Gebiedsvisie Landelijk Capelle Oeverrijk - 21 maart 2017 CONCEPT

Transcriptie

1 Gebiedsvisie Landelijk Capelle Oeverrijk - 21 maart 2017 CONCEPT

2 1 Welkom en inleiding Gerdien Boersma, projectleider bij de gemeente Capelle aan den IJssel, heet iedereen van harte welkom. In de vorige bijeenkomst op 7 februari 2017 is in groepen gesproken over de uitwerking van de koers voor de locatie Oeverrijk. Na deze bijeenkomst is gewerkt aan 3D-modellen waarmee meer beeld ontstaat van de betekenis van spelregels voor bijvoorbeeld de afstand en verkaveling. Voordat het gesprek gevoerd wordt op basis van de 3Dmodellen licht Gerdien Boersma de denkrichtingen toe die in het koersdocument zijn vastgesteld door de gemeenteraad en geeft ze een samenvatting van de vorige bijeenkomst. Koersdocument Op 19 december 2016 heeft de gemeenteraad het koersdocument vastgesteld met denkrichtingen voor het gebied Landelijk Capelle. In het koersdocument zijn de volgende denkrichtingen vastgesteld voor locatie Oeverrijk: Toegankelijk landschap Het slagenlandschap behouden Bouwen in een lage dichtheid Duurzaam landelijk woonmilieu De herontwikkeling van de locatie Oeverrijk staat niet op zichzelf. Ook is in het koersdocument de ambitie aangegeven om de Kanaalweg meer smoel te geven. Hiervoor wordt gedacht aan het verminderen van het langsparkeren en het verbeteren van het aangezicht van de achterzijde van de Kanaalweg. De Kanaalweg is ook een ontsluitingsmogelijkheid voor Oeverrijk. Het is dus belangrijk om de locatie breder te bekijken. Terugblik vorige bijeenkomst Gerdien Boersma geeft een samenvatting van de opmerkingen die tijdens de vorige bijeenkomst op 7 februari 2017 zijn gemaakt: Let op de verkeersafwikkeling in relatie tot de Kanaalweg; Behoud bestaande watergangen en daar waar mogelijk verbreden. Wel verschil mient behouden; Aandacht voor wateropvang; Geen autoverbinding s-gravenweg; Zo min mogelijk wegen en bruggen; Strook vrijhouden tussen bestaande en nieuwe bebouwing; Situering van nieuwe woningen en gepaste hoogte daarvan; Slimme parkeeroplossingen. Spelregels bepalen In het gebiedspaspoort worden ambities en spelregels beschreven. Het gebiedspaspoort wordt vastgesteld door de gemeenteraad en is hiermee een toetsingskader voor het bouwplan. Bij de selectie van een ontwikkelpartij wordt de inzending getoetst aan de spelregels. Daarom is het belangrijk om deze spelregels zo goed mogelijk met elkaar op te stellen. We proberen een zo compleet mogelijk pakket spelregels te maken. Alle voorzienbare problemen proberen we al te verwerken in spelregels. In het gebiedspaspoort worden bijvoorbeeld afspraken gemaakt over zichtlijnen en afstanden tussen de woningen. Deze kunnen per slag verschillend zijn. Het gebiedspaspoort beschrijft de spelregels op diverse thema s, zals verkeer, water, energie en wonen. Deze bijeenkomst richt zich voornamelijk op de spelregels ten aanzien van het wonen. Tijdens de bijeenkomst op 12 april 2017 wordt het complete gebiedspaspoort besproken. 2

3 2 De ontwikkelscenario s Esther Stuijts, stedenbouwkundige bij de gemeente Capelle aan den IJssel, licht toe dat er drie schetsen zijn gemaakt: het zogenaamde traditionele slagenlandschap het toevoegen van een organische structuur een clustering in boerenerven. In de schetsen zijn 30 woningen ingetekend. Dit is het maximaal aantal woningen dat we hier verantwoord vinden en dat volgens het koersdocument gebouwd mag worden. De ontwikkelaar heeft de mogelijkheid om te kiezen voor minder woningen indien dat ook tot een haalbaar plan leidt, maar meer woningen kan niet. Er zijn nog veel meer schetsen mogelijk, maar deze drie schetsen geven een goede richting van de ambities voor de toekomstige herontwikkeling. Door deze schetsen in een 3D-model te zetten wordt beter inzichtelijk wat bepaalde spelregels voor afstanden, hoogten en dergelijke betekenen. Hiermee kan beter gezamenlijk bepaald worden welke spelregels wenselijk zijn om vast te leggen voor het toekomstige bouwplan. In de modellen kan ook de bezonning worden aangezet, zodat te zien is hoe de schaduwwerking is. In het gebiedspaspoort wordt geen schets vastgelegd met de exacte positie van de woningen. In het gebiedspaspoort komt een kaartje waarop wordt aangegeven waar bebouwing komt en waar openbaar groen komt. 3D-model Oeverrijk 3

4 Schets Traditioneel slagenlandschap Schets Organische structuur Schets Clustering van boerenerven 4

5 Ontsluitingsweg In de modellen zijn twee ontsluitingen opgenomen. Gevraagd wordt of eerst bepaald wordt waar de in- en uitrit komt. Gerdien Boersma legt uit dat er drie opties zijn om het gebied te ontsluiten: Bermweg, s-gravenweg en Kanaalweg. De optie voor de Kanaalweg heeft de voorkeur. De focus ligt op de Kanaalweg, maar daar heeft de gemeente geen eigendom. Momenteel vinden er gesprekken plaats met eigenaren van percelen aan de Kanaalweg. Daar is nu nog geen duidelijkheid over. De precieze locatie van de ontsluitingsweg heeft geen grote gevolgen voor het bepalen van het bouwvlak. De ontsluitingsweg moet daar straks op aansluiten. Het bouwplan wordt getoetst door de gemeente en wellicht ook samen met omwonenden. Waar wel en niet bebouwen? Het landschap wordt gevormd door enkele slagen. In de schetsen wordt voorgesteld om de oostelijke strook aan de kant van de Kanaalweg niet te bebouwen. Diverse bewoners vragen aandacht om toch te bekijken of er ook woningen op die strook gerealiseerd kunnen worden. Esther Stuijts licht toe dat in het koersdocument de ambitie is opgenomen dat de woningbouwlocaties een poort zijn naar het achterland. Vanuit de s-gravenweg is het daarom wenselijk om inkijk te hebben naar het gebied. Het bouwen van woningen op de oostelijke strook aan de kant van de Kanaalweg belemmert dit zicht. Aan de oostzijde is daarnaast momenteel nog een hindercirkel van 30 meter aanwezig vanwege de bandenhandel die gevestigd is op de Kanaalweg. Esther Stuijts licht toe dat er met de eigenaren van de Kanaalweg gesproken wordt over een herontwikkeling van de achterterreinen, door woningbouw toe te staan. Een bewoner van het s-gravenpark doet de suggestie om te verkennen of rondom de ontsluitingsweg aan de noordzijde van de locatie woningen op het oostelijke kavel. Het voorstel is om de bebouwing op de overige stroken te realiseren. Bewoners van het s-gravenpark informeren waarom niet gekozen is om de strook aan de westzijde - aan de kant van s-gravenpark - ook leeg te laten en de bebouwing in de middelste stroken te realiseren. Max Verbeek, stedenbouwkundige bij de gemeente Capelle aan den IJssel, verplaatst ter plekke in het 3D-model de woningen op de westelijke slag naar het zuiden van het gebied om te laten zien wat dat kan betekenen. Esther Stuijts licht toe dat het de ambitie is om een landelijke woonomgeving te realiseren waarbij het landschap tussen de woningen door gaat. Het 3D-model laat zien dat als de westelijke slag niet bebouwd wordt de woningen in een kleiner gebied worden geconcentreerd en het niet mogelijk is om dit landelijke karakter te realiseren. Afstand tussen bestaande en nieuwe woningen Onder de aanwezigen wordt het verschil opgemerkt tussen de afstand van 15 meter vanaf het s-gravenpark en de grotere afstand vanaf de s-gravenweg. Gevraagd wordt waarom niet aan beide zijden een afstand van bijvoorbeeld 30 meter wordt aangehouden; dit is rechtvaardiger. Aan het s-gravenpark wonen meer mensen (13 woningen) dan aan de s-gravenweg (4 woningen). Het verzoek wordt gedaan om hier naar te kijken. Esther Stuijts licht toe dat in het koersdocument is besloten om in de zone aan de zuidkant een recreatief wandelpad te realiseren om het gebied meer toegankelijk en beleefbaar te maken. Daarnaast betekent het ook dat als gekozen wordt voor meer dan 15 meter afstand vanaf het s-gravenpark, dit inhoudt dat op de eerste slag niet gebouwd zal kunnen worden. Dan is er sprake van een verdichting op de andere slagen, zoals eerder toegelicht. Dat is niet wenselijk. Gerdien Boersma licht toe dat in het koersdocument de buffer aan de zuidzijde niet in een exacte afstand is gedefinieerd. Hierdoor is er enige ruimte voor eigen invulling, maar er moet wel voldaan worden aan de opdracht uit het koersdocument. Eisen nieuwbouw nabij bestaande woningen Voor de nieuwbouw in de stroken grenzend aan de bestaande bebouwing worden extra eisen gesteld aan zowel het aantal woningen als de inhoud van de te bouwen woningen. In de schetsen is met de aanduiding klein door de gemeente voorgesteld de volgende spelregels in het gebiedspaspoort op te nemen: bouw van maximaal aantal woningen; een maximale inhoud van 600 m³ (de totale ruimte van zowel woning, parkeerplaats als kleine buitenruimte). bouwen in 1 laag + kap Met de aanduiding groot wordt voorgesteld om de volgende spelregels op te nemen: een maximale inhoud van 800 m³ (de totale ruimte 5

6 van zowel woning, parkeerplaats als kleine buitenruimte). maximaal 2 lagen + kap Dakkapellen Gevraagd wordt of er dakkapellen gebouwd mogen worden. Esther Stuijts antwoordt dat dit is toegestaan, maar dat dit binnen de toegestane m³ moet blijven. Vanuit de zaal wordt de suggestie gedaan om de dakkapellen alleen toe te staan aan één zijde van de woning, met name voor de westelijke salgen en daar alleen dakkapellen toe te staan aan de oostzijde. Esther Stuijts licht toe dat dit een mogelijkheid is, maar verwacht dat de maximale m³norm de eventuele overdaad aan dakkapellen zal beperken. Een keuze voor een dakkapel betekent namelijk dat de vierkante meter van het bouwvlak moet afnemen. Max Verbeek vult aan dat er nooit vergunningvrij een dakkapel toegevoegd kan worden omdat het hier ten alle tijden gaat over een voorkant van de woning. Als er over een paar jaar een vergunning wordt aangevraagd kunnen we een check doen of de m 3 al verbruikt zijn. Er kan tegenwoordig vergunningsvrij erg veel, maar in dit geval hebben de woningen geen particulier achtererf. Het is hierdoor niet zomaar mogelijk om uit te breiden. Geïnformeerd wordt naar het voorstel van de gemeente voor de goothoogte. Esther Stuijts licht het voornemen toe om in de spelregels van het gebiedspaspoort een marge mee te geven aan de architect. De vraag wordt gesteld of de spelregels ook uitsluiten dat er een woning van 5 meter hoog wordt gebouwd Aanvullend wordt de vraag gesteld wat de rol van de ontwikkelaar is. Maakt een ontwikkelaar de grond bouwrijp en kunnen toekomstige kopers een woning uit een folmet daarbovenop een vide. Esther Stuijts geeft aan dat dit hoogst onwaarschijnlijk is. Als het al het geval is, zal deze woning verderop in het gebied Oeverrijk staan. De woningen hier moeten wel voldoen aan: landschappelijk wonen. Bebouwingspercentages Het uitgangspunt is om zo min mogelijk wegverharding te realiseren, zodat het landschap prioriteit kan krijgen. Voor het gehele gebied wordt de spelregel voorgesteld voor 30% uitgeefbaar en 70% groen. Het zou kunnen dat er een verschil bestaat tussen gebieden waar groot gebouwd wordt en gebieden waar klein gebouwd wordt. Stel dat een ontwikkelaar binnen de m³ een plan ontwikkeld met alles platvloers, dan neemt dit extra ruimte weg tussen de woningen en zal de maximale bebouwing niet gehaald worden. Dat is wat we niet willen en zo n bebouwingspercentage moet een dergelijke situatie voorkomen. Zichtlijnen Opgemerkt wordt dat in het s-gravenpark sommige mensen achter op het perceel wonen. Als er dan 15 meter wordt aangehouden als afstand tot de nieuwe woningen dan geeft dit geen aantrekkelijk uitzicht. Esther Stuijts legt het voornemen uit om in het gebiedspaspoort de spelregel op te nemen dat het niet mogelijk is om voor de huizen die achter op het perceel staan, nieuwe woningen direct daarachter te bouwen, daar blijft een zichtlijn. Wat een goede afstand is moet nader verkend worden. Bouwmethode in relatie tot bodemgesteldheid Een bewoner vraagt of er voldoende rekening is gehouden met de bodemgesteldheid. Geert Franssen, projectleider bij de gemeente Capelle aan den IJssel, legt uit dat een traditionele bouwmethode inderdaad geen optie is. Er moet met een alternatieve bouwmethode gebouwd gaan worden. Daar zijn meerdere opties voor. Geert Franssen vertelt dat het voorstel is om deze methode niet in het gebiedspaspoort te bepalen, maar dit over te laten aan de ontwikkelaar. Zij moet de voorgestelde methode uiteraard wel goed onderbouwen. De gemeente wint informatie in over de diverse methodes, zodat zij in staat is de voorgestelde methodes van de ontwikkelaars te toetsen. Welzijn en klimaat In de bijeenkomsten wordt veel gesproken over het verkeer en het type woonomgeving. Een bewoner informeert wanneer er gesproken wordt over het thema welzijn en klimaat. Dit is een onderwerp dat aan bod komt in de volgende bijeenkomst op 12 april 2017 als er gesproken wordt over het totale gebiedspaspoort. Rol van de ontwikkelaar Geïnformeerd wordt in hoeverre een ontwikkelaar van het maximaal mogelijke woningaantal uitgaat in het uitwerken van een bouwplan. Esther Stuijts licht toe dat een ontwikkelaar gaat voor winstmaximalisatie en dat hoeft niet perse het maximaal aantal woningen te zijn. De ontwikkelaar blijft uiteraard wel gebonden aan het maximale aantal woningen en aantal m³ per wooneenheid. 6

7 der kiezen? Max Verbeek licht toe dat het geen zelfbouw wordt en dat een beeldkwaliteitsplan een belangrijk onderdeel vormt in dit plan. Woningtype Een bewoner geeft aan dat in een eerdere bijeenkomst wel eens is gesproken over een boerderette, maar geeft aan geen goed gevoel te hebben bij dit woningtype op deze plek. Esther Stuijts geeft aan dat niet aan dit woningtype gedacht wordt, wel aan een eigen onderscheidende architectuur. Voor de gehele gemeente is er een welstandsnota, maar dat is voor dit gebied niet voldoende. Er moet een beeldkwaliteitsplan opgesteld worden, waarin onder andere de onderscheidende architectuur opgenomen wordt. Bij model 3 heeft een bewoner de indruk dat de tussenstukken groter zijn en het meer doorzichten geeft. Aan de andere kant is het de vraag hoe makkelijk een dergelijk woonconcept verkocht wordt. Andere bewoners geven aan dat in deze variant de doorzichten vanaf de Bermweg niet verbeterd worden. Bovendien wordt genoemd dat in model 3 het parkeren lastiger landelijk is op te lossen. Zicht vanaf de Bermweg De toekomstige bewoners van het Kaaspakhuis vragen hoe het zicht is vanaf de achterkant, mede in verband met de hoogteverschillen. Max Verbeek geeft aan dat de hoogteverschillen grotendeels in het model zijn ingetekend. De noordkant van de Ringvaart is een stuk lager dan de andere kant bij het s-gravenweteringpark. Het 3Dmodel geeft een indruk van de mogelijke toekomstige zichtlijnen. Hierbij moet wel goed verkend worden wat een goede afstand is tussen de woningen. De privacy van de terrassen/parkeerplaats kan mogelijk op een slimme manier met beplanting of iets dergelijks bevorderd worden. In ieder geval geldt er een onbebouwde zone van 15 meter. Ook hier geldt dat als de woningen aan de noordzijde verder worden verschoven er verdichting elders plaatsvindt. Dit is een zoektocht; uiteindelijk moet het voor iedereen een prettig woonklimaat zijn. Inrichting en onderhoud openbare ruimte Gevraagd wordt of er nagedacht is over een landschapsarchitect en het onderhoud. Gerdien Boersma geeft aan dat hierover nog wordt gesproken. In het gebiedspaspoort zullen richtlijnen worden opgenomen met als uitgangspunt een landschapsplan. Het onderhoud kan gedaan worden door de gemeente of door een Vereniging van Eigenaren (VvE). Voor beide opties zijn voor- en nadelen te noemen. Onafhankelijk van deze keuze wordt een beheersplan voor de komende 30 jaar gemaakt. In het woonbuurtje in Pijnacker-Nootdorp dat tijdens de excursie op 20 april 2017 wordt bezocht, wordt het onderhoud door een VvE gedaan. Uitstraling achterkanten bedrijven Kanaalweg De vraag wordt gesteld hoe vooruitlopend op een eventuele herontwikkeling van de achterterreinen een aangenamer uitzicht (tijdelijk) gemaakt kan worden. Een herontwikkeling van de achterterreinen vindt naar verwachting op termijn plaats. In de tussentijd wordt bekeken hoe het zicht aangenamer gemaakt kan worden door bijvoorbeeld bomen en bosschages. Bij de herontwikkeling zal dit dan waarschijnlijk weer moeten verdwijnen. 7

8 3 Samenvatting De bijeenkomst laat zien dat er diverse belangen spelen bij de toekomstige ontwikkeling van de locatie. Bij de uitwerking wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met deze belangen in combinatie met de opdracht van de gemeenteraad in het vastgestelde koersdocument. Voorbereiding bijeenkomst 12 april 2017 Op woensdagavond 12 april 2017 wordt een bijeenkomst georganiseerd waarvoor alle bewoners, ondernemers en organisaties in het gebied Landelijk Capelle worden uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomst worden de conceptplannen voor Landelijk Capelle en de concept gebiedspaspoorten besproken. In aanloop naar deze bijeenkomst wordt het gebiedspaspoort verder ingevuld en de volgende actiepunten uitgevoerd: Laatste studie van een zo evenredig mogelijke verdeling van de afstand. Hierbij rekening houdend met het koersdocument, waarbij een groene beleefbare buffer is opgenomen aan de zijde van de s-gravenweg. Onderzoeken of op een niet ingekleurd vlak nog woningen toegevoegd kunnen worden, juist met als doel om ergens anders te kunnen verdunnen. Vervolgstappen Na de bijeenkomst van 12 april 2017 worden de laatste aanpassingen verricht. Vervolgens start in juni/juli 2017 de formele inspraakperiode. Gedurende enkele weken kan eenieder een reactie indienen op de concept-gebiedsvisie en concept-gebiedspaspoorten. Definitieve vaststelling van de plannen vindt volgens de huidige planning plaats in november/december Excursie 20 april 2017 Om een goed beeld te krijgen van de gewenste unieke woonconcepten voor locatie Oeverrijk en s-gravenweteringpark wordt een excursie georganiseerd met raadsleden en omwonenden van de beide locaties. Deze excursie is op donderdagmiddag 20 april