3) Een besluit te nemen over de exploitatie van de fietsenstalling nadat de onderhandelingen hierover met Prorail zijn afgerond. Voorstel aan de Raad

Transcriptie

1 Voorstel aan de Raad Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 6 januari 011 / 6/011 Fatale termijn: besluitvorming vóór: 1 februari 011 Onderwerp Herontwikkeling TPG/Doornroosje Programma / Programmanummer Grondbeleid / 90 en Cultuur / 9530 Portefeuillehouder H. Kunst / H. Beerten Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 14 december 010 Samenvatting In 009 is een voorlopig besluit genomen over de ontwikkeling van de TPG-locatie. Per brief van 8 september 010 is de Raad geïnformeerd over de problemen met het in 009 ontwikkelde bouwplan w.b.t. de radarverstoring. Inmiddels is definitief duidelijk dat dit binnen de planning van het project niet oplosbaar is. In dit voorstel informeert ons College de Raad over de haalbaarheid van een alternatief programma en bouwplan waarbij de gemeente Nijmegen als opdrachtgever optreedt. In samenhang hiermee stelt ons College voor geen fietsenstalling te realiseren in de garage Van Schaeck Mathonsingel en de hierdoor vrij komende middelen over te hevelen naar het project TPG om op deze laatste locatie een grotere fietsenstalling te realiseren. Voorstel om te besluiten 1) In navolging van ons besluit van 7 mei 009 nummer 54/009 de gemeente op te laten treden als opdrachtgever voor de opstalontwikkeling op de voorm. TPG-locatie waarbij het programma bestaat uit ca. 350 kamers voor SSHN, een nieuw poppodium voor Doornroosje en een fietsenstalling. ) Gelet op de realisatie van een grotere fietsenstalling op de voormalige TPG-locatie, geen fietsenstalling te realiseren in de garage Van Schaeck Mathonsingel en de middelen voor de inrichting van deze laatste stalling ter hoogte van 3 ton over te hevelen van de planexploitatie Van Schaeck Mathon naar de planexploitatie TPG. 3) Een besluit te nemen over de exploitatie van de fietsenstalling nadat de onderhandelingen hierover met Prorail zijn afgerond. Opgesteld door, telefoonnummer, Henk Berends, 833, h.berends@nijmegen.nl Bijlage tpgdecemberraad 010.doc

2 Voorstel aan de Raad Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding Op 7 mei 009 hebben wij besloten de ontwikkeling van de TPG-locatie ter hand te nemen. Als basisscenario was opgenomen dat Portaal opdrachtgever zou zijn voor de totale ontwikkeling. De terugvaloptie was dat indien de gesprekken met Portaal niet tot het gewenste resultaat leidden, de gemeente optreedt als opdrachtgever. Per brief van 8 september 010 hebben wij u geïnformeerd over de problemen met de radarverstoring in relatie tot het door Portaal ontwikkelde bouwplan. De afgelopen periode heeft niet geleid tot een ander inzicht; de radarverstoring blijft een te groot knelpunt voor het bouwplan. Ons College heeft in gesprek met Portaal dit dossier gesloten. Zoals aangekondigd hebben wij tegelijkertijd een alternatief plan ontwikkeld. Dit biedt naar onze mening voldoende aanknopingspunten om op basis hiervan de volgende stap te zetten: de inkoop. 1.1 Wettelijk- of beleidskader Het aanbestedingsbeleid van de Europese en nationale overheid en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid. Wet Ruimtelijke Ordening. 1. Relatie met programma De planexploitatie ontwikkeling voormalige TPG-locatie is onderdeel van het programma Grondbeleid. Er liggen relaties met het programma Cultuur (poppodium) en Mobiliteit (fietsenstalling). 1.3 Doelstelling Realisatie van een poppodium, studenteneenheden en een fietsenstalling. Argumenten Nadat de problemen met de radarverstoring rond het eerder ontwikkelde bouwplan duidelijk werden is een alternatief plan ontwikkeld. Programma onderdelen zijn: -340 tot 350 studenteneenheden in ca. 90 appartementen voor rekening en risico van Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN) met bijbehorende voorzieningen. -Een poppodium met twee zalen voor respectievelijk 400 en 1100 bezoekers met bijbehorende voorzieningen voor rekening en risico van de gemeente Nijmegen, huurder Doornroosje. -Een fietsenstalling voor ca fietsen. Nadrukkelijk is afgezien van de realisatie van autoparkeerplaatsen. Zoals eerder gemeld in de brief van ons College van september 010 zijn de argumenten hiervoor: Er ontstaat dan ruimte om één grotere extra fietsenstalling te maken op de TPGlocatie waardoor bovendien investerings- en exploitatiekosten worden bespaard vergeleken met twee kleinere stallingen, de grotere verkeersveiligheid (veel minder kruisende bewegingen over het hoofdroute fietspad Waalsprong/CS), Bijlage tpgdecemberraad 010.doc

3 Voorstel aan de Raad Vervolgvel de betere mogelijkheden om een goed gebouw te maken (minder afzonderlijke entrees en voorzieningen), vergroten van de haalbaarheid: de autobereikbaarheid van de TPG-locatie is erg complex, ook gelet op de nabijheid van het busstation. Het weglaten van de auto is een belangrijke ingreep waardoor het project veel eerder haalbaar zal zijn, de goede ov-ontsluiting van de locatie en de doelgroep voor de woningen (studenten). Het parkeren voor de TPG ontwikkeling wordt opgevangen in de garage Van Schaeck Mathonsingel door verhuur aan Doornroosje en SSHN van een nader te bepalen aantal parkeerplaatsen. Het gaat hierbij in totaal om maximaal 45 parkeerplaatsen. Als gevolg van het niet realiseren van de fietsenstalling in de parkeergarage Van Schaeck Mathon wordt deze garage met circa 50 plaatsen vergroot zodat het netto-effect verwaarloosbaar is. Het parkeerareaal voor de binnenstad blijft gelijk in vergelijking met de variant wanneer wel een fietsenstalling wordt gerealiseerd in de Van Schaeck Mathonsingel met een capaciteit van 1000 plaatsen. In de contracten met SSHN wordt opgenomen dat aan haar huurders geen vergunningen zullen worden verstrekt voor straatparkeerplaatsen in verband met de hoge parkeerdruk in het gebied en de getroffen voorziening zoals in de vorige alinea opgenomen. Mocht later blijken dat het toch noodzakelijk is om een fietsenstalling te realiseren in de Van Schaeck Mathonsingel dan is dit zonder meer mogelijk. De garage wordt nu uitgevoerd met een trap als toegang tot een mogelijke fietsenstalling waardoor het later realiseren van een fietsenstalling een relatief simpele ingreep is: in hoofdzaak klemmen plaatsen, een beheerderruimte realiseren en een afscheiding van de autoparkeerplaatsen door een hek. Wij hebben in overleg met Doornroosje en SSHN de (on)mogelijkheden verkend van het hiervoor genoemde programma op de voorm. TPG-locatie. Zoals vermeld is de radarverstoring de aanleiding om te komen tot een compacter gebouw. Echter onder het mom van de nood een deugd maken is er een gebouw ontstaan wat goed bij de schaal en maat van Nijmegen past en meer inspeelt en aansluit op de directe omgeving, zowel in functionele- ( betere situering van de entrees en fietsenstalling) als ruimtelijke zin ( max.15 lagen en ca. 6 lagen t.h. politiebureau). In de bijlage treft u het resultaat van de ruimtelijke verkenning aan. De conclusie is dat het lukt om dit programma op deze locatie te ontwikkelen. Er zijn hierbij nog meerdere varianten in beeld, zie de bijlage. De uitkomsten van deze verkenning geven wij verder geen status. Wij hebben op basis hiervan de ruimtelijke haalbaarheid van het programma op deze locatie positief beoordeeld, niet meer en niet minder. Voor de inkoop van het daadwerkelijke gebouw hebben wij, onder voorbehoud, op 3 december jl. een Europese aanbestedingsprocedure gestart. Hierbij gaan wij werken met een programma van eisen voor de drie onderdelen: poppodium, eenheden SSHN en een fietsenstalling. Uitgangspunt voor de fietsenstalling is dat deze op een niveau wordt gesitueerd zoals in variant A is opgenomen. Inkadering van de ruimtelijke kwaliteit vindt plaats middels een door de gemeente op te stellen ambitiedocument. Bijlage tpgdecemberraad 010.doc

4 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 3 3 Klimaat Klimaatambitites van de gemeente Nijmegen worden vertaald in de gunningcriteria. Uitgangspunt voor ons College is dat extra investeringen zich in de exploitatie terug moeten verdienen; zij moeten rendabel zijn. 4 Risico s Er zijn een aantal bijzondere risico s verbonden aan de ontwikkeling van de locatie: -ontsluiting; de ontsluiting van de locatie is complex door de kruising van een fietspad en de nabijheid van het busstation. In de verkenning (bijlage) treft u meerdere mogelijkheden aan. De oplossing met een lift, toegankelijk vanaf de Stieltjesstraat heeft onze voorkeur omdat er dan geen verstoring is van het busstation. Ook hoeft in deze oplossing geen achterwaarts kruisend verkeer plaats te vinden; draaien vindt plaats in de kelder van het gebouw. Mogelijk moet hiervoor een draaiplateau worden toegepast in de kelder. Toepassing van een dergelijke voorziening voor vrachtverkeer is vaker toegepast (bijvoorbeeld in stadsdistributie in Duitsland). -geluid; het rangeerspoor heeft een milieuvergunning. De eenheden van SSHN mogen hiermee niet strijdig zijn, dit vereist een nauwkeurige uitwerking maar is haalbaar. De voorwaarden hiervoor zijn in een afzonderlijk onderzoeksrapport vastgelegd. -bouwlogistiek/bereikbaarheid; de locatie zal voor bouwverkeer worden ontsloten via de Nieuwe Marktstraat en het terrein van de politie. Over dit laatste is overleg gevoerd met de politie. 5 Financiën De financiële aspecten zijn verwoord in een separaat voorstel. Dat voorstel is geheim gelet op de lopende aanbestedingsprocedure en de in het geding zijnde financiële belangen van de gemeente Nijmegen. Wij zijn in gesprek met Prorail over de exploitatie van de fietsenstalling. Wij zullen over dit onderwerp later met een voorstel komen naar Uw Raad. Dan wordt ook duidelijk hoe en door wie het beheer van de stalling gerealiseerd gaat worden en tegen welke condities. 6 Communicatie N.v.t. 7 Uitvoering en evaluatie De planning van het project ziet er als volgt uit: December 010: start aanbesteding Januari 011: selectie max. 5 marktpartijen Maart: selectie 3 partijen uit deze 5 op basis van een schetsontwerp en een plan van aanpak Juli: gunningbesluit; economisch meest voordelige inschrijving. november/december 011: eerste bouwhandeling. De aanbesteding wordt begeleid door een stuurgroep waarin naast de gemeente Nijmegen, Ter inzage: Bijlage tpgdecemberraad 010.doc

5 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 4 SSHN en Doornroosje zitting hebben. De gemeente Nijmegen is de aanbestedende dienst. Op basis van de gemeentewet is de besluitvorming van deze privaatrechtelijke handeling voorbehouden aan het College van Burgemeester en Wethouders, in casu de wethouder grondbeleid binnen de kaders van de planexploitatie en de nota grondbeleid. De bestemmingsplanprocedure start begin 011 en is in de zomer van 011 afgerond (bij een procedure zonder bezwaren). College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg Ter inzage: ruimtelijke haalbaarheidsstudie Bijlage tpgdecemberraad 010.doc

6 Steenhuis Bukman Architecten 094 TPG-locatie, Nijmegen Massastudie Gemeente Nijmegen december 010

7 Inleiding In deze massastudie, verricht in opdracht van de gemeente Nijmegen, is een stedenbouwkundig model ontwikkeld voor de voormalige TPG-locatie aan het Stationsplein, op de hoek met de Stieltjesstraat. De locatie is onderdeel van het herontwikkelingsgebied Spoorzone. Kemerkend voor de omgeving is de grote verscheidenheid aan gebouwen die onderling weinig samenhang vertonen. In het model zijn ruim 300 studentenwoningen, een poppodium Doornroosje opgenomen. Het uitgangspunt voor het ontwerp is een carrévormig bouwblok met studentenwoningen, deels ontsloten vanuit het binnengebied. Om een harmonieuze aansluiting op de aangrenzende bebouwing tot stand te brengen varieert de bouwhoogte, waarbij het hoogste deel aan het Stationsplein ligt - binnen de door Defensie vastgestelde (65+ NAP) radarcontour - en het laagste deel aansluit op het naastgelegen politiebureau. Op deze manier is een kloek bouwvolume ontworpen, met een alzijdige uitstraling. Vanwege de ligging aan het busstation en het spoor is behalve de externe veiligheid ook geluid een belangrijk aandachtspunt voor het ontwerp van de appartementen. De nadruk bij de studentenhuisvesting ligt op groepswoningen. In nauw overleg met studentenhuisvester SSHN is een principeplattegrond ontworpen: een 4-persoonseenheid met galerijontsluiting. Daarbij is door Cauberg-Huygen raadgevende ingenieurs onderzocht in hoeverre de oplossingen passen binnen het gemeentelijke geluidsbeleid en welke (bouwkundige) maatregelen hier nodig zijn. De appartementen aan het Stationsplein en de Stieltjesstraat krijgen de galerij aan de hofzijde, zodat het wonen zoveel mogelijk aan de straatzijde tot uitdrukking komt. Aan de spoorzijde ligt de galerij juist aan de buitenzijde en is grotendeels beglaasd (geluid). De woningen in dit bouwdeel hebben een mooie oriëntatie op de stad en de rivier. De vorm van het bouwvolume biedt veel mogelijkheden voor woningdifferentiatie. Op de hoeken en ter plaatse van de verspringingen van het blok zijn verschillende varianten van - en 3-persoonseenheden mogelijk. Deze varianten zijn in deze studie niet uitgewerkt. In de plint van het bouwblok is de toekomstige huisvesting voor poppodium Doornroosje opgenomen. Belangrijk daarbij is dat het poppodium zich nadrukkelijk aan de Stationspleinzijde (en de Stieltjesstraat) presenteert en niet is weggestopt achter het busstation. De studie laat hiervoor twee (schematische) principeoplossingen zien. Vanwege de interne geluidsproblematiek (popzalen) is in het eerste model (A) rekening gehouden met een bufferlaag, met bijvoorbeeld bergingen, tussen het popcentrum en de bovengelegen woningen. In het tweede model (B) is de grote zaal opgeschoven en grenst niet meer aan de bovenliggende woningen. De bevoorrading, die op eigen terrein plaats moet vinden, is ook een belangrijk aspect. Daarbij moet worden voorkomen dat het vrachtverkeer gevaarlijke manoeuvres in het openbaar gebied maakt. Het aanwezige niveauverschil in het plangebied (ca. 9 meter) biedt hiervoor kansen. De voorgestelde oplossingen (met een vrachtwagenlift) zijn getoetst door Royal Haskoning. Voor beide modellen is verdere constructieve uitwerking noodzakelijk. De studenten en bezoekers van Doornroosje krijgen hun directe toegang naar het perron goed denkbaar. Tenslotte is een bezonningsstudie gemaakt. De appartementen zijn over het algemeen gunstig georiënteerd. Het doorzonkarakter van de gemeenschappelijke woonkamers in de (groeps)woningen draagt hieraan bij. Ter compensatie van enkele minder goed georiënteerde individuele studentenkamers, krijgt het complex een collectieve buitenruimte. p.3 p.10 p.18 p.4 Stedenbouw Studentenwoningen Doornroosje Bezonningsstudie Steenhuis Bukman Architecten

8 Stedenbouw Studentenwoningen Doornroosje Bezonningsstudie Steenhuis Bukman Architecten 3

9 Situatie Steenhuis Bukman Architecten 4

10 TPG-locatie bestaande situatie Steenhuis Bukman Architecten 5

11 Vogelvlucht Steenhuis Bukman Architecten 6

14 Ooghoogte Steenhuis Bukman Architecten 9

16 Basisplattegrond 4 persoons-wooneenheid Steenhuis Bukman Architecten 11

17 Model A Laag 5 3p Bufferzone - programma n.t.b. 4p 4p p 3p 4p 4p 4p Steenhuis Bukman Architecten 1

18 Model A Laag 6 / 7 / 8 / 9 3p 4p 4p 4p 4p p 3p 4p 4p p 4p Steenhuis Bukman Architecten 13

19 Model A Laag 10 3p 4p 4p 4p 4p p 3p 3p p Steenhuis Bukman Architecten 14

20 Model A Laag 11 3p 4p 4p 4p 4p p 3p 4p 3p Steenhuis Bukman Architecten 15

21 Model A Laag 1 / 13 / 14 3p 4p 4p 3p Steenhuis Bukman Architecten 16

22 Steenhuis Bukman Architecten 17 Aantallen Laag eenh. pers. 4p p p totaal 97 eenheden 336 personen Model A (bergingen?)

24 Model A Bevoorrading vluchtroute calamiteiten i.o.m. politie draaischijf afscheiding n.t.b. parkeren politiebureau politiebureau Steenhuis Bukman Architecten 19

25 Model A Laag -1 politiebureau vrachtwagenlift Steenhuis Bukman Architecten 0

26 mogelijke uitgang naar perron bestaande perronoverkapping gedeeltelijk vervangen Model A Begane Grond + Laag 1 backstage 503 m podium 16 m entree studenten café 14 m foyer grote zaal 70 m grote zaal 33 m e vluchtweg techniek 41 m artiesteningang patio 165 m entree box/gard 135 m vrachtwagenlift Steenhuis Bukman Architecten 1

27 Model A Laag backstage 480 m e vluchtweg kleine zaal 145 m podium 9 m foyer kleine zaal 13 m vide grote zaal foyer balkon grote zaal 111 m balkon 90 m e vluchtweg 3p patio 100 m 3p 4p 4p 4p Steenhuis Bukman Architecten

28 Model A Laag 3 opslag 57 m vide kleine zaal vide grote zaal vide foyer 3p 3p 4p 4p 4p Steenhuis Bukman Architecten 3

29 Model A Laag 4 kantoren 413 m vide kleine zaal vide grote zaal vide foyer 3p 3p 4p 4p 4p Steenhuis Bukman Architecten 4

30 Model A Doorsnede AA A B C D D' A' B' C' kantoren backstage spoor entree Doornroosje entree studentenwoningen café gard. tickets Stieltjesstraat Steenhuis Bukman Architecten 5

31 Model A Doorsnede BB A B C D D' A' B' C' bufferzone backstage kleine zaal spoor backstage foyer techniek vrachtwagenlift Stieltjesstraat Steenhuis Bukman Architecten 6

32 Model A Doorsnede CC A B C D D' A' B' C' bufferzone grote zaal spoor perron Stieltjesstraat Steenhuis Bukman Architecten 7

33 Model A Doorsnede DD A B C D D' A' B' C' kantoren foyer kleine zaal kleine zaal grote zaal Stationsplein café foyer grote zaal afscheiding n.t.b. parkeren Politie Steenhuis Bukman Architecten 8

34 Model A Begane Grond - Variant Bouwhaven entreehal studenten ruimte onder de kleine zaal Doornroosje grote zaal Steenhuis Bukman Architecten cten 9

35 Model B Bevoorrading draaischijf vluchtroute calamiteiten i.o.m. politie afscheiding n.t.b. parkeren politiebureau politiebureau Steenhuis Bukman Architecten 30

36 Model B Laag -1 vrachtwagenlift backstage 40 m podium 16 m techniek / opslag 413 m grote zaal 36 m foyer grote zaal 85 m Steenhuis Bukman Architecten 31

37 Model B Begane Grond mogelijke verbinding tussen entree studenten entree stalling vrachtwagenlift backstage 40 m café 155 m vide grote zaal box/gard. 131 m vide foyer entree 115 m Steenhuis Bukman Architecten 3

38 Model B Laag 1 backstage 584 m podium 91 m kleine zaal 144 m balkon 88 m foyer kleine zaal 10 m toegang balkon 111 m Steenhuis Bukman Architecten 33

39 Model B Laag studenten ca. 750 fp Doornroosje ca. 750 fp vide grote zaal vide kleine zaal kantoren 98 m Steenhuis Bukman Architecten 34

40 Model B Laag 3 3p 4p 4p 4p 4p p 3p p opslag / techniek 634 m vide grote zaal vide kleine zaal kantoren 98 m Steenhuis Bukman Architecten 35

41 Model B Laag 4 3p 4p 4p 4p 4p p 3p p bufferzone: programma n.t.b. Steenhuis Bukman Architecten 36

42 Model B Doorsnede AA A B C D D' A' B' C' bufferzone kleine zaal kantoren spoor entree studenten café entree Doornroosje Stieltjesstraat Steenhuis Bukman Architecten 37

43 Model B Doorsnede BB A B C D D' A' B' C' evt. extra studentenwoningen kantoren foyer kleine zaal spoor Stieltjesstraat foyer grote zaal Steenhuis Bukman Architecten 38

44 Model B Doorsnede CC A B C D D' A' B' C' evt. extra studentenwoningen spoor grote zaal afscheiding n.t.b. parkeren Politie Steenhuis Bukman Architecten 39

45 Model B Doorsnede DD A B C D D' A' B' C' kleine zaal foyer Stationsplein entree grote zaal foyer grote zaal parkeren Politie Steenhuis Bukman Architecten 40

46 Steenhuis Bukman Architecten 41 Aantallen Laag eenh. pers. 4p p p totaal 101 eenheden 344 personen Model B (bergingen?)