030 volgens het ABF. 2 Factor van 1,32 gebaseerd op Prestatieafspraken 2013-2015. 8
In de tabel op de vorige pagina staat alleen het aandeel woningen van Seyster Veste, met de andere corporaties maken we afspraken zodat het totale aantal woningen in de sociale- en kernvoorraad in Zeist voldoet aan de verwachte vraag en de prestatieafspraken met de gemeente. Betaalbaarheid woningvoorraad We houden met ons huurbeleid de huren van de sociale woningen betaalbaar. Deze zijn dus niet marktconform. Het huurniveau zal in de toekomst meer marktgericht zijn en dus een relatie hebben met de kwaliteit van de woning. Hierdoor ontstaat er ook meer differentiatie in huurprijzen. In 2010 was de gemiddelde streefhuur (de huursom waar wij naar streefden), 64% van de maximaal redelijke huur (de maximaal toegestane huur op basis van het aantal punten dat een woning heeft). Ons huurbeleid is gericht op een gemiddeld streefhuurpercentage van 78%. We baseren de huurprijs onder andere op: type woning, grootte, energielabel en WOZ-waarde. Door dit huurbeleid toe te passen neemt het aantal sociale huurwoningen af en het aantal betaalbare huurwoningen toe. Bij de e huurverhoging voor onze sociale huurwoningen, volgen wij de wettelijke kaders. Daarbij zorgen we wel dat de netto huur voor huurders met een inkomen tot 43.602 niet hoger wordt dan de (door ons vastgestelde) streefhuur. De netto huur van huurders met een hoger inkomen mag door de huurverhoging niet boven de maximaal toegestane huur komen. 3.2 Kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen Al onze woningen moeten in een kwalitatief goede onderhoudsstaat zijn. Dit betekent dat alle woningen moeten voldoen aan conditiescore 3 (een onderhouds meetgraad). Bij onze meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) houden wij hier rekening mee. In totaal worden tussen en 2024 ongeveer 2.585 woningen geïsoleerd en uitgerust met een nieuwe CV ketel. Daarna hebben deze woningen energielabel B of C. 9
Het verbeteren van woningen heeft een huurverhoging tot gevolg. Daardoor zal een aantal woningen uit de kernvoorraad, tot de betaalbare voorraad gaan horen. In de toekomst zullen wij de betaalbaarheid van sociale huurwoningen meer en meer gaan relateren aan de woonlasten en de woonquote van het huishouden. De woonquote is het maximale deel van het inkomen dat iemand mag besteden aan zijn woonlasten (huur en energielasten bij elkaar). Door te kijken naar totale woonlasten in plaats van alleen naar het huurbedrag, zullen wij de betaalbaarheid garanderen voor de primaire doelgroep. We houden hierbij rekening met het verschil in aard en ontwikkeling van de netto huur en de energiekosten. Begrippen als kernvoorraad en betaalbare voorraad worden daardoor minder belangrijk. Bij de vernieuwing van de voorraad kijken we vooral in hoeverre de woning technisch op is en naar de grootte en het energielabel. Deze laatste twee aspecten zijn bepalend voor het huurniveau en dus de betaalbaarheid van de woning. 3.3 Ook leefbaarheid is een belangrijke taak Onze dienstverlening en aandacht gaat uit naar de directe woonomgeving van onze woningen en complexen. We zorgen er in ieder geval voor dat de directe omgeving schoon, heel en veilig is. De dienstverlening moet de verhuurbaarheid van onze woningen ten goede komen: een prettig woonklimaat, het borgen van de huurinkomsten en het beheersbaar houden van kosten, staan voorop. Daarom rekenen we ook diensten als schuldhulpsanering, optreden tegen geluidoverlast en het bemiddelen en doorverwijzen bij burenruzies tot onze taak. We stellen de eigen verantwoordelijkheid van onze huurders hierbij wel centraal. We vinden dat het succes van activiteiten en dienstverlening op het gebied van leefbaarheid staat of valt met een goede samenwerking en duidelijke afspraken met andere partijen, zoals de gemeente en politie. We spreken met elkaar doelen af en meten het resultaat. Bij gemengde huur/koop complexen houden we rekening met de toebedeling van de kosten van leefbaarheid. Woningbezit voor een sterkere buurt Eigenaren van een koopwoning tonen veel betrokkenheid bij hun buurt. Wij zijn dan ook van mening dat het eigen woningbezit een buurt versterkt. Daarom vinden wij dat het voor de primaire doelgroep mogelijk moet zijn om de eigen huurwoning te kopen, ook al komt de woning uit de sociale voorraad. We zullen een deel van de sociale voorraad dan ook beschikbaar stellen voor verkoop. Op voorwaarde dat de woning altijd aan ons wordt terugverkocht. Zo blijft de woning tot de sociale voorraad behoren en zijn wij in staat de primaire doelgroep nu en in de toekomst te huisvesten. 3.4 Aandacht voor zorg Wij zijn bereid om woningen voor mensen met een zorg zwaarte pakket (ZZP) 1 t/m 4 indicatie, aan te passen. Zodat zij in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Dit is vooral belangrijk wanneer men afhankelijk is van burenhulp en mantelzorg uit de directe omgeving. Wij erkennen dat niet voor iedereen een aanpassing van de woning mogelijk is. Dan zal er een alternatief gezocht worden. Wij rekenen erop dat de klant daar zelf ook een verantwoordelijke afweging in maakt. Wij passen de woning immers tot een bepaald niveau aan en vragen om een financiële bijdrage. De investering voor een aanpassing moet financieel en bouwtechnisch gezien verantwoordelijk zijn. We zullen daarom een afwegingskader formuleren waartegen wij individuele aanpassingen zullen afzetten. Niet alleen aanpassingen in de woning maken het mogelijk om te kunnen blijven wonen. Ook aanvullende zorgdiensten zijn van belang. Wij zullen de komende periode in overleg met gemeente en zorgpartijen de verwachte vraag bepalen. Naast het aanpassen van woningen hebben we ook een verbindende en signalerende functie tussen huishoudens en zorgpartij(en). 10
Vervolg - Nieuwsbrief Titel # 0 - Maand 2012 3.5 Onder voorwaarden voor de midden inkomens Wij vinden dat we vooral een taak hebben als het gaat om onze scheefwonende huurders die behoren tot de inkomenscategorie van 34.678 en 43.602. Toetreders op de woningmarkt in Zeist zullen zich moeten richten op vrije sector woningen van andere aanbieders dan Seyster Veste, omdat wij onze vrije sector voorraad afstoten. Onze activiteiten richten zich daarom dan ook op huidige huurders en uitsluitend zolang deze activiteiten WSW geborgd zijn. Jaarlijkse huurverhoging Bewoners met een middeninkomen die al een sociale huurwoning huren, worden geconfronteerd met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hun huur mag stijgen met een extra percentage bovenop de inflatie. Omdat deze inkomensgroep weinig alternatieven heeft, zorgen we dat de e huurverhoging gelijk is aan die van de primaire doelgroep. Ook zorgen we ervoor dat de huur na huurverhoging niet hoger is dan de (door ons vastgestelde) streefhuur. Scheefwoners (mensen met een te hoog inkomen in relatie tot de huur) met een inkomen tussen de 34.678 en 43.000, mogen hun sociale huurwoning kopen. Op voorwaarde dat de woning altijd aan ons wordt terugverkocht. Zo blijft de woning tot de sociale voorraad behoren en zijn wij in staat de primaire doelgroep nu en in de toekomst te huisvesten in een sociale huur of sociale koopwoning. Vrije sector woning kopen met korting Ook zullen wij onze vrije sector voorraad via kopen met korting bereikbaar maken voor onze scheefwonende huurders. Dit doen wij zolang de activiteiten voor deze inkomensgroep WSW geborgd is. Daarmee stoten wij onze vrije sector huurwoningen af. 11
4 Doelstellingen t/m 2018 Op de vorige pagina s hebben we onze belangrijkste doelstellingen tot en met 2018 beschreven. Wat betekent dat voor ons beleid? De tabellen op deze en de volgende pagina s geven dat weer. Voldoende betaalbare woningen voor onze kerntaak Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Jaar Samenstelling en Ontwikkeling huursegmenten: Daeb: monitoren via SVB omvang woningbe- Afname Daeb en Niet-Daeb Aantal woningen in 2024: zit sociale huurwoningen: 2.240 2.960 kernvoorraad: 1.196 1.580 betaalbare voorraad: 1.044 1.380 Niet-Daeb: vrije sector tot 820: 593 784 koopgarant blijft in ons continu vrije sector > 820: 704-930 bezit Aantal EGW voldoet aan de prestatieafspra- afspraken met Zeister ken: > 25% van de sociale voorraad is een corporaties EGW monitoren via SVB Nieuwbouw is t.b.v. vernieuwing sociale voorraad Marktconform Het huurniveau is marktge- Streefhuur is circa 80% van maximaal redelijk huurbeleid monitoren huurprijsbeleid richt en sluit aan bij de in 2024 nieuwbouw huurbeleid kwaliteit van de woning opstellen Maatregelen rondom verhuur en onderhoud zijn in een perspectief van woonlasten/ betaalbaarheid geplaatst Woonlasten onderzoek: complexen geanalyseerd op basis van woonlasten en betaalbaarheid doelgroep verwerkt in SVB Doorstroming stimuleren (=scheefwonen bestrijden) Verkoop van bestaande woningen Daeb: Verkoop MGW woningen tot 130.000 (voorrang voor startersverkoop EGW woningen alleen voor zittende huurders met Koopgarant Niet-Daeb: Verkoop middeldure woningen tot circa 250.000 (voorrang voor huurders): gemiddeld 20 tot 25 per jaar monitoren verkoopplan opstellen Maximale huurverhoging voor hoogste inkomensgroep die een sociale huurwoning huurt Maximale huurverhoging voor inkomensgroep vanaf 43.602 e huurverhoging 12
Kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Jaar Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit) Voorraad voldoet aan de basiskwaliteit In 2024 voldoet 90% aan de basiskwaliteit opnemen in MJOB en actualiseren Alle nieuwbouw voldoet aan PvE actueel houden continu Nieuwbouw heeft GPR score van minimaal 7,3 cfn prestatieafspraken is onderdeel van PvE continu De woningvoorraad heeft gemiddeld een energielabel B Bij groot onderhoud wordt daar waar technisch en financieel mogelijk gekozen voor energielabel B, behalve in complexen waar de investering niet in verhouding staat tot de opbrengst medewerkers scholen op installatietechniek monitoren via SVB 2015-2016 Bewoners zijn/ worden bewust van energieverbruik PvA opstellen 2015 Vergroten tevredenheid huurders over de woning en leefomgeving Huurders waarderen de woning Huurders waarderen de leefomgeving 90% van de respondenten geeft minimaal een 6 monitoren via SeysterPanel 2015-2017 90% van de respondenten geeft minimaal een 6 monitoren via SeysterPanel 2015-2017 Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste Klanten zijn tevreden over dienstverlening (KWH) KWH huurlabel behouden, dus op alle labelonderdelen minimaal een 7 inzicht krijgen in de aard van de geschillen en procedure en de afhandeling verbeteren telefonische bereikbaarheid en klantbehandeling verbeteren 2015-2016 Optreden tegen burenoverlast Overlastmeldingen worden afgewikkeld monitoren Klanten zijn tevredenheid bij herstructurering, groot onderhoud en nieuwbouw klanttevredenheid bedraagt minimaal een 7 aftersales per project; meten en rapporteren na elk project Persoonlijk wonen Keuzevrijheid / ruimte voor eigen initiatief Bewoners weten welke keuzevrijheid zij hebben in het aanpassen van de woning ZAV / Wonen op Maat actueel houden en communiceren Vergroten inspraak van bewoners Onze klanten participeren in bewonersoverleg Tenminste 300 klanten nemen deel aan een vorm van bewonersparticipatie SeysterPanel één themabijeenkomst bewoners één themabijeenkomst voor belanghouders 2015-2017 13
Leefbaarheid en aandacht voor zorg Thema Doelstelling Prestatie indicator (= ambitie) Maatregel Jaar Leefbaarheid Ondersteunen en participeren in wijkgerichte initiatieven 75% van de huurders is tevreden met reactie SV op wijkinitiatieven 5 wijkinitiatieven per jaar ondersteunen actief participeren in Wijkgericht Werken Jaarlijks Uitbouw eigen verantwoordelijkheid bewoner (huurder) m.b.t. leefbaarheid Inspanning van de eigen bewoners in de buurt vergroten en zichtbaar maken. drie leefbaarheids projecten die een (grotere) eigen verantwoordelijkheid van wijkbewoners laten zien Kansen vergroten op een zorggeschikte woning met een goede zorginfrastructuur voor huurders met een indicatie Het aanbod zorggeschikte woningen is afgestemd op vraag Afwegingskader voor individuele fysieke aanpassingen in de woning opstellen in juli zijn alle woning aanpassingen en financiële kaders in kaart gebracht en voorzien van verantwoordelijke partij Zorginfrastructuur voor huurders Plan van aanpak Zorg is gereed inventarisatie: zorgpartners, zorgsoort en werkveld, afspraken initiëren of aanhaken bij de ontwikkeling van een complex waarbij mantel- en professionele zorg worden gecombineerd -2018 14
Organisatie en financiële continuïteit Thema Doelstelling Prestatie indicator (= ambitie) Maatregel Jaar Solide lokale verankering Flexibele organisatie Gezonde financiële basis We zijn sterk verankerd in de Zeister gemeenschap Goede relatie met belanghouders Prestatieafspraken zijn gemaakt participeren in netwerken ondernemingsplan bespreken met partners beleidsvoornemens afstemmen met partners contact met belanghouders vormgeven resultaten samen evalueren onderzoek samenwerking collega s Een goed imago bij huurders houden We worden gezien als een lokaal verankerde organisatie met lef, daadkracht en betrokkenheid meten via SeysterPanel nadere maatregelen formuleren Wij zijn flexibel in onze Medewerkers hebben een klantgestuurde meten via aftersales klantbenadering houding Efficiënt en effectief KPI s zijn benoemd stand van zaken vaststellen m.b.t. ingerichte bedrijfsprocessen het invoeren van de processen afstemming processen en ICT processen actueel houden DMS implementeren opstellen ICT beleid Volkshuisvestelijk Behoud A status CFV MJB doorrekenen op CFV oordeel vermogen en kredietwaardigheid risicomonitoring invoeren voldoet aan Voldoende faciliteringsvolume WSW Treasury jaarplan minimumeisen CFV/WSW Treasury statuut update Voldoende kasstroom om Kasstromen zijn positief risicomonitoring invoeren toegang tot de kapitaalmarkt scenario analyses gebruiken bij te houden vaststelling kasstromen Afname bedrijfslasten Voldoen aan de normen van het CFV bedrijfslastenniveau bepalen maandelijks budget overzicht herijking van het inkoopbeleid Good governance We leven de Governancecode na inventarisatie Governance bij afwijkingen aanpassen continu 2015 2017 continu -2015-2015 2016 Gereed Cultuur Maatschappelijke onderneming gebaseerd op samenwerken, ondernemen, verbinden, openheid, integriteit en zorgvuldig ten aanzien van stakeholders en klanten en inzet van middelen Medewerkers zijn taakverantwoordelijk en volwassen en gaan kritisch om met beschikbare maatschappelijke middelen We worden bewuster van duurzaamheid en onze bijdrage daaraan competentiemanagement invoeren opleidingsplannen beoordelingssystematiek update bewustwording vergroten via Dashboard medewerkerstevredenheidsonderzoek nadere maatregelen formuleren prestatie-indicatoren vaststellen 2015 (elk kwartaal) 2015 2018 15
Zeisteroever 1 3704 GB Zeist 030 69 40 200 www.seysterveste.nl Zeisteroever 1 www.seysterveste.nl 3704 GB Zeist 030 69 40 200 15