In dit Werkplan 2017 wil het bestuur van STOK vier prioriteiten uitwerken;

Transcriptie

1 Werkplan STOK 2017

2 De prioriteiten van STOK STOK is de stedelijke organisatie van huurders bij de Utrechtse woningcorporatie Bo-Ex. Bewonerscommissies, actief op de wooncomplexen vormen de leden van vereniging. Het realiseren van betaalbare, beschikbare en kwalitatief verantwoorde huisvesting voor alle burgers is van oudsher in de Nederlandse samenleving verankerd. Huisvesting is als recht in diverse nationale en internationale verdragen vastgelegd, maar het is niet vanzelfsprekend. Voor STOK betekent dat bouwen aan een organisatie waarin huurders meer en actiever invloed gaan uitoefenen op het beleid van woningcorporatie Bo-Ex en hun eigen woonsituatie. STOK wil dat bereiken door de achterban te inspireren en te verenigen rond actuele kwesties en thema s van belang voor de sociale huisvesting. Het ontwikkelen van de eigen kracht en het mede willen bepalen van de overlegagenda met Bo-Ex is daarvan een gevolg. De nieuwe Woningwet 2015 biedt huurdersorganisatie mogelijkheden zich verder te ontwikkelen als een dynamische vereniging die slagvaardig en effectief de belangen behartigt van alle huurders van Bo-Ex. Huurders(organisaties) worden als derde partij erkend en krijgen meer invloed op het beleid van de woningcorporatie (goedkeuring van fusieplannen) en op het gemeentelijk beleid rond sociale huisvesting (Prestatieafspraken). Er is werk aan de winkel voor STOK. Vanaf heeft de overheid, met Blok als minister Wonen, een beleid ontwikkeld dat voortdurend beknibbelt op de positie van de sociale huisvesting in het algemeen (bouw, nieuwbouw, renovatie). Voor huurders zijn de huren tot ver boven inflatie gestegen, terwijl inkomsten en uitkeringen dat niet deden. De verhuurderheffing vanaf 2013 is een (belasting)aanslag op de woningcorporaties in Nederland. De woningcorporaties als Bo-Ex hebben deze bijna geheel doorberekend aan de huurders. Ook wat de capaciteit (met name nieuwbouw) en de kwaliteit (renovatie) betreft zijn plannen teruggedraaid. Inmiddels lopen de wachtlijsten op en verkeren huurders in onzekerheid. In het afgelopen jaar is al een begin meegemaakt.om met elan de nieuwe mogelijkheden op grond van de Nieuwe Woningwet op te pakken. Niet zonder soms felle discussie. Door de uitbreiding van het bestuur met nieuwe leden was het moeilijk aan elkaar te wennen en opvattingen over visie en werkwijze soepel met elkaar af te stemmen Maar de contouren voor een actueel beleid zijn ook duidelijker geworden en met instemming van de ALV vastgelegd in het Bestuursplan In dit Werkplan 2017 wil het bestuur van STOK vier prioriteiten uitwerken; 1) Meer invloed huurder op beleid en eigen woonomgeving 2) Verbetering van de betaalbaarheid van de huren, 3) Vergroting van de capaciteit van het aantal woningen in de sociale huisvesting 4) verbetering van de kwaliteit (waaronder duurzaamheid).

3 1. MEER INVLOED VAN HUURDERS OP BELEID EN EIGEN WOONOMGEVING Versterking van de eigen organisatie van bewoners is nodig om meer invloed uit te kunnen oefenen op de eigen woonomgeving. Dat vraagt met name om versterking van de bestaande en te vormen bewonerscommissies op de complexen en verder komen tot een verbetering van het functioneren van STOK. In 2017 gaat STOK daartoe het Bestuursplan, met instemming goedgekeurd, door de ALV van 9 oktober uitvoeren; a. Verstevigen van eigen huurdersorganisatie STOK 1.a.1.) Effectief en besluitvaardig vergaderen 1.a.1.1. Onder leiding van een nieuwe voorzitter concrete besluiten nemen op basis van goede voorbereiding door leden van het bestuur verantwoordelijk/trekker van het agendapunt. 1.a1.2. maandelijks (10 keer per jaar) 1.a.1.3. bestuursdag (1 maal) 1.a.1.4. evaluatie en verbeteren van eigen functioneren. 1.a.2.) Verbeteren van communicatie met de achterban 1.a.2.1. Onderhouden door elk bestuurslid van contact met een aantal hem/haar toegewezen bewonerscommissie. 1.a.2.3. Uitbouwen van de website met mogelijkheden voor informatie-uitwisseling over actuele thema s en discussie. 1.a.2.4. Aanboren en benutten van de kennis en knowhow bij leden van bewonerscommissies en actieve huurders. 1.a.2.5. Uitbrengen van Nieuwsbrief en Nieuwsmail (elk 4 maal per jaar). 1.a.2.6. Organiseren van thematische bijeenkomsten over actuele onderwerpen (zie ook huurbeleid, renovatie en duurzaamheid). 1.a.2.7. Uitwerken van de resultaten van enquête Bo-Ex-panel over participatie en beheer en die ism. Bo-Ex inzetten in een informatiecampagne ( ). 1.a.2.8. Opzetten van een frequente ledenraadpleging via de internet website Argu.com 1.a.2.9. Organiseren van nader te bepalen ALV-themabijeenkomsten (circa 5 par jaar) naast de formele ALV-vergadering (2 maal per jaar). 1.a Formuleren van een scholingsbeleid dat voorziet in behoefte en mogelijkheden van de diverse portefeuillehouders. 1.a.2.11 Wijzigen van statuten (indien nodig). b. Versterken van bewonerscommissies op complexen 1.b.1. Faciliteren van ontwikkelen en uitvoeren van plannen op complexen, zo nodig met externe advisering. 1.b.2. Uitbreiden van het aantal bewonerscommissie binnen de Bo-Ex met nominaal drie. 1.b.3. Formuleren van een scholingsbeleid dat voorziet in behoefte en mogelijkheden van actieve bewoners en leden van bewonerscommissies (ism. Bo-Ex). 1.b.4. Aanvullen van informatie op website met thema-informatie en archief om kennis te delen.

4 c. Benutten van overlegvormen met Bo-Ex 1.c.1. Deelnemen aan bestuurlijk overleg tussen bestuur(sleden) STOK met bestuur van Bo-Ex over actuele kwesties die leven binnen STOK en op de complexen (vier maal per jaar). 1.c.2. Deelnemen aan overleg in drie werkgroepen (Energie, Participatie & Communicatie) Huur- & voorraadbeleid in samenwerking met medewerkers Bo-Ex. 1.c.3. Deelnemen aan overleg met commissarissen. 1.c.4. Deelnemen aan driepartijenoverleg met gemeente en Bo-Ex. 1.c.5. Deelnemen aan overleg met Geschillencommissie (afhankelijk van ontwikkelingen op het gebied van geschillen). 1.c.6. Vernieuwen van de samenwerkingsovereenkomst STOK-Bo-Ex. d. Deelnemen aan stedelijke organisatie van huurders 1.d.1. Deelname activiteiten van stedelijk overleg in nieuwe vorm 1.d.2. Deelname organisatie van stedelijke startbijeenkomst

5 2. BETAALBAAR HOUDEN VAN HUISVESTING Na jaren (vanaf ) van (bijna) maximale huurverhogingen laat ook het huurbeleid van Bo-Ex een trendbreuk zien. De huren stijgen beneden maximaal, behalve voor de inkomensgroep boven de ,-. In de primaire en secundaire doelgroepen betaalt 92% meer dan de advieshuur van het NIBUD. In 2010 was het aandeel huur in het inkomen (huurquote) 17%, en nu is dat voor sommige huurders al 30%. Waar huidige huurders getroffen zijn door maatregelen in het verleden (maximale huurverhogingen, verhoging huur bij mutatie) of heden (daling van het inkomen) zijn herstelmaatregelen nodig Voorbereiden door het bestuur van een inhoudelijke discussie over het gewenste huurbeleid in Verzamelen van informatie (factsheets) voor de te voeren discussie over het herstelbeleid en dat verspreiden onder de leden van bewonerscommissies en actieve huurders Benutten door STOK van het overleg met Bo-Ex in de werkgroep Huur- & Voorraadbeleid om alternatieven aan te dragen voor huurmatiging (vier maal per jaar) Ontwikkelen van alternatieven door STOK samen met Bo-Ex en andere partijen in de stad om een verder herstelbeleid door te voeren voor huurders die zijn getroffen door de sterk gestegen huurprijzen 2.5. Beoordelen door STOK van het nieuwe stelsel van woningtoewijzing op de effecten voor alle inkomensgroepen Communiceren van de ontwikkelingen middels het uitbrengen van een Nieuwsbrief over het huurbeleid en de gevolgen voor huurders en verder op de website het actueel houden van de informatie over dit onderwerp.

6 3. BESCHIKBAARHEID VAN SOCIALE HUISVESTING VOOR ALLE MENSEN DIE IN UTRECHT WILLEN HUREN De vraag naar woonruimte in de stad neemt steeds meer toe. Starters en lage inkomensgroepen komen steeds moeilijker in een kwalitatief goede woning. Het tekort groeit door het huidige beleid. STOK wil meer nieuwbouw (met het oog op midden- en hogere inkomens) en starters en uitbreiding van kernvoorraad voor lage inkomens Voorbereiden door het bestuur van een inhoudelijke thema-avond over de gewenste beschikbaarheid van woningen voor huidige en toekomstige huurders Verzamelen van informatie (factsheets) over de alternatieven voor meer nieuwbouw door het bestuur en dat verspreiden onder de leden van bewonerscommissies en actieve huurders Benutten door STOK van het overleg met Bo-Ex in werkgroep Huur-en voorraadbeleid om alternatieven aan te dragen voor de huurverhoging (vier maal per jaar) Verzet door STOK tegen plannen voor sloop van bestaande woonruimte (Queridostraat). Indien kan worden aangetoond dat dat per saldo meer woningen voor de laagste inkomensgroepen oplevert /bijdraagt aan een uitbreiding van de kernvoorraad is dat een heroverweging waard Ontwikkelen door STOK samen met Bo-Ex en andere partijen in de stad van alternatieve plannen voor meer nieuwbouw, tegen sloop en voor de beschikbaarheid van zoveel mogelijk woningen voor sociale huisvesting (Het Nieuwe Wonen) Meezoeken naar locaties en aandragen van alternatieven voor verdichting (notitie over hoog wonen en over in het groen of in het rood bouwen ) door STOK binnen het stedelijk overleg met huurders, corporaties en de gemeente. 3.7 Communiceren van de ontwikkelingen middels het uitbrengen van een Nieuwsbrief over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en de gevolgen voor huurders en verder op de website het actueel houden van de informatie over dit onderwerp.

7 4. KWALITEIT Kwaliteit behelst twee aspecten: duurzaamheid en renovatie. Met het oog op de toekomst, het huidig woongenot en de noodzaak om door een actief duurzaamheidsbeleid het klimaatbeleid in te vullen, is voortdurende aandacht voor bouwtechnische veranderingen nodig. Met het oog op de financiële positie van Bo-Ex, het probleem om nieuwbouw te realiseren, onder meer door het gebrek aan locaties, lijken er meer mogelijkheden voor renovatie (versnelling?), maar ook met de voortdurende veranderende inzichten in het energie- en klimaatbeleid moet STOK op dit terrein actief beleid maken. a. Bevorderen van duurzaamheid 4.a.1 Voorbereiden door het bestuur van een inhoudelijke thema-avond over duurzaamheid van woningen voor huidige en toekomstige huurders. 4.a.2. Verzamelen van informatie (factsheets) inzake de alternatieven op het gebied van duurzame nieuwbouw door het bestuur en dat en verspreiden onder de leden van bewonerscommissies en actieve huurders. 4.a.3. Inventariseren door STOK van bestaande wensen, knelpunten en mogelijkheden voor participatie & beheer op complexniveau (eenmalig). 4.a.4. Actief deelnemen door STOK aan de Informatiecampagne Bewonersparticipatie en beheer 4.a.5. Actief deelnemen door STOK aan het overleg met Bo-Ex in de werkgroep Communicatie en participatie. b. Aanmoedigen van renovatie 4.b.1.Voorbereiden door het bestuur van een inhoudelijke thema-avond over renovaties. 4.b.2. Verzamelen van informatie (factsheets) inzake de alternatieven op het gebied van meer nieuwbouw door het bestuur en dat en verspreiden onder de leden van bewonerscommissies en actieve huurders. 4.b.3. Inventariseren door STOK van bestaande wensen, knelpunten en mogelijkheden voor renovatie (eenmalig). 4.b.4. Opstellen door STOK van een handboek Renovatie en die beschikbaar stellen aan bewonerscommissies. 4.b.5. Onderzoeken door STOK bij de bewoners van het Querido-complex naar de behoefte aan informatie en de mogelijkheid om een bewonerscommissie op te richten.