Hart voor Wonen. Presteren naar vermogen. nr 1/2012. belanghoudersblad van woonbron

Transcriptie

1 nr 1/2012 belanghoudersblad van woonbron Hart voor Wonen Presteren naar vermogen Aan dit nummer werkten mee: Coert Beerman, George Gerards, Ton van der Leck, Liesbeth Marchesini, Marjan Olyslager, Hans Oranje, Johan Over de Vest, Karin Schrederhof, Bianca Seekles, Rob Vester en Audrey de Werker.

2 Vermogen voldoende inzetten is niet meer voldoende, we kijken nu ook naar financiële continuïteit. lees verder op pagina 2 Het voordeel van de crisis is dat je met elkaar zoekt naar nieuwe oplossingen. lees verder op pagina 4 Een grote corporatie is vergelijkbaar met een tanker. Als je de koers wilt veranderen, moet je vroegtijdig bijsturen. lees verder op pagina 6 Slopen is geen sexy beroep, maar samen met Robedrijf kunnen we mensen aantrekken, opleiden en kans bieden op ontwikkeling. lees verder op pagina 8 Professionaliseer je ondernemerschap en ga goed na voor wie je precies bouwt. lees verder op pagina 10 Stralende ogen en een brede lach verlichten het vermoeide lijf en de pijnlijke spieren. lees verder op pagina 12

3 column johan over de vest vice-voorzitter Raad van Bestuur Lees meer op woonbron.nl 1 Never waste a good crisis Reageer via De kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende recessie hebben de wereld voorgoed veranderd. Zo hebben banken een probleem om voldoende financieringen beschikbaar te stellen door wantrouwen en de eisen die gesteld worden in Basel III. De euro is in crisis en de rente is historisch laag. Daarbij heeft politieke instabiliteit geleid tot een woningmarkt in crisis en een dramatisch laagte record voor de nieuwbouw. Al deze externe ontwikkelingen treffen ook de woningcorporaties. Lagere investeringen, overheidsheffingen en de stakende kopers- en huurdersmarkt zijn voelbaar. Hierbij is het vertrouwen in de corporatiesector bij het publiek laag door opeenvolgende incidenten de laatste jaren. Bij Woonbron is niet stil gezeten maar gewerkt aan oplossingen die passen bij de mogelijkheden. Volgens de commissie die Woonbron afgelopen jaar nog visiteerde moet een corporatie haar vermogen maximaal inzetten voor maatschappelijke prestaties. Dit is door ons als volgt opgepakt. Treasury en Finance is verder geprofessionaliseerd. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke betere cashpositie. ICR-sturing is de norm geworden. Ook met het aanleggen van een oorlogskas is gestart. Door het aantrekken van ongeborgde financiering is er kennis gemaakt met de tucht van de financiële markt, met de hardere eisen van de commerciële kredietverstrekkers. Aan het verbeteren van de financiële ratio s wordt gewerkt door nog meer te sturen op doelmatigheid. Inmiddels is hiervoor een reorganisatieproces ingezet. Doordat we tien jaar geleden met Te Woon te zijn gestart, plukken we nu de vruchten. Ons Koopgarantproduct blijkt zeer gewaardeerd door de startende koper. Woonbron is transactiegericht en dat heeft zich uitbetaald in aanzienlijke aantallen verkopen ondanks de kopersstaking. Mede hierdoor kon het investeringsprogramma nog grotendeels worden uitgevoerd. Om voor de langere termijn te kunnen blijven presteren is het dynamisch vermogensmodel verder ontwikkeld. Dit model geeft inzicht in de kwaliteit van het Eigen Vermogen. Het laat zien hoeveel middelen beklemd zijn voor maatschappelijke prestaties. Door de interne en externe risico s in kaart te brengen, kan de solvabiliteitseis worden gesteld en wordt duidelijk wat het vrije eigen vermogen is. Dit is weliswaar versteend vermogen maar door de juiste strategie te ontwikkelen, kan dit beschikbaar komen. Of zoals de visitatiecommissie bij de vermogensprestaties toelicht: In de meerjarenverkenningen en de jaarverslagen zijn zowel vermogensontwikkeling als kasstroom ontwikkeling beschreven. Woonbron heeft een gedegen inzicht in de vermogenspotentie en in de financiële ruimte voor het leveren van maatschappelijke prestaties. De benodigde vermogensruimte voor staand beleid en voor de risicobuffers zijn uitgebreid geanalyseerd. Ondanks de sombere vooruitzichten zie ik toch ook mogelijkheden om verder te komen. Zo zal er meer samenwerking worden gezocht met marktpartijen om risico s te managen en te delen om zo meer en beter te presteren. Governance is permanent onderwerp van gesprek tussen bestuur en commissarissen. En er wordt samengewerkt aan duurzaamheid ten behoeve van het milieu en het vergroten van kansen op de arbeidsmarkt voor kwetsbare mensen. Het zal nog jaren in beslag nemen een nieuwe stabiliteit te bereiken in de wereld. Maar met denken, durven en doen in onze genen hebben wij alle vertrouwen om te kunnen blijven presteren naar vermogen voor met name kwetsbare mensen.

4 artikel liesbeth marchesini directeur Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland 2 Halen woningcorporaties er financieel uit wat erin zit? Voor de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland is het een wezenlijke vraag om corporaties te kunnen beoordelen op hun maatschappelijke prestaties. Om dat presteren naar vermogen adequaat te meten, breidde de Stichting recent de beoordeling op dit punt uit. Directeur Liesbeth Marchesini: Vermogen voldoende inzetten is niet meer voldoende, we kijken nu ook naar financiële continuïteit. Lees meer op de website De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) beoordeelt woningcorporaties op hun maatschappelijke prestaties volgens de uitkomsten van een vaste visitatiemethodiek. Liesbeth Marchesini: Presteren naar vermogen is een van de onderdelen. Verder kijken we naar de ambities van corporaties, de opgaven en de mening van stakeholders zoals gemeenten en huurdersorganisaties. Ook vormen we een oordeel over de governance van de corporatie: hoe zit het bijvoorbeeld met de kwaliteit van het interne toezicht? verfijning De huidige methodiek van SVWN is een verfijning van het visitatiesysteem dat de Auditraad Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties in de periode ontwikkelde. Onder leiding van professor Van der Schaar werd onder andere het onderdeel presteren naar vermogen uitgebreid. Marchesini: We beoordelen niet meer alleen of de corporatie haar vermogen wel voldoende inzet en of ze dat goed kan beargumenteren. We kijken nu ook of de financiële continuïteit en het financieel beheer in orde zijn. Is de vermogenspositie bijvoorbeeld voldoende en heeft de corporatie voldoende middelen? Is er sprake van een professionele planning- en controlcyclus? Heeft de corporatie haar treasury op orde en verankerd? Ook kijken we of de corporatie doelmatig is. Volgens Marchesini was die verfijning nodig. Een corporatie moet haar vermogen maximaal inzetten voor maatschappelijke prestaties. Maar daarmee mag haar voortbestaan niet in gevaar komen. Door te kijken naar financiële continuïteit, financieel beheer en doelmatigheid kunnen we ons daar een goed oordeel over vormen. De economische crisis waarin corporaties kampen met teruglopende investeringsmiddelen, maakt zo n uitgebreide beoordeling extra actueel. visitatiecommissie SVWN voert de visitaties niet zelf uit, dat gebeurt door één van de door de stichting geaccrediteerde adviesbureaus. In het verleden, vertelt Marchesini, hanteerden bureaus hun eigen meetschaal. Daardoor kwam het voor dat de ene corporatie

5 3 Eruit halen wat erin zit een 7 scoorde op presteren naar vermogen, terwijl de andere corporatie voor een vergelijkbaar resultaat een 6 kreeg. Om dit probleem te tackelen, is er een uniforme meetschaal met vaste ijkpunten ontwikkeld die alle bureaus moeten gebruiken. Dat vereenvoudigt ook de onderlinge vergelijking van de uitkomsten. Marchesini geeft een voorbeeld: Een meetpunt bij vermogensinzet is dat de corporatie haar vermogen beargumenteerd inzet. IJkpunt is een goed onderbouwde visie, bijvoorbeeld met behulp van de transparantiemethodiek of een maatschappelijke kosten-batenanalyse. bronnen Voor een visitatie gebruikt een geaccrediteerd bureau meerdere bronnen. Marchesini: Bij presteren naar vermogen kun je denken aan de Oordeelbrief van de minister en de Solvabiliteitsbrief. Maar ook aan jaarverslagen van de corporaties, bedrijfswaardeberekeningen, accountantsverslagen en beoordelingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Niet alle onderdelen wegen hierbij even zwaar. De vermogensinzet blijft met 40% het zwaarst wegen. Financiële continuïteit, financieel beheer en doelmatigheid zijn elk goed voor 20%. Hieruit rolt een gemiddeld cijfer dat gevoegd wordt bij de cijfers voor presteren naar ambities, presteren naar opgaven, het oordeel van belanghebbenden en governance. Marchesini: In het uiteindelijke oordeel wegen al deze onderdelen even zwaar mee. uitkomsten Een visitatie gebeurt elke vier jaar en inmiddels is circa 90% van de corporaties ten minste eenmaal gevisiteerd. SVWN ontvangt het eindrapport en beoordeelt het op consistentie, transparantie van het oordeel en de manier waarop de methodiek is gebruikt. Hierna volgt openbaarmaking. SVWN publiceert alle visitatierapporten op haar website De visitatie is geen wettelijk voorschrift, maar is wel verplicht voor alle corporaties die de Aedes-code hebben ondertekend. Marchesini: Wat betreft presteren naar vermogen zijn de uitkomsten verschillend. Veel corporaties scoren goed, sommigen op onderdelen minder. Ze geeft een paar voorbeelden: Bij financieel beheer zien we meestal wel een professionele planning, maar die wordt niet altijd ook zo uitgevoerd. Monitoring en eventuele bijsturing ontbreken. Verder zien we verschillen in doelmatigheid. Sommige corporaties kunnen verantwoord besparen door goed te kijken naar hun bedrijfslasten, zoals personeelskosten. Marchesini is tevreden over de verfijning van het onderdeel presteren naar vermogen. Maar maatschappelijke ontwikkelingen kunnen natuurlijk zorgen voor een verdere aanscherping van de beoordeling. We kijken nu bijvoorbeeld nog niet specifiek naar de derivatenportefeuille van een corporatie, wel of de treasury naar professionele maatstaven op orde is. over de stichting visitatie woningcorporaties nederland De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) werd in 2009 opgericht door vijf initiatiefnemers: het (voormalige) ministerie van Wonen, Werken en Integratie, Aedes, de Vereniging Nederlandse Woonbond, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Doel van de Stichting is het ontwikkelen, beheren en borgen van een objectief en onafhankelijk stelsel van visitaties voor woningcorporaties. Ook accrediteert SVWN bureaus die de visitaties uitvoeren, publiceert ze visitatierapporten en bevordert ze kennis over visitaties bij corporaties. Tekst: Karl Bijsterveld, Foto: Lou Wolfs

6 artikel karin schrederhof, bianca seekles en rob vester vestigingsdirecteur Woonbron Delft, adjunctdirecteur ERA Contour en directeur Ontwikkeling bij Syntrus Achmea Real Estate and Finance 4 poptahof amber Samen uit de impasse Karin Schrederhof Achter het station in Delft, pal tegenover de Hoven Passage, wordt volop gebouwd. Het is Poptahof Amber, in totaal 152 woningen, waaronder ook huur- en koopwoningen in de vrije sector. Hoe durft Woonbron dit aan nu de woningmarkt volledig is ingestort? Dankzij een bijzondere samenwerking met Syntrus Achmea en ERA Contour. Anders was Amber er niet gekomen. Bianca Seekles Dat is het voordeel van de crisis, dat je met elkaar gaat zoeken naar nieuwe oplossingen. Rob Vester nam telefonisch deel aan het interview en staat daarom niet op de foto.

7 Lees meer op 5 De Poptahof is een typische jaren zestig wijk met veel uniforme hoogbouw. Na een jaren durende negatieve spiraal startten Woonbron en de gemeente in 2005 een ambitieus vernieuwingstraject gericht op meer diversiteit. Amber is het tweede nieuwbouwproject. Eind 2012 is de oplevering. waarom was amber er bijna niet gekomen? Karin Schrederhof, vestigingsdirecteur Woonbron Delft: De vernieuwing van de Poptahof begon in een economisch gunstige tijd. Het eerste bouwplan Purper was qua verkoop een succes, maar nog wel verliesgevend voor Woonbron. Toen sloeg de crisis toe. Het leek wel de wet van Murphy. De woningverkoop stagneerde. Banken werden voorzichtig met financiering. Bovendien moeten corporaties scherper letten op hun risicoprofiel en terug naar hun kerntaak, de sociale woningbouw. Daarom ging voor Amber de harde eis gelden dat 70 procent van de duurdere huur- en koopwoningen verkocht moest zijn voor aanvang van de bouw. Mijn vragen waren: hoe doe je dat midden in een crisis en moet Woonbron het wel alleen doen? Daarom hebben we Syntrus Achmea benaderd voor de overname van de duurdere huurwoningen. Rob Vester, directeur Ontwikkeling bij Syntrus Achmea Real Estate and Finance: Onze belangrijkste reden om mee te doen, is rendement. Syntrus Achmea belegt geld van pensioenfondsen, waarvan 10 % in vastgoed. Ondanks de crisis blijven de pensioenpremies binnenstromen. Dat geld moet renderen. Wat Woonbron betreft, liggen onze activiteiten in elkaars verlengde. Syntrus Achmea heeft woningen, waarvan de bulk in het middendure huursegment van 700 tot 900 euro. De vraag hiernaar neemt enorm snel toe door de stagnatie van de koopmarkt en omdat hogere inkomens geen toegang meer krijgen tot sociale huurwoningen. Het is een gat in de markt geworden. In 2009 groeide onze portefeuille nog met 500 woningen, in 2011 sprong dat naar wat is de kern van die bijzondere samenwerking? Karin Schrederhof: Dat we allemaal doen waar we goed in zijn. Woonbron beperkt zich tot haar kerntaak, Syntrus Achmea heeft de 26 dure huurappartementen gekocht inclusief acht bedrijfsunits en ERA Contour neemt als bouwer het risico van de acht dure eengezinskoopwoningen en stelt zo de continuïteit veilig van haar bouwproductie. Bianca Seekles, adjunctdirecteur ERA Contour: ERA financiert en bouwt die koopwoningen voor eigen rekening en risico. Vaak is het andersom. Dan fungeert de risicodragende partij als achtervang, maar hier dus niet. Wij durven dit aan omdat we geloven in deze plek. En het past bij de bedrijfsstrategie van ERA die al twintig jaar is gericht op het sterker maken van steden. hoe staat het met de verkoop? Bianca Seekles: De acht koopwoningen kosten euro. We hebben er twee verkocht. Mensen wachten echt tot de steigers verdwenen zijn. Ze willen zekerheid. Het is een kip/ei-verhaal: je kunt pas verkopen als het klaar is, en je kunt pas bouwen als het verkocht is. Om uit die impasse te komen, hebben we elkaar nodig. Rob Vester: Wij hebben nog niets verhuurd, want Amber is nog niet klaar. Wij weten pas een half jaar na oplevering of het ook echt loopt naar verwachting. In dat opzicht zijn wij de grootste risicodrager. Karin Schrederhof: Van de 151 woningen bieden we er 102 Te Woon* aan. Daarvan is ongeveer de helft verkocht onder Koopgarant en Koopcomfort, dus met een terugkoopplicht. Dat is de zekerheid die mensen tegenwoordig willen, want deze woningen gingen als warme broodjes. Van de vijftien vrije sector koopappartementen zijn er nog twaalf te koop. Het is bizar hoe weinig beweging er is op de woningmarkt. hoe gaan jullie verder in de poptahof? Karin Schrederhof: Woonbron is eigenaar en beheerder van grond en woningen. We gaan de tijd nemen om de plannen toe te snijden op de markt. De hoogbouw zouden we aanvankelijk ingrijpend renoveren vanuit leegstand. Maar dat wordt lichte renovatie in bewoonde staat, want er is veel vraag naar kleinere, goedkope en duurzame woningen. In de middelhoogbouw streven we wel naar sloop en nieuwbouw gericht op meer diversiteit in het woningaanbod. Hier zijn de investeringsmogelijkheden voor Woonbron beperkt, dus heb ik het omgedraaid en Syntrus en ERA gevraagd wat zij zouden doen als ze eigenaar zouden zijn van de grond. Syntrus denkt aan eengezinswoningen, wij willen een redelijke grondprijs en ERA wil een woningproduct dat ze efficiënt kan bouwen. Dat wordt onze gezamenlijke zoektocht. Bianca Seekles: Dat is het voordeel van de crisis, dat je met elkaar gaat zoeken naar nieuwe oplossingen. Dit kan alleen als je het ook echt wilt, als je de passie voor de stad en deze plek deelt en elkaar vertrouwt. Rob Vester: Die klik is inderdaad noodzakelijk. We delen ook onze langjarige betrokkenheid. Ik verwacht in herstructureringsgebieden als de Poptahof bovengemiddelde waardegroei mits de plannen goed zijn en de vaart erin blijft. Dat is goed voor een stabiel rendement uit verhuur en uitponding op termijn. Maar nogmaals, dat weten we pas als de verhuur van Amber succesvol is. Karin Schrederhof: Ook Woonbron heeft zekerheid nodig over een succesvol vervolg, anders blijven we gewoon verhuren. * Klant kiest zelf of hij huurt of koopt. Tekst: Harry Klieverik, Foto: Erno Wientjens

8 interview george gerards lid Raad van Bestuur Mooiland 6 Hoe laat je de buitenwereld zien hoe een woningcorporatie er financieel bijstaat? En of die presteert naar vermogen? George Gerards zag het antwoord toen hij in het jaarverslag van Woonbron stuitte op de gedifferentieerde vermogensbenadering. Zeer interessant door de eenvoud en de transparantie. Lees meer op vitalis.nl de gedifferentieerde vermogensbenadering lijkt een eenvoudig model met twee kleurige kolommen. wat is de meerwaarde voor een complexe organisatie als mooiland? Die kolommen brengen precies in beeld hoe allerlei krachten werken op het eigen vermogen. De effecten van beleid en externe invloeden als toenemende marktdruk zie je direct terug in de hoogte van de kolommen. Die eenvoud en transparantie is de essentie van het model. Daardoor is het een krachtig communicatiemiddel, zeker in vergelijking met officiële jaarverslagen die voor derden moeilijk zijn te doorgronden. En tegelijk is het ook goed bruikbaar als sturingsinstrument. Een grote woningcorporatie is vergelijkbaar met een tanker. Als je de koers wilt veranderen, moet je vroegtijdig bijsturen. Daar helpt dit model bij. waardoor geeft dit model meer inzicht dan het jaarverslag? In het jaarverslag waarderen op bedrijfswaarde. Dat is een complexe waardering die moeilijk te doorgronden is vanwege de vele aannames over rente, inflatie, bedrijfskosten en dergelijke. In het vermogensmodel is de maatstaf zowel eenvoudig als objectief, namelijk de marktwaarde in verhuurde staat. Die laat zien hoe groot het potentiële eigen vermogen van Mooiland is als we alle woningen marktconform zouden verhuren. Het is de vermogenspotentie van ons woningbezit. In 2011 bedroeg dat potentieel eigen vermogen 1,85 miljard euro. En nu komt het, want het model laat ook zien dat we daarvan tot nu toe 350 miljoen echt realiseerden in onze kasstromen, en dat we 1,5 miljard nog niet realiseerden omdat we als woningcorporatie niet winst gedreven opereren. Het model maakt dat in één oogopslag duidelijk. hoe gebruik je dit model om te sturen? Het model is onderdeel van onze cyclus voor planning en control. We hebben elk trimester een tussenrapportage. Zo n vijftien mensen werken op deze wijze met het model, waaronder de financieel directeur, de controllers, de vastgoedeconoom en de treasurer. Voor het sturen, kijken we vooral naar de tweede kolom. Die laat zien wat we met het eigen vermogen doen, de allocatie. Een groot deel ervan, het bestemd eigen vermogen, realiseren we niet: het is bestemd voor ons volkshuisvestelijk beleid en gaat naar onderhoud, betaalbare huren en nieuwbouw. De financiële impact hiervan is 1 miljard euro. Het andere deel van het eigen vermogen noemen we het verwacht eigen vermogen. Dit is ongeveer 850 Een krach miljoen euro en dient in de eerste plaats als buffer om financiële risico s op te vangen. Die zijn de afgelopen jaren aanmerkelijk groter geworden. Tel maar op: de marktwaarde van woningen daalt, woningen verkopen minder snel, de overheid legt corporaties heffingen op, het huurbeleid wordt steeds verder gefiscaliseerd en er is veel onzekerheid op de financiële markten. We denken nu dat een risicobuffer van 250 miljoen euro voldoende is. Zo houden we een vrij eigen vermogen over van 600 miljoen euro. We zijn er vrij zeker van dat we dat met onze strategie zullen opbouwen. Dat zit echter in de stenen. Om het te kunnen inzetten voor nieuw beleid moet je het eerst realiseren, bijvoorbeeld door verkoop. Daarom hebben we eind 2011 beslist dat we pas nieuwe investeringsverplichtingen aangaan als we zekerheid hebben over de realisatie van woningverkoop. mooiland zakte onlangs voor een stresstest van het centraal fonds. bij een rentedaling van 1 % moet mooiland 42 miljoen euro bij banken

9 George Gerards is als bestuurder van Mooiland verantwoordelijk voor de portefeuille Financiën. Mooiland is een woningcorporatie met woningen in 140 gemeenten door het hele land. Het is een grote organisatie met twee woonbedrijven, een vastgoedbedrijf, een hoofdkantoor en zes regiokantoren. 7 Een grote corporatie is vergelijkbaar met een tanker. Als je de koers wilt veranderen, moet je vroegtijdig bijsturen tig communicatiemiddel storten als extra zekerheid, maar dat geld heeft mooiland niet liquide. hoe past dat in dit model? Dat is ingewikkeld. Ten eerste hebben we wel degelijk ruimte voor dergelijke rentefluctuaties in de risicobuffer van het model. Dat is onderdeel van ons treasurybeleid en onze eigen stresstests. Het model laat ook zien wat de gevolgen zijn, met name voor ons vrije vermogen. Maar wat het model niet biedt, is praktische oplossingen voor het direct liquide maken van dat vermogen. Daarover zijn we in gesprek met het Centraal Fonds, waarbij de vraag is in welke mate dat geld leenbaar is met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Ten tweede is het zeer de vraag hoe redelijk het is om een liquiditeitsbuffer te hebben voor als de marktrente ineens 1 % daalt. Dat is nogal wat. En ten derde komt dat geld weer terug als de rente stijgt. bij welke belanghouders gebruik je dit model? Bij gemeenten, bewonersorganisaties en in toenemende mate ook bij financiële partijen zoals het Centraal Fonds en de banken. Die willen zicht hebben op onze risicosturing en de ontwikkeling van de kasstromen. En uiteraard in de richting van de overheid en de politiek om te laten zien hoe Mooiland presteert naar vermogen en hoe groot het effect is van Haags beleid op de investeringsruimte. Het mooiste zou natuurlijk zijn dat de woningmarkt weer aantrekt: de hele kolom van potentieel eigen vermogen wordt dan groter. Als we dan het bestemd eigen vermogen en de risicobuffer gelijk houden, stijgt het vrije vermogen en kunnen we meer nieuwe woningen bouwen. Zo simpel is het. Tekst: Harry Klieverik, Foto: Lou Wolfs

10 interview hans oranje en ton van der leck directeur Relatiebeheer Oranje BV en bedrijfsmanager van Robedrijf 8 Rotterdam Cirkelstad begon in 2006 als een manifest, maar groeit anno 2012 uit tot een serieuze samenwerking in de bouwkolom. De oorspronkelijke gedachte stoelt op twee pijlers: hoogwaardig hergebruik van sloopmateriaal en kansen bieden aan mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. Deelname van woningcorporaties is meer dan welkom: Wat is mooier dan de eigen bewoners die thuis zitten weer aan het werk te helpen? Meedoen corporaties noodzakelijk Aan tafel twee heren met een missie. Beiden vol enthousiasme over Cirkelstad: directeur Relatiebeheer Hans Oranje van Oranje BV en bedrijfsmanager Ton van der Leck van Robedrijf. Oranje BV is een groot amoveerbedrijf dat gespecialiseerd is in het hoogwaardig hergebruik van sloopafval. Robedrijf is onderdeel van Roteb, de Rotterdamse dienst voor de stadsreiniging en werkgelegenheid. Het Robedrijf doet onder meer de reïntegratie van mensen die op afstand staan van de arbeidsmarkt. Hans Oranje en Ton van der Leck geloven beiden in het tweeledige doel van Cirkelstad: het duurzamer maken van het bouwproces en mensen terugbrengen in het arbeidsproces. Samen met het betonbedrijf Holcim hebben ze de afgelopen jaren gepionierd met een aantal projecten. Volgens hun is het concept van Cirkelstad nu voldoende uitgedokterd om de volgende stap te maken. Intussen sluiten steeds meer partners zich aan. Woonbron, BAM Woningbouw, Search en Van der Tol deden dat al. Inmiddels is er ook interesse van architecten, Calduran en anderen. Cirkelstad heeft zelfs een college van burgemeester en wethouders om de principes ook landelijk uit te dragen. Burgemeester is Jacqueline Cramer, directeur Sustainability Institute en ex-minister. Op de website zijn alle ontwikkelingen te volgen. wat maakt deelname aan cirkelstad aantrekkelijk? Hans Oranje: Aspirant partners doen eerst een pitch: ze moeten duurzaam zijn en een sociaal hart hebben. Als het aansluit, worden ze toegelaten. Het grote voordeel is dat we samen creatief en innovatief kunnen zijn. Kijk naar Oranje: slopen is geen sexy beroep, maar in samenwerking met Robedrijf kunnen we mensen aantrekken, opleiden en kans bieden op ontwikkeling. En misschien kunnen ze wel doorstromen naar andere partners van Cirkelstad zoals de grote aannemers of het groenbedrijf. Een ander winstpunt is natuurlijk dat je samen tot hoogwaardig hergebruik van sloopafval kunt komen, zoals beton, kalkzandsteen, hout of bitumen. Daarmee bespaar je op materiaal en CO 2 -uitstoot. Verder kun je denken aan een betere aansluiting van onze werkprocessen; dan kom je in de richting van ketenintegratie. Ton van der Leck: De kracht van Cirkelstad zit in de breedte van de samenwerking en die bijzondere combinatie van duurzaam en sociaal. De partners kunnen samen duurzamer zijn dan individueel. Een voorbeeld is het combineren van onze inkoopkrachten. Bij de gemeente hanteren we als regel dat 5 tot 50% van elke aanneemsom moet worden aangewend voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. Dat kunnen partijen als corporaties ook doen, bijvoorbeeld met hun aanbestedingen voor sloop, nieuwbouw, groenonderhoud en schoonmaak. Als Robedrijf kunnen we helpen met onze expertise. Wat is mooier voor een corporatie dan de eigen bewoners aan werk helpen? Cirkelstad gaat met de Hogeschool Rotterdam samenwerken om dit verantwoord aanbesteden verder uit te werken om daarmee de partners te ondersteunen. wat is het doel van robedrijf met cirkelstad? Ton van der Leck: Onze target is om het komende jaar 100 mensen via projecten van Cirkelstadpartners naar werk te leiden. Het Robedrijf heeft als taak Rotterdamse mensen met afstand tot de arbeidsmarkt weer aan het werk te helpen. We bedienen hierin twee grote groepen: mensen in de sociale werkvoorziening en mensen in de bijstand. Rotterdam heeft zo n mensen in de bijstand, maar krijgt van het rijk maar een vergoeding voor bijstandsuitkeringen. De stad moet uitkeringen dus uit eigen

11 9 Hans Oranje Ton van der Leck Slopen is geen sexy beroep, maar samen met Robedrijf kunnen we mensen aantrekken, opleiden en kans bieden op ontwikkeling. Kijk op www. rotterdamcirkelstad.nl zak betalen. De wethouder wil het aantal bijstandsuitkeringen daarom terugdringen naar Een manier om dat te doen is onder meer via de reïntegratietrajecten van het Robedrijf. We doen dat door in verschillende sectoren samenwerking te zoeken met bedrijven, zoals de zorg, de schoonmaak, de groenvoorziening. En dus ook in de bouw, onder meer via Cirkelstad. Overigens krijgen we ook te maken met de nieuwe Wet Werken naar Vermogen. Die maakt het belang van reïntegratietrajecten voor mensen met een beperkte arbeidscapaciteit alleen maar groter. welke projecten lopen er momenteel in cirkelstadverband? Hans Oranje: Op Heijplaat doen we een project met Woonbron en enkel projecten zijn in voorbereiding. De eerste projecten deden we samen met betoncentrale Holcim. Wij leverden als Oranje betongranulaat uit onze amoveerprojecten aan Holcim, die maakte daar betonnen afvalcontainers van voor Roteb. Daarbij leverde het Robedrijf arbeidskrachten uit hun reïntegratietrajecten. Ton van der Leck: Daarom zijn corporaties ook een buitengewoon interessante partij, want we hebben projecten nodig om de principes van Cirkelstad toe te passen. Ze hebben het vastgoed waar al dat werk in zit, niet alleen sloop en nieuwbouw, maar denk ook aan alle aanbestedingen van groenonderhoud, schoonmaak en huismeesters. Daar kan de wisselwerking tussen de partners van Cirkelstad groot zijn. Hans Oranje: Deelname van woningcorporaties is zelfs noodzakelijk. Zij genereren het werk om de principes toe te passen. Woonbron heeft nu een eigen plan van aanpak opgesteld waarmee ze de principes van Cirkelstad in haar organisatie wil verankeren. Momenteel wordt gezocht naar geschikte projecten. Ton van der Leck: Andere corporaties zijn welkom. Daarom doen we binnenkort een presentatie van Cirkelstad bij Maaskoepel, het samenwerkingsverband van de corporaties in deze regio. Tekst: Harry Klieverik, Foto: Ferry ten Brink

12 artikel coert beerman en audrey de werker directievoorzitter Rabobank Rotterdam en sectorspecialist woningbouwcorporaties bij Rabobank De financiële kaders van corporaties veranderen fors. Teruglopende woningverkopen en de vennootschapsbelasting trekken een zware wissel op de kasstromen. Ook Europese staatssteunregels beïnvloeden de financieringsmogelijkheden. Hoe kunnen corporaties in dit veranderende speelveld blijven presteren naar vermogen? We vragen het Coert Beerman, directievoorzitter Rabobank Rotterdam, en Audrey de Werker, sectorspecialist woningbouwcorporaties bij Rabobank International. We willen partners in business blijven. In goede en in slechte tijden. Het zal weinigen zijn ontgaan dat de financiële middelen van woningcorporaties flink onder druk staan. Belangrijke oorzaak: dalende woningverkopen. Tel daar de integrale vennootschapsbelasting en het straks verplicht meebetalen aan de huurtoeslag bij op, en het is duidelijk dat de financiële positie van corporaties kwetsbaar is. Om te kunnen blijven presteren naar vermogen vereist dat volgens Coert Beerman en Audrey de Werker eerst een strategische heroriëntatie van corporaties. Beerman: Het takenpakket van corporaties is de laatste jaren behoorlijk uitgedijd. Ze bouwden niet alleen voor de lagere- en middeninkomens, maar ook voor de hogere. Verder investeerden ze in commercieel en maatschappelijk vastgoed. Gemeenten verwachtten dat ook van hen. De Werker: Maar anno 2012 is een al te breed palet niet meer realistisch. We vinden dat corporaties weer meer moeten focussen op hun kernactiviteiten: betaalbare huisvesting realiseren voor mensen met lagere inkomens. Daarnaast doen corporaties er goed aan te investeren in het waardebehoud van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door verduurzaming. Betekent dit dat bouwen in de vrije sector helemaal uit den boze is? De Werker: Nee, maar doe het als corporatie wel selectief. Professionaliseer je ondernemerschap en ga goed na voor wie je precies bouwt. In het verleden zijn er te vaak producten gebouwd waar de klant niet om vroeg. Met kapitaalvernietiging als gevolg. We zien dat corporaties nu wel forse verbeterstappen in hun ondernemerschap maken. geborgde financiering Een zwaarder accent op betaalbare huisvesting voor lagere inkomens, blijft uiteraard wel investeringen vereisen. De Werker: Maar het aantal banken voor geborgde financiering is de afgelopen tijd sterk teruggelopen. De Waterschapsbank en Bank Nederlandse Gemeenten zijn de belangrijkste spelers, wat financiering in dit segment kwetsbaar maakt. Corporaties zoeken daarom alternatieve investeerders. Als voorbeeld noemt ze Ymere, die zich via een Euro Medium Term Notes (EMTN)-programma direct wil richten op de kapitaalmarkt. Hierbij wordt in het openbaar direct bij een pensioenfonds (institutionele belegger) of verzekeraar een lening aangetrokken. Voor de Nederlandse corporatiesector is het uniek, zegt De Werker. Door de commotie in de sector ligt dit nu jammer genoeg stil. onderhandse lening Nieuwe Europese richtlijnen staan borging van financiering van vrije sector huurwoningen en commercieel vastgoed door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet langer toe. Corporaties moeten dus vaker de commerciële markt op voor leningen. Maar zijn banken daartoe wel bereid? De Rabobank geeft aan interesse te hebben in het verstrekken van zulke leningen. De Werker: We voeren verkennende gesprekken en hebben inmiddels enkele deals gesloten. Maar veel corporaties zijn zich nog aan het oriënteren, merken we.

13 11 Corporaties: professionaliseer je ondernemerschap Audrey de Werker Coert Beerman Een financieringsaanvraag hangt volgens Beerman vooral af van het te bouwen project. Het moet een rendabel project zijn. Er moet voldoende cashflow zijn om de rente op de lening te betalen. Als een corporatie dat niet overtuigend aantoont, wordt het een moeilijk verhaal. We behandelen een aanvraag van een corporatie in dat opzicht niet anders dan iedere andere vastgoedfinanciering. Commerciële leningen kunnen ook duurder uitvallen dan leningen via de Waterschapsbank of Bank Nederlandse Gemeenten. De Werker: Hoeveel duurder is moeilijk te zeggen. In de markt hoor je vaak één procentpunt. Maar dat is arbitrair. Het hangt af van de looptijd, de omvang van de financiering en vooral of het een rendabele business case is. private placement en obligaties Net als in het borgbare segment kunnen corporaties ook in het niet-borgbare segment rechtstreeks bij een verzekeraar of pensioenfonds een lening aantrekken. De Werker: Gebeurt dit onderhands en niet openbaar dan noemen we dat een private placement. Voordeel van zo n onderhandse plaatsing is de flexibiliteit in looptijd en omvang. Een ander financieringsalternatief voor corporaties is de uitgifte van obligaties door corporaties aan beleggers. Bij openbaar verhandelbare obligaties bedoeld voor vrije sectorfinanciering, is een beoordeling door een ratingbureau wel raadzaam. Deze rating bepaalt onder andere het rentetarief waartegen een corporatie geld kan aantrekken. De Werker: Zo liet Stadgenoot onlangs als eerste Nederlandse corporatie een rating doen door Standard & Poor s. Beerman: In Engeland financieren zelfs alle corporaties zich zonder borging op de kapitaalmarkt. Alle corporaties hebben een credit rating en geven obligaties uit. Zo n vaart zal het in Nederland niet lopen, denkt Beerman. Het is ook onverstandig, want moet je het kind met het badwater weggooien? Bovendien: wanneer je ineens 85 miljard euro moet herfinancieren op de kapitaalmarkt, moet deze markt het ook kunnen absorberen. Ook leidt het tot grote onderlinge verschillen in de financieringsmogelijkheden van corporaties. Ze krijgen immers niet allemaal een triple A-status. partners Naast corporaties zijn ook voor banken de financieringskaders behoorlijk veranderd. Ze moeten als gevolg van Basel III bijvoorbeeld veel meer kapitaal en liquiditeit aanhouden tegenover hun uitstaande beleggingen. Beerman: Maar ondanks de aangescherpte regels kunnen banken een rol blijven spelen in de financiering van corporaties. Door corporaties te ondersteunen bij de verkoop van huurwoningen en het verstrekken van hypotheken. Maar ook door met inhoudelijke kennis te bemiddelen bij onderhandse leningen of uitgifte van obligaties. De Werker: Voor corporaties willen we partner in business blijven. In goede en in slechte tijden. Tekst: Karl Bijsterveld, Foto: Erno Wientjens

14 gastcolumn marjan olyslager deelneemster hordelopen, Olympische Spelen Marjan Olyslager was jarenlang op het hoogste niveau actief in de topsport. Als atlete deed ze mee aan de Olympische Spelen van 1988 en diverse EK s en WK s (hordelopen). Nu traint zij Nederlands atletiektalent en werkt zij als coach in het bedrijfsleven via Synovia Health & Performance. Voor het stellen van deelname aan de Spelen als doel, is gerichter denken en plannen nodig. Een route op papier uitstippelen is stap 1. Het is nooit een standaard route. Naast de noodzakelijke uren basistraining en voorbereiding heeft iedere atleet eigen bijzonderheden. Het zijn juist die persoonlijke eigenaardigheden die vragen om out-of-the-box denken en handelen. En uitgerekend dat maakt de route spannend en mooi, voor atleet en trainer, en anderen die meekijken. Daarna volgen herhaalde herzieningen, steeds inspelen op veranderende omstandigheden, zoals blessures, gebrekkige financiën, grillige ontwikkelcurves. Fouten maken, oplossingen bedenken en opnieuw proberen, dat zijn de standaard ingrediënten. Niets mooier dan een jonge atleet die zelf merkt dat zijn eigen oplossing uiteindelijk wel werkt! Stralende ogen en een brede lach verlichten het vermoeide lijf en de pijnlijke spieren. Hieruit komt de energie die vooruitgang brengt. Heb het lef om te dromen Voor topsporters en sportliefhebbers is 2012 het jaar van de Spelen. De Olympische Spelen in Londen, augustus Voor velen een droom, en dat blijft het ook. Voor een selectief gezelschap sporters een te bereiken doel. Met een uitgestippelde route er naar toe. En slechts voor enkelen wordt de route bekroond met deelname aan die Spelen en heel, heel soms levert die deelname een medaille op Stralende ogen en een brede lach verlichten het vermoeide lijf en de pijnlijke spieren. Goed in je vel zitten is belangrijk. Noodzakelijk om je droom te verwezenlijken, je ambitie te volgen, je werk tot een succes te maken, met plezier te werken. Fysieke fitheid en mentale en emotionele kracht. Dat is wat je nodig hebt, voor jezelf, voor je organisatie, voor je mensen. In topsport geldt hoe minder fysieke en mentale belemmeringen, hoe groter de kans op succes. Heldere doelen hebben, met lef keuzes maken en verantwoordelijkheid nemen voor je eigen ontwikkeltraject: Dat maakt jouw route zichtbaar en begaanbaar. Voor de Olympische droom heb je fantasie, inlevingsvermogen en ook lef nodig. Je moet het wel durven jezelf op zo n podium te zien. Een onmiddellijk ontkennend schuddend hoofd nee, dat is niks voor mij, dat kan ik toch niet is een regelmatige reactie op de vraag of een sporter zichzelf ziet in een vol, juichend, stadion. Heb het lef om te dromen. Wees vasthoudend over het te bereiken doel. Voeg daar aan toe een dosis veranderbereidheid om een route innovatief en passend te maken en te houden. Levert dat niet de mooiste reizen op?

15

16 Colofon Hart voor Wonen is een uitgave van Woonbron Redactieadres Postbus 2346, 3000 CH Rotterdam Tekst Karl Bijsterveld, Harry Klieverik, Marjan Olyslager en Johan Over de Vest Eindredactie Amanda de Ruwe Fotografie Ferry ten Brink, Erno Wientjes en Lou Wolfs Vormgeving Cascade - visuele communicatie, Amsterdam Druk Schefferdrukkerij, Dordrecht