Uitgangspunten MPG 2017

Transcriptie

1 Uitgangspunten MPG 2017 Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Kaders voor het opstellen van het MPG november 2016, versie 1.3 Afdeling Grondzaken 1

2 Uitgangspunten Grondexploitaties 2017 Inhoudsopgave 1. Inleiding Voorstellen uitgangspunten MPG Programma woningbouw Programma bedrijfsterreinen Parameters Overige uitgangspunten Grondprijzen Gevraagde besluiten: Bijlage 1: Rapport Stec: Ede, Bedrijventerreinen in balans Bijlage 2: Rapport Fakton: Advies Grondprijsontwikkeling 2

3 1. Inleiding De gemeente Ede heeft in het verleden gronden aangekocht voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en werklocaties. Per 1 januari 2016 heeft de gemeente nog grond voor ca woningen en 50 ha netto uitgeefbaar bedrijfsterrein. Deze gronden zijn opgenomen in diverse gemeentelijke plannen, waarvoor grondexploitaties worden opgesteld. Jaarlijks wordt u het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) voorgelegd. Het MPG is de belangrijkste jaarlijkse financiële verslaglegging van de ontwikkelingen binnen de plannen. Het MPG wordt u aangeboden tegelijk met de overige onderdelen van de jaarrekening. Voor het opstellen van het MPG 2017 is het van belang vooraf de uitgangspunten voor de actualisatie van de grondexploitaties vast te stellen. Voor de verschillende plannen worden de uitgangspunten ten aanzien van planbegrenzing, functies, kwaliteit en planning op projectniveau bepaald. Daarnaast zijn er voor de doorrekening van de plannen nog algemeen te hanteren uitgangspunten. Het resultaat van de plannen wordt sterk beïnvloed door keuzes die te maken hebben met de inschatting van de toekomst. In deze nota Uitgangspunten MPG 2017 zijn voorstellen opgenomen over de algemeen te hanteren uitgangspunten in de grondexploitaties van de plannen. Deze zijn grotendeels gebaseerd op externe onderzoeken. Het betreft: 1 Programma woningbouw: Het gaat hierbij om de afzet van de woningbouw in de tijd, waarbij het gaat om kwantitatieve en kwalitatieve afzet van de woningbouw. Voor de kwantitatieve afzet wordt aangesloten bij het kennisfundament Woonvisie dat u in 2014 is voorgelegd. Voor de kwalitatieve afzet zijn vorig jaar door Companen de gemeentelijke projecten langs de meetlat van de Woonvisie gelegd. Daarbij is de directe afzetbaarheid beoordeeld alsmede de mate waarin de plannen bijdragen aan de uitgangspunten uit de woonvisie. Vorig jaar heeft op basis daarvan een aanpassing van de programma s doorgevoerd. In hoofdlijnen worden de programma s binnen de projecten op basis van die analyse doorgezet. 2 Programma bedrijven: Het gaat hierbij om de afzet van de beschikbare gemeentelijke gronden voor bedrijventerreinen in de tijd. Door Stec is dit jaar opnieuw een analyse uitgevoerd naar de vraag naar bedrijfsterrein en de afzetbaarheid in de tijd. 3 Rente en indexen: De in het MPG 2017 te hanteren parameters voor de stijging van kosten en opbrengsten zijn door Fakton opnieuw bepaald. Voor rente wordt aangesloten op de intern bepaalde omslagrente voor Grondexploitaties. Parallel aan de besluitvorming over de voor het MPG 2017 te hanteren rekenuitgangspunten wordt u een voorstel voorgelegd voor de vaststelling van de voor de grondexploitaties te hanteren verkoopprijzen van bouwgrond, de Grondprijzennota Deze zal het uitgangspunt vormen voor de in de grondexploitaties te verwachten opbrengsten van de verkoop van bouwgrond in het MPG Het voorstel voor de vast te stellen Grondprijzen is een actualisatie van de grondprijzen uit Door Kendes zijn de voorstellen voor de marktwaarden voor bouwgrond beoordeeld op hun marktconformiteit. 3

4 2. Voorstellen uitgangspunten MPG Programma woningbouw 1 Uitgangspunten programmering: Voor de bepaling van de waarde van de in exploitatie genomen gronden is de snelheid waarmee de gronden naar verwachting worden verkocht van belang. De uitgangspunten in de grondexploitaties over de snelheid van het verkopen van gronden zijn gedomineerd door de ambitie uit het kennisfundament Woonvisie dat u vorig jaar is gepresenteerd. Deze gaat uit van woningen tot 2030, een opnamecapaciteit van 400 woningen per jaar. Aangenomen wordt dat gemiddeld hiervan 80% op gemeentegrond c.q. 320 woningen per jaar in gemeentelijke grexen valt. 2 Marktopname capaciteit: Binnen de gemeente Ede worden op diverse locaties woningen gebouwd. Naast de gemeentelijke bouwlocaties worden ook op gronden van derden woningbouwplannen ontwikkeld. Op basis van de gereed meldingen opgeleverde woningen blijkt in de jaren vanaf 2009 een gemiddelde bouwproductie van 580 woningen. Een totale marktopname van 400 woningen op gemeentelijke en particuliere gronden zoals aangegeven in het Kennisfundament Woonvisie lijkt daarmee aan de veilige kant. Grafiek 1 oplevering nieuwbouw woningen Bron: Nota Productie woningbouw 2015 Voor de doorrekening van de gemeentelijke grondexploitaties is het moment van start bouw van belang. Start bouw volgt vaak direct op de levering van de bouwgrond en daarmee het verkrijgen van de verkoopopbrengst. Daarnaast is start bouw een belangrijke indicator van de marktontwikkelingen. Grafiek 2 Start bouw op gemeentelijke locaties De start van de bouw over de verschillende jaarschijven heeft een grillig verloop. Van 2011 tot en met 2014 is een stijgende lijn waar te nemen, waarbij in 2014 de bouw van 350 woningen is gestart. In 2015 wordt een terugval gesignaleerd. Voor 2016 is uitgegaan van een verwachting per 1 oktober van de realisatie van 288 4

5 woningen. Over 5 jaar is er sprake van een gemiddelde start bouw op gemeentelijke locaties van 240 woningen. 3 Bepaling programma: Ten behoeve van de bepaling van de mogelijke bouwproductie voor de gemeentelijke projecten spelen de volgende zaken een rol: - voor de lange termijn wordt een opname capaciteit voor de markt bepaald van gemiddeld 400 woningen per jaar (kennisfundament woonvisie) - de werkelijke woningbouwproductie ligt hoger, nl. op gemiddeld 580 woningen per jaar (productienota woningbouw). De bepaalde gemiddelde vraag van 400 woningen per jaar achten wij op lange termijn reëel. - in het bestaande programma betreffen de woningbouwgronden van de gemeente Ede 75% van het totale aanbod. In de dorpen is het gemeentelijke aanbod relatief lager (60%), in het stedelijke gebied relatief hoger (80%) dan van de particuliere ontwikkellocaties. - voor de toekomstige ontwikkelingen gaat de woonvisie ervan uit dat de nadruk van ontwikkelingen sterk op het stedelijke gebied van Ede zijn gericht. Hiermee is de insteek dat over de jaren gemiddeld 320 woningen op gemeentelijke locaties worden ontwikkeld realistisch. - er is binnen de gemeentelijke locaties een grote nadruk op de ontwikkeling van extra sociale huurwoningen in het kader van het project Dit leidt voor de komende drie jaar naast de reguliere sociale programmering van ca. 120 woningen voor de toevoeging van 140 extra sociale huurwoningen. - Daarnaast zullen de komende twee jaar veel kleine appartementen worden gerealiseerd, hoofdzakelijk in de sociale huursfeer, in bestaande (kantoor) panden. Het betreft ca. 170 woningen. Om de geplande woningbouw te kunnen realiseren zijn belangrijke belemmeringen voor Kernhem (voorspoedige planvorming westelijke deel) en Reehorsterweg (opheffen privaatrechtelijke beperkingen) weggenomen. Daarbij zijn door de brede uitvraag aan ontwikkelaars en de blijvende belangstelling voor kavels op de Kazerneterreinen de vooruitzichten op een mogelijke versnelling van de bouwproductie goed. Door bovengenoemde effecten, het grote consumentenvertrouwen in combinatie met de lage rente en de voortgang in de projecten achten we het zeer waarschijnlijk dat op gemeentelijke gronden de komende 4 jaar uit kan worden gegaan van een gemiddelde productie van 350 woningen per jaar. 5

6 Binnen de gemeentelijke exploitaties kennen we de komende jaren de volgende woningbouwplanningen: Gemeentelijke locaties > 2024 te realiseren Kernhem B Kernhem Meander 6 6 Amsterdamseweg Kazerneterreinen Kazerneterreinen gebouwen Het Nieuwe Landgoed Veldhuizen A Bospoort Paasberg Valley Center Kernhem noord Reehorsterweg noord en midden AZO terrein Soma terrein Kop van de Parkweg VP Noord west kwadrant Veenderweg Ganzeweide Dries Weversteeg Onderlangs Harskamp Kraatsweg Smachtenburgerweg Wekerom west Wekerom Oost Westzoom 't Hoefje 2 2 Westzoom de Hul Ederveen Veldjesgraaf II Robert Kochlaan Bennekom Totaal Gemeente Waarvan extra programma sociaal Normaal programma Tabel 1 planning woningbouw op gemeentelijke locaties De blauw gearceerde cellen betreffen het extra programma sociaal In het totaal kunnen binnen de huidige gemeentelijke plannen nog ca woningen worden ontwikkeld. Voor de eerste jaren 2017 en 2018 is in het kader van het project de realisatie van sociale woningen verhoogd en naar voren gehaald. Daarnaast zal in 2017/2018 een zorgcentrum worden gerealiseerd aan de Amsterdamseweg ter vervanging van de tijdelijke voorziening van Vilente op het Kazerneterrein. Het betreft van de in de tabel blauw gearceerde aantallen 349 woningen. Deze woningen worden beschouwd als een extra opgave voor de woningproductie voor genoemde jaren. Dit lijdt tot het volgende voorstel voor de doorrekening van de gemeentelijke grondexploitaties: Grafiek 3 Planning woningbouw Voor de doorrekening van het woningbouwprogramma gaan we ervan uit dat voor de gemeentelijke locaties een productie van 350 woningen haalbaar is in 2018 tot en met Daarbovenop worden in die jaren 6

7 extra productie opgenomen van sociale woningen. Dit betreft de toevoeging van de locaties Amsterdamseweg (120 zorg gerelateerde woningen) Somaterrein (50 woningen), Azo terrein (45 woningen), Veenderweg Ganzeweide (27 woningen) en Het Nieuwe Landgoed (17 woningen). Ook de reeds bestaande plannen (waarvoor de gronden al zijn verkocht) voor Veldhuizen A (36 woningen) en Bospoort (54 woningen) worden als extra programma sociaal aangemerkt. Voor de periode vanaf 2021 wordt weer uitgegaan van een mogelijke bouwproductie van 320 woningen per jaar. Voor het bepalen van de toekomstige resultaten worden de plannen inclusief de boeggolf ( ) doorgerekend. Voor de verschillen tussen de geprogrammeerde woningbouw en de verwachte planning op basis van de marktopname capaciteit zal in het MPG 2017 op programmaniveau de resultaatsberekening worden gecorrigeerd. Daarmee programmeren we ambitieus maar bepalen we het resultaat op programma niveau realistisch. 4 Concurrentie markt De particuliere markt kent de komende 3 jaar een behoorlijk aanbod aan woningen (ca ). Net als voor de gemeentelijke locaties geldt dat dit een wensplanning betreft en de realisatie van plannen sterk afhankelijk is van de werkelijke marktopname capaciteit. Daarmee is het lastig om inzicht te krijgen in de aantallen, planning en categorie indeling van de plannen van particulieren. Particuliere locaties Totaal VP Enka terrein Uitvindersbuurt Reehorsterweg zuid Maanderzand Klinkenberg Middendorp terrein Locatie Geels 0 transitie Stationsplein zuid Transitie Stationsweg Transitie Rubenstraat Nieuwe initiatieven stedelijk Baron van Wassenaerpark Commandeursweg Berghem 0 Westzoom Haverkamp Westzoom Zandscheer Westzoom overig Ederveen Veldjesgraaf II Functiewisseling buitengebied Stolpen Harskamp Totaal particulieren Tabel 2 Aantallen en planning indicatief 1411 Voor een groot deel bestaat het particuliere aanbod uit de omzetting (transitie) van kantoorpanden naar woningen (ca. 170 stuks). De nadruk voor de transities ligt op de realisatie van relatief kleine (een en twee persoons huishoudens) appartementen. Voor de overige categorieën zal de gemeente flink moet concurreren met de particuliere plannen. Conclusies en gevolgen MPG: 1. Op projectniveau wordt uitgegaan van-, en gestuurd op ambitie. Op portefeuilleniveau wordt voor 2018 tot en met 2020 uitgegaan van een opnamecapaciteit voor de gemeentelijke locaties van 350 woningen per jaar (plus extra inspanning sociale woningbouw) en de jaren daarna van een gemiddelde productie van 320 woningen per jaar. 2 De prognose is iets optimistischer dan de verwachting van vorig jaar. Dit zal een licht positief effect op de resultaten opleveren. 5 Programma kwalitatief: In de Woonvisie 2015 zijn doelen geformuleerd voor de woningvoorraad van de gemeente Ede op lange termijn. Met Companen is vorig jaar gekeken in hoeverre de bouwplannen in de gemeentelijke projecten van 7

8 de gemeente Ede aansluiten bij de lange termijn doelen uit de Woonvisie. Daarnaast is ook gekeken naar de afzetbaarheid van de plannen in de markt op korte termijn (tot en met 2018). Er zijn in de markt geen ontwikkelingen waargenomen die ertoe nopen de conclusies van vorig jaar opnieuw in overweging te nemen. Wel zijn er veel plannen ontwikkeld of in ontwikkeling voor de toevoeging van extra sociale huur- en zorg gerelateerde woningen. Dit is zowel waar te nemen in het aanbod op gemeentelijke projecten als bij vastgoed van derden. Voor de gemeentelijke locaties geldt dat plannen naar voren worden gehaald om voldoende sociale woningbouw te kunnen realiseren. Voor de particuliere locaties geldt het voornamelijk de toevoeging van kleine goedkope appartementen door functiewijziging (transitie). De nadruk op de sociale woningbouw heeft, gezien de huidige wachtlijsten, maar beperkt invloed op de afzetbaarheid van overige nieuwbouw ontwikkelingen. Differentiatie naar financiering categorieën: Grafiek 4 Verdeling woningen in prijsklassen (huur en koop) Opvalt dat binnen de gemeentelijke projecten 31% in de goedkope sfeer is gepland (23% sociale huur en 8% goedkope koop). Bij de particuliere locaties is het aandeel goedkope koop vrijwel geheel afwezig. Daar wordt wel 22% onder de huurtoeslaggrens gerealiseerd, maar dit betreft hoofdzakelijk de transitie van kantoorpanden. Binnen de gemeentelijke locaties wordt een relatief groot aandeel woningen in de dure koopsfeer gerealiseerd. Dit gebeurt hoofdzakelijk binnen het project Kazerneterreinen. Daarnaast is het onzeker welke categorieën worden ontwikkeld in de te handhaven monumenten. De nadruk om binnen de Kazerneterreinen een belangrijk aandeel in de dure sfeer te realiseren is een bewuste keuze en past binnen de uitgangspunten van de Woonvisie heeft tot gevolg dat het lastiger is de planning van de afname van bouwgrond te voorspellen. Overigens geldt voor zowel de gemeentelijke als voor de particuliere locaties dat verschuivingen op kunnen treden tussen de verschillende categorieën, afhankelijk van de reactie van de markt op het aanbod. Voor de kopers van bouwgrond/ ontwikkelaars van woningen is er vrijheid in de differentiatie, waarbij vooral geschoven blijkt te worden tussen koop en huur. De Woonvisie Ede 2030, vastgesteld eind 2015, gaat uit van groeien met kwaliteit. Om in die groei te voorzien is een omvangrijk woningbouwprogramma beschikbaar. Uitgangspunt is een tempo van minimaal 400 woningen per jaar tot 2030 om te voldoen aan de verwachte bevolkings- en huishoudensgroei. Deze aantallen worden nu ruimschoots gehaald, mede door toedoen van de marktomstandigheden. Naast het vastgestelde woningbouwprogramma is er ruimte voor binnenstedelijke en -dorpse ontwikkelingen mits in bescheiden mate en mits die in hoge mate voldoen aan de ambities van de Woonvisie. Transformatie scoort daarbij goed. Het aantal transformatie initiatieven neemt sterk toe. Het is van belang de juiste balans te blijven vinden in het realiseren van het omvangrijke programma en het realiseren van nieuwe woningen op nieuwe binnenstedelijke en binnendorpse locaties. Daarbij is ook van belang dat op deze locaties juist die segmenten worden toegevoegd die een positieve werking hebben op de variatie in doelgroepen (jong/oud, arm, rijk) en verschijningsvormen. Een belangrijke ambitie binnen de Woonvisie is het realiseren van goedkope woningen, met name in de huursfeer. Het project voorziet daarbij in extra goedkope woningen, zowel nieuwbouw als door transformatie van bestaande vastgoed. Maar ook buiten dit project worden goedkope woningen gerealiseerd, zowel in de koop als de huursfeer. Wat opvalt is dat op de particuliere locaties het aandeel goedkope koop minimaal is. Dit is een aandachtspunt. 8

9 Op specifieke locaties (zoals Kazernes, ENKA) wordt voorzien in exclusieve en bijzondere woningen. Dit draagt bij aan de ambitie om nieuwe doelgroepen aan te trekken en een bijzondere woonomgeving te realiseren. De komende jaren is het een uitdaging om extra in te zetten op het creëren van bijzondere woonmilieus geïnspireerd door thema s als food en innovatie. Tot slot is het een uitdaging om op wijk- en dorpsniveau het wonen gecombineerd met zorg goed vorm te geven. Er zijn talrijke woonzorg-initiatieven; deze moeten zorgvuldig worden afgewogen, mede ook uit budgettair oogpunt. Consequenties MPG: Er vinden niet veel verschuivingen plaats tussen de geprogrammeerde woningbouw categorieën ten opzichte van het MPG Er zijn dan ook nauwelijks effecten te verwachten voor de berekening van de resultaten. Gevraagd besluit: 1 In te stemmen met het programmeren van de start bouw van 350 woningen in 2018 tot en met 2020 en 320 woningen gemiddeld in 2017 en vanaf Hierbij wordt de extra bouw van sociale huurwoningen in 2017 en 2018 (project en verplaatsing Vilente) niet meegeteld Programma bedrijfsterreinen 1 Uitgangspunten programmering: Voor de bepaling van de waarde van de in exploitatie genomen gronden is de snelheid waarmee de gronden naar verwachting worden verkocht van belang. De uitgangspunten in de grondexploitaties over de snelheid van de afzet van de bedrijventerreinen zijn net als vorig jaar beoordeeld door adviesbureau Stec. 2 Bepaling programma: Door Stec is een analyse uitgevoerd naar de afzetbaarheid van de Edese bedrijfsterreinen. Deze is als bijlage 2 bij de nota gevoegd. Stec concludeert dat het aanbod aan bedrijfsterrein in Ede zowel kwalitatief als kwantitatief goed aansluit bij de vraag uit de markt voor de komende 10 jaar. Voor het tempo van de afzetbaarheid wordt een bandbreedte aangegeven voor de verschillende locaties. Hierbij moet worden opgemerkt dat de opnamecapaciteit van de markt grillig is en mede afhankelijk is van enkele grote verkopen. In mei 2015 heeft de raad ingestemd met een voorstel voor het vergroten van de afzetbaarheid van bedrijfsgrond. Daarop is de werkwijze en de organisatie aangepast, waardoor een grotere inspanning wordt gepleegd op de benadering van de markt. De planning waarmee we voorstellen in het MPG 2017 te gaan rekenen is afgeleid van het advies van Stec. Wel ligt de ambitie hoger. Grafiek 5 Voorstel planning MPG 2017en vergelijking MPG 2016 Aantallen in ha. 9

10 Hiermee wijkt de planning niet veel af van die uit het MPG Wel wordt er voor 2017 nog minder afzet ingerekend door het risico dat het bestemmingsplan voor de Klomp dan nog niet volledig onherroepelijk is. De voorgestelde planning voor bedrijfsterrein is voor de verschillende bouwlocaties als volgt opgebouwd: Planning bedrijventerrein uitgangspunten MPG 2017 aantallen in ha. te realiseren >2023 G50700 Uitbreiding BT Harskamp 2,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,7 0,7 0,9 G12300 Bedrijventerrein de Vallei 3,9 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,3 0,0 G13200 Bedrijventerrein A12 15,6 3,0 2,0 2,0 2,0 1,2 1,2 1,2 3,0 G13210 Bedrijventerein de Klomp 16,4 0,0 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 1,4 G71000 Bedrijventerrein 't Laar Wekerom 3,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,2 0,0 Totaal bedrijventerreinen 44,5 4,3 5,8 5,8 5,8 5,6 5,2 4,7 5,3 Tabel 2 Voorstel MPG 2016 uitgifte per project Bij de ontwikkeling van het World Food Centre op Maurits Zuid is ook de ontwikkeling van een bedrijvencampus onderdeel van de plannen. Dit betreft een erg specifieke markt die niet direct afhankelijk is van of concurreert met de ontwikkeling van andere bedrijfsterreinen. De mogelijke afzet en de fasering hiervan is niet betrokken in de prognoses van Stec. Vanuit het project zullen eind 1 e begin 2 e kwartaal 2017 de kwalitatieve planuitwerking (waaronder het programma) en de fasering, financiële consequenties en risico s aan u worden voorgelegd. In het MPG 2017 zal zo veel mogelijk worden aangesloten op de dan bekende/ verwachte uitgangspunten. Deze kunnen dus afwijken van de uitgangspunten zoals die tot nu toe zijn gehanteerd. Conclusie en gevolgen MPG: Voorstel is om de afzet zoals hierboven opgenomen op te nemen in het MPG De geprognosticeerde afzet is vergelijkbaar met de planning van vorig jaar en geeft dus op dit punt (uitgezonderd de Klomp) geen verschil in het resultaat. Gevraagd besluit: 2 In te stemmen met het hanteren van de hieronder aangegeven planning van uitgifte van bedrijfsterreinen voor de doorrekening van het MPG 2017: Planning bedrijventerrein uitgangspunten MPG 2017 aantallen in ha. te realiseren >2023 G50700 Uitbreiding BT Harskamp 2,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,7 0,7 0,9 G12300 Bedrijventerrein de Vallei 3,9 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,3 0,0 G13200 Bedrijventerrein A12 15,6 3,0 2,0 2,0 2,0 1,2 1,2 1,2 3,0 G13210 Bedrijventerein de Klomp 16,4 0,0 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 1,4 G71000 Bedrijventerrein 't Laar Wekerom 3,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,2 0,0 Totaal bedrijventerreinen 44,5 4,3 5,8 5,8 5,8 5,6 5,2 4,7 5, Parameters Voor de bepaling van de parameters voor de ontwikkeling van kosten en opbrengsten hebben we Fakton gevraagd het advies over de te hanteren parameters ten behoeve van het MPG 2017 te actualiseren. Het advies is als bijlage 2 bijgevoegd. Interne rekenrente: De gemeente hanteert voor de grondexploitaties een interne rekenrente, zijnde het gewogen gemiddelde van verstrekte en nieuwe leningen. In de grondexploitaties wordt de interne rekenrente gehanteerd voor het jaarlijks belasten van de boekwaarde op 1 januari van enig jaar. Voor de parameter voor de rekenrente stellen wij u voor uit te blijven gaan van de bij de Programmabegroting voor de gemeentelijke grondexploitaties vastgestelde rekenrente van 2,5%. Door de verlaging van de over de boekwaarde te berekenen rente van 3% naar 2,5% worden de 10

11 planresultaten gunstig beïnvloed. De gevolgen van het hanteren van deze rekenrente is aangegeven in het MPG lite Discontovoet: Bij de bepaling van de resultaten worden de toekomstige planuitkomsten terug gerekend naar 1 januari van het lopende begrotingsjaar; de contante waarde. Dit gebeurt om plannen onderling vergelijkbaar te kunnen maken, maar ook ten behoeve van het bepalen van de benodigde Voorziening voor de Negatieve Plannen (VNP). Dit gebeurt op basis van de discontovoet, het rendementspercentage op het geïnvesteerde vermogen. Rekenvoorbeeld: Stel het verwachte projectresultaat op 31 dec bedraagt en de discontovoet bedraagt 2 %. De contante waarde per 1 januari 2017 is dan: / 1.02^4 = In het verleden werd voor het bepalen van de contante waarde van de projectresultaten uitgegaan van een discontovoet gelijk aan de rekenrente. Dit is door de aanscherping van de richtlijnen in het Besluit Begroting en Verantwoording niet meer toegestaan. Verplicht moet worden gerekend met een discontovoet van 2,0 %. Door de verlaging van de discontovoet van 3,0% naar 2,0% worden de resultaten van de positieve plannen op contante waarde positiever en die van de negatieve plannen negatiever. De gevolgen van het hanteren van deze discontovoet is aangegeven in het MPG lite Kostenstijging: De grondexploitaties worden opgesteld met als prijspeil 1 januari van het lopende jaar. Dit zijn de zogenaamde "nominale kosten". Omdat er op mag worden gerekend dat de kosten in de toekomst zullen veranderen wordt er in de begroting een index gebruikt. Dit is het percentage waarmee wordt verwacht dat de kosten jaarlijks zullen stijgen (of dalen). Nominale kosten maal de index geeft de kosten op het toekomstige moment dat het geld wordt besteed, de "reële kosten". Index GWW kosten e.v. MPG ,75% 1,75% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% cf advies Fakton MPG ,75% 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% Voor de ontwikkeling van de kosten stellen we voor uit te gaan van het ontwikkelingsscenario van Fakton voor de GWW kosten, 2,75% in 2017 aflopend naar 2% in 2020 en verder. Door de aanpassing van de parameters voor de kostenstijging worden de grondexploitaties negatief beïnvloed. Opbrengststijging: Net als bij de kosten zulle ook de opbrengsten van de verkoop van gronden zich in de toekomst ontwikkelen. Ook voor de bepaling van de waarschijnlijke toekomstige opbrengsten uit verkoop van grond, de "reële opbrengst", wordt een index gehanteerd. Woningbouw: Voor de ontwikkeling van de grondopbrengsten voor woningbouw worden door Fakton een tweetal scenario's aangegeven, een voor "geleidelijke groei" en een voor "voorspoedige groei". Fakton adviseert uit te gaan van een middeling van beide scenario's. Daarbij ontwikkelt de grondopbrengst zich van 2,5% in 2017 tot 2,0% in 2021 en verder. 11

12 Prijsontwikkeling woningbouw e.v. MPG ,50% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% adviesfaktton 2,50% 2,25% 1,75% 2,00% 2,00% 2,00% vooestel MPG ,25% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% We stellen voor iets voorzichtiger te rekenen dan door Fakton aangegeven en voor 2017 en 2018 te rekenen met een opbrengststijging van 2,25% en voor de jaren daarna uit te gaan van een stijging van 2,0% per jaar. Doordat de opbrengstijging voor 2017 en 2018 hoger ligt dan vorig jaar was verwacht worden de resultaten van de grondexploitaties voor woningbouw positief beïnvloed. Bedrijfsterreinen: Voor de ontwikkeling van de opbrengsten voor bedrijfsgrond gaan we uit van het advies van Fakton, zijnde geen stijging tot 2020 en een stijging van 1% vanaf Dit komt overeen met de aanname in de exploitatiebegrotingen van vorig jaar zodat er geen invloed is op de verwachte resultaten. Prijsontwikkeling bedrijfsterreinen e.v. MPG ,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% cf adviesfakton MPG ,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% Tabel 3 voorstel parameters MPG 2016 Cumulatief over de jaren krijgen we voor de verschillende parameters het volgende verloop: Grafiek 6 Ontwikkeling parameters cumulatief Grafieken 7 en 8 vergelijking voorstel kosten en opbrengststijging met MPG 2015 De wijzingen van de diverse parameters zullen totaal een positief effect hebben op het MPG 2016 (De nog te ramen opbrengsten zijn beduidend hoger dan de nog geplande kosten). 12

13 Gevraagd besluit: 3 In te stemmen met het hanteren van de volgende parameters als uitgangspunt voor de berekening van het MPG 2017: Parameters MPG e.v. rente boekwaarde 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% discontovoet 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% kostenstijging 2,75% 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% opbrengststijging woningen 2,25% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% opbrengststijging werken 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% 2.4. Overige uitgangspunten Bijdragen ontwikkelingen buiten grondexploitatie Bij het MPG lite 2016 als onderdeel van de Programmabegroting heeft u besloten dat de gemeentelijke grondexploitaties niet meer worden belast met bijdragen aan fondsen voor toekomstige ontwikkelingen. Daarmee zijn de bijdragen voor het Fonds Stedelijke Uitleg en voor het Kunstfonds vervallen. Wel is er nog sprake van bijdragen aan de uitvoering van de Parklaan en de Spoorzone door de grondexploitaties binnen de business case van de Veluwse Poort *. Deze grondexploitaties worden niet meer als omslag over de gerealiseerde woningen belast maar gelijk oplopend met het maken van de kosten. Daarmee verandert het tempo van de bijdragen en daarmee ook de resultaten van de projecten. De aanpassing van de planning van de bijdragen zal worden voorgelegd bij- en doorgerekend in het MPG Het plan Stationsplein Noord betreft een plan in de initiatieffase, waarvoor pas in een latere fase besluitvorming plaats zal vinden. Voor dit plan kan daarmee geen zekerheid worden gegeven dat het plan later bij zal kunnen dragen in de kosten van Parkweg en Spoorzone. Bij de komende kredietaanvragen voor de realisatie van Parklaan en de elementen van de Spoorzone zal worden aangegeven hoe de kosten worden gedekt. Kernhem Noord Voor Kernhem Noord is op basis van de besluitvorming in de Raad in 2012 uitgegaan van een beperkte ontwikkeling. Echter op basis van de ontwikkeling van de prognoses voor de toekomstige woningbouwbehoefte is het aannemelijk dat er na 2025 nog behoefte ontstaat aan nieuwe woningbouwlocaties. Op basis van deze actualisatie van de behoefteraming wordt binnenkort voorgesteld om voor de toekomst intensivering van woningbouw in dit gebied open te houden. Hiermee is het aannemelijk dat delen van het gebied pas later in ontwikkeling worden gebracht, waarbij in de tussenliggende fase wellicht tijdelijk op de boekwaarde moet worden afgeboekt. De uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit gebied worden voorbereid en worden te zijner tijd aan u ter vaststelling aangeboden. Een bijstelling van de uitgangspunten zal niet gereed zijn bij het opstellen van het MPG In het MPG 2017 zal nog worden uitgegaan van de uitgangspunten zoals aangehouden in het MPG Grondprijzen Voor de bepaling van de marktwaarde van bouwgrond wordt gelijk met deze nota over de uitgangspunten de Nota Grondprijzen 2017 aan u aangeboden. Deze nota is geheim. De grondprijzen zoals die voor woningbouw worden voorgesteld betreffen een verdere verfijning van de taxatie van de onafhankelijke commissie van vorig jaar. De Nota Grondprijzen heeft betrekking op bouwgrond voor woningen, bedrijfsterreinen en overige functies. Na de vaststelling, vormen de grondprijzen uit de Nota Grondprijzen 2017, het kader waarbinnen het college bevoegd is transacties voor de verkoop van bouwgrond aan te gaan. Bij het opstellen van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2017 zal de Nota Grondprijzen 2017 de basis vormen voor de berekening van de waarden van de bouwkavels. * betreft de plannen: Kazerneterreinen, WFC, Kop van de Parkweg, Soma terrein, Azo terrein en Stationsplein noord. 13

14 Consequenties MPG Bedrijfsterreinen: In het MPG lite 2016 is een verdere verfijning van de grondprijzen voor het nieuwe bestemmingsplan Food en Businesspark de Klomp aangegeven. Daarmee is het effect van die aanpassing doorgerekend en zal overeenkomstig in het MPG 2017 worden verwerkt. Voor de kavels onder de invloedsfeer van de windmolens blijkt in de praktijk dat in de grondprijzen onvoldoende rekening is gehouden met de beperkingen in de gebruiks- belevingswaarde. Dit was de reden voor het laten maken van een nieuwe taxatie voor deze kavels. Voor de overige bedrijfskavels zijn op basis van taxatie geen of nauwelijks aanpassingen van de grondprijzen nodig. Aangezien in het MPG 2016 ook niet met een indexering van de bedrijfskavels voor 2016 is gerekend heeft dit (behoudens genoemde aanpassing prijzen de Klomp en bedrijfskavels onder de windmolens) geen consequenties voor de verwachte uitkomsten. Woningbouwlocaties: De markt voor woningen heeft zich in 2016 gunstig ontwikkeld. In Ede is er sprake van een gemiddelde stijging van de verkoopprijzen van 5,0%. Afgeleid hiervan stijgen ook de prijzen voor bouwrijpe grond. In het MPG 2016 was over 2016 rekening gehouden met een stijging van de grondprijzen van 1%. Doordat in 2016 de marktwaarde voor bouwgrond voor woningen harder is gestegen heeft de vaststelling van de grondprijzen een gunstig effect op de grondexploitaties. 3. Gevraagde besluiten: Gevraagde besluiten: 1 In te stemmen met het programmeren van de start bouw van 350 woningen in 2018 tot en met 2020 en 320 woningen gemiddeld in 2017 en vanaf Hierbij wordt de extra bouw van sociale huurwoningen in 2017 en 2018 (project en verplaatsing Vilente) niet meegeteld.. 2 In te stemmen met het hanteren van de hieronder aangegeven planning van uitgifte van bedrijfsterreinen voor de doorrekening van het MPG 2016: Planning bedrijventerrein uitgangspunten MPG 2017 aantallen in ha. te realiseren >2023 G50700 Uitbreiding BT Harskamp 2,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,7 0,7 0,9 G12300 Bedrijventerrein de Vallei 3,9 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,3 0,0 G13200 Bedrijventerrein A12 15,6 3,0 2,0 2,0 2,0 1,2 1,2 1,2 3,0 G13210 Bedrijventerein de Klomp 16,4 0,0 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 1,4 G71000 Bedrijventerrein 't Laar Wekerom 3,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,2 0,0 Totaal bedrijventerreinen 44,5 4,3 5,8 5,8 5,8 5,6 5,2 4,7 5,3 3 In te stemmen met het hanteren van de volgende parameters als uitgangspunt voor de berekening van het MPG 2017: Parameters MPG e.v. rente boekwaarde 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% discontovoet 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% kostenstijging 2,75% 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% opbrengststijging woningen 2,25% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% opbrengststijging werken 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% 14