Raadsvoorstel. Vergaderdatum: 24 april 2007 Registratienummer: 2007/34 Agendapunt nummer: 18. Onderwerp Project Leefdael.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Bevoegdheid Raad Vergadering Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 24 april 2007 Registratienummer: 2007/34 Agendapunt nummer: 18 Onderwerp Project Leefdael. Inleiding/aanleiding Na een lang en complex voorbereidingstraject hebben wij op 15 maart jl. met enerzijds het Woningbedrijf Oirschot (hierna: WBO) en anderzijds met Hurks Bouw en Vastgoed B.V. (hierna: Hurks) beide laatstgenoemden in de hoedanigheid van ontwikkelende partijen met elk een grondpositie een overeenkomst gesloten die verband houdt met de herontwikkeling van een stuk grond aan de St. Jorisstraat, inmiddels beter bekend als het gebied Leefdael. De bedoeling is dat beide ontwikkelende partijen op de voormalige locaties van de Rabobank (nu in eigendom van de gemeente) en bibliotheek/oude Enck (in eigendom van Hurks) in totaal 90 appartementen met een ondergrondse parkeerkelder realiseren. De appartementen zullen onderdeel zijn van een zogeheten woonzorgzone, die zich kenmerkt door het feit dat de bewoners in meerdere of mindere mate zorg kunnen afnemen. De meeste appartementen zullen in de huursfeer worden gerealiseerd. De gemeente draagt uiteindelijk zorg voor de inrichting van het omliggende openbare gebied. Via de raadsinformatiebrief bent u medio maart van dit jaar al op hoofdlijnen geïnformeerd over deze ontwikkeling. Om de planuitwerking op een goede manier ter hand te nemen en de voortgang in het project te houden zal uw raad op korte termijn over een drietal zaken beslissingen dienen te nemen. Op de eerste plaats is het, met het sluiten van bovengenoemde samenwerkingsovereenkomsten, van belang om het huidige raadskader op enkele onderdelen bij te stellen. Ook is het zaak om voor het WBO krediet beschikbaar te stellen. Dit raadsvoorstel ziet hierop toe. Om regie te kunnen voeren op de beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing, is het daarnaast van belang een beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Een voorstel hiertoe zal naar verwachting in mei 2007 aan uw raad worden voorgelegd. Voorstel 1. De kaders voor het project Leefdael op onderdelen bij te stellen, in die zin dat: a) voor wat betreft de parkeernormering aansluiting wordt gezocht bij CROW-richtgetallen; b) ruimte wordt gelaten voor de verkoop van de appartementen op het Hurksdeel. 2. Een krediet ad ,00 beschikbaar te stellen voor de realisatie van 50 appartementen en een zorginfrastructuur in het plan Leefdael te Oirschot; 3. De bijdrage van WBO in de kosten realisatie Leefdael te Oirschot vast te stellen op ,00 en ten laste van de Algemene Reserve WBO te brengen. Raadsvoorstel project Leefdael.doc\blz. 1

2 Argumenten 1.1 Het op onderdelen bijstellen c.q. ruim interpreteren van het raadskader is noodzakelijk om de planontwikkeling van project Leefdael op een voortvarende en verantwoorde manier voort te zetten. In een zeer vroegtijdig stadium, namelijk in augustus 2003, heeft uw raad een kader gesteld waarbinnen de planontwikkeling zou moeten plaatsvinden (bijlage 1). In februari 2006 is dit kader gedeeltelijk bijgesteld (raadsbesluit 2006/11, bijlage 2). Met het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst is het op dit moment voor de planuitwerking wederom noodzakelijk het raadskader aan te vullen. Concreet gaat het om (a) de parkeernorming en (b) de verhouding huurappartementen versus koopappartementen. Hierna worden beide aspecten kort toegelicht. a) Parkeernormering Voor wat betreft de parkeernorming hanteren wij het uitgangspunt dat voldoende parkeergelegenheid voorhanden dient te zijn om de de extra parkeerdruk die het bouwinitiatief met zich meebrengt op te vangen. Uw raad heeft in 2006 bepaald dat per nieuw te bouwen woning één extra parkeerplaats dient te worden gerealiseerd. Op dit moment moet worden vastgesteld dat deze parkeernorm te hoog is ingeschat en om die reden bijstelling behoeft. Als gemeente kunnen wij ontwikkelaars weliswaar verplichten om extra parkeerplaatsen aan te leggen; het aantal nieuw aan te leggen parkeerplaatsen kan echter anders dan op vrijwillige basis - niet meer bedragen dan de toename van de parkeerbehoefte die realisering van het bouwplan met zich meebrengt. Met andere woorden: als gemeente kunnen we ontwikkelende partijen niet verplichten tot de aanleg van nóg meer (lees: meer dan als gevolg van realisatie van het bouwplan) parkeerplaatsen, bijvoorbeeld om een bestaand parkeerprobleem aan te pakken. Om de extra parkeerbehoefte als gevolg van realisering van het bouwplan te bepalen is aansluiting gezocht bij de indicatieve parkeernormen van de ASVV (parkeerkencijfers, CROWpublicatie182). Hierbij wordt niet alleen rekening gehouden met het type nieuw te bouwen woningen, maar ook met het type omgeving waarin deze woningen worden gerealiseerd. Ook wordt een onderscheid gemaakt tussen parkeren voor bewoners en parkeren voor bezoekers. Aldus is een extra parkeerbehoefte berekend die op zijn beurt weer een doorvertaling heeft gekregen in de onlangs gesloten samenwerkingsovereenkomsten. Kort gezegd komen de hierin vervatte afspraken rondom de aanleg van extra parkeerplaatsen erop neer dat de ontwikkelende partijen voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor de bewoners; de gemeente neemt op haar beurt de aanleg van extra parkeerplaatsen voor bezoekers in het openbaar gebied voor haar rekening. b) Verhouding huurappartementen versus koopappartementen In het actuele raadskader wordt uitgegaan van een voorkeursscenario voor de bouw van enkel huurwoningen met de verdeling 50% sociale huur, 25% middeldure huur en 25% marktconforme huur. Voor wat betreft het huurelement geldt het volgende. Zodra het bouwproject is voltooid, zal Hurks de te bouwen appartementen meteen van de hand willen doen. In het voorbereidingstraject hebben wij om die reden met Hurks afspraken gemaakt over de wijze waarop de appartementen op de markt worden gezet concreet: eerst aanbieden aan enkele woningcorporaties; zodra dit niet succesvol is pas vrije verkoop opstarten om zo te bevorderen Raadsvoorstel project Leefdael.doc\blz. 2

3 dat de appartementen ook voor de huursector beschikbaar blijven. Theoretisch bestaat evenwel de kans dat de woningen van Hurks uiteindelijk zullen (moeten) worden verkocht aan derden, bijvoorbeeld omdat er geen woningcorporatie is die belangstelling heeft voor het beheer van de appartementen. Daarmee is op dit moment geen garantie te geven dat de woningen die Hurks bouwt uiteindelijk in de huursfeer zullen worden uitgegeven. Indien de appartementen van Hurks in de koopsfeer worden uitgegeven, zullen behoudens één appartement, dat in geval van verkoop op basis van contractuele afspraken is toebedacht aan een medewerker van Hurks de appartementen overigens in eerste instantie worden verdeeld volgens de systematiek van het gemeentelijke inschrijfsysteem voor koopwoningen en bouwkavels. Voor wat betreft de gewenste prijsdifferentiatie geldt dat op dit moment voor de 76 appartementen die WBO en Hurks bouwen (uitgezonderd dus de 14 woningen van De Plaatse ) de gedachten uitgaan naar een verdeling van ongeveer 50% sociale huur, 20% middeldure huur, 20% marktconforme huur en 10% residentiële huur. Het actuele raadskader dient daarom zo te worden geïnterpreteerd, dat ruimte wordt gelaten voor zowel eventuele verkoop van de appartementen van Hurks als voor de beoogde prijsdifferentiatie voor het gehele complex. 2.1 Met het beschikbaar stellen van krediet ligt er een basis voor WBO om de planuitwerking ter hand te nemen en de aanbestedingsprocedure te starten, zodat de plannen uiteindelijk ook uitgevoerd c.q. gefinancierd kunnen worden. Voor de achtergronden van het project Leefdael wordt kortheidshalve verwezen naar de raadsinformatiebrief van maart 2007 en de algehele toelichting van ons college aan uw raad in de B&W informatiebijeenkomst d.d. 10 april 2007, waarbij onder geheimhouding inzicht is gegeven in de financiële gegevens van het plan. Met het beschikbaar stellen van krediet heeft WBO, kort gezegd, een financiële basis voor de planuitwerking en realisatie van haar deel van het project. Op basis van het beschikbaar gestelde krediet kan bovendien de aanbestedingsprocedure worden gestart, zodat na het succesvol doorlopen van de planologische procedure en het verkrijgen van bouwvergunning meteen kan worden gestart met de bouwwerkzaamheden. 3.1 De onrendabele top voor wat betreft de woningen van het WBO komt ten laste van de Algemene Reserve WBO. Deze is toereikend en een aanzienlijk bedrag daarvan is gelabeld voor toekomstige onrendabele toppen nieuwbouw / onderhoud. Het gelabeld bedrag in de Algemene Reserve ten behoeve van toekomstige onrendabele toppen bedraagt per 31 december ,00. Het weerstandsvermogen, eveneens per 31 december 2006, toont een overschot ad ,00. Kanttekeningen 1.1 Onrendabele toppen ten laste van de Algemene Reserve WBO. Gezien de mogelijke toekomstige nieuwbouwprojecten zoals onder meer Groot-Bijstervelt, Dorpshart Middelbeers en Hertog Janstraat Middelbeers, adviseren wij u besluiten ten aanzien van verliesnemingen ten laste van de Algemene Reserve WBO met enige terughoudendheid te nemen. Ultimo 31 december 2006 is het vermogen toereikend, mede dankzij de woningverkopen conform de kaders van de Raad. Raadsvoorstel project Leefdael.doc\blz. 3

4 Kosten en dekking Met zowel Hurks als met het WBO zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop het plan zal worden uitgevoerd. Uitgangspunt hierbij is en blijft dat Hurks bouwt voor eigen rekening en risico. Voor wat betreft het gemeentelijk deel hebben wij enige tijd geleden gevraagd om een bijdrage uit het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV). Op dit moment is nog niet bekend in hoeverre aanspraak kan worden gemaakt op een bijdrage uit dit fonds. Voor het WBO geldt dat deze in 2004 het voormalige gebouw van de Rabobank heeft verworven van de Coöperatieve Rabobank Oirschot-De Beerzen U.A. Het pand is direct na verwerving gesloopt. Aan de Stichting de Plaatse is een huurovereenkomst aangeboden voor de integrale huur van 10 appartementen, 4 studio s en het inloopcentrum. De verhuurperiode bedraagt 10 jaar. Aan de Stichting Sint Joris Zorg is een huurovereenkomst aangeboden voor de huur van de zorginfrastructuur voor een periode van 15 jaar. Zoals hiervoor aangegeven, dient een aanvullend krediet ad ,00 beschikbaar te worden gesteld voor de realisatie van 46 appartementen, 4 studio s, een inloopcentrum en een zorginfrastructuur in het plan Leefdael te Oirschot. Voor dit bedrag geldt dat zo n 6,4 miljoen wordt gedekt door de verwachte huuropbrengsten. De geraamde onrendabele top ad ,00 dient ten laste van de Algemene Reserve WBO te worden gebracht. Communicatie Op 10 april 2007 is uw raad in een zogeheten B&W informatiebijeenkomst uitgebreid geïnformeerd over project Leefdael. Ook de zaken waar nu én in mei 2007 nog besluitvorming over zal dienen plaats te vinden, zijn hier aan bod gekomen. Procedures, Planning en Uitvoering Insteek is om na de besluitvormende raadsvergadering op 24 april 2007 te starten met het planologische traject. Om het bouwplan in planologische zin mogelijk te maken, zal een vrijstelling van het bestemmingsplan op grond van artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) dienen te worden verleend. Hiertoe dient eerst een vrijstellingsprocedure te worden doorlopen. Met het verlenen van deze vrijstelling is in beginsel de weg vrij voor het verlenen van de noodzakelijke bouwvergunning. Met het beschikbaar stellen van krediet voor het WBO kan de aanbestedingsprocedure voor het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden (voor het door het WBO te ontwikkelen gebied) worden opgestart. Evaluatie n.v.t. Raadsvoorstel project Leefdael.doc\blz. 4

5 Bijlagen ter inzage 1. Raadskader 2003; 2. Raadskader 2006 (raadsbesluit 2006/11). Oirschot, 3 april 2007 burgemeester en wethouders, Paula Perriëns, secretaris Ruud Severijns, burgemeester Raadsvoorstel project Leefdael.doc\blz. 5

6 Raadsbesluit Vergadering: Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 24 april 2007 Registratienummer: 2007/34 De raad der gemeente Oirschot; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 3 april 2007; gegeven de agendering door het Presidium d.d 10 april 2007; besluit: 1. De kaders voor het project Leefdael op onderdelen bij te stellen, in die zin dat: a) voor wat betreft de parkeernormering aansluiting wordt gezocht bij CROW-richtgetallen; b) ruimte wordt gelaten voor de verkoop van de appartementen op het Hurksdeel. 2. Een krediet ad ,00 beschikbaar te stellen voor de realisatie van 50 appartementen en een zorginfrastructuur in het plan Leefdael te Oirschot; 3. De bijdrage van WBO in de kosten realisatie Leefdael te Oirschot vast te stellen op ,00 en, voor zover het gaat om de te realiseren woning van het WBO, ten laste van de Algemene Reserve WBO te brengen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Oirschot van 24 april 2007, De gemeenteraad, Han Struijs, griffier Ruud Severijns, voorzitter Raadsvoorstel project Leefdael.doc\blz. 6